O papel das empresas de administração no investimento imobiliário mudou significativamente ao longo do tempo. Enquanto no passado o foco principal era em tarefas rotineiras, como recrutamento de inquilinos e cobrança de aluguel, hoje o papel da empresa de administração é mais fortemente exigido como um "parceiro" estratégico para maximizar os ganhos do proprietário do imóvel e aumentar o valor do ativo a longo prazo. Este artigo apresenta uma análise aprofundada dos requisitos de uma empresa de administração como parceira indispensável no futuro da administração de aluguéis e como escolher uma, a partir de uma perspectiva profissional.
O sucesso da administração de aluguéis depende do trabalho com uma empresa de administração confiável. No entanto, o escopo do trabalho e o valor oferecido pelas "empresas de administração" são muito diferentes. Aqui esclarecemos as diferenças entre as empresas de administração tradicionais e as empresas de administração do tipo "parceiro" que os proprietários modernos estão procurando.
| Itens de comparação | Empresas de administração tradicionais | Empresas de administração baseadas em parceiros (administração de propriedades) |
|---|---|---|
| Principais funções. | Manutenção e gerenciamento de edifícios e tarefas de rotina em nome do proprietário | Contribuição para maximizar o valor dos ativos e aumentar as receitas |
| Escopo do trabalho | Recrutamento de inquilinos, cobrança de aluguel, tratamento de reclamações, limpeza e inspeção. | Além disso, análise de mercado, avaliação de aluguel, propostas de renovação, planejamento de reparos de longo prazo, suporte ao gerenciamento do portfólio de ativos. |
| Perspectivas | Curto prazo: manutenção do status quo | Longo prazo: criação de valor futuro |
| Propostas | Foco em reparos e restauração | Medidas proativas para aumentar o valor dos ativos, incluindo medidas baseadas em dados para tratar de vacâncias, melhorar a lucratividade e reduzir impostos |
| Uso de tecnologia | Limitado (introdução parcial) | Proativo (uso de tecnologia imobiliária para melhorar a eficiência operacional, análise de dados, satisfação do locatário) |
| Relacionamento com os proprietários | Parceiros de negócios (empreiteiros) | Parceiro comercial |
O ambiente que envolve o mercado imobiliário mudou significativamente nos últimos anos. As mudanças demográficas e os avanços tecnológicos criaram a necessidade de repensar a própria natureza da administração de aluguéis. Nesse cenário, os estilos tradicionais de gerenciamento passivo tornaram-se difíceis de lidar, e são necessárias parcerias mais ativas e estratégicas.
Mudanças no mercado: uma população em declínio devido à queda nas taxas de natalidade e ao envelhecimento da população está pressionando para cima as taxas de vacância em muitas áreas. Além disso, os valores dos inquilinos estão se tornando mais diversificados, e as propriedades uniformes têm menos probabilidade de serem escolhidas.
Mudança nas necessidades dos proprietários: o objetivo do investimento imobiliário mudou da simples garantia de renda de aluguel para a construção de ativos de longo prazo. Portanto, é essencial o gerenciamento estratégico com vistas ao futuro, em vez de respostas ad hoc.
Evolução da tecnologia imobiliária: a rápida disseminação da "tecnologia imobiliária", que utiliza tecnologias como IA e IoT, possibilitou decisões de gerenciamento objetivas e baseadas em dados. A capacidade de usar isso a seu favor fará uma grande diferença em seus resultados.
Uma empresa de gerenciamento que pode ser uma verdadeira parceira faz mais do que simplesmente executar tarefas em nome do proprietário. Ela apoia o gerenciamento de ativos com sua experiência e atitude proativa, a fim de maximizar o lucro do proprietário. Explicamos aqui as cinco condições para identificar um parceiro confiável.
1. Uma perspectiva de gerenciamento de propriedades
O gerenciamento de propriedades é uma abordagem operacional e de gerenciamento abrangente para maximizar o valor do ativo imobiliário. Ela vai além da mera administração do edifício e visa maximizar o fluxo de caixa, identificando com precisão as tendências do mercado e as mudanças no ambiente ao redor, otimizando a definição do aluguel, implementando estratégias eficazes de locação e realizando reparos e reformas planejados.
2. capacidade de fazer propostas objetivas com base em dados
A capacidade de formular e implementar estratégias com base em dados objetivos, em vez de confiar apenas na intuição e na experiência, é essencial. Uma empresa de administração que possa analisar dados como taxas de aluguel do bairro, dados demográficos dos inquilinos e demanda do mercado, e apresentar contramedidas convincentes de vacância e propostas de revisão de aluguel, é um parceiro confiável.
3. uso ativo da tecnologia imobiliária
A tecnologia imobiliária está evoluindo diariamente, incluindo avaliações de aluguel baseadas em IA, visualizações em RV, fechaduras inteligentes e vários procedimentos on-line. O uso ativo dessas tecnologias para melhorar a eficiência operacional, aumentar a satisfação dos inquilinos e fornecer informações rapidamente aos proprietários também é um critério de seleção importante.
4. Ampla experiência e rede de contatos
A administração de aluguéis exige uma ampla gama de conhecimentos em áreas como direito, tributação e construção. Uma empresa de administração que tenha seus próprios especialistas internos ou uma forte rede de especialistas externos, como advogados, contadores fiscais e escrivães judiciais, pode ser confiável para lidar com questões complexas quando elas surgirem.
5. comunicação próxima com o proprietário para compartilhar a visão
O mais importante é que o proprietário e a empresa de administração compartilhem o sentimento de serem "parceiros" que trabalham para atingir os mesmos objetivos. Além de relatórios regulares, a empresa deve ser capaz de compartilhar uma visão para o futuro gerenciamento de ativos e estar presente para se preocupar, pensar e implementar em conjunto. A qualidade das respostas da pessoa de contato e a frequência e o método de comunicação também devem ser verificados cuidadosamente.
Encontrar o parceiro certo para você entre as muitas empresas de gerenciamento não é fácil. No entanto, você pode reduzir significativamente o risco seguindo alguns pontos-chave. Esta seção explica como identificar os pontos específicos.
| Itens a serem verificados | Pontos a serem verificados |
|---|---|
| Histórico/exemplos | Qual é a taxa de ocupação das propriedades sob administração? (Verifique os números específicos). Há exemplos concretos de sucessos que levaram ao aumento do valor da propriedade? A empresa tem uma vasta experiência no gerenciamento de tipos de propriedades semelhantes às suas? |
| Capacidade de fazer propostas | As propostas são baseadas em dados de mercado e na análise de propriedades concorrentes? Há uma justificativa clara para as medidas de vacância e definição de aluguel? Há propostas para planos de reparos e reformas com base em uma perspectiva de longo prazo? |
| Experiência da pessoa responsável | Eles têm qualificações profissionais, como comerciantes de edifícios de lotes de construção? Tem conhecimento do mercado imobiliário e das leis e regulamentações relacionadas? Ele é amigável e receptivo? |
| Conteúdo do contrato | O escopo do contrato de gerenciamento é claro? As taxas (taxas de administração) são razoáveis? Há algum custo adicional? Quais são as condições para rescindir o contrato? |
| Uso de tecnologia | A empresa fornece um portal ou aplicativo exclusivo para os proprietários? São possíveis relatórios e comunicação on-line? Que tecnologia de propriedade está sendo implementada? |
Este artigo explicou a situação atual e como escolher uma empresa de administração que esteja evoluindo para se tornar um "parceiro" para maximizar o valor do ativo, em vez de apenas um agente comercial, no futuro da administração de aluguéis. Não é exagero dizer que, nestes tempos de complexidade e incerteza do mercado, um parceiro com conhecimento especializado e uma perspectiva estratégica pode fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso na administração de aluguéis.
A chave para o sucesso do investimento em propriedades no futuro não é deixá-lo nas mãos das empresas de administração tradicionais, mas escolher um parceiro com o qual o próprio proprietário possa aprender, preocupar-se em conjunto e compartilhar uma visão. Esperamos que as perspectivas e listas de verificação apresentadas neste artigo o ajudem a escolher o parceiro certo.
P1: Mudar de empresa de administração parece ser um procedimento complicado e difícil...
R1: Certamente, a mudança de empresas de administração exige certos procedimentos, como a confirmação de contratos e o trabalho de transferência. Entretanto, muitas das novas empresas de administração baseadas em parceiros também oferecem suporte no processo de mudança. Se estiver insatisfeito com sua atual empresa de administração ou quiser melhorar a administração de seu aluguel, recomendamos que consulte primeiro um especialista. Também oferecemos consultoria gratuita sobre a mudança de empresas de administração.
P2: Sou proprietário de apenas um pequeno edifício de apartamentos. Uma empresa de administração baseada em parceiros ainda pode me ajudar?
A2: Claro que sim. Independentemente do tamanho da propriedade, a função da empresa de administração parceira é maximizar o valor do ativo do proprietário. De fato, são as propriedades menores que se beneficiam diretamente do gerenciamento meticuloso e das operações estratégicas. Entre em contato conosco para obter o melhor plano para atender às características da sua propriedade.
P3: Quando as pessoas falam sobre "tecnologia imobiliária", não entendo quais são os benefícios específicos.
R3: A tecnologia imobiliária traz benefícios para vários aspectos da administração de aluguéis. Por exemplo, a IA pode ser usada para avaliar os aluguéis adequados, as visualizações on-line podem reduzir as oportunidades perdidas, as fechaduras inteligentes aumentam a segurança e a eficiência das visualizações e os procedimentos de contrato e renovação baseados na nuvem podem acelerar as operações. Isso ajudará os proprietários a aumentar as receitas, reduzir a carga de trabalho e melhorar a satisfação dos inquilinos.