O mercado imobiliário em 2025 é aparentemente contraditório, com alguns meios de comunicação sussurrando que o mercado está às vésperas de um "estouro de bolha", enquanto blocos de torres nos centros das cidades estão sendo negociados a preços altos. Isso sugere que os preços dos imóveis estão em meio a uma grande mudança estrutural de polarização. Em outras palavras, a disparidade entre propriedades cujo valor continua a subir e aquelas cujo declínio é inevitável nunca foi tão clara.
Nesses tempos, muitas pessoas têm sérias preocupações e perguntas, como "O valor patrimonial do meu imóvel será mantido no futuro?" e "Se eu for comprar minha casa própria ou uma propriedade para investimento, quais são os critérios que devo escolher? Os imóveis não são apenas uma "casa", mas também um "ativo" importante que apoia o seu planejamento de vida. Como podemos proteger e nutrir seu valor? Agora, uma bússola para isso é extremamente necessária.
Neste artigo, eu, que estou envolvido diariamente na consultoria de ativos para muitos clientes de alto patrimônio líquido como membro da INA & Associates, revelarei a essência dessa era de polarização a partir de uma perspectiva profissional. Também explicarei detalhadamente o "eixo de tomada de decisões" específico para que você possa fazer seleções de propriedades das quais não se arrependerá no futuro.
A polarização dos preços dos imóveis não é um fenômeno repentino. Trata-se de uma interação complexa de vários fatores sociais e econômicos, que se manifesta como uma mudança estrutural. Aqui, vamos dar uma olhada detalhada nos três principais fatores por trás disso.
Em primeiro lugar, é importante compreender a situação real do mercado com base em dados objetivos. O Índice de Preços de Imóveis publicado pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte (MLIT) é um indicador confiável da temperatura do mercado, com o preço médio em 2010 fixado em 100. Os dados mais recentes mostram que o índice nacional composto de moradias tem apresentado uma tendência consistente de alta desde 2013, mas uma análise detalhada do detalhamento do índice revela um quadro claro de polarização.
Particularmente notável é o aumento nos preços dos condomínios. Os preços dos condomínios na área metropolitana de Tóquio mostram uma taxa de crescimento proeminente em comparação com outras regiões e casas isoladas, e são a força motriz por trás do mercado geral. Por outro lado, os preços dos terrenos residenciais nas áreas regionais têm se mantido estáveis ou até mesmo em declínio, com exceção de algumas cidades centrais. Isso indica que a demanda está concentrada nas áreas urbanas mais convenientes, criando uma grande diferença de preços em relação ao restante do mercado imobiliário.
Em março de 2024, o Banco do Japão suspendeu sua política de taxas de juros negativas pela primeira vez em quase 17 anos, direcionando a política monetária para a normalização. Isso significa que nossa economia está retornando a um "mundo com taxas de juros". Essa mudança afeta o mercado imobiliário de duas maneiras.
A primeira é um aumento nas taxas de hipoteca. Se as taxas de juros subirem, o ônus do pagamento do valor emprestado aumentará, o que pode levar a uma redução na disposição de comprar. Em particular, as pessoas com orçamento restrito terão uma escolha mais restrita de imóveis disponíveis para compra ou poderão até mesmo decidir não comprar nada.
Outro fator é uma mudança no fluxo de dinheiro para investimento. Se as taxas de juros subirem, é possível que parte do dinheiro anteriormente direcionado para o investimento em imóveis seja transferido para depósitos e títulos de baixo risco. Espera-se que isso resulte em uma mudança gradual do mercado imobiliário como um todo para um mercado de compradores.
Entretanto, é importante ressaltar que esse impacto não será uniforme. Indivíduos de alto patrimônio líquido com recursos financeiros sólidos e investidores estrangeiros têm menos probabilidade de serem afetados pelo aumento das taxas de juros e podem, de fato, acelerar seus investimentos em imóveis de primeira linha, como localizações urbanas de primeira linha, que têm menos probabilidade de perder valor, do ponto de vista da proteção de ativos. Como resultado, a seleção entre propriedades "compráveis" e "não compráveis" se tornará mais rigorosa à medida que a população compradora se tornar mais limitada.
A população total do Japão entrou em uma fase de declínio, mas a realidade varia muito de região para região. A população continua a fluir para a área de Tóquio (prefeituras de Tóquio, Kanagawa, Saitama e Chiba), e a concentração da população está se acelerando, principalmente nos centros das cidades. Em locais onde as pessoas se reúnem, a demanda por moradias continua a superar a oferta, tornando os preços menos propensos a cair.
Por outro lado, em áreas rurais onde a população está diminuindo seriamente, o aumento do número de casas vagas está se tornando um problema social. Nas áreas em que se espera que a demanda diminua, continuar a manter a propriedade é, por si só, um risco, e a pressão de queda nos preços aumentará ainda mais no futuro. A demografia é, portanto, o fator mais fundamental que determina as nuances da demanda por imóveis e é uma perspectiva essencial para a previsão de valores de ativos de longo prazo.
Nos últimos anos, o custo de construção de novos imóveis continuou a subir no setor de construção devido ao aumento dos preços dos materiais e à grave escassez de mão de obra. Isso fez com que os preços dos novos edifícios permanecessem altos e se tornassem inacessíveis para muitos consumidores.
Essa situação fez com que os consumidores se voltassem para o mercado de segunda mão, onde os preços são relativamente baixos. Entretanto, tudo o que é de segunda mão não é necessariamente bom o suficiente. Os consumidores estão cada vez mais avaliando a qualidade de um imóvel com um olhar mais rigoroso. Além dos critérios básicos de desempenho, como resistência a terremotos e isolamento térmico, eles também estão examinando com mais rigor se o imóvel é bem administrado e se foi reformado de acordo com a época.
Como resultado, os imóveis de segunda mão com manutenção adequada e de alta qualidade são altamente valorizados no mercado, enquanto os que não são não conseguem atrair compradores e são forçados a baixar seus preços. A qualidade da construção está ganhando peso como um fator importante que influencia os preços.
Então, nesta era de polarização, em que devemos basear nossa avaliação dos valores dos imóveis? Aqui estão cinco eixos universais de tomada de decisão sobre os quais sempre falo para meus clientes.
O valor de uma propriedade é inseparável do valor de sua "cidade". É essencial ter uma perspectiva que vá além da conveniência imediata para decifrar como a cidade provavelmente se desenvolverá ou diminuirá no futuro.
Um aspecto a ser observado é se há algum plano de renovação. O redesenvolvimento em grande escala em frente a uma estação ou a abertura de um novo centro comercial pode ser um catalisador para aumentar a atratividade da cidade e incentivar um fluxo populacional. A ampliação da infraestrutura de transporte e a abertura de novas estações também são fatores importantes que melhoram drasticamente a conveniência e aumentam os valores das propriedades. Além disso, a disponibilidade de serviços governamentais, especialmente programas de apoio a creches, e a presença de instalações médicas de alta qualidade desempenham um papel importante na atração de famílias e no aumento do número de residentes permanentes na área.
Embora o valor dos edifícios diminua com o tempo, é mais provável que o valor do terreno seja mantido ao longo do tempo se ele estiver em uma boa localização. Em particular, para casas isoladas em áreas com preços de terrenos estáveis, o valor do terreno sustentará todo o ativo, mesmo que o valor da construção se aproxime de zero.
Fatores importantes na avaliação do valor do terreno incluem a topografia (se o terreno tem forma ou é irregular), o acesso à estrada (largura e tangência da estrada) e o zoneamento. Por exemplo, um terreno retangular com uma frente ampla e uma estrada larga é mais fácil de reconstruir ou vender, e seu valor de propriedade é avaliado em um nível mais alto, mesmo que a área seja a mesma. A chave para a seleção de imóveis é identificar o "poder da terra" para evitar danos ao valor no futuro. 3.
O valor do ativo de um edifício de apartamentos é resumido no ditado "compre a administração". Não importa quão bem localizado e de alto padrão seja o condomínio, se ele for mal administrado, seu valor se perderá com o tempo.
Os itens mais importantes a serem verificados são o plano de reparos de longo prazo e o fundo de reserva para reparos. É essencial verificar se os principais reparos planejados são realizados e se foram reservados fundos suficientes para eles. Um edifício de apartamentos com uma associação de administração que funcione bem e uma alta conscientização entre os residentes manterá seu alto valor patrimonial mesmo depois de certa idade, pois o edifício é mantido adequadamente e os espaços comuns são mantidos limpos. Durante as visitas, deve-se prestar atenção não apenas ao interior dos cômodos, mas também às condições das áreas comuns, como entradas e áreas de descarte de lixo.
À medida que o estilo de vida e os valores das pessoas mudam, o desempenho exigido das moradias também está evoluindo. Em particular, o desempenho básico da habitação, como resistência a terremotos, isolamento e eficiência energética, não é mais um valor agregado, mas está se tornando um pré-requisito para manter o valor do ativo.
Por exemplo, as "residências superiores de longo prazo" que atendem aos padrões nacionais e as residências com especificação "ZEH" com balanço energético igual ou inferior a zero não só se qualificam para tratamento fiscal preferencial, mas também reduzem os custos de serviços públicos e criam um ambiente interno confortável. Essas residências de alto desempenho também serão um claro diferencial em relação a outras propriedades quando forem vendidas ou alugadas no futuro, levando a uma maior competitividade.
O Japão está constantemente em risco de desastres naturais, como terremotos e enchentes. Essa perspectiva de segurança se tornará cada vez mais importante ao se considerar o valor do ativo imobiliário.
Verificar os mapas de risco para saber se a propriedade está em uma zona propensa a inundações ou de alerta de risco de deslizamento de terra é uma etapa mínima. Além disso, também vale a pena avaliar a resistência do solo, a disponibilidade de rotas de evacuação em caso de emergência e o sistema local de prevenção de desastres. O valor fundamental de viver com segurança e proteção é um ativo insubstituível.
| Itens de comparação | Condomínios | Casa isolada |
|---|---|---|
| Fontes de valor | Localização, gerenciamento, áreas comuns | Terreno, localização, individualidade |
| Risco de flutuações de preço | Susceptível às tendências gerais do mercado | Relativamente estável, apoiado por avaliações de terrenos |
| Liquidez (facilidade de venda) | Padronizado e fácil de comparar | Fortemente individualizado e facilmente dividido na avaliação |
| Custos de manutenção | Taxas de administração e fundos de reserva para reparos (planejados) | Autogerenciamento (risco de despesas inesperadas) |
| Liberdade | Restrita por estatutos | Alta (renovação, reconstrução) |
Os indivíduos de alto patrimônio líquido que são os principais clientes da INA&Associates veem os imóveis não como um mero objeto de especulação, mas como o núcleo da construção de ativos de longo prazo e constroem seus portfólios de maneira extremamente estratégica. Seu modo de pensar contém muitas dicas para sobreviver na era da polarização.
Indivíduos com alto patrimônio líquido evitam concentrar seus ativos em uma única propriedade. Eles se protegem contra o risco de flutuações em mercados específicos diversificando áreas e tipos de propriedade, por exemplo, entre condomínios que geram renda nos centros das cidades e casas de família nos subúrbios ou propriedades de resort no exterior. Isso nada mais é do que o princípio básico de investimento de não colocar todos os ovos em uma única cesta. O primeiro passo para construir um patrimônio estável é olhar para seus ativos como um todo e estar ciente de um portfólio equilibrado.
Há dois tipos de renda provenientes do investimento imobiliário: "ganhos de renda", como renda de aluguel, e "ganhos de capital", que são ganhos na venda de propriedades. Os indivíduos de alto patrimônio líquido estão sempre atentos ao equilíbrio entre esses dois tipos. Eles garantem a renda diária de propriedades que produzem renda e geram fluxo de caixa estável, ao mesmo tempo em que buscam aumentar o valor de seus próprios ativos em locais privilegiados no centro da cidade, onde se pode esperar futuros aumentos de preços. Essa estratégia ambidestra é a força motriz por trás do crescimento exponencial dos ativos.
Um dos ativos mais importantes dos indivíduos com alto patrimônio líquido são as informações de qualidade e os contatos confiáveis. Eles são rápidos em captar não apenas informações divulgadas publicamente, mas também informações que ainda não foram tornadas públicas por meio de suas próprias redes, e as utilizam em suas decisões de investimento. E para julgar a autenticidade e o valor dessas informações, eles constroem relacionamentos próximos com profissionais do setor imobiliário, como nós mesmos, contadores fiscais, advogados e outros especialistas. Nesses tempos de mudanças rápidas, ter um especialista de confiança como parceiro aumenta significativamente a probabilidade de sucesso.
Este artigo explicou a natureza da "polarização" no mercado imobiliário em 2025 e o processo de tomada de decisão para proteger os valores dos ativos nesse contexto.
A polarização dos preços dos imóveis significa que estamos entrando em uma era em que os próprios valores serão resolvidos, e não apenas as diferenças de preço. Precisamos entender as ondas de mudanças macro, como demografia e política monetária, e, de uma perspectiva micro, precisamos avaliar o potencial de propriedades individuais. Ter essas duas perspectivas é essencial para selecionar imóveis no futuro.
O mais importante é adotar um ponto de vista de longo prazo ao lidar com ativos, em vez de ser influenciado por preços e rendimentos de curto prazo. Os cinco eixos de decisão apresentados hoje (potencial futuro da cidade, valor da terra, condição de gerenciamento, desempenho habitacional e risco de desastres) devem servir como diretrizes universais para esse fim.
Tempos de mudança são tanto um risco quanto uma nova oportunidade. Seu futuro será mais rico e mais seguro se você se envolver na construção de ativos estratégicos com um parceiro experiente e confiável.
Na INA&Associates K.K., trabalhamos diligentemente com a situação e as metas individuais de cada cliente para oferecer uma estratégia de propriedade sob medida. Sinta-se à vontade para entrar em contato conosco se tiver alguma dúvida sobre o valor dos ativos ou sobre a análise do seu portfólio. Aguardamos seu contato.
R: No curto prazo , o aumento das taxas de hipoteca pode esfriar o interesse de compra e pressionar os preços a se ajustarem. Entretanto, nos centros das cidades e em áreas populares onde a demanda é forte, o impacto provavelmente será limitado devido à demanda firme de compradores bem financiados e investidores estrangeiros. O importante é fazer uma avaliação abrangente do equilíbrio entre oferta e demanda e do potencial futuro da área, e não apenas de um fator - as tendências das taxas de juros.
R: Nem todos os valores de imóveis rurais sofrem o mesmo declínio. Mesmo em áreas rurais, há lugares onde existe uma demanda única, como áreas ao redor das principais estações da cidade na região, ambientes naturais ricos ou áreas com atrações turísticas internacionais. É importante analisar o potencial de áreas específicas individuais, em vez de tomar decisões com base em uma categoria "regional" uniforme.
R: Os dois fatores mais importantes são a condição física do edifício e seu histórico de gerenciamento. No caso de condomínios em particular, certifique-se de verificar, por meio das atas da associação de administração e do plano de reparos de longo prazo, se os principais reparos anteriores foram realizados conforme planejado e se o plano de reparos futuros e as reservas necessárias são suficientes para cobrir esses reparos. No caso de casas isoladas, é altamente recomendável que uma inspeção (levantamento das condições do edifício) seja realizada por um especialista para verificar antecipadamente se há algum problema estrutural ou vazamento.
R: Recomendamos que você primeiro faça um "exame de saúde" da sua propriedade. Comece verificando objetivamente a que preço ele está sendo negociado atualmente no mercado (valor avaliado), o aluguel esperado se você alugá-lo e, se for um prédio de apartamentos, o estado da administração. Se algum problema for encontrado, considere medidas como renovação ou participação ativa nas atividades da associação de gerenciamento. Saber exatamente o que está acontecendo é o primeiro passo para tomar as próximas medidas corretas.