A Osaka-Kansai Expo 2025 (Exposição Internacional do Japão) será realizada em Yumeshima, uma ilha artificial em Konohana-ku, Osaka, por aproximadamente seis meses, de 13 de abril a 13 de outubro de 2025. O tema é "Projetando uma sociedade futura onde a vida brilha intensamente ". Cerca de 150 países participarão da Expo, que apresentará as mais recentes tecnologias e intercâmbios culturais, e espera-se que atraia cerca de 28 milhões de visitantes. Espera-se que ela tenha um impacto significativo na economia japonesa e na região de Osaka, com o governo estimando que ela terá um efeito cascata econômico de aproximadamente 2,9 trilhões de ienes.
A realização da Expo colocará Osaka e a região de Kansai sob os holofotes globais e proporcionará uma grande oportunidade de melhorar a marca urbana de Osaka como cidade anfitriã.
Após a decisão de sediar a Expo Osaka-Kansai, um desenvolvimento de infraestrutura em grande escala está em andamento em Yumeshima e nos arredores. O maior destaque é a extensão da linha Chuo do metrô de Osaka para Yumeshima. A linha foi recentemente estendida da Cosmosquare Station, o terminal existente da Linha Chuo, até a Yumeshima Station, com uma nova estação, a Yumeshima Station, inaugurada em janeiro de 2025. Essa extensão subterrânea permitirá o acesso do centro de Osaka (por exemplo, a estação Hommachi) ao local da Expo por meio de um único trem, tornando-a uma importante artéria para o transporte de visitantes durante a Expo.
A rede de transporte rodoviário também está sendo reforçada. As estradas de acesso ao local estão sendo ampliadas, incluindo a ponte Yumemai, que liga Yumeshima à vizinha Maishima, e a ponte Konohana, que liga ao continente, que foi ampliada de duas para três pistas. Na ilha de Yumeshima, as estradas principais foram ampliadas para fortalecer a capacidade de transporte e aliviar o congestionamento do tráfego.
Além da infraestrutura, vários projetos de desenvolvimento urbano estão sendo realizados na preparação para a Expo. A construção da própria Yumeshima (aprox. 155 hectares) está em andamento, com a construção de pavilhões e grandes instalações na cobertura, e toda a ilha está sendo desenvolvida como um campo de testes para a cidade do futuro. Também há planos para construir novos hotéis e abrir instalações comerciais nas proximidades do local da Expo, e há planos em andamento para expandir as funções de acomodação e turismo. Na cidade de Osaka, a remodelação também avançou em várias partes da cidade, com as mais recentes instalações de escritórios, comerciais e hotéis sendo fornecidas no período que antecede a Expo. Com essa infraestrutura urbana e uma onda de desenvolvimento, espera-se que Osaka veja uma grande atualização de suas funções urbanas por ocasião da Expo Mundial.
Além disso, como um grande projeto pós-Expo, um resort integrado (IR) está programado para ser inaugurado em Yumeshima em 2029, um resort de grande escala que inclui um cassino, que faz parte do plano para utilizar o local após a Expo '70. O IR está planejado para ser um importante centro de turismo com hotéis, instalações de entretenimento e um centro internacional de conferências, com a MGM Resorts (EUA) e a ORIX como as principais operadoras. O desenvolvimento da infraestrutura da Expo será usado como base para o desenvolvimento futuro de Osaka.
No período de curto prazo entre a decisão de sediar a Expo e o evento, o mercado imobiliário de Osaka já começou a sentir um claro impacto positivo. Em primeiro lugar, em termos de transações e preços de imóveis, os preços dos terrenos na cidade de Osaka têm apresentado uma tendência de aumento nos últimos anos. De acordo com uma pesquisa realizada pelo governo da província de Osaka, em 2024, os preços oficiais dos terrenos residenciais na cidade de Osaka terão aumentado significativamente em 5,8% em relação ao ano anterior, com uma taxa de aumento maior do que no ano anterior (3,7%). O aumento nos preços dos terrenos é particularmente notável na área da Baía de Osaka, que está diretamente relacionada à realização da Expo, e na área de Minami (Namba e Shinsaibashi), que é popular entre os visitantes do Japão. De fato, os terrenos comerciais em Dotonbori (Chuo Ward) registraram um aumento anual de 22,6% nos preços dos terrenos, liderando a lista na província de Osaka. A combinação de uma rápida recuperação na demanda de entrada e as expectativas para a Expo mostram que o valor das áreas turísticas e comerciais disparou.
O mercado de investimentos imobiliários em Osaka também está em alta desde que foi tomada a decisão de realizar a Expo: de acordo com a análise da JLL, o aluguel médio para escritórios de grau A em Osaka era de JPY 20.267 por tsubo por mês em setembro de 2018, com uma situação de oferta e demanda extremamente apertada, com uma taxa de vacância de 1,1%, e os aluguéis registraram um crescimento de dois dígitos de +11% ano a ano. Esse foi o resultado do investimento no Grupo Mazda imediatamente após a decisão sobre a Expo '70. Isso se deveu ao fato de o sentimento dos investidores ter se tornado otimista imediatamente após a decisão sobre a Expo e a um aumento acentuado no número de transações imobiliárias de grande escala. No terceiro trimestre do mesmo ano, o valor das transações de propriedades comerciais na área de Osaka atingiu um recorde, confirmando a entrada de dinheiro para investimento em antecipação à Expo. O mercado de escritórios em Osaka está apertado, em parte devido a uma escassez crônica de novos suprimentos, e há indícios de que os aluguéis continuarão a subir devido à atividade econômica no período que antecede a Expo '70.
No curto prazo, há também um aumento acentuado na demanda por acomodações e instalações comerciais. Espera-se que dezenas de milhões de visitantes nacionais e estrangeiros visitem a cidade durante a Expo, e as taxas de ocupação e os preços dos quartos devem aumentar nos hotéis da cidade de Osaka. Já está havendo uma corrida para a construção de hotéis na cidade em antecipação à Expo, com novos hotéis sendo inaugurados um após o outro. Essa onda de desenvolvimento está se espalhando para áreas que antes não atraíam atenção, indicando que a demanda por imóveis está aumentando na cidade como um todo. Em geral, pode-se dizer que, na fase de curto prazo, de antes e durante a Expo, a situação apertada de oferta e demanda de imóveis levou ao aumento de preços e aluguéis e a um mercado de investimentos em expansão.
Espera-se que o impacto da Osaka Expo se estenda além da duração do evento e traga mudanças para o mercado imobiliário de Osaka a médio e longo prazo. Em primeiro lugar, é importante observar que a infraestrutura e as instalações desenvolvidas como resultado da Expo permanecerão na região como um legado. Yumeshima era um terreno de "legado negativo" que não foi usado por um longo período após o colapso da bolha econômica, mas a decisão de sediar a Expo proporcionou uma oportunidade de criar um novo valor para toda a área da Baía de Osaka. Após a Expo, espera-se que a construção do referido resort integrado (RI) em Yumeshima seja iniciada com seriedade e transforme a área em um centro de turismo internacional que represente Osaka, com a expectativa de que o RI atraia cerca de 20 milhões de visitantes por ano e que o cassino, os grandes hotéis e as instalações MICE (centro de conferências internacionais, etc.) continuem a atrair pessoas e investimentos após a Expo. Espera-se que a operação de cassinos, grandes hotéis e instalações MICE (centros de conferências internacionais, etc.) continue a atrair pessoas e investimentos após a Expo. Em outras palavras, o investimento em infraestrutura feito na Expo não será desperdiçado, mas será herdado diretamente para o desenvolvimento por meio da abertura do IR.
A Osaka Expo também proporcionou uma excelente oportunidade para mostrar a marca da cidade de Osaka ao mundo. Isso elevará o perfil internacional de Osaka e proporcionará um impulso para atrair turistas estrangeiros e negócios internacionais. No futuro, Osaka poderá se posicionar como "uma das principais áreas metropolitanas da Ásia", e os investimentos e recursos humanos que antes se concentravam em Tóquio poderão se dispersar e fluir para Osaka e a região de Kansai.
Em termos de tendências populacionais, o estímulo econômico da Expo também pode incentivar um fluxo de pessoas para Osaka. Embora o Japão como um todo esteja enfrentando um declínio populacional devido à queda da taxa de natalidade e ao envelhecimento da população, a cidade de Osaka registrou um ligeiro aumento populacional nos últimos anos, à medida que os jovens e as pessoas que criam filhos retornam ao centro da cidade. Se os projetos de reforma e desenvolvimento continuarem a criar empregos após a Expo, isso poderá gerar um fluxo de pessoas de outras regiões para Osaka, levando a um aumento da população permanente e da população de trabalhadores de escritório. Em particular, se a área da baía de Osaka se tornar um importante centro de entretenimento e turismo, as necessidades de moradia das pessoas que trabalham lá surgirão, criando uma nova demanda no mercado imobiliário na área da baía e no centro da cidade.
Um impacto de médio a longo prazo no mercado imobiliário que não pode ser ignorado é a repercussão de projetos de desenvolvimento em grande escala. O redesenvolvimento dos centros das cidades de Umeda e Namba e a construção da infraestrutura de transporte (por exemplo, o projeto da Linha Naniwa-suji), que progrediram em conjunto com os preparativos para a Expo, serão concluídos sequencialmente após a Expo, aumentando o nível de conveniência na cidade. Além disso, vastas áreas de terra na costa da Baía de Osaka, como Yumeshima, Sakishima e Maishima, poderiam ser usadas para atrair mais empresas e desenvolver centros de logística, usando a Expo e a IR como trampolim. A iniciativa "Osaka Remodelling", desencadeada pela Expo, trará oportunidades de crescimento sustentável para a estrutura urbana e o mercado imobiliário de Osaka nos próximos 10 a 20 anos.
A realização da Expo e o desenvolvimento que a acompanha afetarão cada área de Osaka de uma maneira diferente. A seguir, um resumo das características de cada uma das principais áreas.
Yumeshima e seus arredores (Konohana Ward) são as áreas que se beneficiarão mais diretamente da Expo. Como mencionado acima, o desenvolvimento do local da Expo e o investimento em infraestrutura se concentrarão na Ilha de Yumeshima, que será o palco da visita de pessoas de todo o mundo durante os Jogos. Como resultado, espera-se que os valores dos imóveis na área da baía, incluindo Konohana-ku e os bairros vizinhos de Minato e Suminoe (Nanko), aumentem drasticamente. De fato, na área ao redor de Yumeshima, onde a Expo e a IR estão programadas para acontecer, o desenvolvimento de infraestrutura em grande escala e a construção de novas instalações residenciais e comerciais estão em andamento, e a demanda por terrenos está aumentando rapidamente. Especialmente nas classes de ativos como prédios de escritórios, condomínios de luxo e hotéis, já há investimentos prévios sendo feitos em antecipação aos Jogos.
Espera-se que a área de Yumeshima continue a crescer após a Expo com a abertura do IR, que também oferecerá funções de conferência e exposição internacional (MICE), criando demanda de negócios e potencialmente levando a uma maior demanda por espaço de escritório na Bay Area. Se os empreendimentos residenciais para funcionários e a abertura de instalações comerciais relacionadas continuarem dentro e ao redor do local do IR, o mercado imobiliário em Konohana-ku permanecerá firme a médio e longo prazo.
A demanda por imóveis na área central de Kita, em Osaka (Kita-ku, centrada em Umeda), também é robusta, beneficiando-se do vento de popa da Expo '70. O redesenvolvimento, incluindo a conclusão do desenvolvimento da segunda fase do Umekita (Gran Green Osaka) no lado norte da estação de Osaka, fortaleceu ainda mais a concentração de escritórios em Umeda. Além disso, espera-se que o fluxo de expansão corporativa e o dinheiro de investimento desencadeados pela Expo continuem a aumentar os aluguéis de escritórios e as baixas taxas de vacância na área de Umeda. De fato, após a decisão sobre a Expo, a taxa de vacância para escritórios de grau A em Osaka caiu para o nível de 1% e os aluguéis estão em uma tendência de alta. Espera-se que Umeda continue a ter um crescimento estável como o centro da economia de Kansai e é uma área que está atraindo a atenção dos investidores imobiliários.
Minami (áreas de Namba e Shinsaibashi centradas no bairro de Chuo) é o centro do turismo receptivo, onde os efeitos da Expo são evidentes. O aumento do número de visitantes no Japão levou a um aumento nos aluguéis de lojas em Dotonbori e Shinsaibashi, sendo que Dotonbori registrou o maior crescimento na província de Osaka, com um aumento anual de 22,6% no preço oficial do terreno em 2024. Durante a Expo, espera-se que os hotéis e as instalações comerciais em Namba e Shinsaibashi estejam lotados e que toda a cidade esteja em expansão. Entretanto, após o término da Expo, poderá haver uma queda temporária se a demanda turística voltar aos níveis normais. Para os proprietários de imóveis na área de Minami, será importante vincular a demanda especial da Expo a melhorias de longo prazo na atratividade da cidade e manter ganhos estáveis após a Expo.
Embora o mercado imobiliário esteja crescendo como resultado da Expo, também é necessário analisar as preocupações e os riscos. A primeira preocupação é o superaquecimento do mercado imobiliário devido ao aumento da demanda relacionada à Expo. Há o risco de uma bolha que exceda a demanda real devido ao aumento dos preços dos terrenos e às transações especulativas em antecipação à demanda especial na época dos Jogos. Outra preocupação é o excesso de oferta de hotéis e condomínios. A grande oferta de imóveis fornecidos para coincidir com a Expo poderia levar a um aumento nas taxas de vacância devido à intensificação da concorrência após o evento. De fato, a Expo Aichi de 2005 também registrou uma deterioração no desempenho comercial devido à concorrência excessiva, já que a demanda por acomodações voltou aos níveis normais após os Jogos.
Outro fator de risco são as mudanças no ambiente financeiro global. Há preocupações de que as taxas de juros crescentes dos últimos anos reduzam o fluxo de fundos de investimento imobiliário, e foi apontado que os empreendimentos que dependem da economia da Expo podem ter dificuldades financeiras. A Expo é um evento temporário, e é necessária uma análise cuidadosa do mercado para evitar o excesso de otimismo diante de questões estruturais , como o declínio populacional.
Potencial de crescimento da área da baía de Osaka: espera-se que a área da baía centrada em Yumeshima faça grandes avanços no futuro com dois grandes projetos, a Expo e o IR. Ainda há uma grande quantidade de terrenos não desenvolvidos na área, o que significa que há muito espaço para crescimento, e pode-se esperar altos retornos se a área aproveitar a onda. A área da baía, incluindo os distritos de Konohana e Minato, tem o potencial de se transformar por meio do redesenvolvimento e é vista como um futuro promissor como um grande centro comercial e turístico.
Oportunidades de investimento em escritórios e varejo no centro da cidade: espera-se que a demanda dos locatários permaneça firme nas áreas do centro da cidade, como Umeda e Namba, devido ao efeito da Expo. As taxas de vacância de escritórios na cidade de Osaka permanecem baixas e os aluguéis continuam a subir em meio à oferta limitada. Os investimentos em edifícios de escritórios e propriedades de varejo de primeira linha provavelmente proporcionarão uma fonte estável de renda. Além disso, os preços dos imóveis no Japão são considerados subvalorizados em comparação com as principais cidades do exterior, e espera-se que o dinheiro de investimentos estrangeiros flua para Osaka devido à Expo.
Estratégias para o período pós-Expo: apesar do boom econômico, é importante gerenciar o risco com vistas ao período pós-Expo. Partindo do princípio de que as condições do mercado mudarão após o término da demanda especial, é preciso prudência no momento de realizar lucros a curto prazo e na seleção de propriedades a serem mantidas a longo prazo. Será fundamental que os indivíduos e investidores ricos identifiquem locais e usos (por exemplo, instalações que se beneficiarão da abertura de um IR) que provavelmente manterão seu valor após a Expo 2025 e adotem estratégias sólidas, como evitar empréstimos excessivos durante o período de superaquecimento.
O exposto acima é uma visão geral multifacetada do impacto da Expo Osaka-Kansai 2025 no mercado imobiliário de Osaka, de curto, médio e longo prazo. A Expo é um grande evento único na vida de uma cidade, e seu impacto econômico será enorme. Osaka está aproveitando essa oportunidade para alcançar um crescimento urbano sustentável e aumentar o valor de seus imóveis. Para os investidores também, a Osaka Expo é um momento importante de riscos e oportunidades. É importante ficar de olho na transformação dinâmica da cidade de Osaka e do mercado imobiliário, mantendo a calma no mercado e não se deixando levar pela empolgação febril.