Para os proprietários de propriedades para investimento na cidade de Osaka, selecionar uma empresa de administração de imóveis confiável é essencial para uma administração estável dos aluguéis. Cada área da cidade de Osaka tem diferentes necessidades de aluguel e características de mercado, exigindo diferentes métodos e serviços de administração. Este relatório apresenta primeiramente as tendências do mercado de aluguéis e as necessidades de administração de imóveis nas principais áreas da cidade de Osaka (distritos de Kita, Chuo, Nishi e Naniwa). Em seguida, comparamos as ofertas de serviços de várias empresas de administração de imóveis, tanto de grande porte quanto comunitárias. As características e os pontos fortes dos serviços da INA&Associates (número de unidades administradas, áreas atendidas, serviços para os ultra-ricos, filosofia corporativa, política de desenvolvimento de recursos humanos etc.) serão explicados e, por fim, serão discutidas as vantagens de uma empresa de administração de propriedades com base na comunidade. Esperamos que isso o ajude a escolher o parceiro certo de administração de aluguéis.
Cada área da cidade de Osaka tem diferentes tipos de imóveis, grupos de inquilinos e preços de aluguel, e as necessidades de administração dos proprietários também são diferentes. A seguir, apresentamos um resumo das características e tendências das necessidades de administração das áreas representativas dos distritosde Kita, Chuo, Nishi e Naniwa.
A região de Kita, na cidade de Osaka, é uma área comercial e de negócios central izada em Umeda, com conexões de transporte extremamente convenientes e uma concentração de instalações comerciais e restaurantes, o que a torna um ambiente muito conveniente e movimentado. As taxas de aluguel estão entre as mais altas da cidade de Osaka, com aluguéis de apartamentos de 1K recém-construídos a apartamentos de 15 anos de idade em torno de 70.000 a 130.000 ienes por mês. Os proprietários de imóveis nessa área costumam ter uma base de inquilinos de alta qualidade, como pessoas solteiras que trabalham em empresas e famílias abastadas, e exigem um alto padrão de instalações e serviços de administração de imóveis. Espera-se, portanto, que as empresas de administração ofereçam uma manutenção meticulosa para manter os valores premium das propriedades e respondam rapidamente às solicitações e aos problemas dos inquilinos. Na área de Umeda, a demanda por aluguéis é constantemente alta e o risco de vacância tende a ser baixo, mas também há muitas propriedades concorrentes, por isso é importante oferecer consultoria sobre a definição de aluguéis adequados e apoio para manter altas taxas de ocupação por meio de atividades de recrutamento de inquilinos de alta qualidade.
O Chuo Ward é o centro comercial e de entretenimento de Osaka, com Namba e Shinsaibashi, e é uma área vibrante com uma variedade muito boa de restaurantes e instalações de entretenimento e perto de atrações turísticas. Os aluguéis de apartamentos recém-construídos e com 15 anos de idade são um pouco mais altos , em torno de 60.000 a 120.000 ienes por mês para um apartamento de 1K, mas há muitas propriedades com as mais modernas instalações e interiores, e os aluguéis caem para 50.000 a 90.000 ienes e se tornam mais acessíveis à medida que a idade do edifício aumenta. A área tende a atrair uma gama diversificada de locatários, incluindo jovens solteiros e estrangeiros, e sua proximidade com o centro da cidade tende a criar problemas especiais de gerenciamento , comonecessidades de acomodação de curto prazo esolução de problemas noturnos. Para manter uma alta taxa de ocupação, os proprietários esperam que a empresa de administração realize procedimentos frequentes de entrada e saída em seu nome e recrute inquilinos rapidamente quando houver vagas. Além disso, os problemas específicos das áreas centrais (por exemplo, controle de ruído e gerenciamento de segurança pública) exigem respostas adequadas das empresas de administração que estão familiarizadas com a situação local.
O bairro de Nishi, que inclui Honmachi, Awaza e Horie, é caracterizado por um ambiente relativamente calmo com uma mistura de áreas comerciais e residenciais. Os níveis de aluguel não são tão altos quanto em Kita-ku, mas são razoáveis, variando de cerca de60.000 a 110.000 ienes por mês para um apartamento de 1K a 50.000 a 80.000 ienes para um prédio de 15 anos ou mais. A área de Horie, que é popular por sua moda e cafés, também é popular com uma ampla gama de inquilinos, desde jovens solteiros até famílias. Os proprietários dessa área tendem a querer inquilinos estáveis e de longo prazo, e espera-se que as empresas de administração mantenham as propriedades em boas condições e aumentem a satisfação dos inquilinos por meio de patrulhas regulares nos prédios, inspeções de instalações antigas e propostas de reparos. Além disso, como o bairro de Nishi é relativamente seguro e tem um bom ambiente de vida, espera-se que as empresas de administração realizem atividades constantes de aquisição de clientes (por exemplo, propondo moradias para grandes empresas), promovendo as vantagens da área e lidando cuidadosamente com os inquilinos para ganhar sua confiança.
O bairro de Naniwa, incluindo as áreas de Namba e Shinsekai (Emisu-machi), é popular entre as pessoas que buscam um estilo de vida ativo. Com muitas atrações turísticas e restaurantes baratos, a área tem uma vibração única em Osaka. Os preços dos aluguéis são um pouco mais baixos do que em Chuo Ward, com apartamentos novos a 15 anos custando em torno de 60.000 a 100.000 ienes por mês para 1K e 50.000 a 80.000 ienes para propriedades mais antigas, tornando-a uma área muito acessível para se viver. Muitos imóveis no bairro de Naniwa também são alugados para estudantes, jovens trabalhadores e turistas estrangeiros, e tendem a ter um período de locação relativamente curto e uma rápida rotatividade. Portanto, os proprietários dão alta prioridade à minimização dos períodos de vacância, e espera-se que as empresas de administração tenham fortes capacidades de aquisição de clientes e respostas rápidas de locação. Além disso, como muitos dos imóveis são mais antigos, as empresas de administração devem ser capazes de aconselhar sobre propostas de renovação e revisões de aluguel adequadas. Como o Naniwa-ku está localizado próximo a uma área comercial movimentada, às vezes é necessário que a administração tenha fortes habilidades no local para resolver rapidamente os problemas dos locatários e lidar com as questões da vizinhança. Uma empresa de administração que se baseia na comunidade e é ágil será capaz de responder rapidamente a essas situações inesperadas e proporcionar tranquilidade aos proprietários.
Conforme descrito acima, as características do mercado de aluguel e asnecessidades dos proprietários diferem em cada uma das principais áreas da cidade de Osaka. É importante que os proprietários selecionem uma empresa de administração com a capacidade de resposta adequada com base nas tendências de sua própria área de propriedade.
A seguir, comparamos as principais empresas de administração de aluguéis usadas pelos proprietários de propriedades para investimento na cidade de Osaka em termos de taxas de administração (comissões), taxas de ocupação (desempenho) e sistemas de suporte. A seção a seguir analisa os pontos fortes e as diferenças no conteúdo do serviço das principais empresas de administração de imóveis e das empresas de administração com base na comunidade que operam principalmente em Osaka.
A empresa oferece uma gama completa de serviços, desde o planejamento e a construção até a administração de imóveis para aluguel.
A empresa assume de forma abrangente os riscos de vacância, atrasos de aluguel e gestão de inquilinos por meio do uso de um serviço de sublocação em massa.
A empresa fornece uma renda mensal estável (aluguel garantido) ao proprietário, reduzindo as complexidades da administração do aluguel.
A empresa tem um sistema de gerenciamento de manutenção e inspeção regular do edifício por uma equipe especializada para manter o valor do ativo.
Suporte de resposta a emergências 24 horas.
A propriedade tem uma alta capacidade de atrair clientes e reduzir o risco de vacância devido à cooperação com os principais intermediários.
Os aluguéis garantidos são geralmente cerca de 90% dos aluguéis de mercado.
A empresa está envolvida na administração de propriedades desde o estágio de planejamento até a operação e a administração.
A empresa está envolvida na operação e na administração de propriedades desde o estágio de planejamento, maximizando, assim, os lucros de longo prazo.
A empresa também oferece serviços de sublocação para garantir receitas estáveis.
A empresa oferece uma gama completa de serviços pós-venda, incluindo manutenção e reformas voltadas para o futuro.
Serviços de consultoria de gerenciamento de ativos, como sucessão de ativos e planejamento de impostos sobre herança.
A empresa mantém altas taxas de ocupação para propriedades de alta qualidade e tem um forte sistema de recrutamento de inquilinos por meio de seus próprios canais.
Em geral, a taxa de administração é de cerca de 5% do aluguel.
Oferece serviços de gerenciamento flexíveis e detalhados, adaptados às características locais.
Cada vez mais, as empresas estão utilizando tecnologias proprietárias de TI e IA para melhorar a eficiência e atingir altas taxas de ocupação.
O número de empresas que prestam serviços de alta qualidade com baixas taxas de comissão de gerenciamento está aumentando.
Experiência no gerenciamento de vagas em propriedades mais antigas e mais velhas.
Algumas empresas introduziram planos originais com taxas de gerenciamento mensais baixas ou inexistentes.
O sistema próprio da empresa permite o gerenciamento centralizado para maior eficiência operacional e solução mais rápida de problemas.
As empresas também usam suas redes locais para manter uma alta capacidade de recrutamento de inquilinos.
A comparação acima mostra que as principais empresas de administração, respaldadas por sua grande força financeira e organizacional, oferecem uma gama completa de serviços, incluindo "cobertura de risco por meio de sublocação", "pontos de contato 24 horas" e "patrulhas regulares por pessoal abundante", e geralmente têm altas taxas de ocupação. Por outro lado, pode-se observar que as empresas baseadas na comunidade também mantêm altas taxas de ocupação (95-98%+), dependendo de suas inovações, ao mesmo tempo em que realizam planos de comissão de baixo custo epropostas flexíveis do ponto de vista do proprietário. Como proprietário, é importante escolher uma empresa que ofereça serviços adequados às políticas de gerenciamento e às características de sua propriedade.
A INA&Associates K.K., sediada na cidade de Osaka e operando em todo o país, é uma empresa de gestão de tecnologia imobiliária que vem atraindo atenção nos últimos anos e, apesar de ser uma empresa nova fundada em 2020, está desenvolvendo seus negócios a partir de vários ângulos, incluindo a operação do site da agência de aluguel 'Town Map' e consultoria imobiliária para indivíduos ricos.
Uma das características mais marcantes da INA&Associates é sua experiência em serviços para os ultra-ricos. Originalmente, a empresa construiu seu histórico na corretagem de imóveis que geram renda para clientes de alto patrimônio líquido e aplicou o know-how e a rede que desenvolveu nessa área também à administração de aluguéis. Por exemplo, o conhecimento que a empresa adquiriu ao atender às necessidades de gerenciamento de ativos de clientes de altíssimo patrimônio líquido, como "estratégia de propriedade a partir de uma perspectiva de longo prazo" e "atenção meticulosa à privacidade", foi otimizado e fornecido em serviços para proprietários comuns. Criamos um sistema que pode oferecer suporte consistente, desde propostas de propriedades até estratégias de gerenciamento e saída (venda), e pretendemos ser um parceiro confiável para uma ampla gama de clientes, desde proprietários novatos até proprietários ricos.
Além disso, o uso da tecnologia é outro ponto forte da INA&Associates. Introduzimos um sistema de gerenciamento de aluguéis desenvolvido internamente, que nos permite concluir tudo on-line, desde os procedimentos de contrato e renovação até o gerenciamento de pagamento de aluguéis e relatórios de receitas e despesas. Isso permite que um pequeno número de funcionários gerencie com eficiência um grande número de propriedades, resultando em um plano de gerenciamento com um custo baixo sem igual no setor (1.000 ienes/unidade/mês). Também criamos uma central de atendimento telefônico 24 horas para receber consultas de inquilinos e chamadas de emergência a qualquer momento. Proprietários e inquilinos podem ter a certeza de que, mesmo que haja um problema, como um vazamento de água durante a noite, a central de atendimento responderá primeiro ao problema inicial e a equipe especializada chegará rapidamente, se necessário. Esse modelo de gerenciamento híbrido, que combina TI e serviços humanos, permite que a INA&Associates obtenha custos baixos e alta qualidade de serviço.
Por fim, consideramos as vantagens de escolher uma empresa de administração de imóveis com base na comunidade. Conforme mencionado acima, embora as principais empresas de administração se sobressaiam em termos de marca e força geral, as empresas baseadas na comunidade têm pontos fortes exclusivos que estão enraizados em sua área local. As vantagens específicas incluem
Conhecimento do mercado local: as empresas de administração local têm um melhor entendimento das características da área pela qual são responsáveis, da concorrência e da clientela de inquilinos do que as grandes empresas. Por exemplo, é mais provável que elas proponham medidas eficazes de melhoria de vagas com base em exemplos bem-sucedidos de propriedades semelhantes na vizinhança, e os proprietários podem obter conselhos concretos sobre como melhorar as taxas de ocupação. Como resultado, tende a ser mais fácil garantir inquilinos de qualidade para morar na propriedade por um período mais longo e manter uma taxa de ocupação alta e estável. De fato, algumas empresas baseadas na comunidade alcançaram taxas de ocupação de mais de 95% a 98%, mostrando que é possível obter altas taxas de ocupação por meio de marketing local cuidadoso e engenhosidade.
Prontidão e qualidade da resposta do locatário: em muitos casos, as empresas comunitárias podem tomar decisões no local sem precisar passar pelo processo de aprovação na matriz ou nas filiais, o que tem a vantagem de uma resposta inicial rápida às reclamações dos locatários e aos problemas das instalações. Como a pessoa responsável geralmente trabalha próximo à propriedade, pode-se esperar uma resposta e ação rápidas em caso de problemas emergenciais. Outra vantagem é que a equipe responsável pode oferecer serviços e triagem meticulosa de inquilinos, por exemplo, entrevistando pessoalmente os possíveis inquilinos no momento da mudança para verificar suas personalidades. Esse tipo de apoio generoso cria um senso de confiança entre os inquilinos, o que, por sua vez, leva a uma maior satisfação do inquilino e a contratos de aluguel de longo prazo.
Proximidade com os proprietários e resposta flexível: as empresas baseadas na comunidade tendem a ter menos transferências de pessoal e, muitas vezes, têm a mesma equipe acompanhando uma propriedade por um longo período de tempo, o que facilita a construção de um relacionamento contínuo de confiança com o proprietário. É mais provável que os proprietários discutam seus problemas e desejos diretamente com a gerência e com a pessoa responsável e, em muitos casos, eles podem atender a solicitações detalhadas de personalização. Por exemplo, eles são capazes de tomar medidas flexíveis para acomodar os desejos do proprietário, como organizar obras de reforma ou ajustar o prazo das mudanças de aluguel, o que dá ao proprietário a tranquilidade de saber que sua propriedade está sendo administrada com cuidado. A resposta que tende a ser uniforme nas grandes empresas pode ser complementada pela abordagem comunitária e de pequena escala que somente uma empresa comunitária pode oferecer.
Conforme descrito acima, as empresas de administração de propriedades com base na comunidade têm as principais vantagens de "informações com base local" e "mobilidade e resposta amigável". Obviamente, a qualidade do serviço de todas as empresas locais não é uniforme, e cada empresa tem suas próprias áreas de especialização e competência. Portanto, é importante que os proprietários compreendam totalmente as vantagens e desvantagens de cada empresa de administração em potencial antes de escolher o parceiro certo para sua propriedade. Independentemente de escolher uma grande empresa ou uma empresa local, o segredo para uma administração estável do aluguel é verificar antecipadamente os detalhes dos serviços oferecidos, seu histórico e sistema de suporte e assinar um contrato com uma empresa de administração confiável.