Muitas pessoas se preocupam com o fato de não saberem o que fazer quando têm dificuldade para pagar a hipoteca. De fato, a partir de 2024, estima-se que a taxa de atraso no pagamento de hipotecas será de cerca de 0,3% a 0,4%, com 3 a 4 pessoas em cada 1.000 tendo dificuldade para pagar seus empréstimos.
Os atrasos e as inadimplências de hipotecas, se não forem controlados, podem levar a uma situação grave de leilão. Entretanto, muitos problemas podem ser resolvidos se você souber como lidar com eles de forma adequada e agir com antecedência.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd fornece informações detalhadas sobre cinco maneiras específicas de lidar com problemas de pagamento de hipotecas, os riscos de atrasos e inadimplências e onde buscar orientação. Com base em nossa ampla experiência no setor imobiliário, forneceremos conselhos práticos de uma forma que seja fácil para o consumidor médio entender.
Uma casa é a maior compra de sua vida e um ativo importante que fornece a base para o sustento de sua família. Mesmo que os pagamentos se tornem difíceis devido a uma queda temporária na renda ou a despesas inesperadas, não há necessidade de desistir. Com o conhecimento e a ação corretos, você sempre pode encontrar uma maneira de resolver o problema e, ao mesmo tempo, proteger sua casa.
O problema de atrasos na hipoteca é um problema que pode acontecer com qualquer pessoa, devido a mudanças no clima econômico e nas condições pessoais de vida. De acordo com uma pesquisa da Japan Housing Finance Agency (JHF), uma certa porcentagem de usuários de hipotecas está enfrentando dificuldades para pagar seus empréstimos, e o número de consultas devido à queda na renda tem aumentado, principalmente após o desastre do Corona.
As instituições financeiras adotam uma abordagem passo a passo para o atraso no pagamento de hipotecas. A fase inicial começa com uma ligação telefônica ou comunicação por escrito e avança para procedimentos legais se a situação não melhorar. Entretanto, muitas instituições financeiras priorizam a resolução por meio de discussão com o mutuário, e a consulta antecipada aumenta a probabilidade de receber uma resposta flexível.
Para entender os problemas de pagamento de hipotecas, é importante compreender a diferença exata entre "atrasos" e "inadimplência".
Atraso refere-se a uma situação em que os pagamentos não são feitos na data de pagamento acordada. Geralmente, refere-se a um pequeno atraso de alguns dias a um mês da data de pagamento. É improvável que o estágio de atraso cause grandes problemas se a instituição financeira o informar e você pagar o empréstimo prontamente.
Atraso refere-se a um período prolongado de atraso, geralmente um mês ou mais sem pagamento. Se os atrasos persistirem, a instituição financeira começará a considerar procedimentos legais para proteger suas reivindicações. Se o atraso exceder três meses, o devedor perderá o benefício do tempo e provavelmente será solicitado a pagar o restante da dívida em uma única parcela.
Os pagamentos atrasados de empréstimos hipotecários estão sujeitos a encargos de atraso de pagamento. Os encargos por atraso de pagamento são calculados com base na taxa de juros estipulada no contrato e são adicionados de acordo com o número de dias de atraso.
A fórmula para calcular os encargos de atraso de pagamento é a seguinte
Pagamento atrasado = saldo devedor do empréstimo x taxa de juros de atraso (taxa de juros anual) / 365 dias x número de dias de atraso.
Por exemplo, se o saldo pendente do empréstimo for de 30 milhões de ienes, a taxa de juros de atraso é de 14,6% e o número de dias de atraso é de 30 dias:
30 milhões de ienes x 14,6% ÷ 365 dias x 30 dias = aproximadamente 36.000 ienes
Como pode ser visto nesse exemplo de cálculo, quanto mais longo for o período de atraso, maior será a cobrança por atraso de pagamento. Além disso, os encargos de atraso de pagamento são adicionados ao principal, criando um ciclo vicioso que torna o ônus do pagamento ainda mais pesado.
| Período de inadimplência | Encargos de atraso de pagamento para um saldo de empréstimo de 30 milhões de ienes (taxa de juros anual de 14,6%) |
|---|---|
| 1 semana | Aprox. 8.400 ienes |
| 1 mês | Aprox. 36.000 ienes |
| 3 meses | Aprox. 108.000 ienes |
| 6 meses | Aprox. 216.000 ienes |
Atrasos na hipoteca podem ter um impacto significativo em empréstimos futuros devido ao registro em agências de informações de crédito pessoal. Geralmente, uma inadimplência de 61 dias ou mais ou três ou mais vezes será registrada como "informação de transferência" nas informações de crédito.
Essas informações continuarão a ser registradas por cinco anos após o pagamento do empréstimo, dificultando a contratação de um novo empréstimo ou a criação de um cartão de crédito. É extremamente importante agir com antecedência, pois isso também limitará sua capacidade de refinanciar sua hipoteca ou usar outros produtos financeiros.
A escolha do curso de ação correto quando o pagamento da hipoteca se torna difícil pode evitar que o problema se torne mais sério. A seção a seguir detalha cinco estratégias eficazes de enfrentamento.
A maneira mais importante de lidar com o problema é consultar as instituições financeiras em um estágio inicial. Entrar em contato com a instituição financeira do seu credor em um estágio em que o pagamento provavelmente se tornará difícil permite que você considere várias soluções.
As principais mudanças nas condições de pagamento oferecidas pelas instituições financeiras incluem
Prorrogação do período de reembolso
Esse é um método de estender o prazo de amortização para reduzir o valor da amortização mensal. Por exemplo, estender o prazo de amortização restante de 20 anos para 25 anos pode reduzir as amortizações mensais em aproximadamente 15%. Entretanto, o valor total da amortização aumentará e as perspectivas de renda futura devem ser consideradas com cuidado.
Redução das amortizações por um determinado período de tempo
Esse é um método de redução das amortizações por um período de seis meses a dois anos para lidar com uma redução temporária da renda. Após o período de redução, o valor do reembolso volta ao valor original ou é ajustado com a extensão do período.
Revisão dos reembolsos de bônus
Ao incorporar a parte do reembolso de bônus nos reembolsos mensais, o risco devido à instabilidade dos pagamentos de bônus pode ser reduzido.
Alteração do tipo de taxa de juros
Você pode evitar o risco de aumentos futuros da taxa de juros mudando de uma taxa variável para uma taxa fixa ou estendendo o período da taxa fixa.
Essas mudanças nos termos e condições geralmente incorrem em uma taxa entre JPY 5.000 e JPY 30.000, mas, considerando as penalidades por atraso no pagamento e o impacto negativo em seu relatório de crédito, mudar os termos antecipadamente é uma opção muito eficaz.
O refinanciamento para uma instituição financeira com condições mais favoráveis do que a sua hipoteca atual é uma maneira eficaz de reduzir a carga de pagamento. Entretanto, o refinanciamento deve ser feito antes que ocorram atrasos.
Os benefícios do refinanciamento incluem
Redução dos pagamentos devido à diferença nas taxas de juros
O refinanciamento com uma taxa de juros mais baixa do que a taxa atual pode reduzir seus pagamentos mensais e totais. Os benefícios do refinanciamento tendem a ser maiores se a diferença da taxa de juros for superior a 0,5%.
Revisão do período de amortização
A extensão do período de amortização ao mesmo tempo em que o refinanciamento pode reduzir a carga de amortização mensal.
Alteração do tipo de taxa de juros
Mudar de uma taxa de juros variável para uma taxa de juros fixa evita o risco de aumentos futuros da taxa de juros.
O refinanciamento incorre em custos entre JPY 500.000 e JPY 1 milhão para taxas de administração, taxas de garantia e taxas de registro. É necessário analisar cuidadosamente se os benefícios do refinanciamento superam esses custos.
Se uma solução for difícil, mesmo com alterações nos termos de pagamento ou refinanciamento, uma venda voluntária é um meio eficaz de evitar um leilão. A venda voluntária é um método de venda de imóveis por um preço próximo ao preço de mercado, com o consentimento do credor.
As principais vantagens das vendas voluntárias são
Preço de venda próximo ao preço de mercado.
Enquanto os preços de leilão estão em torno de 60-70% do preço de mercado, uma venda voluntária pode ser vendida a 80-90% do preço de mercado.
Redução da dívida restante.
Devido ao alto preço de venda, a dívida hipotecária restante pode ser significativamente reduzida.
Proteção da privacidade
A propriedade não é publicada em um aviso judicial como em um leilão e pode ser vendida sem ser conhecida na vizinhança.
Ajuste do tempo de mudança
O prazo da mudança pode ser ajustado por meio de negociações com o comprador. Em alguns casos, também é possível levantar os custos da mudança com os recursos da venda.
A cooperação com uma agência imobiliária com conhecimento especializado é essencial para uma venda voluntária bem-sucedida. Tarefas complexas, como negociação com credores, obtenção de um comprador e coordenação de vários procedimentos, precisam ser realizadas adequadamente.
Os problemas de pagamento de hipoteca podem ser difíceis de resolver sozinhos. As seguintes instituições especializadas oferecem consultas gratuitas ou de baixo custo.
Serviço de consulta da Japan Housing Finance Agency (JHF)
Se estiver usando o Flat 35, você pode usar o serviço de consulta de pagamento da Japan Housing Finance Agency (JHF). Uma equipe especializada está disponível para ajudar com mudanças nos métodos de reembolso e vários procedimentos.
Serviço de aconselhamento da National Bankers Association
Esse é um serviço de aconselhamento para mutuários de hipotecas afiliados a bancos. Conselheiros especializados podem ajudá-lo a revisar seu plano de pagamento por telefone ou pessoalmente.
Assessoria jurídica do Houterasu
Se você tiver um problema jurídico, o Houterasu oferece orientação jurídica gratuita ou de baixo custo. Há orientação especializada disponível sobre procedimentos legais para consolidação de dívidas e vendas voluntárias.
Consultores de hipoteca
Este é um serviço de consulta fornecido por um consultor com conhecimento especializado em hipotecas. A assessoria está disponível de um ponto de vista neutro sobre refinanciamento e revisão de planos de pagamento.
Se o problema não puder ser resolvido por outros meios, talvez seja necessário considerar a reestruturação da dívida por meio de processos judiciais.
Reabilitação individual
Ao usar a Cláusula Especial sobre Empréstimos Habitacionais (Cláusula Especial sobre Fundos Habitacionais), outras dívidas podem ser substancialmente reduzidas enquanto se mantém a casa. Isso está disponível quando as dívidas que não sejam a hipoteca forem inferiores a JPY 50 milhões.
Liquidação voluntária
Esse é um procedimento para alterar os termos de pagamento por meio de negociações diretas com os credores, sem passar pelos tribunais. A hipoteca é excluída, e somente as outras dívidas são pagas para que a casa possa ser mantida.
Autofalência
Um procedimento em que todas as dívidas são quitadas, mas a casa é alienada. No entanto, a quantidade mínima de propriedade necessária para viver é protegida, garantindo assim uma base para a reconstrução da vida.
Cada um desses procedimentos legais tem suas próprias vantagens e desvantagens. É importante consultar cuidadosamente um advogado, escrivão judicial ou outro especialista e selecionar o método mais apropriado para sua situação individual.
Atrasos contínuos na hipoteca podem eventualmente levar a procedimentos de leilão. A compreensão desse processo o ajudará a tomar as medidas adequadas em cada estágio.
Alguns dias após o dia seguinte à data de pagamento
A instituição financeira entrará em contato com você por telefone. Nesse estágio, a possibilidade de um simples esquecimento de fazer um depósito é levada em consideração e a resposta é relativamente suave. Se você depositar o dinheiro prontamente, isso não causará grandes problemas.
Uma ou duas semanas depois.
Além da ligação telefônica, você receberá um lembrete por escrito. A carta de lembrete conterá detalhes sobre o principal em atraso, os juros e os encargos por atraso no pagamento.
Após um mês
É enviada uma exigência formal por escrito. Nesse estágio, a instituição financeira começa a avaliar cuidadosamente a disposição e a capacidade do devedor de pagar a dívida.
Após 2 meses
A empresa de garantia envia um aviso de sub-rogação. Sub-rogação significa que a empresa de garantia faz um pagamento único da dívida restante para a instituição financeira em nome do devedor. Essa notificação serve como um aviso final para a execução da sub-rogação.
Três meses depois
É enviado um aviso de perda do direito ao pagamento devido. Isso significa que você perde o direito de pagar a dívida em parcelas e é obrigado a pagar o restante da dívida em uma única parcela. Ao mesmo tempo, a sub-rogação da empresa de garantia é executada.
Quatro a seis meses depois
A empresa de garantia enviará uma fatura de pagamento de valor fixo. Nesse estágio, a empresa de garantia se torna o novo credor e são iniciados procedimentos mais rigorosos de cobrança da dívida.
Após 6 a 8 meses
A empresa de garantia apresenta uma petição de leilão ao tribunal. Se a petição de leilão for aceita, a execução da hipoteca é registrada no registro de propriedade.
Depois de 8 a 10 meses
Uma pesquisa de status é realizada por um oficial de execução do tribunal. O oficial de execução do tribunal e um avaliador de propriedades visitam a propriedade, tiram fotografias do exterior e do interior e avaliam o preço padrão do leilão.
10 a 12 meses depois
Um aviso de licitação do período de leilão é enviado e a licitação do período de leilão começa. O período de lances geralmente dura cerca de uma semana e o licitante com o preço mais alto é o licitante vencedor.
Um a dois meses após o lance bem-sucedido.
A propriedade é transferida para o licitante vencedor mediante o pagamento do preço. O antigo proprietário deve desocupar a propriedade até o prazo estabelecido pelo tribunal.
Após o despejo
Se a dívida hipotecária restante não puder ser paga com os recursos do leilão, a obrigação de pagar a dívida restante continua. São realizadas discussões com a empresa de garantia sobre um plano de pagamento da dívida restante.
| Fase | Período | Procedimento principal | Possibilidade de ação |
|---|---|---|---|
| Estágio inicial | 1 dia a 1 mês | Lembretes telefônicos, lembretes por escrito | Alta |
| Estágio de médio prazo | 2 a 6 meses | Sub-rogação, perda do benefício do tempo | Médio |
| Fase de leilão | 6 a 12 meses | Petição do leilão, pesquisa de status, lances | Baixa |
| Após o leilão | 12 meses em diante | Transferência de propriedade, despejo, pagamento da dívida restante | Difícil |
Período de enfrentamento mais eficaz
Dentro de três meses de atraso é o período em que mais opções podem ser consideradas. Nesse período, várias soluções podem ser implementadas, inclusive a negociação com instituições financeiras para alterar os termos de pagamento, refinanciamento e vendas voluntárias.
Período durante o qual a venda voluntária é possível
Mesmo após a apresentação de uma petição de leilão, uma venda voluntária pode ser realizada até o dia anterior à data de abertura da oferta. No entanto, à medida que o procedimento de leilão avança, fica mais difícil garantir um comprador, portanto, é importante tomar uma decisão antecipada.
Período final para lidar com a situação
Após a data de abertura do leilão, os recursos legais são extremamente limitados. Nesse estágio, o foco deve mudar para o desenvolvimento de um plano de pagamento para a dívida restante.
Se você tiver dificuldade para pagar sua hipoteca, talvez tenha que se desfazer de sua propriedade. Nesse caso, há duas opções - venda voluntária e leilão - cada uma com diferenças significativas.
A diferença mais significativa entre a venda voluntária e o leilão é o preço de venda. A tabela abaixo mostra uma comparação dos preços de venda quando o preço de mercado é definido em 100%.
| Método de venda | Preço de venda (% do preço de mercado) | No caso de uma propriedade de 30 milhões de ienes | Efeito da redução da dívida residual |
|---|---|---|---|
| Venda normal | 95% a 100 | 28,5 milhões a 30 milhões de ienes | Máximo |
| Venda voluntária | 80% - 90 | 24 milhões de ienes - 27 milhões de ienes | Grande |
| Venda em leilão | 60% - 70 | JPY18 milhões - JPY21 milhões | Pequeno |
Essa diferença de preço faz uma diferença significativa no efeito da redução da dívida residual. Por exemplo, para uma propriedade com preço de mercado de JPY 30 milhões e uma dívida hipotecária remanescente de JPY 25 milhões:
-Venda voluntária (vendida a 85%): vendida por JPY 25,5 milhões, dívida residual de JPY 500.000.000
-Leilão (venda a 65%): vendido por ¥19,5 milhões, dívida restante de ¥5,5 milhões
Nesse exemplo, a dívida restante pode ser reduzida em 5 milhões de ienes por meio da venda voluntária.
Procedimentos para venda voluntária
Uma venda voluntária é uma transação imobiliária normal realizada com o consentimento do credor. O vendedor (devedor) torna-se o sujeito, um contrato de mediação é celebrado com uma empresa imobiliária e as atividades de venda são realizadas.
Fluxo processual:
1. solicitação de venda voluntária a um credor
2. seleção de uma empresa imobiliária e contrato de mediação
3. avaliação da propriedade e determinação de um preço de oferta
4. início do trabalho de venda
5. conclusão do contrato de venda com o comprador
6. liquidação e entrega
Procedimento de leilão
Um leilão é um procedimento de venda obrigatória iniciado pelo tribunal. Ele prossegue independentemente da vontade do devedor e é realizado de acordo com os procedimentos estabelecidos pelo tribunal.
Procedimentos:
1. petição de leilão pelo credor
2. registro da execução hipotecária pelo tribunal
3. realização de uma pesquisa sobre o estado atual da propriedade
4. elaboração de laudo de avaliação
5. implementação de lances periódicos
6. abertura de lances e determinação do licitante vencedor
7. pagamento e transferência de propriedade
Méritos da venda voluntária
-Possibilidade de vender por um preço próximo ao preço de mercado.
-O momento da venda pode ser ajustado.
-As despesas de mudança podem ser levantadas com os recursos da venda.
-Pode ser vendido sem ser conhecido pelos vizinhos
-As condições de pagamento da dívida restante podem ser negociadas com flexibilidade.
Desvantagens da venda voluntária
-É necessário o consentimento dos credores.
-Necessidade de encontrar um comprador em um determinado período de tempo.
-Necessidade de selecionar um agente imobiliário e conduzir as atividades de venda.
-Possibilidade de não obter o consentimento se o preço de venda não atender aos desejos do credor.
Vantagens do leilão
-Menos ônus processual para o devedor
-As vendas são executadas com certeza.
-É um procedimento legalmente estabelecido.
Desvantagens dos leilões
-O preço de venda é substancialmente menor do que o preço de mercado.
-O momento da venda não pode ser ajustado.
-A venda se torna pública por meio de notificação judicial.
-Dificuldade de aumentar os custos de mudança.
-Alta possibilidade de grandes dívidas residuais
Se você deve optar por uma venda voluntária
-A propriedade tem valor de mercado.
-Os credores são cooperativos em uma venda voluntária.
-Você pode realizar uma venda em um determinado período de tempo.
-A privacidade é importante.
-Deseja minimizar as dívidas restantes.
Se você aceitar um leilão
-Não pode concordar com uma venda voluntária
-Falta de tempo para realizar as atividades de venda
-O valor de mercado da propriedade é extremamente baixo
-Deseja evitar os encargos do procedimento
Pontos-chave para uma venda voluntária bem-sucedida
Decisão antecipada: ao tomar uma decisão sobre uma venda voluntária em um estágio anterior à petição de leilão, é possível garantir um período de vendas suficiente.
Seleção de um especialista: é importante selecionar uma empresa imobiliária com ampla experiência em vendas voluntárias.
3 . bom relacionamento com os credores: manter um relacionamento de confiança com os credores e demonstrar uma atitude cooperativa permitirá negociações flexíveis sobre termos e condições.
4 . definição de um preço justo: uma venda antecipada pode ser obtida com a determinação adequada do preço de mercado e a definição de um preço de oferta realista.
As vendas voluntárias têm muitas vantagens sobre as vendas em leilão, mas o sucesso requer preparação e conhecimento adequados. A consulta e a ação antecipadas garantirão o melhor resultado possível.
Se estiver tendo problemas para pagar sua hipoteca, o mais importante é agir logo e não sofrer sozinho. Muitos problemas podem ser resolvidos com a utilização adequada das cinco estratégias de enfrentamento descritas neste artigo.
Organização dos pontos principais
1. a importância da consulta antecipada: ao consultar as instituições financeiras em um estágio em que o pagamento provavelmente se tornará difícil, várias soluções podem ser consideradas.
2 . ação passo a passo: é importante escolher o curso de ação apropriado de acordo com a situação, como modificação dos termos de pagamento, refinanciamento, venda voluntária ou processos judiciais.
3 . uso de especialistas: como as questões de hipoteca são complexas, é eficaz trabalhar com especialistas, como empresas imobiliárias, advogados e planejadores financeiros.
4 . reconhecer as restrições de tempo: há aproximadamente um ano entre o atraso e o leilão, mas as opções diminuem com o tempo.
Próximas etapas de ação.
Se estiver preocupado com os pagamentos de sua hipoteca, recomendamos que você tome as seguintes medidas
1 . avaliar a situação atual: faça uma análise detalhada da renda e das despesas da família e considere as perspectivas de renda futura
2. consultar as instituições financeiras: consulte sua instituição de empréstimo em um estágio inicial e considere mudanças nos termos de pagamento.
Consultar especialistas: dependendo da situação, consulte uma empresa imobiliária ou um especialista jurídico.
Implementação de soluções concretas: selecione e implemente as medidas mais adequadas.
Uma casa é um ativo importante que forma a base da vida de uma família. Mesmo que haja dificuldades temporárias, é possível resolver os problemas e manter um ambiente de vida seguro por meio de medidas apropriadas.
Na INA & Associates Ltd, oferecemos consultoria sobre o pagamento de hipotecas. Com nossa ampla experiência no setor imobiliário, podemos oferecer a melhor solução para a situação individual de cada cliente. Não hesite em entrar em contato conosco se precisar de ajuda.
R1: Se você estiver em atraso apenas uma vez, é improvável que isso se transforme em um grande problema se você pagar o empréstimo prontamente. No entanto, há encargos por atraso no pagamento, portanto, é importante quitar o empréstimo o mais rápido possível. Também é aconselhável analisar se o motivo do atraso é temporário ou contínuo e consultar a instituição financeira, se necessário.
A2: As principais alterações nas condições de amortização incluem (i) estender o período de amortização, (ii) reduzir o valor da amortização por um determinado período, (iii) revisar as amortizações de bônus e (iv) alterar o tipo de taxa de juros. Essas alterações incorrem em uma taxa, mas são uma opção válida em comparação com as perdas decorrentes de pagamentos atrasados. As condições que podem ser atendidas variam de instituição financeira para instituição financeira, portanto, é necessário verificar os detalhes com seu credor.
R3: Em geral, as vendas voluntárias são mais vantajosas. Em uma venda voluntária, é possível vender por 80-90% do preço de mercado, enquanto em um leilão esse valor é de 60-70%. Ela também oferece muitas vantagens, como o ajuste do momento da venda e a proteção da privacidade. No entanto, a tomada de decisão antecipada e a preparação adequada são importantes, pois é necessário garantir o consentimento dos credores e de um comprador em um determinado período de tempo.
R4: O local a ser consultado depende da situação. Primeiro, consulte a instituição financeira de seu credor e considere a possibilidade de alterar os termos de pagamento. Outras organizações especializadas, como a Japan Housing Finance Agency, o serviço de aconselhamento da Japanese Bankers Association, o Houterasu e consultores de hipotecas também estão disponíveis. Se houver questões legais envolvidas, considere a possibilidade de consultar um advogado.
R5: Se o preço de venda no leilão for menor do que o saldo remanescente da hipoteca, a obrigação de pagar a dívida remanescente continua. Discutiremos um plano de pagamento com a empresa de garantia e determinaremos o valor do pagamento mensal. Se o pagamento for difícil, os procedimentos de reestruturação da dívida devem ser considerados. A dívida restante pode ser extinta por prescrição, mas é importante seguir os procedimentos legais apropriados.