Em meus muitos anos de consultoria e gerenciamento de investimentos imobiliários, testemunhei os padrões de fracasso em que muitos iniciantes tendem a cair. Embora o investimento em propriedades tenha o fascínio da renda futura e da construção de ativos, há também o risco de se prejudicar se você começar sem o conhecimento e a estratégia corretos. Este artigo explica os padrões típicos de fracasso que os iniciantes devem ter em mente e como evitá-los, os fundamentos dos riscos e retornos do investimento imobiliário e a mentalidade e as etapas para o sucesso. A orientação é baseada na experiência de campo, levando em conta as últimas tendências do mercado. Portanto, se estiver começando a investir em imóveis, consulte este artigo.
Há tendências comuns nos fracassos comumente observados entre os iniciantes em investimentos imobiliários. Aqui listamos alguns padrões típicos e explicamos o que são e por quê.
O princípio mais básico do investimento imobiliário é planejar um excedente de receita e despesa desde o início da compra. No entanto, muitos iniciantes são otimistas, comparando apenas a receita de aluguel e o pagamento de empréstimos e ignorando custos como taxas de administração, custos de reparo e impostos. Por exemplo, as pessoas compram um imóvel achando que podem pagar o empréstimo com a renda do aluguel, mas, quando abrem as portas, descobrem que estão no vermelho todos os meses devido às taxas de administração e ao imposto predial. Na verdade, diz-se que a maioria dos fracassos de investimentos imobiliários é causada por despesas que excedem a receita de aluguel, resultando em um saldo negativo constante. Se você mesmo não fizer uma simulação detalhada de receitas e despesas antes de comprar e confiar nos cálculos do corretor de imóveis, há uma chance maior de que seu investimento seja paralisado porque você não conseguirá suportar as despesas que não previu inicialmente.
Solução alternativa: planeje cuidadosamente suas receitas e despesas e verifique se você pode suportar até mesmo um cenário pessimista. Em particular, é importante garantir que os seguintes fatores sejam levados em conta na simulação
Quedas previstas no aluguel no futuro (supondo uma redução nos aluguéis devido às condições do mercado e à idade do edifício).
Custos mensais de administração, como taxas de administração de aluguel e taxas de administração do edifício
Reservas para reparos no edifício e custos de reparos temporários (para se preparar para a deterioração relacionada à idade)
Impostos sobre a propriedade, imposto de planejamento urbano e outros impostos sobre a propriedade
Levando em conta esses custos, é essencial ter um plano financeiro que possa cobrir o pagamento do empréstimo e os custos de manutenção, mesmo no pior cenário de vacância contínua. Também é aconselhável ter reservas de caixa suficientes (capital de giro) para suportar uma pequena redução na receita de aluguel. Também é importante revisar a simulação de receitas e despesas regularmente, não apenas antes da compra, mas também durante a operação. Verificar a receita e a despesa a cada ano e tomar medidas antecipadas se houver sinais de piora da situação pode evitar grandes perdas. A prudência para compensar o planejamento deficiente de receitas e despesas é o primeiro passo para um investimento imobiliário bem-sucedido.
A localização de uma propriedade é o fator mais importante para o sucesso ou fracasso de um investimento imobiliário. Apesar disso, há muitos casos em que se escolhe um imóvel em uma área de baixa demanda porque é "barato" ou "parece bom", e não se consegue garantir inquilinos. Os casos típicos são aqueles em que as vagas não são preenchidas porque o imóvel fica longe da estação mais próxima ou em uma área insegura. Se as vagas ocorrerem por um longo período de tempo, nenhuma renda de aluguel será gerada e o inquilino ficará apenas com o pagamento de empréstimos, o que piora significativamente os ganhos. De fato, um dos maiores riscos no investimento imobiliário é esse "risco de vacância", com períodos de vacância que tendem a aumentar em locais com baixa demanda de inquilinos. Depois de comprar um imóvel, não é possível mudar facilmente de local, portanto, se você escolher o local errado, poderá ter dificuldades por um longo tempo.
Solução alternativa: escolher um imóvel em uma área com alta demanda de aluguel é a melhor maneira de evitar vacâncias. Especificamente, concentre-se na proximidade de uma estação de trem (fica a uma curta distância a pé?), na segurança do ambiente ao redor e se a área tem uma população e famílias em crescimento. É aconselhável evitar áreas que dependam de apenas uma fonte de demanda (por exemplo, uma única fábrica ou escola) e selecionar um local com várias universidades, empresas e instalações comerciais onde se possa esperar uma variedade de necessidades de ocupação. Também é importante pesquisar as taxas de aluguel na área circundante e garantir que a definição do aluguel do imóvel seja adequada. Se o aluguel for definido em um nível desproporcionalmente alto, os locatários não serão atraídos e, se for muito baixo, eles poderão desconfiar da propriedade. É importante esclarecer o grupo-alvo de locatários e escolher um local e uma propriedade que correspondam a esse grupo. Por exemplo, selecione estrategicamente um local próximo a uma universidade para estudantes ou nos subúrbios com instalações convenientes para famílias. Para evitar cometer erros na seleção de um local, você também deve ter o cuidado de verificar o local com seus próprios pés e avaliar o ambiente nos dias de semana e nos fins de semana, e durante o dia e a noite. Para investidores de primeira viagem, é seguro começar com propriedades em áreas urbanas comprovadas e de grande fluxo populacional. "Nunca julgue mal a demanda de aluguel" - essa é a regra de ouro ao escolher um local.
A alavancagem (alavancagem com o capital de outras pessoas) é um dos atrativos do investimento imobiliário, mas a dependência excessiva de empréstimos aumenta o risco. Como as propriedades podem ser compradas com pouco ou nenhum dinheiro próprio, há inúmeros exemplos de pessoas que compraram facilmente várias propriedades com empréstimos completos ou a descoberto, para depois terem de pagar as prestações. Por exemplo, nos casos em que propriedades caras foram compradas uma após a outra com apenas algumas centenas de milhares de ienes em fundos pessoais e o valor total do empréstimo chegou a mais de 100 milhões de ienes, um leve aumento nas taxas de juros ou a ocorrência de uma vaga piora imediatamente a receita e a despesa, resultando em uma perda mensal de várias dezenas de milhares a várias centenas de milhares de ienes. O risco de flutuação dos pagamentos de empréstimos de acordo com as tendências das taxas de juros não pode ser ignorado. Se as taxas de juros subirem, o ônus do pagamento aumenta e a lucratividade diminui, de modo que o impacto é mais grave para os investidores com um alto índice de empréstimos. O Japão está em uma era de taxas de juros ultrabaixas há muito tempo, mas nos últimos anos há preocupações de que as taxas de juros possam subir no futuro devido às tendências de preços e outros fatores. Em um ambiente de mudanças como esse, os investimentos que dependem excessivamente de empréstimos são muito arriscados.
Solução alternativa: planeje seu financiamento de acordo com seus recursos. Em termos concretos, a regra geral é limitar o empréstimo até o ponto em que os pagamentos mensais sejam menores do que a renda do aluguel. Mesmo que a agência imobiliária recomende que você não pode tomar emprestado nenhum dinheiro pessoal, não acredite no conselho dela; verifique se você pode pagar o empréstimo sem dificuldade usando seus próprios recursos financeiros. Só porque você pode tomar emprestado uma grande quantia de dinheiro de uma instituição financeira, não significa que você precisa tomar emprestado até o valor máximo. Quanto menor for o índice de pagamento do empréstimo (pagamentos/renda do aluguel), maior será sua margem de segurança. Uma boa regra geral é manter os pagamentos em 70% da receita de aluguel, com o restante cobrindo as despesas gerais e o lucro. Também é útil investir o máximo possível de seus próprios fundos para reduzir o valor do empréstimo. Além disso, é importante estar preparado para o risco de flutuações nas taxas de juros. As taxas de juros mudam de acordo com a política monetária e as condições econômicas do Banco do Japão, portanto, os investidores precisam ficar atentos às tendências das taxas de juros. As contramedidas podem incluir a escolha de um empréstimo com taxa fixa para se preparar para futuros aumentos nas taxas de juros ou a redução do principal por meio de pagamentos antecipados enquanto as taxas de juros estiverem baixas. Na pior das hipóteses, se as taxas de juros subirem muito e a deterioração da renda e das despesas for considerada inevitável, a venda da propriedade é uma opção. Durante um período de expansão econômica e aumento das taxas de juros, é provável que o preço da propriedade tenha aumentado, dando-lhe a oportunidade de vender por um preço mais alto. Portanto, é fundamental pensar estrategicamente sobre como lidar com o financiamento e abandonar a ideia ingênua de que quanto mais se toma emprestado, mais se ganha.
O investimento imobiliário é um "negócio de aluguel de imóveis" e o proprietário é responsável por administrar adequadamente o imóvel e manter uma boa gestão de aluguel. No entanto, alguns iniciantes podem acreditar erroneamente que, uma vez que tenham comprado a propriedade e a alugado, podem deixá-la de lado e negligenciar a administração da propriedade. Especificamente, eles adiam a resolução de problemas de quebra ou dilapidação de equipamentos, não lidam prontamente com as reclamações dos inquilinos ou negligenciam a limpeza ou a reforma do imóvel. Como resultado, a estética é prejudicada e as instalações se tornam obsoletas, levando a um declínio na satisfação do locatário e a um aumento no número de locatários que se mudam. Por exemplo, se instalações importantes, como elevadores, abastecimento de água e drenagem, se deteriorarem e não receberem manutenção, os bons inquilinos se afastarão delas, aumentando ainda mais o risco de desocupação. Além disso, em alguns casos, a má seleção de inquilinos pode levar a atrasos no aluguel e inquilinos problemáticos. Se houver atrasos no aluguel, haverá perda de renda e o custo e o esforço para despejar o inquilino inadimplente e restaurar a propriedade à sua condição original também serão altos. Portanto, a administração inadequada da propriedade e do aluguel pode se manifestar em renda de aluguel mais baixa e despesas inesperadas, levando ao fracasso do investimento.
Solução: esteja ciente de que, como "gerente", você precisa administrar bem o imóvel e os inquilinos. Em primeiro lugar, em termos de manutenção da propriedade, é importante manter o edifício em boas condições por meio de inspeções regulares e reparos planejados. Também é uma medida eficaz verificar o status de gerenciamento do edifício e o histórico de reparos antes de comprar um imóvel para determinar se ele tem um plano de reparos adequado em vigor. Se estiver comprando um imóvel mais antigo por um preço mais baixo, é preciso estimar totalmente os custos de reparo que poderão surgir mais tarde. A próxima etapa em termos de gerenciamento de inquilinos é fazer uma triagem completa dos inquilinos. O risco de falta de pagamento pode ser significativamente reduzido com a verificação da situação de renda dos candidatos, do local de trabalho e do histórico de falta de pagamento, além de garantir que somente inquilinos confiáveis se mudem para o imóvel. O uso de empresas de garantia está se tornando mais comum nos dias de hoje, e há sistemas em que o aluguel é pago ao proprietário pela empresa de garantia no caso improvável de o inquilino não conseguir pagar o aluguel. O uso desses esquemas de garantia de aluguel é outra fonte de tranquilidade. Se for difícil administrar a propriedade por conta própria, por exemplo, se a propriedade estiver localizada longe, é possível terceirizar a administração da propriedade para uma empresa de administração de aluguéis confiável. Ao escolher uma empresa de administração, compare cuidadosamente seus serviços, como a rapidez com que lidam com inquilinos e reclamações, a adequação das providências de reparo e a transparência dos relatórios de administração. Com a empresa de administração certa como parceira, a administração da propriedade será muito mais tranquila. De qualquer forma, você nunca conseguirá "ganhar dinheiro sem fazer nada após a compra" e , como a propriedade é um negócio, você precisa dedicar tempo e esforço para protegê-la e cultivá-la. Ficar de olho na propriedade e nos inquilinos resultará em uma administração estável do aluguel e na manutenção do valor do ativo a longo prazo.
Por fim, há falhas causadas pela falta de conhecimento e por decisões fáceis dos iniciantes. Como o investimento imobiliário envolve muitos jargões e a estrutura é complexa, é fácil se deixar levar pelo discurso de vendas se você começar sem estudar. Por exemplo, há casos em que as pessoas compram propriedades com base em atrativos como "você economizará em impostos" ou "será um substituto para uma aposentadoria no futuro". Entretanto, na realidade, não é fácil obter grandes economias de impostos com o investimento em imóveis e, se você não entender os mecanismos, como a depreciação, pode acabar se decepcionando. Também é comum que as pessoas aceitem as recomendações de colegas e amigos sem pensar muito, porque "todo mundo está fazendo isso". É fácil confiar em uma recomendação de alguém próximo a você, mas você ainda precisa estar disposto a ver por si mesmo. Na verdade, houve casos em que as pessoas compraram vários apartamentos tipo estúdio por recomendação de um colega e se arrependeram quando perceberam que estavam desembolsando uma grande quantia de dinheiro todos os meses.
Solução alternativa: colete informações e estude bem. Embora o investimento em imóveis possa ser feito por iniciantes, o sucesso não será alcançado se você for complacente e acreditar que pode ganhar dinheiro deixando as coisas ao acaso. Aprenda os conceitos básicos em livros especializados, seminários e sites confiáveis, e se arme com o conhecimento perguntando a especialistas se tiver alguma dúvida. Em especial, você precisa se manter atualizado com as informações mais recentes sobre direito contratual, tributação e mecanismos de financiamento. O mercado imobiliário e a situação financeira também mudam diariamente, portanto, é importante manter sua antena atualizada lendo notícias econômicas e relatórios de mercado. Isso permitirá que você detecte sinais rapidamente e tome as medidas adequadas (por exemplo, se houver sinais de deterioração do ambiente, você poderá evitar o risco vendendo a propriedade). Ter objetivos e metas claros também evita decisões fáceis. Pergunte a si mesmo por que está investindo em imóveis (por exemplo, para acumular fundos para a aposentadoria ou para se aposentar mais cedo com fluxo de caixa) e formule uma estratégia adequada a esse propósito. Se os seus objetivos estiverem definidos, você poderá julgar sem confusão mesmo se uma propriedade inadequada for recomendada, e poderá ver a direção dos estudos necessários. Por exemplo, se seu objetivo for "renda estável de longo prazo", escolha um imóvel com baixo risco de vacância, e se seu objetivo for "visar lucro na venda em curto prazo", é importante avaliar a tendência do mercado. Além disso, não hesite em consultar especialistas se tiver alguma dúvida. Você pode reduzir significativamente os riscos buscando a opinião de profissionais de cada área, como representantes de empresas imobiliárias confiáveis, empresas de administração de aluguéis, contadores fiscais e advogados. Também é necessário adotar a postura de "deixar a responsabilidade para os outros e eu entenderei o quadro completo". Em geral, você pode evitar as armadilhas do investimento imobiliário compensando sua falta de conhecimento e tomando decisões objetivas.
Em qualquer investimento, há um equilíbrio entre risco e retorno. No caso do investimento em imóveis, os retornos são principalmente a renda mensal do aluguel (ganho de renda) e o lucro da venda de imóveis (ganho de capital), mas para obter esses retornos é preciso assumir vários riscos. Os iniciantes devem primeiro entender quais são os principais riscos específicos do investimento imobiliário.
Risco de vacância: esse é o risco de um cômodo ficar vago por falta de inquilinos. Se o período de desocupação for prolongado, não haverá renda de aluguel durante esse período, apenas pagamentos de empréstimos e despesas. Esse risco depende da escolha do imóvel, pois depende das tendências de demanda e da localização.
Risco de queda nos aluguéis: a possibilidade de que o aluguel esperado não seja mantido devido a um aumento na concorrência nas proximidades ou a uma queda na demanda na área. Aluguéis mais baixos significam renda mais baixa e, portanto, rendimentos mais baixos.
Risco de reparo: o risco de custos de reparo inesperados devido à idade do edifício e das instalações. A falha de equipamentos e os custos de renovação provavelmente aumentarão à medida que o edifício envelhece, e reparos em grande escala exigirão gastos significativos.
Risco de aumento das taxas de juros: o risco de que os reembolsos de empréstimos possam aumentar ou diminuir devido às flutuações das taxas de juros. Quando as taxas de juros sobem, os reembolsos aumentam, pressionando a renda familiar. Pela primeira vez em quase 30 anos, há uma preocupação crescente no Japão sobre o aumento das taxas de juros, o que poderia afetar os ganhos dos proprietários de imóveis no futuro.
Risco de atraso no aluguel: é o risco de os inquilinos deixarem de pagar o aluguel por motivos financeiros ou morais. A continuidade dos atrasos reduzirá a renda do proprietário e também poderá levar a lembretes e processos judiciais.
Risco de desastres naturais (por exemplo, terremoto, incêndio): no Japão, país propenso a terremotos, o risco de danos às propriedades causados por desastres naturais, como terremotos e tufões, não pode ser ignorado. Se um edifício for danificado por um grande terremoto, os custos de reparo ou, pior ainda, os custos de reconstrução serão incorridos e os aluguéis não serão recebidos. O mesmo se aplica ao risco de incêndio: um incêndio em um edifício pode levar a perdas substanciais.
Conforme descrito acima, há vários fatores de risco no investimento imobiliário, cada um com uma frequência de ocorrência e tamanho de perda diferentes. Se você buscar demais os retornos (renda) e escolher apenas propriedades de alto risco, é provável que fracasse, ao passo que se priorizar demais a prevenção de riscos, seus retornos serão limitados. O segredo é buscar retornos que correspondam à sua tolerância ao risco.
Como equilibrar risco e retorno:.
Há várias abordagens para equilibrar o risco e o retorno no investimento imobiliário.
Equilíbrio na seleção de propriedades: propriedades com altos rendimentos (retornos esperados) geralmente têm alguns fatores de risco (localização ruim, construção antiga etc.). Por outro lado, localizações e propriedades de primeira linha com baixo risco também têm baixos rendimentos. Portanto, uma maneira de construir um portfólio é combinar propriedades com alta estabilidade e propriedades com alto rendimento. Por exemplo, uma maneira de aumentar a estabilidade geral é ter um bom equilíbrio entre apartamentos seccionais sólidos no centro da cidade (baixo risco, baixo retorno) e apartamentos de alto rendimento na zona rural (alto risco, alto retorno). No entanto, como iniciante, é melhor ganhar experiência com propriedades sólidas primeiro, em vez de se forçar a se ramificar em várias propriedades.
Equilíbrio com uma estratégia de financiamento: a alavancagem aumenta o retorno por fundos próprios, mas quanto maior for a taxa de empréstimo, menor será a tolerância ao risco. O equilíbrio entre lucratividade e estabilidade pode ser ajustado pelo controle adequado da relação entre fundos próprios e empréstimos (LTV: loan-to-value). Por exemplo, um depósito de 20 a 30% do preço do imóvel em vez de um empréstimo integral pode reduzir a carga de pagamento mensal e garantir uma margem de segurança.
Baseie seu investimento em um gerenciamento de longo prazo: o investimento imobiliário é um negócio de "o tempo está do seu lado" e é arriscado ficar rico rapidamente com transações de curto prazo. É possível esperar retornos estáveis com o acúmulo de renda de aluguel e o aumento do valor da propriedade com base na propriedade de longo prazo. Se observarmos a tendência de longo prazo, em vez de ficarmos felizes ou tristes com as flutuações econômicas de curto prazo e as flutuações de preço, os preços dos imóveis e os aluguéis tendem a subir de acordo com a inflação até certo ponto. Ter uma visão de longo prazo, por si só, reduz o risco e proporciona retornos sólidos.
Tome medidas adequadas de proteçãocontrariscos:tomar medidas antecipadas contra os vários riscos mencionados na lista de riscos acima pode evitar que os riscos se concretizem ou minimizar os danos. Especificamente, para o risco de vacância, selecione propriedades que estejam em demanda e tome medidas para fortalecer o recrutamento de inquilinos (por exemplo, aumentar a publicidade, revisar o valor do aluguel). Para o risco de reparos, crie uma reserva para reparos reservando fundos da renda mensal do aluguel. Para o risco de taxa de juros, use taxas de juros fixas ou faça pagamentos antecipados; para o risco de atrasos no aluguel, use uma empresa de garantia; para o risco de desastres naturais, faça um seguro contra incêndios e terremotos. Ao tomar essas medidas, você pode limitar suas perdas no caso de um evento de risco.
Em suma, é importante ter em mente que, no investimento imobiliário, há riscos e há retornos, e não se deve buscar altos retornos no escuro. Certifique-se de entender completamente os possíveis riscos com antecedência e tente fazer um plano que leve em conta o equilíbrio entre esses riscos e os retornos. Ao não subestimar os riscos e se preparar adequadamente para eles, você pode proteger e nutrir os retornos que receberá no futuro.
Por fim, aqui estão algumas etapas básicas que os iniciantes devem ter em mente e praticar quando começarem a investir em imóveis. O investimento em imóveis não é apenas um meio de ganhar dinheiro, mas uma operação comercial e de gerenciamento de ativos de médio a longo prazo. Sob essa perspectiva, esteja ciente dos seguintes pontos
1 Tenha uma mentalidade de gestão de "negócios de aluguel de imóveis".
O investimento imobiliário não termina com a compra de um imóvel; é a operação e o gerenciamento subsequentes que determinam o resultado. Mesmo que você seja um iniciante, tenha uma mentalidade de negócios como se fosse o presidente de uma pequena empresa imobiliária. Gerenciar planos de receitas e despesas, melhorar o valor do produto das propriedades e lidar com os inquilinos como clientes - como gerente, uma atitude PDCA (planejar, fazer, verificar, melhorar) levará ao sucesso. As coisas podem não sair como você deseja no campo, mas é importante ser flexível e ter consciência da necessidade de aprimoramento constante.
Objetivos e planos de investimento claros
Em vez de começar de forma aleatória, esclareça desde o início o que você quer fazer, por quanto tempo quer fazer isso e quanto retorno quer obter. Por exemplo, defina metas específicas, como "Quero obter uma renda não auferida de XX.000 ienes por mês até a aposentadoria" ou "Quero vender a propriedade e obter lucro em cinco anos". Quando os objetivos forem definidos, o tipo de propriedade, a seleção da área e a política de planejamento financeiro ficarão naturalmente claros. Investir sem um objetivo leva a decisões confusas e é uma fonte de fracasso. Elabore um plano de acordo com seus objetivos e proceda passo a passo de acordo com esse plano.
Prepare fundos pessoais suficientes e um plano financeiro
Quanto mais novato você for, mais deve começar com fundos suficientes em mãos. Faça uma estimativa do valor necessário, incluindo não apenas o depósito para o preço do imóvel, mas também outras despesas no momento da compra (taxas de corretagem, taxas de registro, impostos etc.) e capital de giro imediato (fundos de reserva para vagas e reparos). Também é essencial utilizar os empréstimos na medida em que forem razoáveis e estabelecer um plano conservador de pagamento do empréstimo. Se os fundos se esgotarem logo após a compra de um imóvel, o risco de falência aumenta, pois você não conseguirá lidar com despesas inesperadas. Preparar fundos pessoais no início e ter um plano de fluxo de caixa sólido são fatores tranquilizadores para iniciantes.
Pesquisa minuciosa de mercado e de propriedade
Não negligencie a pesquisa antecipada sobre a demanda de aluguel da área em que está investindo, o status das propriedades concorrentes, os planos futuros de renovação e a demografia. Ao escolher um imóvel, visite a área local para verificar o ambiente ao redor e, se possível, verifique as condições de dia e de noite, durante a semana e nos finais de semana. Os iniciantes tendem a confiar nas histórias dos vendedores, especialmente em agências imobiliárias, mas é importante adquirir o hábito de verificar os dados e o local por conta própria. Compare e considere várias propriedades e aprimore seus próprios critérios. Além disso, fique de olho no ambiente do mercado. Recentemente, a taxa de vacância de acomodações para aluguel permaneceu alta, com a média nacional na faixa de 18% (mesmo em Tóquio é de cerca de 11%), mas a situação de oferta e demanda difere de área para área. É importante examinar as tendências da população local e as taxas de vacância para determinar se a demanda é forte no mercado. Por exemplo, em cidades regionais onde a população está diminuindo rapidamente, o risco de futuras vacâncias é alto, enquanto que, mesmo nos centros das cidades, existe a preocupação de que os aluguéis possam cair em áreas de excesso de oferta. Consulte os dados mais recentes do mercado e tome decisões de acordo com a situação atual.
Aja com cautela e rapidez
Embora seja necessário ser cauteloso, como em "bater em uma ponte de pedra", os investidores também devem ser capazes de tomar decisões sem perder oportunidades. Se você se deparar com uma propriedade promissora após um estudo e uma pesquisa minuciosos, tenha a coragem de agir no momento certo. Entretanto, não seja precipitado. Se você se apressar para assinar um contrato, achando que deve se apressar antes que outra pessoa compre o imóvel, acabará perdendo se descobrir um defeito ou se perder os termos e condições mais tarde. Aqueles que se prepararam bem e fizeram sua lição de casa poderão tomar uma decisão rápida e precisa no momento crítico. Se você fizer simulações regularmente e treinar-se para visualizar todo o processo, desde a compra até o gerenciamento e a estratégia de saída, poderá tomar a decisão certa quando chegar a hora.
Perspectiva de longo prazo e revisões regulares
O investimento imobiliário é um jogo de médio a longo prazo. Não se deixe influenciar por ganhos ou perdas de curto prazo, mas olhe cinco ou dez anos para o futuro e elabore uma estratégia. As condições dos imóveis e do mercado mudam com o passar dos anos, portanto, você precisa revisar seu portfólio regularmente. Por exemplo, depois de atingir seus objetivos iniciais, a próxima etapa é vender a propriedade e substituí-la por outra, ou adicionar uma nova propriedade para aumentar o tamanho do portfólio. Fique atento às mudanças no ambiente, como mudanças nas taxas de juros do mercado ou mudanças na legislação, e ajuste sua estratégia com flexibilidade. Os investidores de longo prazo bem-sucedidos estão dispostos a fazer verificações regulares e correções de rumo.
Trabalhe com especialistas.
Mesmo que seja um iniciante, você não precisa fazer tudo sozinho. O investimento imobiliário também é um "jogo de equipe". É reconfortante construir uma rede com especialistas em vários campos, como representantes confiáveis de empresas imobiliárias, empresas de administração de aluguéis, contadores fiscais, contadores públicos certificados e advogados. A consultoria especializada é particularmente útil com relação a questões tributárias, jurídicas e financeiras. Se você tiver uma rede de pessoas para consultar, é mais provável que obtenha a orientação certa quando estiver com problemas e evite o pior cenário possível. Como proprietário de uma empresa, sempre achei que a capacidade de tomar emprestada a sabedoria de outras pessoas também é uma habilidade comercial importante. Como iniciante, seja humilde e esteja disposto a aprender, e tenha um profissional confiável ao seu lado.
Lembre-se de ser honesto e orientado para o cliente
Por fim, como conselho baseado em minha experiência de campo, gostaria de enfatizar que o investimento imobiliário também é um negócio baseado em relacionamentos interpessoais. Para os inquilinos, sua propriedade é o lugar onde eles moram, e você, o proprietário, é o "locador" que lhes oferece um lar. Para que os inquilinos vivam em seu imóvel confortavelmente e por muito tempo, um espírito de hospitalidade é essencial, incluindo respostas honestas e rápidas e a manutenção da limpeza do imóvel. Se a satisfação do inquilino for alta, as vagas diminuirão e a administração do aluguel será estável. Além disso, é importante ter um relacionamento de confiança com a agência imobiliária ou a empresa de administração. Cumprindo suas promessas, ouvindo suas opiniões profissionais e construindo relações de ganho mútuo, você receberá melhores serviços e informações. A confiança é o maior patrimônio" - uma relação de confiança é um fator importante para retornos de longo prazo.
Analisamos os padrões de fracasso nos quais os iniciantes em investimentos imobiliários tendem a cair, como evitá-los, o conceito de risco e retorno e como ser bem-sucedido. Recapitulando, é importante planejar cuidadosamente a receita e as despesas, selecionar um local com base na demanda, gerenciar completamente o risco, incluindo empréstimos, gerenciar adequadamente a propriedade e os inquilinos e continuar a aprender e coletar informações constantemente. Ao colocar essas coisas em prática, você desenvolverá um senso de equilíbrio entre risco e retorno e ampliará seus horizontes.
Felizmente, ainda existem oportunidades de investimento no mercado imobiliário japonês. Embora uma população em declínio e um aumento no número de propriedades vagas tenham sido apontados como causas de preocupação, o outro lado é que , desde que você possa identificar áreas e propriedades que estejam em demanda, você terá uma boa chance de ganhar. De fato, mesmo com uma população em declínio, há um novo vento a favor, com a demanda por moradia permanecendo forte nas áreas urbanas e a recuperação da demanda interna por acomodações particulares e hotéis novamente em alta. O importante é ficar de olho nas tendências econômicas e de mercado e ser flexível o suficiente para adaptar as estratégias às correntes do tempo. As taxas de juros ultrabaixas de longo prazo estão chegando a um ponto de inflexão, e as estratégias que levam em conta as flutuações das taxas de juros serão necessárias em um número cada vez maior de situações. Atualize seus conhecimentos diariamente para que possa reagir a essas mudanças.
Observei pessoalmente muitos investidores e acho que aqueles que são bem-sucedidos são, sem exceção, bons em gerenciamento de risco, nunca perdem tempo com os estudos e são comprometidos com seu trabalho. Por outro lado, aqueles que fracassam têm uma coisa em comum: são otimistas demais ou começam a correr com preparação insuficiente. Siga a dica deste artigo e revise sua própria estratégia de investimento. Não se deixe intimidar pelo fato de ser um iniciante. Com o conhecimento e o planejamento corretos, o investimento imobiliário não é "assustador" e pode ser um grande ativo para o seu futuro. Esperamos que você embarque na jornada do investimento imobiliário com a perspectiva e a paixão de um gerente.