Na avaliação de propriedades, um conceito essencial ao avaliar edifícios é a "vida econômica". Esse conceito vai além da mera vida física de um edifício e é um indicador importante de quanto tempo o valor de um edifício durará de uma perspectiva social e econômica. A avaliação adequada da vida útil econômica desempenha um papel importante, principalmente em aspectos como transações imobiliárias, análise de empréstimos e avaliação de ativos. Este artigo fornece uma visão geral da vida útil econômica na prática de avaliação de imóveis, começando com a definição de vida útil econômica, sua diferença em relação à vida útil física, métodos de cálculo e exemplos de seu uso na prática.
A vida útil econômica refere-se ao número de anos durante os quais um edifício pode ser adaptado ao seu uso pretendido e satisfazer plenamente sua finalidade. De acordo com as Normas de Avaliação de Imóveis, a vida útil econômica remanescente é definida como "o período durante o qual, no momento do valor, a utilidade da propriedade em questão é considerada suficientemente longa de acordo com seu uso e utilização, o grau de deterioração em termos de fatores físicos e funcionais e o grau de competitividade do mercado em termos de fatores econômicos".
A vida útil econômica geral de um edifício representa o período desde a nova construção até o momento em que o edifício se torna sem valor. Por outro lado, a "vida útil econômica remanescente" representa quantos anos a mais o edifício em questão terá valor econômico no ponto de valor. Em outras palavras, é estabelecida a relação "vida útil econômica = número de anos decorridos + vida útil econômica restante".
Há vários tipos de vida útil de edifícios, cada um definido a partir de diferentes propósitos e perspectivas
Vida útil física: é o período máximo durante o qual um edifício pode ser usado fisicamente e, com a manutenção adequada, pode suportar o uso físico do edifício; para a construção RC, esse período costuma ser de aproximadamente 65 anos.
Vida útil legal: o número de anos de vida útil estipulado pela Portaria do Ministério da Fazenda para depreciação para fins fiscais, por exemplo, 22 anos para casas de madeira, 47 anos para casas RC etc. Isso é definido de maneira uniforme para fins de justiça fiscal.
Vida útil econômica: o número de anos em que um edifício tem valor econômico no mercado, levando em conta não apenas sua vida física, mas também sua obsolescência funcional e econômica e a competitividade do mercado, etc. No caso da construção RC, um período de 40 a 47 anos costuma ser adotado na prática, mas isso pode variar de acordo com as circunstâncias.
A vida útil estatutária é uniforme e calculável e tem como objetivo, entre outros, garantir a equidade na tributação. Por outro lado, a vida útil econômica é um conceito que reflete a condição e a capacidade de comercialização de edifícios individuais. Nas avaliações de propriedades, a vida útil legal não é usada apenas como referência, mas a vida útil econômica remanescente é mais importante do ponto de vista de "quantos anos mais ela durará" do que do número de anos decorridos. Isso está intimamente ligado ao padrão de depreciação real do valor do edifício e às projeções futuras.
A vida útil econômica é influenciada por três fatores principais
Esses fatores estão inter-relacionados e determinam coletivamente a vida útil econômica de um edifício. Por exemplo, um edifício que seja fisicamente útil, mas funcionalmente obsoleto ou localizado em um local que não seja mais competitivo no mercado, tenderá a ter uma vida útil econômica mais curta.
Há várias abordagens para o cálculo da vida útil econômica
O método linear é um método para determinar o valor da depreciação com base no pressuposto de que o valor da depreciação que ocorre durante toda a vida útil do edifício é um valor constante a cada ano. Esse método pressupõe que a diminuição do valor do edifício ocorre de maneira uniforme ao longo do tempo.
Fórmula: taxa de modificação da depreciação = vida útil econômica remanescente ÷ (anos decorridos + vida útil econômica remanescente)
Por exemplo, se a vida útil econômica remanescente de um edifício RC de 10 anos for determinada como sendo de 35 anos: Taxa de ajuste de depreciação = 35 ÷ (10 + 35) = 0,778
O método do saldo decrescente baseia-se no pressuposto de que a depreciação anual é uma porcentagem constante do valor anual original. Esse método é mais adequado para a depreciação de edifícios novos, pois quanto mais novo o edifício, maior a depreciação, e menor a depreciação com a idade. 3.
Uma abordagem mais teórica é calcular o período ideal de operação como um negócio gerador de renda, convertendo a capacidade de ganho do edifício em uma função. Isso é particularmente útil para imóveis que geram renda.
Procedimento:.
De acordo com essa abordagem, a vida econômica teórica do edifício é o período de operação em que a receita líquida acumulada descontada ao valor presente é a maior. Por exemplo, em um caso, um modelo para um edifício de escritórios RC calculou 30 anos como o período ideal de reconstrução (ou seja, vida útil econômica).
Na prática de avaliação de imóveis, a vida útil econômica é determinada com base em vários dados e observações de mercado. De acordo com exemplos apresentados em colunas de avaliação e outras publicações, a vida útil econômica adotada na prática é a seguinte
De acordo com uma pesquisa da Federação de Organizações Habitacionais, a vida útil real das casas de madeira (o período entre a construção e a demolição) tem aumentado a cada ano, com uma pesquisa de 2015 mostrando que ela é de 38,3 anos. Isso pode ser atribuído a melhorias na qualidade da construção e à disseminação da manutenção e do gerenciamento adequados.
De acordo com pesquisas anteriores, a vida útil média das casas no Japão mudou da seguinte forma
Esses dados mostram que a vida econômica das residências japonesas está aumentando no longo prazo. No entanto, também há flutuações ano a ano, como um encurtamento temporário entre 2013 e 2014.
A determinação da vida útil econômica é usada nas seguintes aplicações práticas
Avaliação de imóveis: é usada para ajustes de depreciação na abordagem de custo e para definir o período de análise no método de capitalização de renda.
Financiamento: as instituições financeiras consideram a vida residual econômica de um edifício ao definir o prazo de um empréstimo. Empréstimos mais longos podem ser possíveis se a vida residual econômica do edifício for considerada superior à sua vida legal.
Relatórios de engenharia: para investimentos imobiliários e grandes transações imobiliárias, um relatório é produzido para fornecer uma avaliação especializada da vida econômica do edifício.
Planejamento da reconstrução: os proprietários de imóveis geradores de renda consideram o momento ideal para a reconstrução com base na vida útil econômica do edifício.
Na prática, a determinação da vida útil econômica de um edifício requer um diagnóstico físico do edifício e uma análise econômica do mercado:
Diagnóstico do edifício: análise da vida útil física do edifício por especialistas, como arquitetos de primeira linha, e previsões de futuras reformas necessárias.
Análise econômica: "análise estatística de relações públicas", "análise regional", "análise de mercado", "análise de receita (análise de receitas e despesas)" e projeções futuras feitas por avaliadores de imóveis.
Essas análises especializadas são combinadas para determinar a vida útil econômica remanescente do edifício em questão. A determinação da vida útil residual econômica é particularmente importante no caso de empréstimos bancários, quando a vida útil legal do edifício não é suficiente como base para calcular o período do empréstimo.
O processo específico para determinar a vida útil econômica pode incluir as seguintes etapas
Levantamento básico:.
Levantamento físico:.
Análise econômica:.
Avaliação abrangente:.
Há vários desafios na determinação da vida útil econômica
Arbitrariedade da determinação: a determinação depende muito da experiência e da subjetividade do avaliador, e faltam critérios objetivos.
Falta de dados: há falta de dados estatísticos e pesquisas suficientes sobre a viabilidade econômica de longo prazo dos edifícios.
Adaptação às mudanças ambientais: as inovações tecnológicas e as rápidas mudanças no ambiente social significam que os critérios tradicionais podem não ser aplicáveis.
Avaliação dos efeitos da renovação: é difícil avaliar quantitativamente até que ponto as renovações em grande escala e que melhoram o desempenho prolongam a vida econômica de um edifício.
As direções futuras para a determinação da vida útil econômica incluem:
Desenvolvimento de banco de dados: serão feitas tentativas de coletar e analisar dados de longo prazo sobre a vida útil econômica de edifícios e estabelecer critérios mais objetivos.
IA e inovação tecnológica: modelos mais sofisticados de previsão da vida útil econômica podem ser desenvolvidos usando inteligência artificial e técnicas de análise de dados em massa.
Foco na sustentabilidade: o impacto ambiental e a sustentabilidade de longo prazo serão integrados à determinação da expectativa de vida econômica.
Revitalização do mercado de imóveis usados: o próprio conceito de vida útil pode mudar de acordo com o movimento do governo em direção a uma sociedade em que "bons produtos são construídos, bem cuidados e usados por muito tempo".
A vida útil econômica é um indicador importante que leva em conta, de forma abrangente, não apenas a vida física de um edifício, mas também fatores funcionais e econômicos. Na prática de avaliação de propriedades, não é necessário apenas fazer referência à vida útil legal, mas também analisar detalhadamente a condição e a comercialização de edifícios individuais para determinar adequadamente a vida útil econômica restante.
Estudos recentes mostraram que a vida útil econômica das residências japonesas tende a aumentar com o tempo, o que pode ser atribuído aos avanços na tecnologia de construção e à disseminação da manutenção e do gerenciamento adequados. O conceito de vida útil econômica continuará a desempenhar um papel importante nas avaliações de propriedades no futuro.
A determinação de uma vida útil econômica adequada contribui para o bom desenvolvimento do mercado imobiliário, o uso eficaz dos recursos e a realização de uma sociedade sustentável. Os avaliadores de imóveis e outros profissionais devem conduzir pesquisas e práticas para uma determinação mais objetiva e precisa da vida útil econômica.