No investimento imobiliário, a compra de uma propriedade é o "ponto de entrada" e a venda é o "ponto de saída". Embora muitos investidores se concentrem na seleção e na compra de propriedades, eles tendem a ignorar a importância das estratégias de saída. No entanto, na verdade, é o momento e o método de venda que determinam o sucesso de um investimento.
Uma estratégia de saída significa planejar com antecedência quando, como e por quanto você venderá sua propriedade de investimento. Uma estratégia de saída adequada pode maximizar os retornos do investimento e minimizar a carga tributária.
Este artigo apresenta uma visão geral abrangente das estratégias de saída para investimento imobiliário, com base na ampla experiência e no conhecimento especializado da INA & Associates Ltd. Desde como determinar quando vender até técnicas específicas e considerações tributárias, detalhamos os principais pontos que os investidores precisam saber.
Uma estratégia de saída no investimento imobiliário refere-se a uma estratégia para maximizar a recuperação do capital de investimento por meio da venda de propriedades de investimento. Essa estratégia deve ser cuidadosamente planejada desde o momento da compra da propriedade. Isso ocorre porque o momento e o método de venda podem fazer uma diferença significativa no retorno do investimento.
A razão pela qual as estratégias de saída são tão importantes é que a venda no momento ideal pode maximizar os retornos. Se você vender no momento errado, talvez só consiga vender por um preço mais baixo do que o esperado, resultando em uma perda que excede a receita de aluguel obtida anteriormente.
Há três padrões principais de estratégias de saída no investimento imobiliário
| Método de venda | Características | Casos aplicáveis | Vantagens |
|---|---|---|---|
| Vendido como propriedade geradora de renda | Vendido como uma propriedade geradora de renda para aluguel | Propriedade altamente lucrativa e estável | Pode promover alta lucratividade |
| Vendido como residência própria | Vendido como uma propriedade para o comprador morar | Propriedade com boa localização e layout | Pode ser vendida por um preço mais alto do que as propriedades que geram renda |
| Vendido como terreno desmatado | Vendido como terreno com edifícios demolidos | Propriedade antiga e dilapidada | Pode maximizar o valor do terreno |
Vender como uma propriedade geradora de renda é uma forma de vender a propriedade como uma propriedade geradora de renda com o objetivo de obter renda de aluguel. Se houver inquilinos, a propriedade é vendida como uma propriedade ocupada pelo proprietário.
Esse método é adequado nos casos em que a propriedade é altamente lucrativa e espera-se que gere renda estável de forma contínua. Propriedades com baixas taxas de vacância, fácil acesso a estações terminais e conexões de transporte convenientes, como estar a 15 minutos a pé da estação mais próxima, podem gerar renda estável de aluguel no futuro.
Ao vender um imóvel como uma propriedade geradora de renda, garantir inquilinos com o aluguel mais alto possível e manter as taxas de vacância baixas resultará em um preço de venda alto. Também é importante fazer a manutenção regular do prédio e dos equipamentos para manter o valor da propriedade.
A venda como uma propriedade autônoma é o caso em que o comprador vende a propriedade para sua própria residência. Esse método é adequado para casos em que o ocupante deseja comprar o imóvel ou responde a uma abordagem de compra.
Se o imóvel corresponder à localização, ao layout e ao tamanho desejados pelo inquilino, ele poderá ser vendido por um preço mais alto do que uma venda como propriedade de renda. No entanto, deve-se observar que a venda da propriedade como uma propriedade autônoma para um não locatário é limitada ao momento em que a propriedade fica desocupada.
A venda como terreno limpo é um método pelo qual o edifício é demolido e vendido como terreno. Esse método é adequado para casos em que o edifício é antigo e desatualizado e pode ser vendido por um preço mais alto se for vendido como terreno limpo.
Isso também se aplica a casos em que o edifício tenha se deteriorado consideravelmente e seja difícil encontrar um comprador, como edifícios ilegais, edifícios que estejam inclinados ou que tenham sido danificados por formigas brancas. Entretanto, o caso de limpar o terreno e vender a propriedade está sujeito à suposição de que não há inquilinos, o que é um obstáculo que exige muito tempo e dinheiro.
Um dos fatores mais importantes que determinam o sucesso de um investimento imobiliário é determinar o melhor momento para a venda. A venda no momento certo pode maximizar o retorno do investimento e minimizar a carga tributária.
Os seguintes períodos são recomendados para a venda de propriedades de investimento e condomínios.
| Momento | Motivo | Vantagens fiscais | Condições de mercado |
|---|---|---|---|
| Quando as taxas de juros estão baixas | Aumento do número de compradores potenciais | -Quando | Mercado do vendedor |
| Antes de grandes reparos | Evitar o ônus dos custos de reparos | -Evitar o custo dos reparos | Reduzir o ônus para o comprador |
| Antes do fim da depreciação | Redução da carga tributária | A depreciação pode ser registrada | - No caso de um aumento de preço |
| Quando o preço de mercado aumenta | É possível vender por um preço mais alto | Pode ser vendido por um preço mais alto - Pode ser vendido por um preço mais alto - Pode ser vendido por um preço mais alto | Mercado do vendedor |
| Período de retenção superior a 5 anos | Renda de transferência de longo prazo aplicável | Alíquota de imposto de 20% (39% no curto prazo) | - quando as taxas de juros são baixas |
Os períodos de taxas de juros baixas são um excelente momento para vender propriedades de investimento. Taxas de juros baixas significam pagamentos de empréstimos mais baixos, o que aumenta o número de compradores em potencial e torna o mercado um mercado de vendedores.
Em julho de 2023, o Banco do Japão anunciou sua política de permitir que as taxas de juros de longo prazo subam até 1%. Como as medidas de flexibilização monetária podem ser modificadas, é importante prestar atenção às tendências futuras das taxas de juros ao programar a venda.
Antes de grandes reparos, que são realizados a cada 10 a 15 anos, é um bom momento para vender condomínios de investimento. Reparos de grande porte são obras realizadas à medida que o condomínio se deteriora com o tempo.
A razão pela qual esse é um momento adequado para vender é que, antes e depois dos grandes reparos, o fundo de reserva de reparos pode ser aumentado e uma taxa única pode ser cobrada. Como os possíveis compradores adquirem uma propriedade levando em conta não apenas o pagamento do empréstimo, mas também o valor das taxas de administração e dos pagamentos do fundo de reserva de reparos, eles podem acabar ultrapassando o orçamento.
Para reduzir esse risco, recomenda-se vender o imóvel antes de considerar grandes obras de reparo.
Vender antes do fim da depreciação é o melhor momento para vender, pois reduz os impostos. A depreciação de uma propriedade significa que o custo de compra da propriedade é debitado ao longo de sua vida útil legal.
A vida útil legal refere-se ao período de tempo legalmente definido durante o qual a propriedade pode ser usada. A vida útil legal é determinada pelo tipo de edifício da seguinte forma
O período durante o qual a depreciação pode ser feita é limitado ao período da vida útil legal. Se a depreciação não puder ser cobrada, o valor do imposto devido será maior, portanto, é melhor vender antes desse período.
Quando o mercado de preços está subindo, é um momento fácil para vender por um preço mais alto. O índice nacional de preços de imóveis, que serve como um guia para os preços de mercado, tem aumentado constantemente desde 2010.
O índice de preços de imóveis é um índice de preços de imóveis baseado em informações de preços de transações de cerca de 300.000 imóveis por ano. É importante monitorar as tendências do mercado e considerar a venda quando os preços estiverem em uma tendência de alta.
Se o período de retenção da propriedade for superior a cinco anos, aplica-se a alíquota de imposto para renda de transferência de longo prazo. Esse é um momento importante em que a carga tributária é significativamente reduzida em comparação com a renda de transferência de curto prazo.
| Período de detenção | Taxa de imposto de renda | Taxa de imposto para residentes | Taxa total de imposto |
|---|---|---|---|
| Menos de 5 anos (curto prazo) | 30 | 9% (curto prazo) | 39% |
| Mais de 5 anos (longo prazo) | 15% 15 | 5% | 20% |
A alíquota do imposto de renda de transferência de longo prazo para mais de cinco anos é de 15% para o imposto de renda e 5% para o imposto residencial, totalizando 20%, enquanto a alíquota do imposto de renda de transferência de curto prazo para cinco anos ou menos é de 30% para o imposto de renda e 9% para o imposto residencial, totalizando 39%. Essa diferença de 19% tem um impacto significativo nos retornos de investimento, portanto, é importante considerar a venda em cinco anos sempre que possível.
Um dead cross é uma situação em que os pagamentos do principal em um empréstimo excedem a depreciação. Nessa situação, a empresa pode estar no azul nos livros contábeis, mas seu fluxo de caixa real está no vermelho, resultando em uma pesada carga tributária.
O momento de um dead cross é outro indicador importante de quando considerar a venda. Em particular, é mais provável que os dead crossings ocorram em propriedades mais antigas, pois a depreciação diminui enquanto os pagamentos do principal do empréstimo permanecem os mesmos.
Os seguintes pontos-chave precisam ser abordados para garantir uma estratégia de saída bem-sucedida para o investimento imobiliário. A compreensão e a implementação desses pontos ajudarão a maximizar os retornos do investimento.
É importante determinar o momento da venda com base em uma avaliação abrangente de vários fatores, inclusive condições de mercado, tendências de taxas de juros e incentivos fiscais. Em particular, consulte os cinco melhores momentos mencionados acima para determinar o momento ideal à luz de sua própria estratégia de investimento.
Definir o preço da oferta é um fator fundamental para o sucesso da venda. Você precisa definir um preço adequado com base em um entendimento preciso da taxa de mercado e em uma avaliação abrangente da rentabilidade, da localização e das condições de construção da propriedade.
Se o preço for muito alto, os compradores não serão atraídos e, se for muito baixo, os lucros serão perdidos. É importante definir o preço estrategicamente, consultando avaliações de várias empresas imobiliárias.
A estratégia de saída começa no momento da compra. Ao escolher uma propriedade cujo valor provavelmente não cairá no futuro, você poderá expandir suas opções ao vender. Selecione uma propriedade considerando cuidadosamente sua localização, a conveniência do transporte e o desenvolvimento do ambiente ao redor.
A compra de um imóvel com um índice de autofinanciamento adequado pode aumentar suas opções no momento da venda. Quanto maior for o índice de fundos próprios, mais fácil será reagir às mudanças nas condições do mercado e mais flexível será o ajuste do momento da venda.
É importante manter o valor de sua propriedade por meio de manutenção regular e gerenciamento adequado. Se os prédios e as instalações estiverem em boas condições, é de se esperar que alcancem um preço mais alto quando forem vendidos.
A venda de uma propriedade para investimento por um preço mais alto requer uma abordagem estratégica. As três estratégias a seguir podem ser implementadas para maximizar o preço de venda
Sempre peça a mais de uma imobiliária uma avaliação da venda de sua propriedade. Como aparece uma grande diferença em um preço de valor avaliado de acordo com uma empresa imobiliária; na avaliação de apenas uma empresa, não é possível julgar se o preço é alto ou barato.
É importante solicitar uma avaliação de pelo menos três ou mais empresas e entender o preço de mercado com precisão. Além disso, o conteúdo do serviço de cada empresa e a afinidade com a pessoa responsável também são materiais importantes para a tomada de decisões.
| Pontos principais da avaliação | Itens a serem verificados | Importância |
|---|---|---|
| Base do valor avaliado | Exemplos de transações de propriedades semelhantes, avaliação da lucratividade | ★★★★ |
| Estratégia de venda proposta | Métodos de marketing, período estimado de vendas | ★★★★ |
| Taxas e custos | Taxas de corretagem e outros custos | ★★★★ |
| Experiência da pessoa responsável | Histórico de transações de propriedades de investimento, conhecimento do mercado | ★★★★ |
Ao vender uma propriedade para investimento, é importante selecionar uma empresa imobiliária especializada na negociação de propriedades para investimento. Isso se deve ao fato de que as transações em propriedades para investimento exigem conhecimentos diferentes dos de imóveis em geral, como cálculos de receitas e despesas, impostos e sucessão de contratos de aluguel.
Uma empresa imobiliária com ampla experiência em compra e venda de propriedades para investimento poderá aconselhá-lo sobre o melhor momento para vender seu investimento imobiliário, incluindo as tendências do mercado. Como eles têm muito know-how, você pode pedir ajuda a eles com tranquilidade.
Observe que uma empresa imobiliária sediada localmente não é necessariamente superior na compra e venda de propriedades para investimento. Isso ocorre porque as propriedades para investimento são compradas não apenas por clientes locais, mas também por investidores de todo o país.
Ao vender propriedades para investimento, considere a possibilidade de vender para investidores estrangeiros. Em especial, os investidores asiáticos da China, de Taiwan e de outros países asiáticos têm grande consideração pelo Japão e podem estar dispostos a comprar por um preço alto.
Isso se deve ao fato de que os rendimentos de propriedades que geram renda na China e em Taiwan tendem a ser menores do que no Japão. Em particular, as propriedades em Tóquio são populares entre os investidores asiáticos, portanto, considere incluir investidores estrangeiros em vez de se concentrar apenas nos investidores japoneses.
É fundamental entender os aspectos tributários das estratégias de saída do investimento imobiliário. Um planejamento tributário adequado pode maximizar seus ganhos.
A alíquota do imposto de renda de transferência sobre a venda de imóveis difere significativamente dependendo do período de detenção. A compreensão desse mecanismo o ajudará a determinar o momento ideal para a venda.
Renda de transferência = preço de venda - (custos de aquisição + custos de transferência)
Para a parte da construção, um valor equivalente à depreciação durante o período de detenção deve ser deduzido dos custos de aquisição. Isso aumenta a renda de transferência real e pode resultar em uma carga tributária mais pesada.
As deduções especiais podem ser deduzidas da renda de transferência se determinadas condições forem atendidas. As principais deduções especiais incluem
| Tipo de dedução especial | Valor da dedução | Condições para aplicação |
|---|---|---|
| Dedução especial para propriedade residencial | 30 milhões de ienes | Usado para residência própria |
| Isenção especial para substituição de propriedade residencial especificada | -1,000,000 | Se os requisitos de substituição forem atendidos |
| Isenção especial para desapropriação, etc. | 50 milhões de ienes | Desapropriação devido a obras públicas |
Se houver uma perda decorrente da venda de imóveis, a perda poderá ser agregada a outras receitas sob determinadas condições. As perdas que não podem ser totalmente deduzidas podem ser transportadas para os próximos três anos.
A estratégia de saída de um investimento imobiliário é um elemento-chave de um investimento bem-sucedido. Com base nas informações apresentadas neste artigo, os seguintes pontos-chave são reconfirmados
A preparação prévia e o suporte profissional são essenciais para uma estratégia de saída bem-sucedida, e a INA & Associates Ltd oferece suporte abrangente para seu investimento imobiliário com base em nossa ampla experiência e conhecimento.
Com capital humano econfiança no centro de nossa gestão, oferecemos a melhor estratégia de saída para atender às metas de investimento individuais de cada cliente. Se quiser discutir estratégias de saída para seu investimento imobiliário, não hesite em entrar em contato conosco.
R1: Uma estratégia de saída deve ser considerada desde o momento em que você compra uma propriedade. É tarde demais para desenvolver uma estratégia após a compra. Na fase de seleção da propriedade, é importante avaliar de forma abrangente a possibilidade de venda e a lucratividade futura da propriedade e prever vários cenários de saída.
A2. É importante fazer uma avaliação abrangente de vários fatores em vez de um único indicador. De particular importância são o período de detenção (aplicação da alíquota do imposto de renda de transferência de longo prazo superior a cinco anos), as tendências de preço de mercado, o ambiente da taxa de juros, a lucratividade da propriedade (se há pontos mortos) e o período de depreciação restante.
R3: A avaliação de propriedades para investimento requer uma perspectiva especializada que difere das avaliações gerais de propriedades. É importante escolher uma empresa imobiliária que possa avaliar a propriedade de forma abrangente usando o método de capitalização de renda, comparar os níveis atuais de aluguel com os aluguéis de mercado, analisar as taxas de vacância e as taxas de ocupação e prever ganhos futuros.
A4. Ao vender para investidores estrangeiros, é importante estar ciente da complexidade dos procedimentos legais, das barreiras linguísticas, dos riscos cambiais e das diferenças nos sistemas de tributação. É importante selecionar uma empresa imobiliária que tenha ampla experiência em lidar com investidores estrangeiros, seja capaz de lidar em inglês e ofereça o suporte adequado.
R5: Se ocorrer um dead cross, há várias medidas que podem ser tomadas, como considerar a venda da propriedade, a revisão dos termos de pagamento por meio de refinanciamento ou a revisão do aluguel. É importante fazer uma avaliação abrangente do potencial futuro da propriedade e das condições de mercado e escolher a opção mais adequada. Recomenda-se a orientação de um especialista.