No investimento em apartamentos tipo estúdio,a escolha da empresade administração de aluguéisétão importante quanto a escolha da propriedade.
Como INA & Associates, tenho apoiado vários investidores em seus investimentos imobiliários. Com base nessa experiência, posso dizer que trabalhar com uma boa empresa de administração é um fator decisivo para o sucesso de seu investimento.
A escolha de uma empresa de administração não deve se basear apenas em taxas de comissão baixas. É necessário avaliar a empresa sob várias perspectivas, inclusive sua capacidade de recrutar locatários, lidar com problemas e administrar as finanças. Ao escolher a empresa de administração certa, você pode garantir uma renda de aluguel estável, manter e melhorar o valor da sua propriedade e reduzir a carga mental dos investidores.
Este artigofornece sistematicamente conhecimentos práticos sobre a importância deselecionar uma empresa de administração parainvestimentos em apartamentos tipo estúdio, critérios de seleção específicos e até mesmo o procedimento para mudar de empresa de administração. Prometemos que essas informações serão úteis não apenas para aqueles que estão apenas começando a investir em propriedades, mas também para os investidores que estão insatisfeitos com sua atual empresa de administração.
Importância das empresas de administração no investimento em apartamentos tipo estúdio
A função da empresa de administração influencia diretamente o retorno do investimento.
O sucesso ou o fracasso de um investimento emapartamentos tipo estúdiodepende não apenas da localização e do preço da propriedade, mas também, em grande parte, da capacidade da empresa de administração. Isso ocorre porque a empresa de administração é um importante intermediário entre investidores e locatários, e a qualidade de seu trabalho afeta diretamente os retornos do investimento.
As principais tarefas de uma empresa de administração incluem
Recrutamento e triagem de locatários
A redução dos períodos de vacância é fundamental para maximizar os retornos do investimento. Uma boa empresa de administração será capaz de garantir inquilinos rapidamente por meio de seu extenso banco de dados de clientes e de uma estratégia de publicidade eficaz. Ela também minimiza o risco de atrasos nos aluguéis, realizando verificações de crédito e triagem adequadas dos inquilinos.
Serviços diários de gerenciamento e manutenção
O gerenciamento diário adequado é essencial para manter o valor de uma propriedade. O gerenciamento meticuloso, incluindo limpeza regular, inspeções das instalações e resposta imediata a pequenos reparos, evita a deterioração da propriedade e preserva o valor do ativo a longo prazo.
Cobrança de aluguel e tratamento de atrasos
A cobrança confiável do aluguel é a base de um fluxo de caixa estável. O know-how da empresa de administração na cobrança de aluguéis e sua capacidade de lidar com questões legais determinam a estabilidade dos ganhos dos investidores.
Tratamento de problemas e reclamações
O tratamento rápido e adequado das reclamações dos inquilinos e dos problemas da vizinhança leva a uma maior satisfação do inquilino e promove a ocupação de longo prazo.
Impacto da escolha da empresa de administração nos resultados do investimento
Nos casos de investidores que apoiei, a diferença nos resultados do investimento entre diferentes empresas de administração é óbvia.
Se você escolher uma boa empresa de administração, poderá esperar os seguintes resultados
Melhoria significativa nas taxas de vacância
A empresa de administração certa pode reduzir as taxas médias de vacância para menos da metade da média do mercado. Por exemplo, em áreas onde a taxa de vacância típica é de 10%, uma boa empresa de administração pode manter uma taxa de 5% ou menos.
Redução nas taxas de atraso de aluguel
Ao melhorar a precisão da triagem de inquilinos, a taxa de atrasos no aluguel pode ser reduzida para menos de 1%. Esse é um fator importante diretamente ligado à estabilidade da receita anual.
Manutenção e melhoria do valor da propriedade
A manutenção e o gerenciamento adequados podem evitar a deterioração da propriedade e, em alguns casos, permitir que os aluguéis sejam fixados acima da taxa de mercado circundante.
Por outro lado, os riscos de escolher uma empresa de administração inadequada são sérios. Períodos prolongados de vacância, atrasos frequentes no pagamento do aluguel e rápida deterioração da propriedade são fatores que podem prejudicar significativamente os retornos do investimento.
Equilíbrio entre taxas de administração e retornos de investimento
Um equívoco comum que muitos investidores têm ao selecionar uma empresa de administração é que a menor taxa de administração é a maior prioridade. Embora seja verdade que as taxas de administração têm um impacto direto sobre os retornos do investimento, fazer uma escolha baseada apenas em taxas baixas pode resultar em perdas significativas.
Taxas de administração e detalhes
| Taxa de administração |
Serviços |
Características |
| 3-4%. |
Apenas gerenciamento básico |
Recrutamento de inquilinos, cobrança de aluguel e contato básico |
| 5-6% |
Gerenciamento padrão |
Além dos itens acima, limpeza regular e pequenos reparos |
O importante é o equilíbrio entre a taxa de administração e os serviços oferecidos. Mesmo que você escolha uma empresa de administração com uma taxa 1% menor, o impacto na sua receita anual superará em muito a diferença nas taxas de administração se o imóvel ficar vago por um mês a mais.
Por exemplo, em uma propriedade com um aluguel mensal de 100.000 ienes, uma redução nas taxas de administração de 5% para 4% resultará em uma economia anual de 12.000 ienes, mas um mês a mais de vacância resultará em uma perda de 100.000 ienes. A partir dessa perspectiva, é importante selecionar uma empresa de administração que maximize o retorno geral do investimento.
Pontos básicos para a seleção de uma empresa de administração de aluguéis
Avaliação do histórico e da experiência em administração
A primeira etapa na escolha deuma empresa de administraçãoé avaliar com precisão o histórico de administração e a experiência da empresa. É necessário avaliar não apenas o número de unidades administradas, mas também o tipo de propriedades administradas, as características regionais e, acima de tudo, a qualidade geral da administração.
Número de unidades administradas e áreas administradas
O número de unidades administradas é um indicador importante do tamanho e da experiência de uma empresa de administração. Entretanto, não se trata apenas de ter mais unidades. O que é importante é o histórico de administração na área em que a propriedade de investimento está localizada. Uma empresa de administração que esteja familiarizada com a área conhecerá as tendências do mercado de aluguel local, as necessidades dos locatários e a concorrência, e poderá desenvolver uma estratégia de administração mais eficaz.
Especialização em tipos de propriedades.
A experiência em administração difere muito dependendo do tipo de propriedade, como apartamentos tipo estúdio, apartamentos familiares e edifícios comerciais.As empresas especializadas em gestão decondomínios de investimentogerenciam do ponto de vista do investidor e fazem propostas para maximizar a renda.
Taxa de ocupação e período médio de locação
A indicação mais direta da competência de uma empresa de administração é a taxa de ocupação. As melhores empresas de administração mantêm uma alta taxa de ocupação de 95% ou mais. A duração média do aluguel também é um indicador importante da alta satisfação do locatário.
| Item de avaliação |
Excelentes empresas de administração |
Empresa de administração média |
Empresas de administração que precisam de atenção |
| Taxa de ocupação |
95% e acima |
90-95% dos locatários |
Menos de 90 |
| Período médio de locação |
Mais de 3 anos |
2 a 3 anos |
Menos de 2 anos |
| Período de vacância |
Menos de 1 mês |
1-2 meses |
Mais de 2 meses |
Verifique a saúde financeira e a confiabilidade
A saúde financeira de uma empresa de administração é um fator extremamente importante como parceiro de investimento de longo prazo. A insolvência de uma empresa de administração pode causar sérios danos aos investidores, inclusive a incapacidade de receber depósitos e interrupções nas operações de administração.
Como verificar a situação financeira
Verifique a situação financeira da empresa usando o relatório anual de valores mobiliários no caso de empresas listadas e, no caso de empresas não listadas, as demonstrações financeiras e os relatórios de agências de crédito. É feita uma avaliação abrangente das vendas, da margem de lucro operacional, do índice de patrimônio líquido e dos empréstimos.
Participação em associações do setor
Ser membro de associações do setor, como a National Association of Rental Property Managers e a All Japan Real Estate Association, é um indicador de um certo nível de confiabilidade. Essas associações estabelecem determinados padrões para as empresas associadas e oferecem educação e informações contínuas.
Garantia e cobertura de seguro
A cobertura de seguro fornecida pela empresa de administração é outro fator importante a ser verificado. Verifique se a empresa tem um sistema de garantia em vigor para contingências, como seguro de responsabilidade civil, garantias de depósito e seguro contra má conduta de funcionários.
Uso de tecnologia e eficiência operacional
Nosserviçosmodernosde administração de aluguéis, o uso da tecnologia é um fator importante para melhorar a eficiência operacional e a qualidade da administração. As empresas de administração que são mais capacitadas digitalmente podem fornecer serviços de administração mais rápidos e precisos.
Adequação dos sistemas de gerenciamento
As melhores empresas de gestão têm sistemas centralizados de gestão de inquilinos, gestão de aluguéis, histórico de reparos e gestão de receitas e despesas. Isso permite o compartilhamento de informações em tempo real e a rápida tomada de decisões.
Serviços on-line.
O fornecimento de um portal on-line para investidores é um pré-requisito para uma empresa de administração moderna. Isso leva diretamente a uma maior conveniência para os investidores, pois eles podem visualizar relatórios de receitas e despesas, verificar históricos de reparos e concluir vários procedimentos on-line.
Serviços digitais para locatários
O fornecimento de aplicativos e serviços da Web para inquilinos melhora simultaneamente a satisfação dos inquilinos e aumenta a eficiência das operações de gerenciamento. A digitalização de pagamentos de aluguéis, solicitações de reparos e várias comunicações reduz a carga de trabalho das empresas de gestão e aumenta a conveniência para os locatários.
Comunicação e capacidade de resposta
As habilidades de comunicação são cruciais em uma parceria de longo prazo com uma empresa de administração. A seleção de uma empresa de administração que entenda com precisão as necessidades do investidor e seja capaz de fazer propostas e relatórios adequados é fundamental para o sucesso.
Grau do sistema de relatórios
Além de relatórios regulares de receitas e despesas, verifique se a empresa tem um sistema de relatórios altamente transparente, incluindo relatórios imediatos sobre assuntos importantes e explicações detalhadas sobre propostas de reparos. Uma boa empresa de administração fornecerá aos investidores as informações que eles estão procurando com antecedência.
Capacidade de fazer propostas e conscientização sobre melhorias
É importante escolher uma empresa de administração que não apenas mantenha o status quo, mas também faça propostas proativas para melhorar os ganhos e os valores da propriedade. É necessário ter a capacidade de fazer propostas do ponto de vista do investidor, como propostas de revisão de aluguel com base nas tendências do mercado, propostas de renovação eficazes e propostas de medidas para melhorar as taxas de ocupação.
Sistema de resposta a emergências
O sistema para lidar com emergências, como falhas de equipamentos e problemas com inquilinos, também é um ponto de avaliação importante; é necessário verificar com antecedência se há um sistema de resposta 24 horas disponível, a velocidade da resposta e a qualidade da resposta.
Estudo comparativo das taxas de administração e do conteúdo do serviço
Compreensão da estrutura de taxas e determinação do preço adequado
As taxas de administração de aluguéisvariam muito de uma empresa de administração para outra, e seu conteúdo também varia muito. Como investidor, é importante avaliar com precisão a relação custo-benefício dos serviços oferecidos, e não apenas as taxas baixas.
Estrutura básica da comissão
As taxas de administração geralmente são definidas como uma porcentagem do aluguel, mas pode haver uma série de outros custos.
| Itens de custo |
Taxas gerais de mercado |
Conteúdo |
| Taxa de administração |
3-8% do aluguel |
Serviços básicos mensais de administração |
| Taxa de recrutamento de locatários |
0,5-1% do aluguel |
Custos de publicidade, serviços de informação, processamento de contratos |
| Taxas de renovação de contrato |
0,5 do aluguel |
Preparação e processamento do contrato de renovação |
| Taxa de mudança |
10-30.000 ienes |
Atendimento no momento da mudança, avaliação da restauração. |
Diferenças nas comissões de acordo com o conteúdo do serviço
As diferenças nas taxas de administração refletem as diferenças nos serviços oferecidos. As empresas de administração com taxas mais baixas tendem a oferecer apenas serviços básicos, enquanto aquelas com taxas mais altas tendem a oferecer serviços mais abrangentes.
Serviços básicos de gerenciamento (3-4% de comissão)
Serviços mínimos, como cobrança de aluguel, atendimento a consultas básicas de inquilinos e organização de reparos simples. Os próprios investidores precisam estar ativamente envolvidos e espera-se que eles mesmos realizem algumas das tarefas de gerenciamento.
Serviço de gerenciamento padrão (5-6% de comissão)
Além da administração básica, esse serviço inclui limpeza regular, inspeções das instalações, tratamento imediato de pequenos reparos e iniciativas para melhorar a satisfação do locatário. Esse nível de serviço oferece o equilíbrio ideal para muitos investidores.
Compreensão dos custos ocultos
Além das taxas de administração, há uma série de outros custos que podem surgir, e é importante entender esses custos ocultos com antecedência.
Custos relacionados a reparos e manutenção
Algumas empresas de administração podem adicionar uma margem ao trabalho de reparo. As empresas de administração altamente transparentes definirão os custos reais ou fornecerão uma taxa de comissão clara com antecedência.
Custos relacionados a publicidade e recrutamento
A forma como os custos de publicidade para recrutamento de locatários são suportados também difere entre as empresas de administração. Há vários padrões, como a inclusão na taxa de administração, a cobrança separada ou com base no desempenho.
Taxas de administração e outros custos
O custo de preparação de contratos, troca de fechaduras, emissão de vários certificados e outras taxas administrativas menores podem chegar a um valor considerável.
Avaliação geral da relação custo-benefício
O fator mais importante na escolha de uma empresa de administração é a avaliação geral do valor que você recebe pelo dinheiro que paga. A decisão não deve se basear em uma simples comparação de taxas, mas deve levar em conta o impacto sobre os retornos gerais do investimento.
Quantificação do efeito de melhores retornos
Ao avaliar quantitativamente os efeitos de aumento de receita de uma boa empresa de administração, é possível determinar uma taxa de administração adequada.
Por exemplo, em uma propriedade com uma renda anual de aluguel de 1,2 milhão de ienes:
- Empresa de administração A com uma taxa de administração de 5%: JPY 60.000 por ano
- Empresa de administração B com uma taxa de administração de 7%: JPY 84.000 por ano
Se a empresa de administração B puder reduzir o período de vacância em um mês em comparação com a empresa de administração A, o efeito será de ¥ 100.000 (aluguel mensal), o que excede em muito a diferença na comissão de ¥ 24.000.
Avaliação do efeito da redução de riscos
Uma boa empresa de administração reduz efetivamente os riscos, como atrasos nos aluguéis, quebras de equipamentos e problemas com inquilinos. Esses efeitos de redução de riscos também devem ser incluídos na avaliação de custo-benefício.
Consideração dos custos de tempo
Os custos de tempo do próprio investidor são outro fator importante. Se o valor do tempo economizado com a terceirização para uma empresa de administração puder ser utilizado para outras atividades de investimento ou negócios principais, até mesmo uma taxa de administração um pouco mais alta pode ser uma escolha razoável.
Verifique os termos e condições detalhados do contrato
Os termos do contrato de administração têm um impacto significativo no desempenho do investimento de longo prazo. É importante verificar em detalhes não apenas a taxa de comissão, mas também o prazo do contrato, as condições de cancelamento e o escopo do trabalho.
Prazo do contrato e condições de cancelamento
Os contratos de administração geralmente têm duração de 1 a 3 anos, mas é importante verificar antecipadamente as cláusulas de renovação automática e as condições de rescisão no meio do contrato. Também é importante esclarecer os procedimentos e o compartilhamento de custos caso seja necessária uma mudança de empresa de gerenciamento.
Esclarecimento do escopo do trabalho
Definir claramente o escopo das tarefas de gerenciamento no contrato pode evitar problemas posteriores. Em particular, defina especificamente a autoridade para aprovar o trabalho de reparo, o escopo da resposta de emergência e os detalhes das obrigações de relatório.
Indicadores de resultados e cláusulas de melhoria
Inclua no contrato indicadores de desempenho, como taxa de ocupação, taxa de cobrança de aluguel e satisfação do locatário, e preveja medidas de melhoria e cláusulas de revisão do contrato se a taxa de ocupação ficar abaixo de um determinado padrão, a fim de manter e melhorar a qualidade da administração.
Momento e procedimento para mudar a empresa de administração
Quando considerar a mudança da empresa de administração
Mudar deempresa de administraçãoé uma decisão importante para os investidores. Mesmo que você esteja insatisfeito com a empresa de administração atual, é preciso tomar a decisão certa no momento certo, pois a mudança envolve custos e aborrecimentos.
Critérios quantitativos
É importante estabelecer e monitorar regularmente os indicadores para avaliar objetivamente o desempenho da empresa de administração.
| Indicadores de avaliação |
Excelente |
Normal |
Melhoria necessária |
| Taxa de ocupação |
95% ou mais |
90-95% (no caso da taxa de ocupação mais alta) |
Menos de 90 |
| Período médio de vacância |
Menos de 1 mês |
1-2 meses |
Mais de 2 meses |
| Taxa de atraso de aluguel |
Menos de 1 |
1-3% do aluguel em atraso |
Mais de 3 |
| Satisfação do locatário |
4,5 e acima (em uma escala de 5 pontos) |
3.5-4.5 |
Menos de 3,5 |
Se esses indicadores estiverem no nível "requer melhorias" de forma contínua, é hora de considerar seriamente a possibilidade de mudar de empresa de gestão.
Fatores qualitativos de tomada de decisão
Os fatores que não podem ser medidos numericamente também são importantes para a tomada de decisão de mudar de empresa de gestão.
Problemas de comunicação.
Se houver problemas contínuos de comunicação, como atrasos nos relatórios, comunicação deficiente e explicações inadequadas, será difícil construir relacionamentos de confiança de longo prazo.
Falta de capacidade de fazer propostas
Se houver falta de propostas em resposta a mudanças no ambiente de mercado e falta de iniciativas proativas para melhorar a lucratividade, você deve considerar a mudança para uma empresa de gestão mais proativa.
Velocidade de resposta lenta.
Se a empresa for lenta na resposta às reclamações dos locatários, na organização de reparos e no processamento de vários procedimentos, isso pode levar a um declínio na satisfação do locatário e prejudicar o valor da propriedade.
Fluxo específico de procedimentos de mudança
As mudanças na empresa de gestão precisam ser planejadas. Tomar as medidas certas minimizará a interrupção das operações e garantirá uma transição tranquila.
Fase preparatória preliminar (2 a 3 meses antes da decisão de mudar)
Selecione uma nova empresa de administração e negocie os termos e condições. Compare vários candidatos e selecione um que possa oferecer melhores serviços do que a atual empresa de administração.
Confirmação do contrato atual e aviso de rescisão (1 a 2 meses antes)
Analise detalhadamente o contrato de administração atual para verificar as condições de rescisão, os períodos de aviso prévio e quaisquer penalidades. A maioria dos contratos exige aviso prévio de rescisão de 1 a 3 meses.
Prepare-se para a transferência de negócios (1 mês antes)
Elabore um plano de transferência de negócios entre a nova e a antiga empresa de gerenciamento. Organize itens de transferência detalhados, como informações sobre o locatário, documentos do contrato, histórico de reparos, transferência de depósitos, etc.
Notificar os locatários (um mês antes da mudança).
Notificar adequadamente os locatários sobre a mudança da empresa de administração. Envie informações detalhadas, incluindo alterações no endereço de transferência do aluguel, detalhes de contato e uma apresentação da nova empresa de administração.
Precauções e gerenciamento de riscos durante a mudança
A mudança de empresa de administração envolve vários riscos. É importante entender esses riscos com antecedência e tomar as medidas adequadas.
Evitar lacunas nas operações
Uma lacuna nas operações de gerenciamento pode levar a problemas como atrasos no atendimento aos locatários ou resposta inadequada a emergências. Defina claramente uma data para a transição do trabalho entre a antiga e a nova empresa de administração e preveja um período de sobreposição para reduzir o risco.
Transferência adequada de depósitos e depósitos de segurança
A transferência de depósitos de segurança e depósitos mantidos pelos inquilinos é o procedimento que requer mais atenção. Confirme o valor, combine em detalhes como e quando a transferência ocorrerá e mantenha um registro por escrito.
Transferência completa dos documentos do contrato
Todos os documentos relevantes, como o contrato de locação, a folha de informações importantes, o histórico de reparos e as informações do locatário, devem ser transferidos sem omissões. Certifique-se de que as informações digitalizadas também sejam transferidas no formato apropriado.
Minimização do impacto sobre os locatários
Deve-se tomar cuidado para garantir que os locatários não sejam incomodados pela mudança da empresa de administração. Obtenha a compreensão e a cooperação dos locatários explicando os motivos da mudança, apresentando a nova empresa de administração e respondendo educadamente às suas perguntas.
Medir os efeitos da mudança e fazer melhorias
Após uma mudança de empresa de administração, é importante medir a eficácia da mudança regularmente para garantir que as melhorias esperadas tenham sido realizadas.
Medição da eficácia em curto prazo (3 a 6 meses após a mudança)
Avalie a conclusão da transição operacional, a resposta dos locatários e a qualidade da resposta da nova empresa de administração. Se houver problemas, busque melhorias o mais rápido possível.
Medição da eficácia a médio e longo prazo (1 a 2 anos após a mudança)
Avalie os resultados quantitativos, como melhores taxas de ocupação, períodos de vacância mais curtos, menores taxas de atraso de aluguel, melhores valores de propriedade, etc. Se os efeitos esperados não forem alcançados, outras medidas de aprimoramento serão consideradas.
Construção contínua de relacionamentos
Criamos bons relacionamentos com as novas empresas de administração para garantir a melhoria contínua. Aprofundamos a parceria por meio de reuniões regulares, compartilhando resultados e considerando novas propostas.
Como identificar uma boa empresa de gerenciamento
Confirmação da qualidade da administração por meio de inspeções no local
Para identificar uma boa empresa de gerenciamento, é importante verificar não apenas as informações por escrito, mas também o local de gerenciamento real.Ao compararempresas de gerenciamento, é sempre aconselhável realizar uma pesquisa no local e verificar diretamente a qualidade do gerenciamento.
Inspeção no local das propriedades administradas
Visite as propriedades realmente administradas pela empresa de administração em potencial e verifique os seguintes pontos
Limpeza das áreas comuns
Verifique se as entradas, os corredores, as escadas e as áreas de descarte de lixo estão bem limpos. As boas empresas de administração seguem rigorosamente um cronograma de limpeza regular e mantêm a propriedade em um estado limpo o tempo todo.
Status de manutenção das instalações
Verifique o status operacional dos elevadores, travas automáticas, sistemas de iluminação etc. O reparo imediato de peças defeituosas e o status das inspeções regulares também são pontos de avaliação importantes.
Gerenciamento dos quadros de avisos
A atitude da empresa administradora pode ser lida a partir das condições detalhadas de gerenciamento, como a limpeza dos quadros de avisos, a remoção de avisos antigos e a publicação adequada de comunicados importantes.
Situação dos locatários
Se possível, observe também como os locatários estão se saindo. Os inquilinos que estão muito satisfeitos com a administração tendem a se apegar ao imóvel e a usá-lo com cuidado.
Avaliação por meio de entrevistas com a equipe de gerenciamento
A competência de uma empresa de administração depende, em última análise, da competência da pessoa responsável. É importante entrevistar a pessoa que estará encarregada da propriedade e avaliar sua competência e atitude.
Verificação de conhecimento e experiência
Serão feitas perguntas para verificar a experiência em administração de propriedades, o entendimento das leis e regulamentos e a experiência anterior em administração. A posse de qualificações, como a de comerciante de construção de lotes ou de supervisor de gerenciamento, também é útil.
Avaliação das habilidades de comunicação
As habilidades de comunicação são avaliadas por meio da clareza das explicações, das respostas precisas às perguntas e da capacidade de fazer propostas. Esse fator é crucial para a criação de parcerias de longo prazo.
Verificação das habilidades de resolução de problemas
Perguntamos como você lidaria com um estudo de caso específico. Você pode avaliar as habilidades de resolução de problemas verificando a política da empresa para lidar com situações como problemas com inquilinos, avarias em equipamentos e atrasos no aluguel.
Pesquisa de reputação de clientes existentes
A verdadeira competência de uma empresa de gerenciamento é refletida mais diretamente na reputação de seus clientes atuais. Sempre que possível, é aconselhável aproveitar a oportunidade para ouvir diretamente dos clientes investidores existentes.
Verifique os níveis de satisfação dos clientes.
Verifique o nível de satisfação com o serviço de gerenciamento, a resposta às solicitações de melhoria e a disposição de continuar o relacionamento a longo prazo. As empresas de gestão que mantêm altos níveis de satisfação do cliente provavelmente são excelentes.
Ouvir exemplos específicos de resultados.
Perguntaremos sobre resultados específicos, como redução dos períodos de vacância, aumento dos aluguéis e aumento dos valores das propriedades. As empresas de gerenciamento que podem demonstrar resultados numéricos são altamente confiáveis.
Confirmação de exemplos reais de tratamento de problemas
Verificamos exemplos de respostas a problemas e questões que ocorreram no passado. As empresas de gerenciamento que respondem de forma rápida e adequada são confiáveis no futuro.
Status da resposta à digitalização
Na gestão moderna de propriedades, a digitalização leva diretamente à melhoria da eficiência da gestão e da satisfação do cliente. As empresas de gerenciamento progressivo utilizam ativamente a tecnologia.
Sistemas de gerenciamento avançados.
Selecione empresas de gerenciamento com sistemas de gerenciamento que utilizem a tecnologia mais recente, como sistemas de gerenciamento baseados em nuvem, atualizações de informações em tempo real e compatibilidade com dispositivos móveis.
Disponibilidade de serviços on-line
Verifique a qualidade dos serviços digitais, como portais on-line para investidores, serviços de aplicativos para locatários e sistemas de contratação on-line.
Capacidade de análise de dados
Verificamos se a empresa de gerenciamento tem a capacidade de fornecer serviços avançados de gerenciamento orientado por dados, como análise de dados de mercado, proposta de recomendações de otimização de receita e utilização de análises preditivas.
Criação de parcerias de longo prazo
É importante que os relacionamentos com boas empresas de gerenciamento sejam desenvolvidos como parcerias estratégicas que vão além da mera terceirização.
Compartilhar estratégias de crescimento
Selecione uma empresa de gestão que entenda a estratégia de investimento de longo prazo do investidor e que possa propor uma política de gestão alinhada a ela. O ideal é que o parceiro tenha como objetivo aumentar ativamente o valor, em vez de simplesmente manter o status quo.
Compromisso com a melhoria contínua
Certifique-se de que a empresa esteja comprometida com a melhoria contínua, como o aprimoramento dos métodos de gerenciamento em resposta às mudanças no ambiente do mercado, a introdução de novos serviços e a promoção de maior eficiência.
Construção de relacionamentos transparentes
A seleção de uma empresa de gerenciamento que possa construir um relacionamento altamente transparente, incluindo transparência de receitas e despesas, processos claros de tomada de decisão e relatórios e consultas regulares, garantirá o sucesso a longo prazo.
Conclusão.
Seleção de uma empresa de administração para um investimento bem-sucedido em um studio flat
A escolha de uma empresa de administração para investimento em studio flat é uma decisão importante que forma a base de um investimento bem-sucedido. Para resumir as informações fornecidas neste artigo, os seguintes pontos são de particular importância
A importância de uma avaliação abrangente
É necessário fazer uma avaliação abrangente de várias perspectivas, inclusive do desempenho da administração, da solidez financeira, da qualidade do serviço e da utilização da tecnologia, bem como das baixas taxas de administração. Faça sua escolha enfatizando a maximização do retorno de longo prazo sobre o investimento em vez da economia de custos de curto prazo.
Defina indicadores quantitativos de desempenho.
É importante estabelecer um sistema para avaliar objetivamente o desempenho da empresa de administração, definindo indicadores quantitativos, como taxas de ocupação, períodos de vacância e taxas de atraso de aluguel. Isso permitirá que você determine o momento adequado para trocar de empresa de administração.
Melhoria contínua do relacionamento
O relacionamento com a empresa de administração não termina com a conclusão do contrato. A chave para o sucesso é construir uma parceria melhor por meio da melhoria contínua do relacionamento, incluindo comunicação regular, compartilhamento de resultados e consideração de sugestões de melhoria.
Próximas etapas de ação.
Os investidoresque não estiverem satisfeitos com sua empresa de administração atual ouque estiverem procurando uma empresa de administração para terceirizar a administração de seusinvestimentos imobiliáriossão aconselhados a começar a agir de acordo com as seguintes etapas
1)Avaliar a situação atual: avaliar objetivamente a situação atual da administração com base nos critérios de avaliação deste artigo.
2. selecionar uma empresa candidata: selecione uma candidata entre várias empresas de gerenciamento e faça um estudo comparativo.
Realizar pesquisa no local: visitar as propriedades administradas pelas empresas candidatas para verificar a qualidade da administração.
Realizar entrevistas: Avaliar a competência e a compatibilidade por meio de entrevistas com a pessoa responsável.
Negociar termos e condições: Negociar termos e condições que equilibrem o conteúdo do serviço e as taxas.
Na INA & Associates, nosso objetivo é maximizar o valor dos ativos de nossos investidores e oferecer a eles as melhores soluções de gestão.Se tiver algum problema na seleção de umaempresa de administração de aluguéis, não hesite em entrar em contato conosco. Com nossa vasta experiência e conhecimento, apoiaremos seu sucesso como investidor.
Perguntas frequentes
P1: Qual é a taxa de mercado para as taxas de administração?
R1: A taxa de mercado para taxas de administração é de cerca de 3 a 8% do aluguel. Para serviços básicos de gerenciamento apenas, normalmente é de 3 a 4%; para serviços padrão, de 5 a 6%; e para serviços completos abrangentes, de 7 a 8%. Não é a baixa taxa de comissão que é importante, mas a relação custo-benefício do serviço prestado. Por exemplo, se você escolher uma empresa de administração com uma comissão 1% menor, mas o período de vacância aumentar em um mês, o prejuízo será muito maior do que a economia com a comissão.
P2: Quanto custa mudar de empresa de administração?
A2: Os custos diretos associados à mudança de empresa de administração são geralmente os seguintes Taxa de cancelamento do contrato atual (varia de acordo com o contrato), custos iniciais da nova empresa de administração (aproximadamente 0,5 a 1 mês de aluguel) e custos de preparação e transferência de vários documentos (aproximadamente JPY 10.000 a 30.000). No entanto, esses custos podem ser recuperados em pouco tempo devido aos efeitos de aumento de receita de uma boa empresa de administração. É importante avaliar de forma abrangente os benefícios de longo prazo da mudança.
P3: Qual é a duração adequada de um contrato de gerenciamento?
R3: A duração de um contrato de gerenciamento geralmente é de 1 a 3 anos. Recomenda-se que o contrato inicial seja de curto prazo, de cerca de um ano, e que a renovação seja considerada após a avaliação das capacidades da empresa de administração. Se a empresa de administração for considerada competente, um contrato de longo prazo de 2 a 3 anos pode estabelecer um relacionamento estável. No entanto, é importante garantir que haja uma cláusula de rescisão no meio do prazo, para que você tenha um plano para lidar com quaisquer problemas que possam surgir.
P4: O que devo fazer se houver um problema com a empresa de administração?
R4: Se surgir um problema com a empresa de administração, as seguintes medidas devem ser tomadas. Primeiro, resolva o problema por escrito e exija melhorias da empresa de administração. Se não houver nenhuma melhoria, verifique o conteúdo do contrato e considere se houve uma violação do contrato. Se necessário, consultaremos as associações do setor ou consideraremos a possibilidade de processos judiciais. O essencial é manter registros de todas as interações e preservar as evidências. Como medida de precaução, é aconselhável ter padrões claros de prática e cláusulas de melhoria no contrato.
P5: Se eu possuir várias propriedades, devo ter uma única empresa de administração?
R5: Há vantagens e desvantagens em unificar as empresas de administração de várias propriedades. As vantagens incluem maior eficiência de gerenciamento, melhor poder de negociação para comissões e redução de encargos devido ao gerenciamento centralizado. As desvantagens incluem falta de capacidade de resposta às características locais, concentração de riscos e opções limitadas. O princípio básico é selecionar a empresa de gerenciamento mais adequada para cada região, levando em conta a localização, o tipo e o tamanho da propriedade. Entretanto, para propriedades semelhantes na mesma região, a unificação das empresas de gerenciamento pode aumentar a eficiência e reduzir os custos.