Muitas pessoas que estão pensando em investir em propriedades podem estar preocupadas com o fato de que os custos iniciais de administração de apartamentos ou condomínios são muito altos e que a administração pode ser difícil. O investimento em estacionamentos é recomendado para essas pessoas.
Em comparação com outros investimentos imobiliários, os investimentos em estacionamentos podem reduzir significativamente os custos iniciais e exigir menos esforço de gerenciamento, por isso estão atraindo a atenção como um método de investimento fácil de iniciar, mesmo para iniciantes em investimentos imobiliários. De fato, é possível obter alta lucratividade, com rendimentos reais de cerca de 4% para estacionamento mensal e de 15 a 30% para estacionamento operado por moedas.
Neste artigo, a INA&Associates Ltd explica em detalhes os benefícios específicos do investimento em estacionamentos, as taxas de rendimento, os custos iniciais e a chave para o sucesso. As informações são úteis para aqueles que querem começar a investir em propriedades e para aqueles que querem acrescentar uma nova opção à sua carteira de investimentos existente.
Antes de começar a investir em estacionamento, é importante entender primeiro a estrutura básica e os tipos de investimento. Há dois tipos principais de investimentos em estacionamento - estacionamento mensal eestacionamento operado por moedas - cada um com características e estruturas de receita diferentes.
O estacionamento mensal é um esquema operacional em que as vagas de estacionamento são fornecidas aos usuários com base em um contrato mensal por uma taxa mensal fixa. A principal característica desse método é que ele proporciona uma renda estável durante a vigência do contrato. Uma vez celebrado o contrato, pode-se esperar um valor fixo de renda todo mês, o que facilita a previsão de ganhos e o planejamento de fundos.
Os usuários de vagas de estacionamento mensais são principalmente moradores da vizinhança e passageiros, e espera-se que usem a vaga por um longo período de tempo. Portanto, os locais mais adequados são em áreas residenciais, ao redor de estações de trem e em distritos de escritórios, onde podem atender às necessidades das pessoas que precisam de estacionamento diariamente.
O estacionamento operado por moedas é um método de operação em que as taxas de estacionamento são cobradas por hora. O usuário usa a vaga de estacionamento pelo tempo necessário e paga uma taxa a cada vez. Esse método é caracterizado por uma alta flutuação na frequência de uso, dependendo do local e da hora do dia, e, portanto, também por receitas flutuantes.
A lucratividade do estacionamento operado por moedas depende muito da localização e do volume de negócios. Pode-se esperar altas receitas em locais com grande movimentação de pessoas, como estabelecimentos comerciais, hospitais e áreas de estações, mas pode ser difícil gerar as receitas desejadas em locais com baixa demanda.
Há dois métodos de gestão para o investimento em estacionamentos: autogestão, em que o proprietário do terreno gerencia diretamente o estacionamento, e arrendamento com preço fixo, em que a gestão é terceirizada para um operador especializado.
No método de autogestão, o proprietário do terreno cuida de tudo, desde o investimento de capital até a gestão diária. Esse método tem o potencial de ser mais lucrativo, mas exige mais esforço de gerenciamento e um investimento inicial maior.
Por outro lado, no método de arrendamento de valor fixo, uma empresa especializada arrenda o terreno e opera o estacionamento, enquanto o proprietário paga um aluguel fixo. Esse método é menos lucrativo do que o método de autogestão, mas exige menos esforço de gestão e proporciona uma renda mais estável.
O investimento em estacionamentos atrai a atenção de muitos investidores porque oferece vantagens exclusivas que não são encontradas em outros investimentos imobiliários. Aqui detalhamos as sete principais vantagens do investimento em estacionamentos.
Uma das maiores vantagens do investimento em estacionamentos é que os custos iniciais podem ser significativamente menores. Enquanto a administração de apartamentos e condomínios requer um investimento inicial de dezenas a centenas de milhões de ienes, em alguns casos, o investimento em estacionamentos pode ser iniciado com zero iene por uma vaga mensal.
Vamos dar uma olhada em uma comparação de custos iniciais específicos.
Tipo de investimento Custos iniciais aproximados Principais itens de custo
Gerenciamento de apartamento JPY 30-100 milhões Construção, projeto e vários custos processuais
Administração do apartamento 20-80 milhões de ienes Custos de compra e reforma da propriedade
Estacionamento mensal ¥0 - ¥5 milhões Custos de preparação do terreno, demarcação do lote, instalação de placas
Estacionamento operado por moedas ¥2-10 milhões Custos de equipamento, preparação do terreno e instalação do sistema
No caso do estacionamento mensal, se o terreno já for plano, a operação pode ser iniciada simplesmente desenhando as linhas de demarcação e instalando a sinalização. Mesmo que seja necessário preparar o terreno, o custo é muito menor do que o da construção de um prédio.
Embora o estacionamento operado por moedas exija um investimento inicial em máquinas de pagamento e equipamentos de portaria, ele ainda pode ser iniciado com menos de um décimo do capital necessário para a administração de um apartamento. Essa baixa barreira de entrada facilita o início até mesmo para investidores imobiliários novatos.
Uma das principais atrações do investimento em estacionamentos é sua flexibilidade, pois não depende da forma ou do tamanho do terreno. Na construção de apartamentos e condomínios, as restrições da Lei de Padrões de Construção e da Lei de Planejamento Urbano significam que somente terrenos que atendam a determinadas condições podem ser usados para construção.
Entretanto, os estacionamentos podem fazer uso efetivo dos seguintes tipos de terreno
Há muitos lotes pequenos ou deformados que não são adequados para construção, especialmente em áreas urbanas. Como o preço desses terrenos geralmente é baixo, é possível obter altos rendimentos se o terreno for comprado para investimento em estacionamentos.
O investimento em estacionamentos tem a grande vantagem de que o negócio pode ser iniciado em um curto período de tempo. Enquanto a administração de apartamentos e condomínios normalmente leva um ano ou mais desde o planejamento até a conclusão, o investimento em estacionamentos pode estar pronto e funcionando em questão de semanas ou meses.
Uma comparação dos períodos de preparação é mostrada abaixo.
Tipo de investimento Período de preparação Principais tarefas
Administração plana 12-18 meses Projeto, solicitação de alvará de construção, obras de construção
Gerenciamento de apartamento 6 a 12 meses Seleção da propriedade, procedimentos de financiamento, renovação
Estacionamento mensal 2 semanas a 2 meses Preparação do terreno, demarcação do lote, instalação de placas
Estacionamento operado por moedas 1-3 meses Instalação do equipamento, instalação do sistema, vários procedimentos
Esse curto período de preparação permite uma resposta rápida às mudanças do mercado. Por exemplo, se houver planos de abrir um novo estabelecimento comercial nas proximidades, pode-se esperar um lucro alto abrindo um estacionamento em tempo hábil para coincidir com a abertura.
Outra grande vantagem de investir em vagas de estacionamento é que há menos trabalho de gerenciamento diário envolvido. A administração de apartamentos e condomínios envolve uma ampla gama de tarefas de administração, como lidar com inquilinos, manutenção de equipamentos e limpeza.
As tarefas de gerenciamento dos investimentos em estacionamento se limitam principalmente ao seguinte
Gestão de vagas de estacionamento mensais
Gestão de vagas de estacionamento operadas por moedas
Os proprietários de terras não precisam fazer nada, pois todas essas tarefas de gerenciamento são realizadas por uma empresa especializada, especialmente se escolherem o sistema de arrendamento com valor fixo. Mesmo aqueles que estão ocupados com seu trabalho diário ou que moram longe podem investir com tranquilidade.
Uma das principais vantagens de investir em estacionamentos é a facilidade com que eles podem ser convertidos para outros usos no futuro. Se forem construídos apartamentos ou condomínios, a demolição custa muito dinheiro e é difícil convertê-los em outros usos.
No entanto, um estacionamento pode ser convertido para os seguintes usos com relativa facilidade
Essa flexibilidade permite que o método ideal de utilização da terra seja escolhido em resposta às mudanças no ambiente do mercado ou às mudanças na estratégia de investimento do indivíduo. Por exemplo, é possível adotar a estratégia de operar o terreno como estacionamento enquanto se espera que os preços do terreno aumentem e vendê-lo no momento adequado.
O investimento em estacionamentos é um método de investimento que pode gerar uma renda estável se o local certo for escolhido. Em particular, com o estacionamento mensal, uma vez celebrado o contrato, pode-se obter uma renda estável por um longo período de tempo.
Os fatores a seguir sustentam a estabilidade dos ganhos com o investimento em estacionamentos
Estabilidade da demanda.
Barreiras à entrada de concorrentes
Resiliência ao ambiente econômico
O investimento em estacionamento é caracterizado pelo potencial de sucesso em uma ampla variedade de locais. Na administração de apartamentos e condomínios, só se pode esperar altos retornos em locais favoráveis, como perto de estações de trem ou de instalações comerciais, mas há exemplos de investimentos bem-sucedidos em estacionamentos em diversos locais.
Padrões de sucesso em áreas residenciais
Padrões de sucesso em áreas comerciais
Padrão bem-sucedido em áreas de escritórios
Padrão de sucesso em áreas suburbanas
Dessa forma, o investimento em estacionamentos pode gerar renda em várias áreas ao selecionar um método operacional que se adapte às características do local.
Um dos indicadores mais importantes ao considerar o investimento em estacionamentos é o rendimento. O rendimento é um indicador importante para medir a eficiência do investimento e também é essencial para comparação com outros métodos de investimento. Esta seção fornece uma explicação detalhada sobre a taxa de rendimento e a rentabilidade do investimento em estacionamentos.
Há dois tipos de rendimentos : rendimentos de superfície erendimentos reais. Ao tomar decisões de investimento, é importante se concentrar no rendimento real, que está mais próximo da realidade.
Rendimento de superfície (rendimento bruto)
Rendimento de superfície = renda anual / investimento total x 100
Rendimento real (rendimento líquido)
Rendimento real = (renda anual - despesas anuais) ÷ investimento total x 100
O rendimento real é calculado deduzindo-se despesas como taxas de administração, impostos, prêmios de seguro e custos de reparo, o que dá uma imagem mais realista da rentabilidade.
O rendimento realista padrão para estacionamento mensal é de cerca de 4%. No entanto, é importante considerar as condições individuais em detalhes, pois elas variam muito dependendo do local e do sistema de gestão.
Condições de localização Rendimento na superfície Rendimento real Aluguel mensal aproximado (1 carro)
Área urbana (a menos de 5 minutos a pé da estação) 6-10% 4-7% ¥25.000-40.000
Áreas residenciais (a menos de 10 minutos a pé da estação) 8-12% 5-8% ¥15.000-25.000
Áreas suburbanas (a mais de 15 minutos a pé da estação) 10-15% 6-10% ¥8.000-15.000
Os pontos para melhorar a lucratividade das vagas de estacionamento mensais são os seguintes
Pontos para melhorar a lucratividade
Embora o estacionamento com moedas possa esperar rendimentos mais altos do que o estacionamento mensal, os ganhos variam muito, dependendo do local e do método de gestão. A taxa de mercado de rendimento na superfície é de 15% a 30%, mas para obter o rendimento real, é preciso levar em conta o investimento de capital e os custos operacionais.
Localização Rendimento na superfície Rendimento real Taxa horária aproximada
Área comercial, frente da estação 20-35% 12-20% ¥300-600/hora
Área de escritórios 15-25% 8-15% ¥200-400/hora
Áreas residenciais 10-20% 5-12% ¥100-300/hora
A lucratividade do estacionamento operado por moedas depende em grande parte do volume de negócios: quanto mais unidades por dia forem usadas, maior será a lucratividade esperada.
Simulação de receita com base no volume de negócios (para uma capacidade de 10 carros)
Rotatividade Número de veículos usados por dia Média de horas de uso Receita diária aproximada Receita mensal aproximada
Baixa rotatividade (1,0 rotatividade) 10 unidades 2 horas 6.000 ienes 180.000 ienes
Rotatividade média (2,0 rotatividade) 20 unidades 2 horas 12.000 ienes 360.000 ienes
Alta rotatividade (3,0 rotatividade) 30 unidades, 2 horas, ¥18.000 ¥540.000
Para avaliar adequadamente a rentabilidade dos investimentos em estacionamento, vamos compará-los com outros investimentos imobiliários.
Tipo de investimento Rendimento de superfície Rendimento real Custo inicial Esforço de gerenciamento
Condomínios 4-8% 2-5% Alto Médio
Apartamentos de uma unidade 6-12% 4-8% Alto Alto
Aluguel independente 8-15% 5-10% Médio Médio
Estacionamento mensal 5-15% 4-10% Baixo Baixo
Estacionamento operado por moedas 15-30% 8-20% Média Baixa
Como mostra essa comparação, os investimentos em estacionamento têm uma vantagem em termos de baixos custos iniciais e baixo esforço de gestão. É uma opção atraente, especialmente para investidores iniciantes, que podem ganhar experiência em investimentos imobiliários e, ao mesmo tempo, reduzir o risco.
A rentabilidade dos investimentos em estacionamentos depende em grande parte dos seguintes fatores
Fatores de localização
Fatores operacionais
Fatores externos
Considerar esses fatores de forma abrangente e desenvolver uma estratégia de investimento ideal é a chave para o sucesso do investimento em estacionamentos.
Antes de iniciar um investimento em estacionamento, é importante ter um entendimento adequado dos custos iniciais necessários e dos riscos potenciais. Com o planejamento financeiro e a gestão de riscos adequados, é possível obter resultados de investimento estáveis.
Os custos iniciais do investimento em estacionamentos variam muito, dependendo do esquema operacional e das condições do terreno. Cada caso é explicado em detalhes aqui.
O estacionamento mensal é a forma de investimento em estacionamento com os menores custos iniciais.
Itens de custo Valor aproximado Observações
Custos de preparação do terreno ¥500.000 - ¥2 milhões, dependendo das condições do terreno
Delimitação das parcelas ¥50.000 - ¥150.000 (varia de acordo com o número de vagas)
Instalação de placas de sinalização ¥100.000 - ¥300.000, variável dependendo do tamanho e do material
Equipamento de iluminação ¥200.000 - ¥500.000 Instalação conforme necessário
Equipamentos de segurança ¥100.000 - ¥400.000 Câmeras de segurança, etc.
Custos de procedimentos diversos ¥50.000 - ¥100.000 Notificação e outros procedimentos
Total JPY 1.000.000 - JPY 3.450.000 Para 10 veículos
Se o terreno já for plano e bem desenvolvido, é possível iniciar as operações apenas com o desenho da linha do terreno e a instalação de placas, o que pode começar em cerca de JPY 200.000.
O custo inicial do estacionamento com moedas é mais alto do que o do estacionamento mensal devido ao investimento de capital necessário.
Itens de custo Valor aproximado Observações
Custos de preparação do terreno ¥500.000 - ¥2 milhões, dependendo das condições do terreno
Instalação da máquina de pagamento ¥1,5 milhão - ¥3 milhões Diferença de preço dependendo da função
Equipamento de portão ¥1 milhão a ¥2 milhões, varia de acordo com o número de portões
Desenho de linhas de parcelas ¥100.000 - ¥200.000, o preço varia de acordo com o número de unidades
Sinalização e iluminação ¥300.000 - ¥800.000, o preço varia de acordo com a escala
Equipamentos de segurança ¥200.000 - ¥600.000 Câmeras, sensores, etc.
Custos de instalação do sistema ¥500.000 - ¥1.000.000 Sistema de gerenciamento
Custos de procedimentos diversos ¥100.000 - ¥200.000 Notificação e outros procedimentos
Total ¥4,2 milhões - ¥9,8 milhões para acomodações de 10 unidades
O sistema de aluguel por preço global, no qual a operação é terceirizada para um empreiteiro especializado, pode reduzir significativamente o ônus do custo inicial.
Método de operação Carga de custo inicial Participação nos lucros
Método de operação própria Todos os custos são arcados pelo operador 100% da receita
Método de arrendamento com valor fixo Participação da contratada 60-80% das receitas
Método de gerenciamento terceirizado Parcialmente autofinanciado 85-95% da receita
O investimento em estacionamentos é uma técnica de investimento de risco relativamente baixo, mas é importante entender que existem os seguintes riscos.
Os riscos incluem
Contramedidas
Descrição dos riscos
Contramedidas
Descrição dos riscos
Contramedidas.
Riscos
Contramedidas
As seguintes medidas são recomendadas para minimizar os riscos dos investimentos em estacionamento
Itens de pesquisa sobre o ambiente ao redor
Métodos de pesquisa de demanda
Critérios de seleção Sistema autogerido Aluguel de valor fixo
Investimento inicial Grande Pequeno
Rentabilidade Alta Moderada
Esforço de gerenciamento Alto Baixo
Risco Alto Baixo
Situações aplicáveis Investidores experientes Iniciantes e pessoas ocupadas
É importante considerar os seguintes tipos de seguro para investimentos em estacionamento.
Tipos de seguro recomendados
Também é necessário entender o tratamento fiscal dos investimentos em estacionamento.
A renda do estacionamento é tributada como renda imobiliária. Entretanto, as seguintes despesas podem ser deduzidas
Itens permitidos como despesas necessárias
Como os terrenos para estacionamento são avaliados como terrenos desmatados, o efeito da isenção do imposto sobre herança é limitado em comparação com os terrenos para aluguel de moradias. Se as medidas de imposto sobre herança forem importantes, é importante incluir opções futuras de uso do terreno.
A chave para um investimento bem-sucedido em estacionamentos é entender completamente esses riscos e contramedidas antes de tomar uma decisão de investimento adequada.
É necessária uma abordagem estratégica para gerar renda estável com investimentos em estacionamentos. Aqui detalhamos alguns fatores-chave de sucesso com base em experiências reais de investimento.
Não é exagero dizer que 80% de um investimento bem-sucedido em estacionamento é determinado pela escolha do local. Ao escolher o local certo, você pode garantir uma renda estável a longo prazo.
Excelente localização em áreas residenciais
Excelente localização em uma área comercial
Excelentes localizações em áreas de escritórios
Pontos de controle da pesquisa de local
Itens da pesquisa Conteúdo a ser verificado Período da pesquisa
Volume de tráfego Volume de tráfego de pedestres e veículos Dias de semana e finais de semana
Concorrência Taxas e taxas de ocupação de estacionamentos próximos Visitas múltiplas
Fontes de demanda Distribuição de instalações residenciais, comerciais e de escritórios em um raio de 500 m
Acesso Largura da via/facilidade de entrada Confirmação por meio de condução real
Avaliação da localização por meio de análise de dados
No investimento em estacionamentos, é importante selecionar o método operacional mais adequado de acordo com a experiência, os recursos financeiros e as metas de investimento do investidor.
Vantagens
Desvantagens
Situações aplicáveis
Vantagens
Desvantagens
Situações aplicáveis
A definição das tarifas corretas é um fator importante para a lucratividade dos investimentos em estacionamento.
Obtendo o preço certo por meio de pesquisa de mercado
Assunto da pesquisa Conteúdo da pesquisa Importância
Concorrência direta Tarifas mensais de estacionamento na mesma área Alta
Concorrência indireta Tarifas de estacionamento em áreas vizinhas Média
Alternativas Custo do uso do transporte público Média
Demanda Disposição do usuário para pagar o preço Alta
Princípio básico de precificação
Conceito de definição de tarifas por fuso horário
Hora do dia Conceito de definição de tarifas Exemplo de tarifa
Dia da semana durante o dia Tarifa padrão de acordo com as tarifas do mercado ao redor 200 ienes/hora
Dia da semana à noite Taxa com desconto de acordo com a demanda ¥100/hora
Feriado durante o dia Sobretaxa de 300 ienes/hora se a demanda for alta
Tarifa máxima Garantia de usuários de longa data 1.000 ienes/dia
Uso de preços dinâmicos
Uma estratégia eficaz de atração de clientes é essencial para um investimento bem-sucedido em estacionamento.
Divulgação de informações no site
Registro em sites de busca de estacionamento
Sinalização e planejamento de sinalização
Atividades de vendas baseadas na comunidade
Para que o investimento em estacionamento seja bem-sucedido, é importante desenvolver uma estratégia não apenas para obter retornos de curto prazo, mas também em uma perspectiva de longo prazo.
Critérios para decidir quando vender
Consideração da conversão do uso da terra
Redução de riscos por meio da diversificação
Perspectivas de diversificação Métodos específicos Efeitos
Diversificação regional Investimento em várias áreas Redução do risco regional
Diversificação do uso Combinação de uso mensal e com moedas Suavização das flutuações de receita
Diversificação de escala Investimentos de vários tamanhos Otimização da eficiência do investimento
Diversificação de tempo Execução do investimento em fases Redução do risco de flutuação do mercado
Planejamento de estratégias de crescimento
Ao implementar esses pontos de forma abrangente, a probabilidade de sucesso nos investimentos em estacionamento pode ser significativamente aumentada. Em particular, os iniciantes são aconselhados a começar com pequenos investimentos para ganhar experiência e depois aumentar gradualmente o tamanho de seus investimentos.
O investimento em estacionamentos é uma técnica de investimento atraente com baixos custos iniciais e pouco esforço de gerenciamento entre os investimentos em propriedades. As sete vantagens explicadas neste artigo podem ser resumidas novamente da seguinte forma
Sete vantagens do investimento em estacionamentos
Diretrizes de rentabilidade
Principais fatores de sucesso
O investimento em estacionamentos é uma excelente maneira de os investidores imobiliários iniciantes ganharem experiência e, ao mesmo tempo, minimizarem os riscos. Também é uma opção eficaz para aqueles que já estão investindo em outros imóveis, pois pode diversificar seu portfólio.
Como próxima ação, recomenda-se começar pesquisando possíveis locais. Uma análise detalhada da localização e da simulação de renda é o primeiro passo para uma decisão de investimento bem-sucedida.
R1: Sim, o investimento em estacionamentos é uma técnica de investimento fácil, mesmo para iniciantes em investimentos imobiliários. Especialmente com estacionamento mensal, os custos iniciais podem ser significativamente reduzidos e o gerenciamento é relativamente simples. Se você optar por um arrendamento com valor fixo, um operador especializado administrará o estacionamento em seu nome, portanto, você pode começar sem preocupações, mesmo que não tenha experiência em investimentos. No entanto, é recomendável que você procure orientação profissional sobre a seleção do local e a simulação de receita.
A2: A melhor escolha depende da situação e dos objetivos do investidor, pois cada um tem vantagens diferentes. O investimento em estacionamentos tem custos iniciais mais baixos e é mais fácil de gerenciar, enquanto a administração plana tende a ser mais lucrativa. Além disso, a administração plana também pode proporcionar isenção de impostos sobre herança. Recomendamos o investimento em estacionamentos para iniciantes e para aqueles que querem começar com uma pequena quantia, e a administração plana para aqueles com certa quantia de capital e experiência.
R3: Há casos de fracasso no investimento em estacionamentos. As principais razões para o fracasso são: 1) escolha errada do local (investimento em uma área com baixa demanda), 2) falta de pesquisa competitiva, 3) definição errada da taxa e 4) falta de resposta às mudanças no ambiente ao redor. Para evitar essas falhas, é importante fazer uma pesquisa de mercado detalhada com antecedência e aprimoramentos operacionais contínuos. Também é possível reduzir o risco diversificando os investimentos em vários locais.
A4: As seguintes considerações tributárias se aplicam ao investimento em estacionamentos: (1) a renda do estacionamento é tributada como renda imobiliária; (2) o terreno do estacionamento é avaliado como terreno vago e o efeito da redução do imposto sobre a propriedade e do imposto sobre herança é limitado; (3) é importante entender quais itens podem ser registrados como despesas necessárias; (4) pode haver incidência de imposto sobre o consumo. Recomenda-se considerar uma estratégia de investimento que também leve em conta a futura conversão da propriedade em moradia para aluguel, especialmente se as medidas de imposto sobre herança forem uma prioridade.
A5. A melhor opção depende da localização e de suas metas de investimento. Espera-se que o estacionamento operado por moedas seja altamente lucrativo em áreas comerciais movimentadas e em frente a estações de trem, mas o investimento inicial é grande e os ganhos variam muito. As vagas de estacionamento mensais podem facilmente gerar ganhos estáveis em áreas residenciais e exigem um investimento inicial baixo. O estacionamento mensal é recomendado para iniciantes em investimentos e para aqueles que valorizam ganhos estáveis, enquanto o estacionamento operado por moedas é recomendado para aqueles que querem correr algum risco e almejar ganhos altos.