Muitas pessoas que possuem imóveis podem estar precisando de uma grande soma de dinheiro, mas não querem abrir mão de seu lar familiar. Nessas circunstâncias, um método de venda de imóveis chamado leaseback está chamando a atenção.
O lease-back é um mecanismo inovador que permite que você venda sua casa e ganhe dinheiro enquanto continua morando no mesmo imóvel. No entanto, embora haja vantagens, há também desvantagens e armadilhas das quais se deve estar ciente. Neste artigo, a INA&Associates detalhará os principais pontos para evitar arrependimentos com o leaseback.
Com o conhecimento correto, você poderá tirar o máximo proveito do leaseback e realizar a venda ideal da sua propriedade.
Um leaseback é um mecanismo pelo qual o proprietário de um imóvel vende sua casa para um terceiro (principalmente uma empresa imobiliária ou um investidor) e, ao mesmo tempo, assina um contrato de aluguel com o vendedor, permitindo que ele continue morando no mesmo imóvel após a venda.
Essa abordagem permite manter o ambiente de moradia e, ao mesmo tempo, converter a propriedade em dinheiro. Em particular, ela é frequentemente usada quando há uma demanda repentina por fundos, como uma medida de herança ou para garantir fundos para a aposentadoria.
O leaseback oferece as seguintes vantagens
1. a capacidade de manter um ambiente de vida familiar mesmo após a venda da propriedade
A principal vantagem é que você pode continuar a morar na mesma residência após a venda. Você pode evitar o incômodo e as despesas de mudança e não precisa mudar de bairro ou de ambiente de moradia.
2. É possível obter dinheiro rapidamente
Em comparação com uma venda normal de propriedade, uma grande quantidade de dinheiro pode ser obtida em um período de tempo relativamente curto, pois não há necessidade de um período de tempo para procurar um comprador.
3. Custos e riscos reduzidos associados à propriedade
Os custos de propriedade, como imposto predial, imposto de planejamento urbano, custos de reparo e manutenção, são eliminados. Eles também ficam livres do risco de queda nos preços dos imóveis.
4. Proteção da privacidade
Você pode levantar fundos sem que terceiros sejam informados sobre a venda.
Por outro lado, também existem as seguintes desvantagens.
1. O preço de venda é menor do que o preço de mercado
O preço de venda de um leaseback geralmente é de 60% a 80% do preço de mercado vigente, que, em alguns casos, pode variar de vários milhões a dezenas de milhões de ienes.
2. Os pagamentos de aluguel serão incorridos
Após a venda, são necessários pagamentos mensais de aluguel, que geralmente são de 7% a 13% (por ano) do preço de compra, divididos mensalmente.
3. Restrições quanto à duração do contrato
Em muitos casos, os contratos de aluguel têm um prazo fixo e não há garantia de que você poderá continuar morando no imóvel permanentemente.
4. restrições sobre reforma e reconstrução
Como você estará na posição de locatário, não poderá reformar ou reconstruir livremente.
Entender as cotações de custo em um leaseback é crucial para um negócio do qual você não se arrependerá.
| Condição da propriedade | Porcentagem do preço de mercado | Exemplos específicos (para um preço de mercado de JPY 20 milhões) |
|---|---|---|
| Área urbana, boa localização | 80-90% do preço de mercado | 16-18 milhões de ienes |
| Localização geral | 70-80% (preço de mercado) | 14-16 milhões de ienes |
| Subúrbios, condições ruins | 60-70% do total | 12-14 milhões de ienes |
O aluguel após o leaseback é geralmente calculado usando a seguinte fórmula
Aluguel anual = preço de compra x rendimento (7-13%)
Aluguel mensal = aluguel anual ÷ 12 meses
Por exemplo, se o preço de compra for de JPY 15 milhões e o rendimento for de 10%:
Ao considerar o leaseback, é importante avaliar de forma abrangente os seguintes pontos
| Itens de verificação | Venda normal | Lease back |
|---|---|---|
| Preço de venda | Preço de mercado (100%) | 60-80% do preço de mercado |
| Custos de moradia | Custo de aluguel/compra da nova residência | Aluguel do leasing back |
| Custos de mudança | Necessário | Não é necessário |
| Complexidade dos procedimentos | Alta | Relativamente fácil |
| Tempo para receber dinheiro | 3 a 6 meses | 1 a 2 meses |
A escolha do fornecedor certo é um dos fatores mais importantes para determinar o sucesso de um leaseback. Recomenda-se avaliar a empresa contratada com base nos seguintes critérios
1. histórico e experiência
Verifique o número de anos de experiência no negócio de leaseback, o número de transações realizadas e a disponibilidade de uma equipe profissional. Em particular, um fator determinante importante é se a empresa tem um histórico de lidar com propriedades semelhantes.
2. preços transparentes
É importante escolher uma empresa que possa explicar claramente a base de cálculo do preço de compra e do aluguel. Uma construtora que usa vários métodos de avaliação e oferece um preço justo é confiável.
3. Flexibilidade dos termos do contrato
Escolha uma construtora que seja flexível em termos de termos de contrato, condições de renovação e condições de recompra de acordo com a situação do cliente.
4. Sistema de suporte pós-venda
As construtoras com um sistema de suporte completo, como o tratamento de problemas pós-contrato, a criação de um serviço de consultoria e o acompanhamento regular, são confiáveis.
Para evitar arrependimentos no leaseback, é sempre importante obter cotações de vários empreiteiros e comparar os seguintes itens.
| Itens de comparação | Fornecedor A | Fornecedor B | Fornecedor C |
|---|---|---|---|
| Preço de compra | 14 milhões de ienes | 15 milhões de ienes | 13,5 milhões de ienes |
| Aluguel mensal | 110.000 ienes | 125.000 ienes | 105.000 ienes |
| Prazo do contrato | 2 anos (renovável) | 3 anos (renovável) | 2 anos (prazo fixo) |
| Condições de recompra | Possível | Negociável | Não é possível |
| Taxa de comissão | Nenhuma | 3% do preço de venda | Não é possível |
Para evitar problemas no leaseback, é essencial verificar o contrato detalhadamente.
1. Tipos de contratos de leasing
Os direitos do locatário são muito diferentes entre um contrato de locação comum e um contrato de locação por prazo determinado. É comum que um contrato de aluguel padrão tenha termos e condições mais favoráveis para o locatário.
2. Cláusulas de revisão do aluguel
Verifique se o período de revisão do aluguel, o método de revisão e o limite superior estão claramente estipulados.
3. condições de renovação do contrato
É importante verificar em detalhes se a renovação é possível, a taxa de renovação e a possibilidade de alterar as condições no momento da renovação.
4. cláusulas de recompra
Esclareça as condições, o método de preço e o prazo para recompra da propriedade no futuro.
Caso 1: Fixação de aluguel maior do que o esperado
Contramedida: Faça simulações de aluguel com vários fornecedores com antecedência e considere cuidadosamente sua capacidade de pagamento.
Caso 2: Recusa em renovar o contrato
Contramedida: Escolha um contrato de aluguel padrão e estabeleça claramente as condições de renovação no contrato.
Caso 3: Condições de recompra pouco claras
Contramedida: Especifique o método de cálculo do preço de recompra e o prazo para exercê-lo.
Caso 4: Problemas com herdeiros
Contramedida: obter o consentimento de todos os herdeiros com antecedência e compartilhar os detalhes do contrato.
Como os contratos de leaseback envolvem elementos jurídicos complexos, é altamente recomendável consultar os seguintes especialistas
O leaseback pode ser uma ferramenta de financiamento muito eficaz se usado corretamente. Entretanto, para realizar uma transação da qual você não se arrependerá, é preciso ter em mente os seguintes pontos
Reconfirmar os pontos principais
O leaseback não é apenas um meio de financiamento, mas uma importante opção de planejamento de vida. Ao reunir informações suficientes e fazer uma análise cuidadosa, você poderá realizar a utilização ideal de sua propriedade.
Como próximo passo, recomendamos que consulte primeiro uma agência imobiliária de boa reputação para descobrir as condições de leaseback para sua propriedade - a INA&Associates pode lhe oferecer a melhor solução para sua situação individual.
R1: Se os atrasos no pagamento do aluguel continuarem, o contrato será rescindido e você poderá ser solicitado a se mudar, assim como em um contrato de locação normal. É importante planejar suas finanças com bastante antecedência e definir um aluguel razoável. No caso de dificuldades temporárias de pagamento, também é aconselhável consultar o vendedor o mais rápido possível e considerar a revisão das condições de pagamento.
A2: A possibilidade de recompra depende dos termos do contrato. Se uma cláusula de recompra tiver sido definida, é possível, mas é importante esclarecer o preço, o prazo e outras condições com antecedência. Em geral, o preço de recompra costuma ser mais alto do que o preço no momento da venda, portanto, o planejamento financeiro futuro deve ser incluído.
R3: O sistema de reflexão não se aplica a contratos de lease-back para imóveis. Após a conclusão de um contrato, é extremamente importante uma análise cuidadosa antes da assinatura, pois, em princípio, o cancelamento unilateral não é possível. Se houver pontos obscuros em relação ao contrato, certifique-se de confirmá-los com antecedência e conclua o contrato somente quando estiver satisfeito com ele.
A4: Mesmo que a empresa de relocação vá à falência, o contrato de locação geralmente é transferido para o novo proprietário. Entretanto, como os termos do contrato podem mudar, a estabilidade da situação financeira é um fator importante ao selecionar uma construtora. Esse risco também pode ser atenuado ao escolher uma construtora que use um esquema de confiança.