Por que as pessoas ricas são atraídas pelo investimento em imóveis? Há uma grande variedade de motivos, incluindo ganhos de renda estável, ganhos de capital e até mesmo economia de impostos. No entanto, eles dão ênfase especial a "informações não públicas", que nunca estão disponíveis no mercado imobiliário em geral. Essas informações desempenham um papel crucial na formação de seus ativos. Neste artigo, a INA&Associates oferece uma perspectiva especializada sobre como os indivíduos de alto patrimônio líquido obtêm "informações não públicas" ao selecionar propriedades e como eles utilizam essas informações em sua estratégia de ativos.
O motivo pelo qual os indivíduos de alto patrimônio líquido buscam "informações não divulgadas", especialmente "propriedades fora do mercado", não é apenas o desejo de adquirir propriedades raras e valiosas. Existe uma perspectiva de gerenciamento de ativos mais sofisticada e estratégica.
As informações sobre imóveis que estão disponíveis ao público são vistas por muitos investidores por meio de portais de imóveis, o que aumenta a probabilidade de intensificação da concorrência de preços. Isso é particularmente verdadeiro para imóveis de alto padrão nos principais centros urbanos e áreas populares. As propriedades privadas, por outro lado, têm menos concorrência e podem ser negociadas em termos mais favoráveis, pois as informações são compartilhadas apenas em uma rede limitada. Isso aumenta a probabilidade de adquirir propriedades de primeira linha que geram renda a um preço justo ou até mesmo abaixo do valor de mercado.
Há bons motivos para que as propriedades sejam fechadas ao público. Por exemplo, o proprietário não quer tornar a venda pública, ou a propriedade é tão rara e valiosa que ele só quer entregá-la a uma pessoa de confiança. Grandes terrenos em localizações privilegiadas no centro da cidade ou mansões com valor histórico geralmente são vendidos sem ser divulgados ao público, devido à vontade do proprietário. Essas propriedades são alvos de investimento atraentes para indivíduos com alto patrimônio líquido, pois se espera que mantenham e aumentem os valores estáveis dos ativos a longo prazo.
Para indivíduos de alto patrimônio líquido, a proteção da privacidade é extremamente importante. Como as transações imobiliárias envolvem grandes somas de dinheiro, o vazamento dessas informações para o mundo externo pode levar a riscos de segurança. As transações não públicas são um meio eficaz de proteger a privacidade do vendedor e do comprador e garantir que a transação prossiga com tranquilidade.
Há vários tipos de "informações não divulgadas". Aqui, os tipos típicos de informações não divulgadas e suas respectivas características são explicados em um formato de tabela fácil de entender.
| Tipos de informações | Características | Rota de aquisição |
|---|---|---|
| Propriedade fora do mercado | Uma propriedade que foi mantida em sigilo a pedido do vendedor, antes de ser colocada no mercado. Alta escassez, grande margem para negociação de termos e condições. Contém muitas "pechinchas". | Indicações de empresas imobiliárias, instituições financeiras, advogados/contadores, etc. |
| Informações antecipadas | Informações privilegiadas sobre os principais planos de desenvolvimento urbano e projetos de renovação. Oferece uma visão antecipada das áreas onde se pode esperar futuros aumentos de valor. | Redes exclusivas com incorporadoras, empresas de design, funcionários do governo local, etc. |
| Informações sobre aluguel | Informações detalhadas sobre os ganhos de cada quarto em um imóvel alugado, incluindo aluguel, duração do contrato e dados demográficos do inquilino. Essencial para uma simulação precisa da receita e avaliação de riscos. | Fornecidas diretamente pela empresa imobiliária que administra o imóvel e pelo vendedor. |
| Informações detalhadas sobre o ambiente ao redor | Informações sobre a situação real da área, como as instalações da vizinhança, a qualidade da população residente, o estado da segurança pública e os planos futuros de construção, que não podem ser encontradas apenas com dados oficiais. | Empresas imobiliárias que conhecem a área e suas próprias pesquisas no local |
Indivíduos com alto patrimônio líquido não apenas obtêm essas informações não públicas, mas as utilizam estrategicamente como parte de sua gestão de ativos. Em particular, o investimento em propriedades é um meio extremamente eficaz de economia de impostos e planejamento de herança.
A renda imobiliária pode ser agregada a outras rendas. Em particular, ao registrar a depreciação de edifícios como uma despesa, um déficit contábil pode ser criado e compensado com outras rendas, como a renda do trabalho, para reduzir o imposto de renda e o imposto residencial. Essa é uma medida de economia de impostos muito eficaz para pessoas ricas sujeitas a altas taxas de imposto de renda.
A conversão de dinheiro em imóveis pode reduzir significativamente o valor avaliado do imposto sobre herança. Enquanto o dinheiro em espécie e os depósitos são avaliados em 100% de seu valor nominal, o valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis é calculado com base nos preços de terrenos na beira da estrada (aproximadamente 80% do valor de mercado) para terrenos e valores avaliados do imposto sobre ativos fixos (aproximadamente 50% a 70% do valor de mercado) para edifícios e, portanto, é menor do que o valor de mercado. Além disso, ao alugar a propriedade, uma redução de avaliação como "terreno com uma casa para alugar" ou "casa para alugar" também pode ser aplicada, o que pode ter um efeito ainda maior no imposto sobre herança.
Então, como as pessoas ricas obtêm essas valiosas informações não públicas? A chave é criar uma rede sólida de profissionais confiáveis.
O mais importante são as parcerias de longo prazo com empresas imobiliárias especializadas em imóveis de alto valor líquido, que tenham altos padrões éticos e um histórico comprovado. Os agentes com um histórico comprovado e uma ampla rede de informações terão um profundo conhecimento das necessidades individuais dos clientes e das estratégias de investimento e poderão sugerir as informações mais adequadas sobre propriedades não listadas.
Banqueiros privados e banqueiros fiduciários são outra importante fonte de informações. Eles têm uma compreensão abrangente da situação patrimonial de seus clientes e podem apresentar boas propriedades não públicas com o objetivo de otimizar todo o portfólio de ativos, inclusive imóveis.
Advogados e contadores especializados em herança e sucessão de negócios também são especialistas que frequentemente têm acesso a informações sobre a venda de imóveis privados. Em particular, eles podem obter informações sobre "pechinchas", como casos em que a venda está sendo feita às pressas para pagar o imposto sobre herança. Ao estabelecer um bom relacionamento com eles, você poderá obter informações inesperadas sobre excelentes propriedades.
Por trás do sucesso dos indivíduos de alto patrimônio líquido no investimento imobiliário está o fato de que eles obtêm habilmente e utilizam estrategicamente informações "não públicas" que não são acessíveis ao público em geral. Evitando a concorrência acirrada, adquirindo propriedades raras e valiosas em condições favoráveis e incorporando-as em suas estratégias financeiras, como redução de impostos e herança, eles garantem o aumento e a proteção de seus ativos.
Conforme explicado neste artigo, a obtenção e a utilização de informações não públicas é um elemento extremamente importante para o sucesso do investimento em propriedades. Se estiver pensando em começar a investir em propriedades, ou se já estiver trabalhando nisso, mas estiver procurando informações de maior qualidade, por que não começar encontrando um parceiro em quem possa confiar? Esse será o passo mais seguro para levar sua construção de ativos para o próximo estágio.