Você está tendo problemas para pagar sua hipoteca, precisa de uma grande quantia de dinheiro, mas não quer abrir mão de sua casa familiar. O leaseback é uma opção eficaz para quem está nessa situação.
O leaseback é um mecanismo que permite que você venda sua casa por dinheiro e, ao mesmo tempo, assine um contrato de aluguel para que possa continuar a morar na mesma casa após a venda. Nos últimos anos, o leaseback tem atraído muita atenção como meio de levantar fundos e muitas empresas imobiliárias oferecem serviços de leaseback.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd fornece uma explicação detalhada do sistema de leaseback, seu uso, vantagens e desvantagens e pontos a serem observados, de uma maneira fácil de entender para o público em geral. Se estiver pensando em usar o leaseback, leia até o final.
Um leaseback (venda e leaseback) é um mecanismo pelo qual um proprietário pode vender sua propriedade a um terceiro e, em seguida, alugar a mesma propriedade do comprador e continuar a usá-la.
Especificamente, ele consiste nas três etapas a seguir
1. venda (sale): sua casa atual é vendida para uma empresa imobiliária ou investidor e você recebe os recursos da venda
2 . arrendamento: ao mesmo tempo que a venda, você conclui um contrato de arrendamento com o comprador.
3 . residência contínua: você pode continuar a morar na mesma casa de antes, pagando aluguel.
O principal tipo de contrato de aluguel usado na relocação é o contrato de aluguel por prazo determinado. Um contrato de aluguel por prazo determinado é uma forma de contrato em que o prazo do contrato é claramente definido e o contrato termina automaticamente no final do prazo.
Diferentemente de um contrato de locação padrão (contrato de locação comum), o locatário não tem o direito de exigir a renovação do contrato e, portanto, deve assinar novamente com o locador para continuar residindo após o término do período do contrato.
| Partes envolvidas | Função | Detalhes |
|---|---|---|
| Vendedor (usuário) | Vendedor/locatário do imóvel | Vende sua casa e paga aluguel para continuar morando nela |
| Comprador (empresa) | Comprador/alugador de imóveis | Geralmente, empresas imobiliárias e empresas de gestão de investimentos |
| Empresa de garantia | Garantias de aluguel | Examina a capacidade dos locatários de pagar os aluguéis e fornece garantias |
| Instituições financeiras | Credor hipotecário | Pagar a hipoteca com os recursos da venda |
As seguintes condições sociais fizeram com que o lease-back atraísse a atenção nos últimos anos.
Progressão do envelhecimento da sociedade: em um número cada vez maior de lares de idosos, apenas a renda da aposentadoria é insuficiente para cobrir as despesas de moradia, e há uma necessidade cada vez maior de levantar fundos usando ativos imobiliários.
Dificuldades para quitar hipotecas: as mudanças no clima econômico levaram a um aumento no número de famílias incapazes de quitar suas hipotecas, e o interesse em lease-backs, que podem ser financiados sem a necessidade de vender a casa, está crescendo.
Apego ao ambiente de moradia: muitas pessoas querem evitar a mudança devido ao apego à área e à moradia em que vivem há muitos anos, e estão optando pelo lease-back como uma forma de levantar fundos enquanto continuam morando na casa.
A maior vantagem do leaseback é que você pode continuar morando em sua casa após a venda. Como não precisa se mudar, você tem as seguintes vantagens.
-Manter o relacionamento com os vizinhos.
-Não há mudança no ambiente de deslocamento das crianças para a escola e o trabalho.
-Eles podem manter seu ambiente familiar.
-Elimina o custo e o incômodo da mudança.
No leaseback, a empresa imobiliária paga o preço de compra do imóvel em uma única parcela em dinheiro, de modo que não leva muito tempo para o vendedor levantar fundos, o que é uma grande vantagem.
Em uma venda normal de propriedade, pode levar vários meses para encontrar um comprador, mas com o leaseback, o financiamento pode ser obtido em apenas um mês.
Como os fundos obtidos com a venda são fundos próprios, não há restrições sobre como os fundos podem ser usados. Eles podem ser usados para as seguintes finalidades.
-Pagamento de uma hipoteca
-Financiamento de um negócio
-Custos de assistência médica e de enfermagem
-Despesas com educação dos filhos
-Garantir fundos de aposentadoria
-Fundos de investimento
Como o proprietário do imóvel se torna o comprador após o leaseback, os seguintes custos de manutenção e administração são arcados pelo comprador.
| Itens de despesa | Anterior (quando proprietário) | Após o leaseback |
|---|---|---|
| Imposto sobre a propriedade | Pago pelo proprietário | Encargos do comprador |
| Imposto de planejamento da cidade | Encargo do proprietário | Ônus do comprador |
| Custos de reparo do edifício | Encargo do proprietário | Parte do comprador |
| Prêmios de seguro contra incêndio | Parte do proprietário | Parte do comprador |
| Taxas de administração e reserva para reparos | Parte do proprietário | Ônus do comprador |
Muitos contratos de leaseback podem incluir uma cláusula de recompra. É possível recomprar a propriedade no futuro, quando a situação financeira melhorar.
O preço de compra em um leaseback geralmente tende a ser entre 60% e 80% do preço de mercado. Isso se deve aos seguintes motivos.
-O comprador precisa garantir um rendimento de investimento.
-O preço leva em conta o risco de gerenciamento do aluguel
-Compensação pela rápida conversão de caixa
Após a venda, são necessários pagamentos mensais de aluguel. O aluguel é geralmente definido com a seguinte fórmula
Aluguel mensal = preço de compra x rendimento esperado / 12 meses
O rendimento esperado geralmente é definido entre 6% e 10%, portanto, quanto maior o preço de compra, maior o aluguel.
Devido aos contratos de aluguel de prazo fixo, há restrições quanto à duração do contrato. Os períodos típicos de contrato são os seguintes
| Prazo do contrato | Características | Casos aplicáveis |
|---|---|---|
| 2 a 3 anos | Contratos de curto prazo | Financiamento temporário |
| 5 a 10 anos | Contratos de médio prazo | Duração típica do contrato |
| Contratos vitalícios | Contratos de longo prazo | Serviços para idosos |
Se você quiser comprar de volta sua propriedade, o preço de recompra geralmente é fixado em 1,1 a 1,3 vezes o preço de compra.
Como a propriedade do imóvel é transferida para o comprador, surgem as seguintes restrições.
-A reforma ou reconstrução requer a permissão do comprador.
-Empréstimos garantidos pela propriedade não podem ser obtidos
-A propriedade perde seu valor como herança.
Para usar o leaseback, as seguintes condições devem ser atendidas .
A condição geral para uso é que o produto da venda do imóvel seja superior ao saldo remanescente da hipoteca.
É possível assinar um contrato em uma condição de saldo negativo (ou seja, quando o saldo da hipoteca exceder o preço de venda), mas isso pode representar um ônus financeiro significativo, pois será necessário pagar um aluguel mensal, além de quitar o saldo restante da hipoteca.
A propriedade a ser vendida deve atender às seguintes condições
| Item | Condição | Detalhes |
|---|---|---|
| Estrutura do edifício | Sem restrições | Casas isoladas, apartamentos, condomínios, flats etc. |
| Idade do edifício | Sem restrições | Propriedades mais antigas geralmente são elegíveis. |
| Localização | Áreas com um certo nível de demanda | Local onde a demanda por aluguel pode ser esperada |
| Condição do edifício | Condição habitável | Condição que não requer grandes reparos |
Se a propriedade for conjunta, é necessário o consentimento de todos os proprietários. Se o imóvel for propriedade conjunta de um casal, é necessário o consentimento e as assinaturas de ambos os cônjuges.
Você deve ser capaz de pagar o aluguel de forma contínua . A avaliação verificará os seguintes itens.
-A existência de uma fonte de renda estável
-Cobertura do aluguel como porcentagem da renda
-Status de crédito
-Se você tem um fiador.
Os operadores de leaseback são examinados de forma abrangente nos seguintes aspectos
-Condições de localização e demanda de aluguel
-Condições do edifício e custos de reparos futuros
-Taxas de aluguel na área circundante
-Perspectivas futuras do valor da propriedade
-Estabilidade e continuidade da renda
-Histórico de pagamentos anteriores
-Outros status de empréstimo
-Idade e estado de saúde
A primeira etapa é consultar uma operadora de leaseback. É importante consultar várias operadoras e comparar os seguintes pontos.
-Nível do preço de compra
-Adequação da definição do aluguel
-Conteúdo dos termos e condições do contrato
-Confiabilidade e histórico das operadoras.
Com base nas informações básicas sobre a propriedade, é realizada uma avaliação provisória. Os detalhes apresentados nessa etapa são os seguintes
| Itens de avaliação | Conteúdo | Pontos a serem observados |
|---|---|---|
| Preço de compra provisório | Preço de venda aproximado | Pode variar na avaliação formal |
| Aluguel estimado | Aluguel mensal aproximado | Referência para definição final do aluguel |
| Prazo do contrato | Duração do contrato de aluguel | Verificação de possível renovação |
Uma pesquisa no local é realizada por um especialista em imóveis e uma avaliação detalhada é realizada. Os itens da pesquisa incluem.
-Estrutura e condições do edifício
-Condições das instalações
-Condições do ambiente periférico e da localização
-Confirmação de restrições legais.
Com base nos resultados dessa avaliação, são apresentados os termos e condições formais do contrato. Nessa etapa, os seguintes detalhes são finalizados.
-Preço final de compra
-Aluguel mensal
-Prazo do contrato
-Termos de recompra (se definidos)
-Outras condições contratuais.
Se os termos e condições forem acordados, os seguintes contratos serão celebrados ao mesmo tempo: .
1 . contrato de compra de imóvel: contrato de venda do imóvel.
2. contrato de aluguel: contrato para o aluguel da propriedade.
A liquidação do preço de compra ocorre e o contrato de aluguel começa ao mesmo tempo. Se houver uma hipoteca remanescente, os recursos da venda serão usados para pagar a hipoteca.
Os seguintes documentos são necessários para um contrato de leaseback
-Carteira de motorista
-Passaporte
-Cartão do meu número
-Certificado de assuntos registrados
-Notificação de imposto predial
-Certificado de inspeção de construção
-Declaração de assuntos importantes (no momento da compra)
-Certificado de imposto retido na fonte
-Declaração de imposto de renda
-Liquidões de pagamento
-Certificados de pensão
-Contrato de empréstimo
-Cronograma de pagamento
-Certificados de saldo
Os aluguéis em leaseback tendem a ser mais altos do que a taxa geral do mercado de aluguéis. Antes de assinar um contrato, certifique-se de verificar os seguintes pontos.
-Comparação com o mercado de aluguéis na área circundante
-Se há uma cláusula para aumentar o aluguel
-Se o aluguel está fixado em um preço que você pode pagar.
Um contrato de aluguel por prazo determinado não garante a renovação no final do período do contrato. É importante verificar os seguintes pontos com antecedência
| Itens a serem verificados | Grau de importância | Conteúdo da confirmação |
|---|---|---|
| Duração do contrato | Alta | Por quantos anos você pode continuar morando no local? |
| Renovabilidade | Alta | Condições e possibilidades de renovação |
| Aluguel na renovação | Média | Disponibilidade de alteração do aluguel na renovação |
| Condições de mudança | Alta | Em que casos o despejo é necessário? |
Se estiver considerando uma recompra, certifique-se de ter as seguintes condições por escrito .
-Período possível de recompra
-Como o preço de recompra será calculado
-Procedimentos a serem seguidos no momento da recompra
-A possibilidade de transferência do direito de recompra
Exemplo: Um grande aumento no aluguel é exigido no momento da renovação do contrato.
Contramedidas: - Verificar os detalhes da cláusula de alteração do aluguel no contrato.
-Verificar detalhadamente a cláusula de alteração do aluguel no contrato.
-Esclarecer as condições nas quais o aumento se baseia.
-Preparar dados comparativos com o preço de mercado nas proximidades.
Caso: Recusa em renovar o contrato no final do prazo do contrato e solicitação de mudança
Contramedidas: - Esclarecer as condições de renovação no contrato.
-Esclarecer as condições de renovação no contrato.
-Confirmar antecipadamente os motivos justificáveis para recusar a renovação.
Considerar contratos plurianuais ou vitalícios.
Caso: Desejava recomprar, mas foram oferecidas condições diferentes das condições originais.
Contramedidas:.
-Documentar detalhadamente as condições de recompra.
-Estipular claramente o método de cálculo do preço.
Uso de avaliações de preço de terceiros.
Exemplo: Atraso nos reparos quando o equipamento quebra, resultando em interrupção da vida diária.
Contramedidas: - Esclarecer o escopo da responsabilidade pelos reparos.
-Esclarecer o escopo da responsabilidade pelos reparos.
-Confirmar o sistema de contato de emergência.
-Estabelecer um prazo para a resposta ao reparo.
Recomenda-se evitar os seguintes comerciantes
Vendas agressivas: longas visitas de vendas porta a porta e pressa para assinar um contrato.
- Termos pouco claros: explicações vagas sobre os termos do contrato.
-Condições distantes do mercado: preço de compra extremamente baixo ou aluguel alto.
-Explicações escritas insuficientes: explicações que se baseiam em promessas verbais.
- Histórico e confiabilidade: extenso histórico de transações e boa reputação
- Transparência: explicação detalhada dos termos e condições do contrato.
Suporte pós-venda: suporte após a assinatura do contrato.
- Preços justos: condições baseadas nas taxas de mercado.
| Item | Conteúdo da confirmação | Grau de importância |
|---|---|---|
| Preço de compra | Preço de compra e condições de pagamento | Alta |
| Aluguel | Aluguel mensal e condições de pagamento | Alto |
| Prazo do contrato | Duração do contrato de aluguel | Alta |
| Condições de renovação | Possibilidade e condições de renovação do contrato | Alta |
| Termos de recompra | Preço e prazo de recompra | Média |
| Responsabilidade pelo reparo | Classificação da responsabilidade por reparos | Médio |
| Condições de rescisão | Condições e penalidades para rescisão antecipada | No meio |
-Condições relativas a aumentos de aluguel.
-Restrições sobre o uso da propriedade
-Proibição de sublocação a terceiros
-Permissão para manter animais de estimação
-Restrições sobre reforma e reconstrução.
Como os contratos de leaseback são transações complexas, é altamente recomendável consultar os seguintes especialistas
-Avaliação do valor justo da propriedade
-Determinação da adequação do preço de compra
-Confirmação do conteúdo do contrato
-Avaliação dos riscos legais
-Desenvolvimento de um plano financeiro
-Simulação de receitas e despesas futuras
-Tratamento tributário da venda
-Exame de medidas de economia de impostos
O leaseback é uma maneira eficaz de levantar uma grande soma de dinheiro sem ter que abrir mão de sua casa familiar. É uma opção particularmente vantajosa para aqueles que
-Pessoas que estão tendo problemas para pagar a hipoteca: pague o empréstimo com os recursos da venda e reduza a carga mensal.
-Aqueles que precisam de uma grande soma de dinheiro: para financiar despesas comerciais, médicas ou educacionais.
Aqueles que não querem mudar seu ambiente de vida: evite mudanças ambientais mudando-se.
-Aqueles que desejam reduzir os custos de manutenção: reduzir o ônus do imposto predial e os custos de reparo.
1. estudo comparativo com vários fornecedores: comparação abrangente do preço de compra, aluguel e condições contratuais.
2. verifique os detalhes das condições do contrato: concentre-se especialmente nas condições de renovação e recompra.
Consultar especialistas: consulte as opiniões de especialistas, como avaliadores de propriedades, advogados e FPs.
4 . planejamento financeiro de longo prazo: desenvolva um plano de receitas e despesas futuras, incluindo a capacidade de pagamento do aluguel.
5. seleção de um operador confiável: selecione um operador com histórico e confiabilidade comprovados.
Se usado corretamente, o leaseback é um excelente mecanismo para arrecadar fundos e, ao mesmo tempo, manter o ambiente de vida. Entretanto, dependendo dos detalhes do contrato, ele pode causar problemas no futuro.
Recomendamos que você faça a melhor escolha para a sua situação por meio de análise cuidadosa e consulta a um especialista.
R1: A duração do contrato varia de acordo com a operadora e o contrato, mas, em geral, são comuns contratos de locação de prazo fixo de dois a dez anos. Algumas operadoras também oferecem contratos vitalícios, mas não há garantia de renovação do contrato. É importante verificar detalhadamente os termos de renovação antes de assinar um contrato.
A2. Os aluguéis de relocação tendem a ser de 10% a 30% mais altos do que a taxa geral do mercado de aluguel. Isso é para garantir um rendimento de investimento para a operadora. Quanto maior o preço de compra, maior o aluguel, portanto, é importante considerar a receita e as despesas gerais.
R3: É possível usar o leaseback mesmo que você ainda tenha uma hipoteca, mas você deve ser capaz de pagar o empréstimo com os recursos da venda. Se você estiver em uma situação de saque a descoberto, precisará compensar o déficit com seus próprios fundos.
R4: Muitas operadoras podem oferecer uma cláusula de recompra. No entanto, o preço de recompra geralmente é fixado em 1,1 a 1,3 vezes o preço de compra. É importante verificar detalhadamente os termos de recompra no momento da assinatura do contrato e especificá-los por escrito.
R5: Os contratos de leasebacknão estão sujeitos a cancelamento. Como regra geral, nenhum cancelamento é permitido após a conclusão do contrato, portanto, é essencial uma análise cuidadosa antes da assinatura. Recomendamos que você consulte um especialista em caso de dúvidas e que compreenda totalmente o contrato antes de assiná-lo.