O Projeto de Remodelação da Área Urbana Kudan Minami 1-chome Tipo 1, um projeto de grande escala e de alto nível no distrito de Chiyoda, no centro de Tóquio, é explicado em detalhes a partir da perspectiva de um especialista em imóveis. Em 7 de novembro de 2025, o Governo Metropolitano de Tóquio anunciou sua aprovação para o estabelecimento de uma associação, e o projeto está agora totalmente em andamento. A reforma tem o potencial de mudar significativamente a paisagem em frente à estação Kudanshita e criar um novo valor. Esperamos que este artigo seja uma fonte útil de informações para investidores imobiliários e todos os interessados no futuro da área.
O projeto é um projeto de renovação urbana Tipo 1 que abrange uma área de aproximadamente 0,6 hectare adjacente à estação Kudanshita do metrô de Tóquio. O executor é a Kudan Minami 1-chome Urban Area Redevelopment Association, que tem como objetivo renovar edifícios antigos e fazer uso avançado do terreno. A área ao redor da estação Kudanshita está posicionada no plano diretor de planejamento urbano do distrito de Chiyoda como um "centro para a criação de funções avançadas e colaboração", e espera-se que contribua para fortalecer a competitividade internacional da capital Tóquio por meio da concentração de várias funções urbanas, como negócios, comércio, cultura e interesse público.
O projeto envolve a construção de um complexo de arranha-céus com 32 andares acima do solo e três andares abaixo, com aproximadamente 170 metros de altura e uma área total de 81.260 metros quadrados. A parte baixa do edifício está planejada para abrigar lojas e instalações de utilidade pública, enquanto as partes média e alta abrigarão escritórios altamente funcionais. Espera-se que o custo total do projeto seja de aproximadamente JPY 93,2 bilhões, o que mostra a escala do projeto. A seguir, uma visão geral das instalações.
| Item | Descrição |
|---|---|
| Localização | 1 Kudan Minami, Chiyoda-ku, Tóquio |
| Área | Aprox. 0,6 ha |
| Número de andares | 32 acima do solo, 3 abaixo |
| Altura | Aprox. 170 m |
| Área total do piso | Aprox. 81.260 m2 |
| Principais usos | Escritórios, lojas, instalações de utilidade pública, estacionamento, etc. |
| Custo total do projeto | Aprox. 93,2 bilhões de ienes (estimativa) |
O projeto será realizado em etapas a partir de uma perspectiva de longo prazo: após a aprovação do estabelecimento da associação em novembro de 2025, um plano de conversão de direitos será elaborado e o trabalho de construção real será iniciado. A conclusão da construção está programada para 2033 e, nos próximos 10 anos, nascerá um novo marco em Kudanshita.
| Item | Tempo (planejado) |
|---|---|
| Decisão de planejamento urbano | Março de 2024 |
| Aprovação para estabelecer uma associação | Novembro de 2025 |
| Plano de conversão de direitos aprovado | ANO FISCAL DE 2026 |
| Início da construção | ANO FISCAL DE 2028 |
| Conclusão da construção | ANO FISCAL DE 2033 |
A seguir, uma breve explicação da estrutura do Projeto de Reabilitação de Área Urbana Tipo 1 usado neste projeto. Com base na Lei de Reabilitação Urbana, esse projeto tem como objetivo alcançar o uso avançado racional e sólido da terra e renovar as funções urbanas em áreas urbanas onde há uma alta concentração de edifícios de madeira em ruínas. Em particular, o Tipo 1 é caracterizado pelo uso do método de conversão de direitos. Isso se refere a um método pelo qual os direitos sobre o terreno e os edifícios (ativos anteriores) antes da implementação do projeto são, em princípio, substituídos pelos pisos (pisos de direitos) do novo edifício (edifício da instalação) a ser concluído após a conclusão do projeto, a um preço equivalente.
O método de conversão de direitos oferece muitas vantagens aos proprietários de terras. Em primeiro lugar, eles podem esperar um aumento significativo no valor do ativo, pois podem adquirir novos andares de edifícios que correspondem ao valor de seus ativos anteriores. Além disso, os projetos de renovação geralmente se qualificam para incentivos fiscais, como isenções de impostos sobre propriedade e planejamento urbano, bem como subsídios dos governos nacional e local, o que reduz o ônus de participar do projeto. Isso permite que os proprietários de terras formem ativos mais seguros e mais confortáveis com menos custos.
Os projetos de renovação urbana não apenas melhoram os valores individuais das propriedades, mas também trazem benefícios significativos para a comunidade local como um todo. Com a consolidação de terrenos subdivididos e a construção de prédios de apartamentos com excelente resistência a terremotos e incêndios, a função de prevenção de desastres de uma cidade pode ser consideravelmente melhorada. Além disso, com a integração de instalações públicas, como estradas, parques e praças, o conforto do espaço para pedestres e a conveniência da comunidade serão aprimorados. A reforma da área de Kudan Minami 1-chome de fato renovará essas funções urbanas e criará uma cidade segura e atraente.
De acordo com o Governo Metropolitano de Tóquio, o projeto tem como objetivo alcançar três efeitos principais. Eles são uma visão concreta para o futuro da área de Kudanshita.
O núcleo do projeto é o desenvolvimento de uma praça da estação com várias camadas, diretamente conectada à estação de metrô Kudanshita. Isso proporcionará uma conexão suave entre a estação e a cidade e fortalecerá a função da estação como um nó de transporte. Além disso, como há instalações para visitantes de grande escala, como o Nippon Budokan, nas proximidades, a praça oferecerá um espaço onde muitas pessoas poderão ficar durante os eventos e servirá como base para criar uma atmosfera agitada em toda a área. 2.
O projeto também se concentra na criação de um espaço confortável para pedestres. Ao ampliar o caminho ao longo do rio Nihonbashi e criar um espaço para pedestres com beirais ao longo da Uchibori Dori, será formada uma rede que permitirá que as pessoas se movimentem confortavelmente mesmo em dias chuvosos. Além disso, será criado um espaço para pedestres altamente hidrofílico ao longo do rio Nihonbashi e será promovida a vegetação ao longo da Avenida Uchibori-dori, criando uma "rede de água e vegetação" que leva à rica vegetação do Palácio Imperial e a uma paisagem urbana agradável.
O prédio reformado abrigará uma concentração de escritórios e instalações comerciais equipadas com os mais modernos equipamentos e liderará a renovação das funções urbanas de toda a região, em coordenação com as funções administrativas da área circundante. Ao mesmo tempo, o edifício também funcionará como uma instalação de acomodação temporária para pessoas que tenham dificuldade de voltar para casa em caso de desastre. O espaço da praça também pode ser usado como um local de evacuação, contribuindo para a segurança de toda a região, atuando como um centro de prevenção de desastres em cooperação com a área ao redor.
A estação Kudanshita é um dos centros de transporte mais importantes de Tóquio, servida pela Linha Tozai do Metrô de Tóquio, pela Linha Hanzomon e pela Linha Toei Shinjuku. Ela é adjacente a instalações que simbolizam a história e a cultura japonesas, como o Palácio Imperial, o Nippon Budokan e o Santuário Yasukuni, além de ser uma área de escritórios onde estão localizadas as sedes das principais empresas. Esse caráter único da área, que combina negócios, cultura e história, forma o charme único de Kudanshita.
Em seu Plano Diretor de Planejamento Urbano, o Chiyoda Ward tem como objetivo fortalecer sua competitividade internacional e criar um ambiente urbano seguro e confortável. Esse projeto de renovação é a própria concretização dessa política. Como um "hub para a criação de funções centrais e colaboração", espera-se que ele contribua para o aumento do valor geral da área, concentrando funções comerciais e de negócios de alto nível, além de se conectar a outros projetos de renovação nas proximidades, como o "Projeto SMBC Kudan (nome provisório)" em andamento no terreno adjacente ao sul.
O aspecto mais importante para os proprietários de terras é o processo de conversão de direitos. No Plano de Conversão de Direitos que será elaborado, o valor do terreno e dos edifícios que você possui atualmente (avaliação do ativo anterior) será calculado e a área do piso do novo edifício (piso dos direitos) será determinada de acordo. É essencial entender completamente a base para o cálculo dessa avaliação e a área útil de direito, e prosseguir com a construção de consenso de maneira satisfatória. Além disso, se você não quiser converter seus direitos e optar por sair do distrito, terá direito a uma compensação justa. Recomenda-se proceder com uma análise cuidadosa, com o objetivo de consultar especialistas.
A remodelação em grande escala pode ter um impacto significativo no mercado imobiliário do entorno. Em geral, quando a reforma melhora a conveniência e a atratividade de uma área, os preços dos terrenos e as taxas de aluguel tendem a aumentar. Em particular, o aumento da oferta de espaços para escritórios de alta funcionalidade em áreas com conexões de transporte convenientes, como Kudanshita, pode incentivar um fluxo de novas empresas, aumentando ainda mais a demanda por aluguel. Enquanto novas oportunidades de investimento são criadas para os investidores imobiliários, as tendências do mercado precisam ser monitoradas de perto.
A credibilidade das empresas participantes é crucial para o sucesso ou o fracasso do projeto. O projeto conta com algumas das principais empresas do setor, o que deve garantir a estabilidade e a alta qualidade do projeto.
| Função | Nome da empresa |
|---|---|
| Parceiros participantes | Sumitomo Real Estate Development Co Ltd, Japan Post Real Estate Co. |
| Colaborador do projeto | Sumitomo Real Estate Development Co. |
| Consultor de projeto e projeto básico | Nikken Sekkei Ltd. |
A Sumitomo Real Estate e a Japan Post Real Estate são desenvolvedoras com vasta experiência. A Nikken Sekkei, responsável pelo projeto básico, é uma das principais empresas de projeto organizacional do Japão, tendo liderado com sucesso vários projetos de grande escala no Japão e no exterior. Ao reunir essas empresas líderes, o desenvolvimento urbano de alta qualidade certamente será realizado.
O Projeto de Reestruturação da Área Urbana de Kudan Minami 1-chome é um projeto grandioso que criará o futuro da área de Kudanshita, em vez de simplesmente reconstruir edifícios. A criação de um complexo de arranha-céus de 170 m contribuirá significativamente para a atualização das funções urbanas, fortalecendo as funções de prevenção de desastres e criando uma paisagem rica em água e vegetação. Para a conclusão da construção em 2033, espera-se que proprietários de terras, investidores e a comunidade local se unam para participar desse desenvolvimento urbano histórico. Processos importantes continuarão, incluindo o desenvolvimento de um plano de conversão de direitos.