Nos últimos anos, os destinos turísticos do Japão têm se movimentado com um grande número de visitantes. A previsão é de que o número de visitantes que chegam ao Japão ultrapasse 40 milhões por ano até 2025, a fim de atingir a meta do governo de se tornar um "país voltado para o turismo", e isso é, sem dúvida, uma luz brilhante para a economia japonesa. Entretanto, por trás desse boom espetacular, você notou uma mudança silenciosa, mas definitiva, ocorrendo no mercado imobiliário, que está próximo de nossas vidas diárias?
O "turismo excessivo", ou a concentração excessiva de turistas, não só está causando "poluição turística" na forma de congestionamento de tráfego e problemas com o lixo, mas também está pressionando a vida dos residentes locais, fazendo com que os preços dos imóveis e dos aluguéis subam. Isso não é mais um problema apenas de alguns destinos turísticos. Neste artigo, como especialista em imóveis, revelarei os mecanismos pelos quais o turismo excessivo está afetando o mercado imobiliário e farei uma análise aprofundada da situação atual e do futuro que precisamos enfrentar.
Então, por que o turismo excessivo leva diretamente ao aumento dos preços dos imóveis? O mecanismo ocorre em três estágios principais.
A primeira etapa é um aumento na demanda por acomodações. Com o aumento do número de visitantes, a demanda por hotéis e pousadas excede a oferta. Essa tendência é particularmente acentuada em áreas urbanas com boas conexões de transporte. Como resultado, os preços das instalações de acomodação existentes subirão e, em busca de maior lucratividade, os condomínios e outras propriedades que antes estavam no mercado como imóveis de aluguel geral serão convertidos em acomodações particulares ou apartamentos mensais para visitantes de curto prazo em um ritmo acelerado.
Por exemplo, o aluguel de mercado de um apartamento estúdio na cidade de Osaka é de cerca de 60.000 ienes por mês para um aluguel normal, mas não é incomum que ele seja usado como acomodação particular para gerar mais do que o dobro do lucro. A disseminação dessas atividades reduz o número de imóveis no mercado de aluguel como um todo, resultando em um desequilíbrio entre a oferta e a demanda e elevando o mercado geral de aluguel.
Em segundo lugar, os investidores estrangeiros estão se tornando cada vez mais ativos na compra de imóveis. Os imóveis no Japão continuam subvalorizados em comparação com as principais cidades de outros países, e a desvalorização do iene acelerou essa tendência. Combinado com a segurança e as atrações culturais, os imóveis japoneses são vistos como um investimento muito atraente, especialmente por indivíduos de alto patrimônio líquido na Ásia.
A área de Niseko, em Hokkaido, é um exemplo típico, mas nos últimos anos tem havido uma tendência notável em áreas como Kyoto, Osaka e o centro de Tóquio para a compra de imóveis para fins de investimento ou como segunda residência. Esse fluxo de dinheiro para investimento, que é diferente da demanda real, levou a um "prêmio turístico" em determinadas áreas, elevando os preços gerais dos terrenos. Como resultado, agora está se tornando extremamente difícil para os japoneses, com exceção de alguns poucos indivíduos ricos, comprar imóveis em áreas populares.
Como estágio final, o aumento dos preços dos imóveis e dos aluguéis começa a ter um sério impacto nas comunidades locais.
O aumento dos aluguéis afeta os moradores da área, principalmente os jovens e as famílias com renda limitada ou que têm filhos. Como resultado, eles acham difícil continuar morando no centro da cidade e são forçados a se mudar para subúrbios mais baratos. Essa é uma situação muito preocupante que pode desencadear mais uma vez o "fenômeno da rosquinha", que reduz a vitalidade das cidades. O êxodo de pessoas que antes apoiavam a comunidade local e o fato de a cidade se tornar um lugar apenas para turistas pode prejudicar a sustentabilidade da cidade.
Até agora, nos concentramos nos aspectos negativos do turismo excessivo, mas sempre há luzes e sombras. Do ponto de vista do investimento em propriedades, também é verdade que essa grande onda de mudanças significa a chegada de novas oportunidades de negócios.
A forte demanda de entrada oferece um grande potencial para investimento em acomodações. Além da já mencionada conversão para acomodações particulares e condomínios mensais, é possível adotar diversas estratégias de investimento, como o desenvolvimento de pequenos hotéis butique ou a reforma de edifícios existentes e sua revitalização como instalações de acomodação de alto valor agregado. O aumento do número de turistas também estimula a demanda por instalações comerciais, como restaurantes e lojas. Pode ser possível buscar maior lucratividade atraindo inquilinos voltados para turistas, em vez de simplesmente alugar o imóvel como residência.
O segredo é ler com precisão as mudanças no mercado e identificar com exatidão as áreas e os tipos de propriedade em que a demanda pode ser esperada. Ainda há muitas áreas inexploradas do mercado, por exemplo, áreas onde há falta de grandes hotéis para grupos de turistas ou instalações de acomodação exclusivas especializadas em viajantes individuais (FIT) que buscam consumo experimental.
No entanto, gostaria de enfatizar com veemência que não se deve buscar lucros a curto prazo. O desenvolvimento que busca a lucratividade em curto prazo e ignora a harmonia com a comunidade local certamente fracassará em longo prazo. Se ele criar atritos com os residentes locais e prejudicar a atratividade da cidade, os turistas acabarão indo embora, o que pode resultar em danos ao valor da propriedade do imóvel em si.
Nossa filosofia corporativa na INA & Associates é ser uma "Empresa de Investimento em Capital Humano". Essa é uma expressão de nossa firme determinação de buscar o crescimento sustentável e a prosperidade não apenas para nossos funcionários e clientes, mas também para todos os envolvidos em nossos negócios e para a comunidade local como um todo. Ao desenvolver imóveis, respeitamos a história e a cultura da terra, contribuímos para a economia local e consideramos o ambiente de vida dos habitantes. Estamos convencidos de que essas iniciativas baseadas em uma perspectiva de longo prazo irão, com o tempo, realmente aumentar o valor dos ativos imobiliários e criar "ativos valiosos" que podem ser passados para a próxima geração.
As autoridades nacionais e locais não estão de braços cruzados enquanto o desafio global do turismo excessivo é enfrentado. Várias medidas estão sendo tomadas para encontrar um equilíbrio entre os elementos, às vezes conflitantes, de "moradia" e "turismo".
O exemplo mais representativo é o "imposto sobre acomodação", que cobra uma taxa dos hóspedes que pernoitam. O Governo Metropolitano de Tóquio, a Prefeitura de Osaka, a cidade de Kyoto e outras cidades já introduziram esse sistema, com o objetivo de usar a receita tributária para melhorar a infraestrutura turística, resolver o congestionamento e devolver os lucros aos residentes locais. Além disso, a Lei de Negócios de Acomodação Residencial (a nova lei sobre minshuku) estabelece uma "regra de 180 dias" que limita o número de dias por ano em que uma empresa pode operar a 180 dias, mas alguns municípios estão se movimentando para impor regulamentações ainda mais rigorosas (por exemplo, permitindo negócios apenas durante períodos específicos, proibindo negócios em áreas residenciais etc.) em seus estatutos.
Como medida adicional, a introdução de "taxas de entrada" para controlar a entrada em determinadas atrações turísticas também está sendo considerada.
| Contramedidas | Estudos de casos nacionais | Casos no exterior (para referência) | Objetivos e efeitos |
|---|---|---|---|
| Medidas tributárias | Imposto sobre hospedagem (Tóquio, Osaka, Kyoto, etc.) | Taxa de turismo (Amsterdã, Veneza, etc.) | Garantia de recursos financeiros para o desenvolvimento da infraestrutura turística, reduzindo a demanda |
| Regulamentos/restrições de acesso | Restrições sobre o número de dias e áreas para acomodação particular, restrições sobre o acesso ao Monte Everest. | Restrições às escalas de navios de cruzeiro (Veneza), suspensão de novas permissões para acomodações particulares (Barcelona) | Controle do número físico de turistas, preservação do ambiente de vida |
| Definição de taxas | Consideração do aumento das taxas para estrangeiros no Castelo de Himeji (após discussão, alterado para um sistema no qual as taxas são divididas entre cidadãos e residentes de fora da cidade). | Diferenças de preço de acordo com a nacionalidade (por exemplo, Machu Picchu) | Controle da demanda, garantia de custos para manutenção de bens culturais, consideração pelos residentes |
| Divulgação e orientação de informações | Distribuição em tempo real de informações sobre congestionamento (por exemplo, Kyoto) | Campanhas para incentivar a dispersão de turistas | Nivelamento temporal e espacial da demanda turística |
Essas medidas são um passo importante para garantir a equidade nos benefícios e ônus dos turistas e assegurar que os benefícios do turismo sejam usufruídos por toda a região. Ao investir em imóveis, é essencial acompanhar de perto esses desenvolvimentos regulatórios nos diversos municípios e levar em conta as futuras mudanças no ambiente de negócios nas previsões.
Este artigo examinou o impacto multifacetado do turismo excessivo no mercado imobiliário. Embora a crescente demanda interna seja um grande benefício para a economia japonesa, não podemos fechar os olhos para a realidade das distorções que ela está criando nas comunidades locais por meio do aumento dos preços dos imóveis e dos aluguéis.
Essa questão não deve ser discutida em termos de dicotomias, como turistas ou residentes, investidores ou consumidores. O importante é a perspectiva de como a atividade econômica do turismo e as comunidades locais em que as pessoas vivem podem coexistir de forma sustentável. Como profissional do setor imobiliário e proprietário de uma empresa, acredito que a chave para resolver esse problema está nas pessoas. Devemos buscar a felicidade de todos os "recursos humanos" envolvidos - as pessoas que vivem, trabalham e visitam a área - sem nos preocuparmos com lucros a curto prazo. Acreditamos que as atividades comerciais baseadas nessa perspectiva de longo prazo resultarão em uma sociedade verdadeiramente valiosa e em ativos para o futuro.
As questões do turismo excessivo e do setor imobiliário são temas que cada um de nós, como cidadãos preocupados, deve considerar em relação a nossos próprios lares e bens, e ao estado da sociedade.