Maximize Seus Ganhos Imobiliários com Investimentos de Longo Prazo

O investimento em imóveis é uma opção atraente de construção de patrimônio para muitas pessoas. Entretanto, diferentemente de outros instrumentos financeiros, como ações ou fundos mútuos, seus resultados estão profundamente ligados ao elemento "tempo". A importância de desenvolver ativos com uma perspectiva de longo prazo, em vez de ser influenciado pelas flutuações do mercado de curto prazo, nunca foi tão grande.

Neste artigo, a INA&Associates Ltd explica, a partir da perspectiva de um especialista, estratégias específicas e conhecimentos práticos sobre como fazer do tempo seu aliado e construir ativos estáveis por meio do investimento em propriedades, especialmente a "manutenção de longo prazo". Esperamos que ele sirva como uma bússola para garantir uma fonte estável de renda no futuro, no cenário econômico incerto de hoje.

O valor do "tempo" no investimento imobiliário: ganhos de renda e ganhos de capital

Há dois tipos principais de lucro com o investimento imobiliário. São os "ganhos de renda ", que são obtidos continuamente como renda de aluguel, e os "ganhos de capital ", que são obtidos com a venda da propriedade.

A técnica de gerenciamento de ativos de fazer do tempo seu aliado refere-se a uma estratégia que se concentra em ganhos de renda, que continuam a gerar renda estável a longo prazo, em vez de perseguir ganhos de capital, que dependem de flutuações de preço a curto prazo. A compreensão adequada da natureza desses dois tipos de lucro é o primeiro passo para o sucesso.

Comparação entre ganhos de renda e ganhos de capital

Há diferenças claras entre ganhos de renda e ganhos de capital em termos da natureza de seus retornos, do período de investimento e de onde está o risco. A tabela abaixo compara as características de cada um.

Como mostra a tabela, a manutenção de longo prazo para ganhos de renda é altamente previsível e adequada para a formação de ativos estáveis. Por outro lado, a negociação de curto prazo para ganhos de capital requer conhecimento especializado em leitura de mercado e timing e, portanto, é arriscada para iniciantes.

A poderosa arma do "efeito de composição" que o tempo promove

O maior apelo da estratégia de manutenção de longo prazo está no "efeito de composição ", por meio do qual os ativos se multiplicam ao reinvestir a renda obtida com o aluguel. Esse efeito é tão poderoso na construção de ativos que Einstein o chamou de "a maior invenção da humanidade".

Por exemplo, se a renda do aluguel de uma propriedade que rende 5% for reinvestida de forma constante todos os anos, a velocidade de crescimento do ativo será drasticamente acelerada em comparação com o gerenciamento de juros simples, em que os lucros não são reinvestidos.

A simulação abaixo mostra a diferença no crescimento do ativo entre juros simples e compostos quando um valor principal de JPY 10 milhões é investido a uma taxa de juros anual de 5%.

Após 30 anos, a diferença entre juros simples e compostos é de aproximadamente 18 milhões de ienes. Essa diferença é o valor que o tempo traz e o motivo fundamental pelo qual o investimento de longo prazo é recomendado. No investimento em imóveis, esse efeito de composição pode ser maximizado com o uso do fluxo de caixa da receita de aluguel menos as despesas para pagamento antecipado ou como depósito para o próximo imóvel.

Três benefícios específicos do investimento de longo prazo

Além do efeito de capitalização, uma estratégia de manutenção de longo prazo com o tempo a seu favor traz muitos outros benefícios para os investidores. Três dos mais importantes desses benefícios são explicados em detalhes aqui.

1. construir uma base de renda estável que seja menos suscetível a flutuações econômicas

Os ganhos de renda de propriedades de longo prazo não sofrem flutuações tão violentas quanto os preços diários das ações. Ao selecionar as propriedades certas e realizar uma gestão e operação sólidas, é possível criar um fluxo de caixa estável que não é afetado pelas flutuações econômicas.

Em especial, como a renda está relacionada à moradia, que é essencial para a vida cotidiana, a demanda se caracteriza por ser firme mesmo durante períodos de recessão. Ao combinar a administração adequada da propriedade com uma estratégia de administração de aluguéis adaptada às condições do mercado, os riscos de vacância podem ser minimizados e a renda contínua pode ser garantida. Isso também leva à estabilidade mental e permite um processo constante de construção de ativos.

2. clara vantagem em termos de benefícios fiscais

A alíquota de imposto sobre o lucro obtido com a venda de imóveis (renda de transferência) difere significativamente dependendo do período de propriedade do imóvel. Esse sistema de tributação favorece claramente a propriedade de longo prazo e é um fator que nunca deve ser ignorado ao se formular uma estratégia de investimento.

Especificamente, a alíquota do imposto muda significativamente depois que o período de propriedade ultrapassa cinco anos. Consulte a tabela abaixo para ver as diferenças.

A diferença é aproximadamente o dobro. Enquanto cerca de 40% do lucro da negociação de curto prazo é recolhido como imposto, isso pode ser reduzido para cerca de 20% se as ações forem mantidas por um longo período de tempo. Isso tem um enorme impacto sobre os lucros que permanecem disponíveis.

3. facilidade de controle de risco, não sendo distraído pelo ruído do mercado de curto prazo

No mercado imobiliário, como em outros mercados, as altas e baixas de curto prazo nos preços são inevitáveis. Entretanto, se você estiver preparado para manter a propriedade a longo prazo, não precisará mais se preocupar com as flutuações diárias dos preços. O que importa não é o "preço" de curto prazo, mas o "valor" de longo prazo.

A principal vantagem de manter a propriedade a longo prazo é que você pode sentar e implementar estratégias para manter e aumentar o valor do ativo de sua propriedade. Por exemplo, ao realizar reparos e reformas planejadas que atendam às necessidades da época (por exemplo, tornar o imóvel livre de barreiras, melhorar o ambiente da Internet etc.), é possível manter e melhorar os aluguéis e aumentar a competitividade do imóvel.

Construção de ativos de longo prazo começando com "investimento em unidades de condomínio" recomendado para iniciantes

Depois de explicar a importância da propriedade de longo prazo até agora, muitas pessoas podem estar se perguntando: "Então, por onde exatamente eu começo? Há vários tipos de investimento em propriedades, mas, especialmente para iniciantes, recomendamos fortemente começar com o investimento em "unidades de condomínio". A razão para isso é que esse tipo de investimento oferece um bom equilíbrio entre risco e retorno e é um ótimo primeiro passo para a formação de patrimônio.

Por que as "unidades de condomínio" são a melhor opção para iniciantes agora?

Os motivos pelos quais recomendamos o investimento em "unidades de condomínio" como primeiro passo no investimento imobiliário podem ser resumidos em três vantagens claras

1. Acessibilidade para começar com uma pequena quantia: na maioria dos casos, o investimento em um único apartamento ou condomínio requer fundos de dezenas a centenas de milhões de ienes. Por outro lado, é possível começar com uma unidade de condomínio, dependendo da propriedade, com fundos que variam de alguns milhões de ienes a, na maioria dos casos, 10 a 30 milhões de ienes. É fácil utilizar empréstimos de instituições financeiras, e o fato de poder dar o primeiro passo mantendo seus próprios fundos baixos é um grande atrativo para iniciantes.
2. Eficiência com menos problemas de administração: os condomínios têm uma "associação de administração" que é responsável pela manutenção e administração de todo o edifício. Portanto, a associação de administração basicamente assume a liderança na limpeza e no reparo das áreas comuns, como entradas, corredores e elevadores. Como o proprietário só precisa se concentrar na administração de suas próprias áreas privativas (quartos), o esforço de administração é bastante reduzido em comparação com a administração de uma única propriedade. Esse é um método de investimento fácil para aqueles que estão ocupados com seus empregos diários.
3. Alta liquidez e possibilidade de realização: no processo de construção de ativos, pode chegar um momento em que você queira vender suas propriedades para obter dinheiro devido a mudanças na fase de sua vida. Os condomínios, especialmente aqueles em áreas com alta demanda em áreas urbanas, são caracterizados por sua "alta liquidez", o que torna relativamente fácil encontrar compradores e vendê-los quando você quiser. Esse é um fator tranquilizador na preparação para qualquer eventualidade.

Lista de verificação profissional para evitar influenciar seu futuro ao escolher a propriedade certa

Não é exagero dizer que o sucesso de um investimento em condomínio depende exclusivamente da escolha da propriedade. Para identificar propriedades de qualidade que proporcionarão renda estável no futuro, avaliamos as propriedades de uma perspectiva multifacetada com base na lista de verificação a seguir.

Resumo: um primeiro passo sensato para plantar as sementes para o futuro

A essência da estratégia de "fazer do tempo seu amigo" no investimento em propriedades é acumular ganhos de renda estáveis a partir de uma perspectiva de longo prazo, sem se distrair com o ruído do mercado de curto prazo, e aumentar constantemente os ativos por meio do efeito de composição. É uma técnica sólida e sustentável de construção de ativos, diferente da negociação especulativa.

Em particular, os iniciantes em investimentos imobiliários podem dar seus primeiros passos investindo em unidades de condomínio, onde os riscos são relativamente fáceis de controlar e você pode começar com uma pequena quantia de dinheiro, minimizando, assim, a possibilidade de fracasso e, ao mesmo tempo, ganhando experiência e realizações valiosas.

A formação de patrimônio não é algo que possa ser alcançado da noite para o dia. Ela se assemelha a um processo de semeadura constante e cuidadosa de sementes para o futuro. Entretanto, com o conhecimento certo como bússola e um parceiro confiável para traçar o curso, a propriedade pode enriquecer sua vida e se tornar uma base poderosa para o seu futuro.

A INA&Associates Ltd tem o compromisso de trabalhar com as metas e os valores de cada cliente individual para oferecer o melhor plano de investimento imobiliário possível para os próximos 10 ou 20 anos. Convidamos você a visitar nossos escritórios e nos contar sobre o seu futuro.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: De quanto dinheiro pessoal eu preciso?

R1: De modo geral, 10 a 20% do preço do imóvel é uma boa regra geral, mas isso é apenas uma orientação. O valor dos fundos pessoais necessários varia muito, dependendo das condições de empréstimo da instituição financeira que você utiliza e de seus próprios atributos, como renda anual, local de trabalho e ativos financeiros. Nos últimos anos, algumas instituições financeiras financiarão 100% do valor da propriedade, mas observe que, além disso, você precisará pagar em dinheiro as taxas de registro, o imposto de aquisição de propriedade, as taxas de corretagem e outros custos (aproximadamente 7% a 10% do preço da propriedade). Para um planejamento financeiro detalhado, recomendamos consultar um especialista.

P2: As propriedades em áreas rurais são elegíveis para investimento?

A2: É necessário um julgamento cuidadoso. Nem todas as propriedades rurais são inadequadas para investimento, mas em áreas com uma população em declínio ou envelhecida, a demanda de aluguel pode diminuir no futuro, aumentando o risco de vacância e queda nos aluguéis. Por outro lado, há áreas em que se pode esperar uma população estável e demanda de aluguel no futuro, como capitais de províncias, cidades centrais regionais ou áreas onde determinados setores estão concentrados. O importante é analisar detalhadamente não apenas as macroestatísticas, mas também as microtendências da área (por exemplo, planos de renovação, atração de empresas, desenvolvimento de infraestrutura de transporte etc.) para determinar o potencial futuro.

P3: O que exatamente eu preciso fazer para gerenciar minha propriedade?

R3: Os proprietários têm a opção de "autogerenciar" suas propriedades, mas recomendamos fortemente a terceirização para uma empresa de administração de aluguéis de boa reputação. A empresa de administração cuidará de todas as tarefas complicadas envolvidas na administração de aluguéis em seu nome, como recrutamento de inquilinos (locação), celebração de contratos de aluguel, cobrança e remessa de aluguel todos os meses, tratamento de reclamações de inquilinos, atendimento aos inquilinos quando eles se mudam e organização de trabalhos de restauração. São cobradas taxas, mas, ao deixá-las nas mãos de especialistas, os proprietários podem se concentrar em seu negócio principal com tranquilidade.

P4: O investimento em imóveis tem futuro no Japão, onde a população continua a diminuir?

A4. essa é uma pergunta muito importante. É verdade que a população do Japão como um todo está em uma fase de declínio, e algumas pessoas estão preocupadas com o futuro do investimento imobiliário. Entretanto, é prematuro presumir que os valores dos imóveis cairão igualmente em todas as áreas. Na verdade, a concentração da população nos centros das cidades ainda continua, e espera-se que o número de residências com uma única pessoa aumente, principalmente na área de Tóquio. No futuro, espera-se que a "polarização" dos valores dos imóveis por área aumente ainda mais. Em outras palavras, desde que você tenha um "olhar seletivo" que avalie rigorosamente a localização e a qualidade das propriedades, é bem possível obter sucesso no investimento imobiliário, mesmo em uma época de declínio populacional.