Nos últimos anos, o mercado de aluguel de condomínios no Japão tem sido notavelmente dinâmico: dados de janeiro de 2025 mostraram aumentos de aluguel ano a ano em muitas das principais cidades, com várias áreas atingindo seus níveis mais altos desde 2015. Isso se deve a uma combinação de fatores, incluindo um ressurgimento do retorno aos centros das cidades, uma mudança de compradores para locatários devido à alta dos preços dos condomínios e um aumento no número de residentes estrangeiros. No entanto, apesar do ambiente favorável do mercado, os investidores também precisam observar os fatores de risco, como o aumento dos custos de construção, o aumento das taxas de juros e o futuro declínio populacional. Este artigo apresenta uma análise da situação atual do mercado de condomínios de aluguel e previsões para o futuro, bem como os principais pontos necessários para tomar decisões de investimento. Em vez de simplesmente aproveitar a onda de um "mercado forte", avalie adequadamente os riscos e retornos e considere estratégias de investimento para obter sucesso em uma perspectiva de longo prazo.
Em 2025, o mercado nacional de condomínios para aluguel continua sua tendência constante de crescimento. De acordo com uma pesquisa da At Home, o aluguel médio pedido para apartamentos e condomínios de aluguel em 13 áreas do país em janeiro de 2025 registrou aumentos ano a ano em muitas áreas.
Os seguintes fatores estão por trás do forte desempenho contínuo do mercado de condomínios para aluguel
Reavivamento do retorno ao centro da cidade: após a tendência temporária de afastamento do centro da cidade devido à infecção pelo novo coronavírus, há uma tendência crescente de retorno ao centro da cidade à medida que as atividades sociais se normalizam. Em particular, o retorno ao trabalho de escritório e a retomada do ensino presencial por parte dos estudantes levaram a um aumento na demanda de aluguel em áreas urbanas.
Aumento dos preços dos condomínios para venda: em 2024, os preços dos condomínios usados na área metropolitana de Tóquio estão mais altos do que em 2013, e os preços das novas construções também estão subindo. Como resultado, há um fluxo de possíveis compradores que excederam seus orçamentos de compra de moradia para o mercado de aluguel.
Aumento no número de residentes estrangeiros: o número de residentes estrangeiros atingiu um recorde de 3.410.992 no final de 2023 (aumento de 10,9% em relação ao final do ano anterior), com o aumento sendo particularmente notável em grandes cidades como Tóquio, Aichi e Osaka. Esse aumento de residentes estrangeiros é um fator que impulsiona a demanda por aluguel.
Expansão dos contratos corporativos: os contratos corporativos estão em ascensão, com as empresas aproveitando os esquemas de subsídio habitacional, e pode-se esperar uma ocupação estável mesmo com níveis de aluguel relativamente altos.
Conscientização crescente sobre a qualidade das moradias: a disseminação do trabalho remoto no desastre do coronavírus levou a uma ênfase cada vez maior na qualidade do espaço residencial, aumentando a demanda por moradias de aluguel de alta qualidade.
A força do mercado varia de acordo com a região e o tipo de propriedade.
Tendências por região:
Tendências por tipo de imóvel:
A renda do investimento em condomínios de aluguel pode ser dividida em duas categorias principais: ganhos de renda (renda de aluguel) e ganhos de capital (lucro na venda). No atual ambiente de mercado, as perspectivas para esses ganhos são as seguintes
Perspectiva de ganhos de renda (receita de aluguel):
Perspectiva de ganhos de capital (ganhos na venda):
Embora o mercado de condomínios de aluguel esteja apresentando um bom desempenho, os investidores também devem estar cientes dos seguintes fatores de risco
Risco de vacância: o maior risco do investimento imobiliário é a ocorrência de vacâncias. O risco de vacância é maior para propriedades em localizações ruins, com instalações mais antigas e com aluguéis mais altos do que a taxa de mercado ao redor.
Aumento dos custos de construção: o aumento dos custos de construção, que começou por volta de 2021, atingiu de 30% a 40% nos últimos três anos e espera-se que essa situação de alto custo continue. Isso representa um risco de deterioração da lucratividade de novos investimentos.
Mudanças no ambiente financeiro: após a suspensão da política de taxas de juros negativas do Banco do Japão, as taxas hipotecárias têm aumentado. Isso pode levar a custos de financiamento mais altos, o que pode ter um efeito adverso no fluxo de caixa.
Risco de excesso de oferta: em uma pesquisa realizada pela Mitsubishi Estate Real Estate Services, o "excesso de oferta" foi o fator citado com mais frequência que poderia ter um impacto negativo no mercado. Há preocupações de que o equilíbrio entre oferta e demanda possa piorar devido a um aumento na nova oferta em algumas áreas.
Envelhecimento e declínio da população: a longo prazo, o declínio e o envelhecimento da população do Japão podem afetar a demanda por imóveis para aluguel. Entretanto, as mudanças na composição das famílias, como o aumento do número de famílias com uma única pessoa, podem compensar parcialmente alguns desses fatores.
Incerteza proveniente do exterior: outro fator a ser considerado é o alto nível de incerteza proveniente do exterior, como as políticas do novo governo dos EUA e os riscos geopolíticos em várias regiões. Isso pode afetar indiretamente o mercado imobiliário japonês.
Dificuldade em prever os custos de reparo: existe o risco de que os custos de reparo sejam mais altos do que o esperado após a compra, principalmente para imóveis de segunda mão. É necessário fazer uma pesquisa adequada e um planejamento financeiro.
Os investidores podem se preparar para esses riscos adotando as seguintes medidas
Medidas contra o risco de vacância:
Planejamento financeiro e gerenciamento do fluxo de caixa:
Qualidade e manutenção da propriedade:
Diversificação e gerenciamento de portfólio:
Coleta de informações e análise de mercado:
A seleção correta da propriedade é essencial para um investimento bem-sucedido em condomínios de aluguel. É aconselhável selecionar um imóvel com ênfase nos seguintes pontos
Layout e área: os dados atuais do mercado mostram que os aumentos de aluguel são particularmente perceptíveis em imóveis para casais (30-50 m2). Dado o aumento do número de famílias com uma única pessoa e DINKS (casais que trabalham juntos e não têm filhos), espera-se que a demanda por plantas baixas para uma ou duas pessoas (1R, 1K, 1LDK, 2DK etc.) permaneça estável no futuro.
Qualidade da construção e instalações:
Idade do edifício e status de manutenção:
Status de gerenciamento:
A localização é um dos fatores mais importantes que determinam o sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário. Para investimentos em condomínios de aluguel, os seguintes critérios devem ser usados para selecionar a região e o local
Acesso a transporte:
Acesso a conveniências de vida:
Dados demográficos:
Potencial futuro:
Ambiente ao redor:
Situação competitiva:
Atualmente, as áreas de interesse particular incluem as seguintes
O gerenciamento adequado de custos e os cálculos precisos de rendimento são essenciais para gerar renda estável com o investimento em condomínios de aluguel.
Detalhamento dos custos operacionais e guia: Os custos operacionais na administração de condomínios de aluguel geralmente giram em torno de 20 a 30% da receita de aluguel. Os principais itens de custo são os seguintes
Custos de administração e manutenção do edifício:
Custos de gerenciamento de inquilinos:
Impostos:
Outras despesas:
Método de cálculo de rendimentos: Há dois tipos principais de rendimentos para investimento imobiliário: rendimentos de superfície e rendimentos reais.
Rendimento de superfície:
Rendimento de superfície = Renda anual de aluguel ÷ Preço de aquisição da propriedade × 100 (%)
Exemplo: se a renda anual de aluguel for de 6 milhões de ienes e o preço de aquisição da propriedade for de 100 milhões de ienes, o rendimento superficial = 6 milhões de ienes ÷ 100 milhões de ienes × 100 = 6%.
Rendimento real:
Rendimento real = (Renda anual de aluguel - Despesas anuais) ÷ (Preço de aquisição da propriedade + Despesas na compra) × 100 (%)
Exemplo: se a renda anual de aluguel for de 6 milhões de ienes, as despesas anuais forem de 1 milhão de ienes, o preço de aquisição da propriedade for de 100 milhões de ienes e as despesas no momento da compra forem de 8 milhões de ienes, o rendimento real = (6 milhões de ienes - 1 milhão de ienes) ÷ (100 milhões de ienes + 8 milhões de ienes) × 100 = aproximadamente 4,6%.
Como o rendimento real representa com mais precisão a lucratividade real, esse deve ser o foco ao tomar decisões de investimento. Geralmente, para investimentos em condomínios de aluguel, o rendimento real é 1-2% menor do que o rendimento superficial.
Rendimentos aproximados: os rendimentos aproximados para investimentos em condomínios de aluguel no atual ambiente de mercado são os seguintes
| Tipo de propriedade | Localização | Rendimento de superfície | Rendimento real |
|---|---|---|---|
| Novos condomínios | Área urbana | 3-4% (no centro da cidade) | 2 - 3% (no centro da cidade) |
| Novos condomínios | Subúrbios | 4-5% (área urbana) | 3-4% do total |
| Condomínios usados | Área urbana | 4-6% (no centro da cidade) | 3-5% do total |
| Condomínios usados | Subúrbios | 5-7% (nos subúrbios) | 4-6%. |
| Condomínios de uma unidade | Área urbana | 5-7% (5-7%) | 4-6% (área urbana) |
| Condomínios de um prédio | Área suburbana | 6-9% (nos subúrbios) | 5-8% (nos subúrbios) |
As seguintes previsões podem ser feitas para o mercado de condomínios de aluguel em 2025 e nos anos seguintes.
Continuação da tendência de aumento dos aluguéis: espera-se que a tendência de aumento dos aluguéis continue no futuro previsível em 2025. Espera-se que a demanda por aluguéis continue forte.
Mudanças na demografia da demanda:
Tendências do mercado de investimentos:
Perspectivas por área:
Os seguintes fatores de risco são possíveis para o mercado de condomínios de aluguel após 2025. Os investidores devem considerar contramedidas em vista disso.
Mudanças no ambiente financeiro: as taxas de juros podem continuar a subir à medida que o Banco do Japão normaliza sua política monetária. Isso pode resultar em um aumento na carga de juros sobre os empréstimos para investimento imobiliário e um aumento nas cap rates (ou seja, ajustes nos preços dos imóveis).
[Medidas de resposta.
Risco de excesso de oferta: existe a preocupação de que o equilíbrio entre oferta e demanda possa se deteriorar devido ao aumento da nova oferta em algumas áreas. Deve-se dar atenção especial ao excesso de oferta de imóveis de aluguel de alto padrão e em determinadas áreas.
[Medidas de resposta
Mudança demográfica: a longo prazo, o declínio da população do Japão pode afetar a demanda por imóveis para aluguel. Deve-se dar atenção especial às cidades regionais e às áreas suburbanas.
[Medidas de resposta.
Altos custos de construção: é provável que os custos de construção continuem altos devido ao aumento dos preços dos materiais de construção e dos custos de mão de obra. Isso pode piorar a rentabilidade de novos empreendimentos e aumentar o valor relativo das propriedades existentes, enquanto há o risco de que os custos de reparo também aumentem.
[Medidas de resposta.
Flutuações do mercado devido a fatores externos: o aumento da incerteza devido a fatores externos, como as políticas do novo governo dos EUA e os conflitos globais, também pode afetar o mercado imobiliário japonês.
[Medidas de resposta
O mercado de condomínios para aluguel está em alta devido ao ressurgimento do retorno aos centros das cidades, à mudança de compradores para locatários devido à alta dos preços dos condomínios e ao aumento de residentes estrangeiros. O ambiente de mercado também está se tornando cada vez mais atraente para os investidores.
Embora esse ambiente de mercado ofereça oportunidades atraentes para os investidores, vários fatores de risco também precisam ser destacados. Com riscos como oaumento das taxas de juros,o aumento dos custos de construção e o futuro declínio populacional, os investidores bem-sucedidos se concentram no seguinte
Selecionar a propriedade certa: escolher uma propriedade com fatores que estimulem a demanda dos ocupantes, como acessibilidade, proximidade de comodidades, qualidade de construção e instalações.
Decisões de investimento com foco na localização: selecionar áreas com potencial futuro em termos de demografia, planos de renovação e infraestrutura de transporte.
Compreensão precisa dos custos: estime adequadamente os custos operacionais (20 a 30% da receita de aluguel como orientação) e analise a rentabilidade com base em rendimentos reais.
Implemente medidas de proteção contra riscos: prepare-se para vários riscos usando taxas de juros fixas, planejando uma estrutura de capital confortável e diversificando os investimentos.
Adote uma perspectiva de longo prazo: tenha como objetivo a construção de ativos de longo prazo e a geração de renda sem se deixar influenciar pelas flutuações do mercado de curto prazo.
Embora se espere que a forte demanda por aluguéis e as tendências de aumento de aluguéis continuem no futuro previsível após 2025, serão necessárias decisões de investimento mais prudentes, reconhecendo que o mercado está mudando de uma "fase de expansão" para uma "fase de pico". Em vez de simplesmente aproveitar a onda de um "mercado forte", é importante avaliar adequadamente o risco e o retorno e criar uma estratégia bem-sucedida a partir de uma perspectiva de longo prazo ao investir em condomínios de aluguel.
R1: O fator de sucesso mais importante no investimento em condomínios de aluguel é a localização. É importante escolher uma propriedade em uma área com grande proximidade de estações de trem, pontos de ônibus, supermercados, lojas de conveniência e outras instalações convenientes, e onde se pode esperar uma demanda estável de aluguel. Além disso, a qualidade do edifício, a definição adequada do aluguel e a gestão e operação eficientes também são fundamentais para o sucesso.
R2: Para julgar se o atual mercado de condomínios de aluguel é uma "bolha" ou não, é necessário avaliar a força da demanda real e o ambiente financeiro por trás dos aumentos de preços. Embora existam fatores que aumentam os aluguéis com base na demanda real, como o ressurgimento do retorno aos centros das cidades e o aumento de residentes estrangeiros, a maioria dos especialistas no mercado de investimento imobiliário é da opinião de que o mercado "continua a se expandir e está se aproximando do pico". É razoável supor que o mercado esteja entrando em uma "fase madura", na qual é improvável que haja mais aumentos rápidos, se não uma bolha.
R3: Os custos operacionais dos investimentos em condomínios de aluguel geralmente giram em torno de 20 a 30% da receita de aluguel. Os principais itens de custo incluem taxas de consignação de administração, taxas de reparo, fundos de reserva para reparos, custos de serviços públicos para áreas comuns, prêmios de seguro não vida, custos de recrutamento de inquilinos, perdas por vacância, imposto predial e imposto de planejamento urbano. Os principais pontos de gerenciamento incluem (1) selecionar uma empresa de gerenciamento de qualidade, (2) realizar reparos e manutenção planejados, (3) fornecer serviços para aumentar a satisfação do locatário, (4) definir e revisar os aluguéis adequadamente e (5) gerenciar impostos e contabilidade corretamente.
A4: O aumento do número de residentes estrangeiros afetou o mercado de condomínios de aluguel das seguintes maneiras. (1) Aumento da demanda geral de aluguel: o número de residentes estrangeiros atingiu um recorde de 3,41 milhões no final de 2023, aumentando a demanda de aluguel, principalmente em áreas urbanas. (2) Diversificação das necessidades por nacionalidade e finalidade: surgiram diversas necessidades, desde imóveis de baixo preço para estudantes internacionais até imóveis de alto padrão para profissionais altamente especializados. (3) Expansão dos serviços de administração de aluguéis para estrangeiros: os serviços para locatários estrangeiros, como suporte multilíngue e suporte ao estilo de vida, estão sendo aprimorados. Espera-se que essa tendência continue devido à recuperação da entrada e à maior aceitação de trabalhadores estrangeiros.
R5: Espera-se que o mercado de condomínios para aluguel na próxima década experimente uma mistura de dinamismo de curto prazo e mudanças estruturais de longo prazo: até por volta de 2025-2027, a demanda por aluguel permanecerá forte, principalmente nas áreas urbanas, devido ao retorno aos centros das cidades e ao aumento de residentes estrangeiros. No médio prazo, a normalização contínua das taxas de juros e os altos custos de construção podem restringir a nova oferta e aumentar o valor relativo das propriedades existentes. Em longo prazo, como a população do Japão continua a diminuir, haverá uma "fuga para a qualidade" e uma polarização entre as propriedades que se destacam em termos de localização e qualidade de construção e as que não se destacam. Também se espera um aumento na demanda por imóveis que atendam a grupos-alvo específicos, como os destinados a famílias solteiras, famílias de idosos e residentes estrangeiros.
O investimento em condomínios de aluguel não é apenas "gestão de ativos", mas também um "negócio" que sustenta a vida dos inquilinos. Além de analisar o ambiente e os dados do mercado, a compreensão das necessidades dos locatários e o gerenciamento operacional adequado são fundamentais para o sucesso a longo prazo. Recomenda-se que você primeiro esclareça seus objetivos de investimento e sua situação financeira e, em seguida, tome uma decisão cuidadosa, levando em conta a orientação de um especialista.