O investimento em imóveis japoneses por parte deinvestidores estrangeiros ricos tem se expandido rapidamente nos últimos anos. Esse fenômeno não é apenas uma tendência temporária, mas o resultado inevitável da atratividade única do mercado imobiliário japonês e das mudanças no ambiente de investimento global.
Para os investidores estrangeiros, o mercado imobiliário japonês oferece três grandes vantagens: altos rendimentos, estabilidade política e uma sensação de acessibilidade devido ao iene fraco.
A INA & Associates K.K. acumulou uma vasta experiência em transações imobiliárias, principalmente com indivíduos de altíssimo patrimônio líquido. Neste artigo, fornecemos um guia abrangente para o investimento bem-sucedido em imóveis japoneses por indivíduos estrangeiros de alto patrimônio líquido, com nossa opinião especializada. Ele fornece informações detalhadas e práticas sobre tudo, desde considerações de investimento e procedimentos de compra reais até estratégias de gerenciamento de ativos de longo prazo.
A presença de investidores estrangeiros ricos no mercado imobiliário de Tóquio está aumentando a cada ano. De acordo com o Livro Branco sobre Terrenos do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o valor das compras de imóveis por investidores estrangeiros no ano de 2024 foi de JPY 939,7 bilhões, um aumento de 63% em relação ao ano anterior. Esse número indica que a participação de investidores estrangeiros no mercado de investimentos imobiliários do Japão permaneceu acima de 30% e não pode mais ser ignorada.
O foco do investimento está nos indivíduos de alto patrimônio líquido da Grande China (China continental, Hong Kong, Taiwan e Cingapura). Muitos deles compram imóveis com um orçamento de 300 a 500 milhões de ienes em dinheiro e raramente usam empréstimos. Os investidores ocidentais também estão em ascensão, com investimentos em larga escala por parte de fundos de private equity e indivíduos de altíssimo patrimônio líquido, em particular.
Observando as tendências de investimento por região, as seguintes características são claramente evidentes
| Área | Características | Valor médio do investimento | Principais grupos de investidores |
|---|---|---|---|
| Distrito de Minato (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Poder de marca internacional, distrito de embaixadas | 300-800 milhões de ienes | Grande China, ocidentais |
| Distrito de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Áreas residenciais de luxo, atrações culturais | 200-600 milhões de ienes | Grande China, descendentes de coreanos |
| Distrito de Chiyoda (Bancho, Kasumigaseki) | Centro político e econômico | JPY4-1 bilhão | Europeu, americano, do Oriente Médio |
| Bairro de Chuo (Ginza, Nihonbashi) | Centro comercial e financeiro | 200-500 milhões de ienes | Grande China, Sudeste Asiático |
Nessas áreas, coberturas amplas com mais de 120 m² são particularmente populares e espera-se que mantenham e aumentem os valores dos ativos devido à sua escassez.
A forte desvalorização do iene a partir de 2022 proporcionou um impulso significativo para o investimento imobiliário estrangeiro. Os preços dos imóveis japoneses em dólares americanos caíram significativamente, criando uma situação de "venda de barganha" para os investidores estrangeiros.
Especificamente, a taxa de câmbio, que estava em torno de 115 ienes por dólar no início de 2022, foi temporariamente depreciada para o nível de 160 ienes até 2024. Isso torna a aquisição de ativos denominados em ienes uma oportunidade de investimento extremamente atraente para investidores que possuem moedas fortes, como o dólar americano e o dólar de Hong Kong.
Por exemplo, para comprar uma propriedade no valor de 500 milhões de ienes, seria necessário um investimento de aproximadamente US$ 4,35 milhões no início de 2022, enquanto a mesma propriedade pode ser comprada por aproximadamente US$ 3,12 milhões em 2024, quando o iene estiver mais fraco. Essa diferença de preço de aproximadamente 28% é um fator importante que tem um impacto direto no retorno sobre o investimento.
O rendimento presumido de uma cobertura em Tóquio é estimado em cerca de 3,5% a 4%, o que é alto em comparação com outras grandes cidades. Veja a tabela de comparação abaixo.
| Cidade | Rendimento teórico | Estabilidade política | Liquidez | Observações. |
|---|---|---|---|---|
| Tóquio | 3.5-4.0 | Extremamente alta | Alta | Mercado de aluguel estável |
| Hong Kong | 2.0-2.5 | Instável | Alto | Riscos políticos presentes |
| Cingapura | 2.5-3.0% | Alta | Moderada | Com restrições de fornecimento |
| Nova York | 2.0-3.0 | Alta | Extremamente alta | Altos custos de manutenção |
| Londres | 2.5-3.5 | Moderado | Alto | Impactado pelo Brexit |
Além dessa vantagem de rendimento, a estabilidade do mercado de aluguel japonês (baixas taxas de vacância e aluguéis estáveis) também é um fator importante na estratégia de investimento de investidores ricos que buscam investimentos de longo prazo.
No mercado de aluguel de imóveis nos 23 distritos de Tóquio, a taxa de vacância permanece extremamente baixa, em torno de 3%, e o risco de uma queda significativa nos aluguéis é limitado. Isso se deve ao fato de que o equilíbrio entre oferta e demanda permanece favorável aos investidores devido ao contínuo fluxo populacional e à limitação de novas ofertas.
Uma das características mais importantes do mercado imobiliário japonês é que não há restrições ou regulamentações sobre a compra de imóveis por estrangeiros. Independentemente da nacionalidade, do tipo de visto ou do status de residência permanente, qualquer pessoa pode se tornar proprietária de terrenos ou edifícios exatamente nas mesmas condições que um cidadão japonês.
Essa vantagem institucional é extremamente rara em todo o mundo. Muitos países têm algumas restrições à compra de imóveis por estrangeiros, por exemplo, o tipo de imóvel que pode ser comprado ou a área em que está localizado podem ser limitados, ou pode ser necessária uma autorização do governo. No Japão, entretanto, é possível possuir edifícios inteiros, incluindo apartamentos, condomínios, prédios de escritórios e até mesmo terrenos, o que é uma grande vantagem para estrangeiros ricos que investem em propriedades japonesas.
Em termos de tributação, não há discriminação entre estrangeiros e japoneses. As regras de tributação ao adquirir uma propriedade (imposto sobre a licença de registro e imposto sobre a aquisição de imóveis), ao mantê-la (imposto sobre ativos fixos) e ao vendê-la (imposto sobre a renda de transferência) são todas iguais às dos cidadãos japoneses. Essa igualdade reduz significativamente o risco de custos adicionais inesperados no planejamento de investimentos e cálculos de ganhos.
Além disso, a propriedade adquirida pode ser vendida, doada ou herdada livremente e não há limite de tempo definido para a propriedade. Isso possibilita a inclusão de imóveis japoneses como parte de uma estratégia de construção de ativos de longo prazo.
A estabilidade política e a boa ordem social do Japão são fatores de decisão de investimento extremamente importantes para investidores estrangeiros ricos. Em particular, os imóveis japoneses são altamente valorizados como um "ativo seguro" no atual clima internacional de risco geopolítico elevado.
A boa segurança pública é uma das principais atrações do investimento em imóveis japoneses. O Japão ocupa consistentemente uma posição de destaque no GlobalPeaceIndex, garantindo a segurança dos ativos físicos. Esse é um fator importante a ser considerado ao manter ativos físicos - imóveis - no exterior.
A transparência do sistema jurídico também é uma importante fonte de tranquilidade para os investidores. O sistema judiciário japonês é altamente independente e garante que os direitos de propriedade sejam protegidos. Resultados justos e previsíveis também podem ser esperados na execução de contratos e na resolução de disputas.
Além disso, embora o Japão corra o risco de sofrer desastres naturais, suas capacidades de preparação e recuperação estão entre as melhores do mundo. O risco de danos aos valores dos ativos devido a desastres naturais é gerenciado adequadamente por meio de padrões rígidos de resistência a terremotos, de acordo com a Lei de Padrões de Construção, um sistema de seguro bem desenvolvido e um sistema de recuperação rápida de desastres.
Devido à incerteza no mercado imobiliário chinês e ao crescente atrito com a China nos países ocidentais, as pessoas ricas da Grande China estão correndo para diversificar seus ativos geograficamente. O investimento imobiliário japonês está posicionado como uma parte importante dessa estratégia de diversificação de ativos.
A diversificação em ativos denominados em ienes oferece os benefícios combinados de reduzir o risco cambial e, ao mesmo tempo, garantir um destino futuro para a migração. Em particular, os investimentos são cada vez mais feitos a partir de uma perspectiva de longo prazo, levando em conta o ambiente educacional das crianças e o ambiente de vida das gerações mais velhas.
O alto nível de educação do Japão, seu excelente sistema de saúde e a qualidade de sua infraestrutura social vão além de meras metas de investimento e agregam valor ao setor imobiliário japonês como um "centro de estilo de vida". O fácil acesso a escolas internacionais e a instalações médicas avançadas é um fator importante para pessoas de alto poder aquisitivo que desejam permanecer no Japão com suas famílias por períodos mais longos.
A relativa maturidade do mercado imobiliário japonês e o baixo risco de flutuações repentinas de preço também aumentam o efeito de cobertura de risco. Em comparação com os mercados imobiliários de economias emergentes, o risco limitado de quedas significativas de preços devido a mudanças de políticas ou choques econômicos é um grande atrativo para indivíduos de alto patrimônio líquido que valorizam a proteção estável de ativos.
Um dos maiores riscos do investimento em imóveis no Japão é o impacto das flutuações cambiais. Embora o atual iene fraco seja favorável aos investidores estrangeiros, a futura valorização do iene pode ter um impacto significativo nos retornos do investimento.
Por exemplo, se uma propriedade no valor de 500 milhões de ienes for comprada a 150 ienes por dólar, o investimento seria de aproximadamente US$ 3,33 milhões. Entretanto, se o iene se valorizar para 120 ienes em relação ao dólar no momento da venda, os mesmos 500 milhões de ienes valerão aproximadamente 4,17 milhões de dólares, o que significa que, mesmo que o preço em ienes permaneça o mesmo, o retorno em dólares será de aproximadamente 25%. Por outro lado, se o iene se desvalorizar para 180 ienes por dólar, o cálculo mostra uma perda de aproximadamente 7%.
Para lidar com esse risco cambial, muitos investidores estrangeiros consideram as seguintes técnicas de hedge
Principais técnicas de hedge cambial
No entanto, essas técnicas de hedge envolvem custos e o impacto sobre os retornos do investimento deve ser cuidadosamente considerado.
O Japão é relativamente propenso a desastres naturais, como terremotos, tufões e enchentes, e esses riscos são fatores que não podem ser ignorados no investimento imobiliário. Em particular, danos a edifícios causados por grandes terremotos ou inundações causadas por tufões podem ter um impacto direto nos valores dos ativos.
No entanto, o Código de Construção do Japão tem alguns dos mais rigorosos padrões de resistência a terremotos do mundo, e os edifícios construídos após 1981 de acordo com os novos padrões de resistência a terremotos são altamente seguros no caso de um grande terremoto.
Há também um amplo sistema de seguros, e o seguro contra terremotos pode ser adicionado ao seguro contra incêndios para cobrir perdas causadas por desastres naturais. É particularmente importante considerar cuidadosamente o valor do seguro e a cobertura para propriedades caras.
Pontos-chave para a proteção contra riscos de desastres naturais
As peculiaridades do idioma japonês e as práticas comerciais exclusivas do Japão podem ser uma grande barreira para os investidores estrangeiros. Há muitas situações nas transações imobiliárias em que são necessários conhecimentos especializados e habilidades no idioma japonês, como a compreensão do conteúdo dos contratos, a compreensão dos procedimentos legais e a realização de relatórios fiscais.
Em particular, o suporte especializado é essencial nas seguintes situações.
Situações que exigem suporte especializado
A INA&Associates Ltd. oferece serviços de suporte abrangentes para investidores estrangeiros, garantindo transações imobiliárias tranquilas que transcendem as barreiras do idioma. Nossa equipe de especialistas, que está disponível em inglês e chinês e tem ampla experiência em projetos no exterior, oferece suporte abrangente desde a consideração do investimento até a venda.
Para evitar mal-entendidos e problemas causados por diferenças culturais, são fornecidas explicações detalhadas sobre as práticas comerciais e os requisitos legais japoneses, a fim de criar um ambiente no qual os investidores possam prosseguir com as transações com tranquilidade.
Os procedimentos para investidores estrangeiros que compram imóveis no Japão são basicamente os mesmos que para os japoneses, mas alguns documentos e procedimentos especiais são necessários. O fluxo padrão de compra é mostrado abaixo.
Fluxo básico de compra de imóveis no Japão
Quando um estrangeiro residente no exterior compra um imóvel no Japão, é necessário preparar documentos especiais, além dos documentos normalmente preparados por cidadãos japoneses.
| Nome dos documentos | Cidadão japonês | Estrangeiro (residente no exterior) | Observações |
|---|---|---|---|
| Documentos de identificação | Carteira de motorista, etc. | Passaporte | Original e cópia |
| Comprovante de endereço | Certificado de residência | Declaração juramentada | |
| Certificado de impressão do selo | Certificado de impressão do selo | Declaração juramentada | O certificado de assinatura também é aceitável |
| Comprovante de fundos | Certificado de saldo | Certificado de saldo (em inglês) | Emitido por uma instituição financeira |
| Status de residência | Não exigido | Não é necessário | Sem restrições de compra |
Uma declaração juramentada é um documento importante usado por expatriados como alternativa a um certificado de residência ou impressão de selo. O documento comprova a identidade e o endereço da pessoa e deve ser autenticado por um tabelião local ou pelo consulado japonês.
Os não-residentes são obrigados a informar, de acordo com a Lei de Câmbio e Comércio Exterior (Lei de Câmbio), quando compram imóveis no Japão. Esse relatório deve ser feito ao Ministério das Finanças em até 20 dias após a aquisição da propriedade.
Resumo do relatório da Lei de Câmbio e Comércio Exterior
A não apresentação do relatório pode resultar em penalidades como uma violação da Lei de Câmbio e Comércio Exterior, portanto, é importante garantir que o procedimento seja concluído dentro do prazo.
O registro da transferência de propriedade de imóveis é um procedimento obrigatório segundo a lei japonesa. Como esse procedimento é complexo e requer conhecimento especializado, geralmente é realizado por um escrivão judicial.
A função do escrivão judicial no procedimento de registro
Ao selecionar um escrivão judicial com ampla experiência em assuntos estrangeiros, você pode ter certeza de que as questões de idioma e os procedimentos especiais serão tratados adequadamente. A INA&Associates Ltd. usa sua rede de escrivães judiciais que estão familiarizados com assuntos relacionados a investidores estrangeiros para dar suporte a procedimentos de registro tranquilos. .
A seleção da propriedade certa é o fator mais importante para o sucesso do investimento imobiliário no Japão por indivíduos estrangeiros de alto patrimônio líquido. Deve-se considerar cuidadosamente três aspectos: localização, tipo de propriedade e potencial.
Importância da seleção do local
Mesmo no centro de Tóquio, as características de investimento variam muito de área para área. É importante avaliar os seguintes fatores de forma abrangente
Em particular, as localizações privilegiadas nos distritos de Minato, Shibuya e Chiyoda têm alto reconhecimento internacional e espera-se que mantenham ou aumentem seus valores imobiliários no futuro.
Características por tipo de propriedade
| Tipo de imóvel | Rendimento estimado | Liquidez | Facilidade de gerenciamento | Investidores adequados |
|---|---|---|---|---|
| Apartamentos de luxo | 3.0-4.0 | Alta | Fácil | Adequado para iniciantes |
| Apartamentos de uma unidade | 4.0-6.0% | Moderado | Moderado | Para pessoas experientes |
| Edifícios comerciais | 3.5-5.0% | Baixa | Difícil | Para usuários avançados |
| Prédios comerciais | 4.0-7.0% | Baixa | Difícil | Para profissionais |
Para investidores internacionais, é recomendável começar a investir em apartamentos de luxo pela facilidade de gerenciamento e liquidez.
A formação de uma equipe confiável de especialistas é essencial para o sucesso do investimento imobiliário no Japão. Minimize o risco do investimento e maximize os retornos trabalhando com os seguintes especialistas
Especialistas necessários e suas funções
A INA&Associates Ltd utiliza sua rede de profissionais para oferecer suporte abrangente aos investidores estrangeiros. Com "capital humano" e "confiança" no centro de nossa filosofia de gestão, nosso objetivo é realizar transações que deixem todas as partes satisfeitas.
Em uma estratégia de investimento em patrimônio, é importante concentrar-se na construção e preservação de ativos de longo prazo em vez de buscar lucros de curto prazo. Recomendamos a criação de uma estratégia de investimento que leve em conta os seguintes fatores
Definição de um período de retenção
Diversificação das estratégias de saída
Construção de portfólio
Para investidores estrangeiros ricos, investir em imóveis japoneses é uma excelente oportunidade de investimento, oferecendo três grandes atrativos: altos rendimentos, estabilidade política e vantagens institucionais. Em particular, a atual desvalorização do iene é uma excelente oportunidade de investimento para investidores estrangeiros.
Por outro lado, também existem desafios, como o risco de flutuação cambial, o risco de desastres naturais e as barreiras linguísticas e culturais. O gerenciamento adequado desses riscos e a utilização de suporte especializado podem aumentar significativamente a probabilidade de sucesso.
Para indivíduos de alto patrimônio líquido que estejam considerando investir em imóveis japoneses, recomendamos começar com uma consulta a um profissional de confiança - a INA & Associates KK oferece consultas gratuitas para investidores internacionais e pode recomendar a melhor estratégia de investimento para atender aos seus objetivos de investimento e orçamento. A INA & Associates é líder no fornecimento de consultoria de investimento para investidores estrangeiros.
Como uma "Empresa de Investimento em Capital Humano", colocamos o sucesso de nossos clientes em primeiro lugar e buscamos construir parcerias de longo prazo com eles. Se tiver alguma pergunta ou dúvida sobre o investimento em imóveis no Japão, não hesite em entrar em contato conosco.
Sim, não há restrições para estrangeiros comprarem imóveis no Japão. Independentemente da nacionalidade, tipo de visto ou status de residência permanente, eles podem comprar imóveis nas mesmas condições que os cidadãos japoneses. A propriedade de terrenos e edifícios pode ser adquirida e pode ser vendida ou herdada livremente.
Isso varia muito, dependendo da propriedade que está sendo investida, mas para um condomínio de investimento no centro de Tóquio, o valor típico é entre 30 milhões e 100 milhões de ienes. Indivíduos de alto patrimônio líquido do exterior geralmente investem em propriedades de alto padrão que valem entre 300 e 500 milhões de ienes. As compras à vista são a norma, mas empréstimos também podem estar disponíveis, dependendo das condições.
Para investidores expatriados, é comum a terceirização para uma empresa confiável de administração de imóveis. Elas podem fornecer suporte abrangente para a administração do aluguel, manutenção do prédio e relacionamento com os inquilinos. A taxa de administração padrão é de cerca de 5% do aluguel.
Sim, é possível. Você não precisa de um visto para comprar um imóvel. Entretanto, o simples fato de possuir a propriedade comprada não lhe dá direito a um visto de residência japonês. Se você deseja permanecer no Japão por um período mais longo, considere a possibilidade de obter um "visto de gerenciamento e administração" separado ou similar.