Na era moderna, quando está se tornando cada vez mais difícil obter retornos satisfatórios sobre o investimento em propriedades somente por meio da administração convencional de aluguéis, a operação híbrida de acomodações particulares e propriedades para aluguel está atraindo a atenção como um método inovador de investimento.
Como INA & Associates Ltd, estamos envolvidos no setor imobiliário há muitos anos. Com base nessa experiência, estamos convencidos de que as operações híbridas que tiram proveito dessa restrição são uma das melhores soluções para o investimento em propriedades na era moderna.
Este artigo fornece aos investidores imobiliários informações detalhadas sobre os métodos específicos, a lucratividade e os aspectos práticos das operações híbridas que combinam acomodação privada e aluguel. Em particular, explicaremos especificamente, a partir de uma perspectiva prática, como superar o limite de 180 dias e obter ganhos estáveis 365 dias por ano.
A Residential Accommodation Business Law entrou em vigor em 15 de junho de 2018 e estabelece as regras básicas para a operação de acomodações privadas. A característica mais importante dessa lei é que ela limita o número de dias de operação por ano a 180 dias. Embora essa restrição forneça uma nova estrutura que difere da Lei de Pousadas e Hotéis existente, ela também restringe as oportunidades de lucro para os operadores de acomodações particulares.
Entretanto, uma perspectiva importante no investimento imobiliário moderno é utilizar essa restrição de 180 dias não como uma mera restrição, mas como uma oportunidade de criar novos modelos de negócios.
O limite de 180 dias da Lei de Negócios de Acomodações Residenciais não é simplesmente um número de dias. Especificamente, ele estipula que o número cumulativo de dias que um hóspede permanece na acomodação não deve exceder 180 dias por ano. Por exemplo, uma estadia de uma noite e dois dias conta como um dia, enquanto uma estadia de três noites e quatro dias conta como três dias.
Essa restrição exige que os operadores de pernoite planejem suas operações estrategicamente. A ideia é operar intensamente durante a alta temporada e encontrar outras maneiras de utilizar a propriedade durante a baixa temporada. Aqui reside a justificativa para operações híbridas em combinação com apartamentos mensais.
Os condomínios mensais são unidades de aluguel de curto prazo com um período de contrato de 30 dias ou mais. Um ponto importante é que os contratos de 30 dias ou mais estão isentos da Lei de Negócios de Acomodação Residencial. Isso significa que, após 180 dias de operação como uma acomodação particular, os 185 dias restantes podem ser operados como um apartamento mensal, 365 dias por ano, sem problemas legais.
A compreensão dessa distinção legal é a base para uma operação híbrida bem-sucedida. A acomodação particular e os condomínios mensais são formas de negócios completamente diferentes do ponto de vista jurídico, e as leis e regulamentações que se aplicam a cada um deles são diferentes. Entender exatamente quais são as diferenças e operá-las adequadamente é a chave para maximizar os lucros e, ao mesmo tempo, manter a conformidade.
| Forma de operação | Base legal | Limites do número de dias de operação | Período do contrato | Principais regulamentações |
|---|---|---|---|---|
| Acomodação residencial (negócio de acomodação residencial) | Lei de Negócios de Acomodação Residencial | Até 180 dias por ano | 1 a 29 dias | Sistema de notificação, regulamentos de serviços de gerenciamento |
| Condomínios mensais | Lei de arrendamento de terrenos e casas | Sem restrições | 30 dias ou mais | Contratos de arrendamento, Lei de Lotes e Edifícios |
| Negócio de pousada | Lei de negócios de pousada | Sem restrições | Sem restrições | Sistema de licenças, padrões estruturais e de equipamentos |
A conformidade legal completa é essencial ao implementar operações híbridas. No caso de operações de acomodações particulares, é obrigatório notificar as autoridades locais competentes, preparar e manter um registro de hóspedes e implementar medidas de gerenciamento de higiene. Por outro lado, na operação de condomínios mensais, é necessária a celebração adequada de contratos de aluguel e a conformidade com a Lei de Lotes para Construção e Transações Comerciais de Edifícios.
Assim como colocamos o "capital humano" e a "confiança" no centro de nossa gestão, a conformidade legal é a base para a sustentabilidade de nossos negócios. Negligenciar os riscos legais na busca de lucros a curto prazo pode ser um obstáculo ao crescimento dos negócios a longo prazo.
Deve-se dar atenção especial aos procedimentos no momento da mudança entre acomodações particulares e apartamentos mensais. Assim que o limite de 180 dias for atingido como acomodação particular, o negócio deve ser prontamente transferido para a operação de condomínio mensal. Para minimizar o risco de vagas durante esse período de transição, é importante o gerenciamento de reservas antecipadas e o desenvolvimento de clientes.
Uma comparação entre a lucratividade da administração de aluguéis convencional e as operações híbridas mostra uma grande diferença. Na administração geral de aluguéis, o aluguel mensal é fixo e, durante o período de vacância, não há lucro. A administração híbrida, por outro lado, pode realizar uma estrutura de lucro otimizada durante todo o ano, combinando altos lucros durante o período de acomodação particular com lucros estáveis durante o período de aluguel mensal.
Vamos comparar os números em termos concretos. Tomando como exemplo um imóvel de 1LDK (aproximadamente 50 m2) no centro de Tóquio, uma administração de aluguéis convencional normalmente gera uma receita de aluguel de cerca de ¥150.000 por mês. Os ganhos anuais seriam de 1,8 milhão de ienes (excluindo os períodos de vacância).
Em operações híbridas, por outro lado, pode-se esperar ganhos entre JPY 8.000 e JPY 12.000 por dia durante o período de acomodação privada (180 dias). Supondo um preço unitário médio de JPY 10.000 e uma taxa de ocupação de 70%, a receita para o período de acomodação privada seria de JPY 1,26 milhão (180 dias x 70% x JPY 10.000). Para o período mensal do condomínio (185 dias, aproximadamente 6 meses), você pode esperar ganhar cerca de ¥180.000 por mês, ou ¥1.080.000 em 6 meses.
| Método operacional | Receita anual | Ganhos médios mensais | Comparação com o aluguel convencional |
|---|---|---|---|
| Aluguel convencional | 1,8 milhão de ienes | 150.000 ienes | Padrão |
| Operação híbrida | 2,34 milhões de ienes | 195.000 ienes | +30%. |
| Somente acomodação particular (limite de 180 dias) | 1,26 milhão de ienes | 105.000 ienes | -30% |
Como mostra essa comparação, as operações híbridas têm o potencial de aumentar as receitas em aproximadamente 30% em comparação com a administração tradicional de aluguéis.
Uma análise detalhada da estrutura de receita de uma operação híbrida torna suas vantagens ainda mais claras. Durante o período da operação de acomodação privada, é possível operar com preços unitários altos durante os períodos de pico (por exemplo, Golden Week, férias de verão, feriados de fim de ano e Ano Novo). Em particular, a demanda por acomodações particulares para turistas estrangeiros é particularmente forte no momento, já que a demanda de entrada está se recuperando.
Por outro lado, durante o período mensal do condomínio, as operações podem ser direcionadas a grupos de demanda estável, como viajantes a negócios, pessoas transferidas e usuários durante o período de reassentamento. Geralmente, espera-se que esses usuários permaneçam por um período mais longo, o que contribui para estabilizar as taxas de ocupação.
É importante ressaltar que essas duas fontes de receita funcionam de forma complementar. As diferenças sazonais podem ser exploradas: a demanda por apartamentos mensais aumenta durante os períodos em que a demanda por pernoites diminui e, inversamente, a demanda por pernoites aumenta durante os períodos em que a demanda por apartamentos mensais diminui.
As taxas de ocupação em operações híbridas são um indicador importante diretamente relacionado à lucratividade. As taxas de ocupação durante o período de acomodação residencial dependem muito da localização, da atratividade da propriedade, do preço e da estratégia de marketing. Em geral, pode-se esperar taxas de ocupação superiores a 70% para propriedades bem localizadas em áreas urbanas, mas podem ser tão baixas quanto 50% em locais suburbanos e não turísticos.
As taxas de ocupação durante o período de um apartamento mensal são mais estáveis do que em acomodações particulares, pois o período de contrato de 30 dias ou mais garante um certo período de renda após a mudança do inquilino. No entanto, a questão principal é como reduzir o período de vacância até que o próximo inquilino seja garantido após o término do contrato.
Uma das principais vantagens da administração híbrida é o efeito de diversificação de riscos. Na administração convencional de aluguéis, riscos como a saída de inquilinos ou atrasos no pagamento do aluguel têm um impacto direto nos ganhos. As operações híbridas, por outro lado, podem reduzir o impacto de riscos específicos sobre os ganhos gerais por terem várias fontes de renda.
Por exemplo, mesmo que a demanda por acomodações particulares diminua temporariamente, um certo nível de receita pode ser garantido pela demanda por condomínios mensais. Por outro lado, caso o mercado de condomínios mensais sofra uma redução, isso pode ser complementado por receitas provenientes de pernoites.
Isso também melhora a adaptabilidade às mudanças no clima econômico. Durante as recessões econômicas, a demanda por viagens de negócios pode diminuir e a demanda por condomínios mensais pode cair, mas, ao mesmo tempo, a demanda por turismo de longa permanência e o uso de acomodações particulares por pessoas que estão pensando em mudar de residência podem aumentar.
Esse efeito de diversificação de risco é um fator importante para a estabilidade do investimento imobiliário. Especialmente para investidores com patrimônio líquido muito alto, os retornos ajustados ao risco são um critério importante para a tomada de decisões, e não apenas a simples lucratividade. O gerenciamento híbrido é uma excelente abordagem de investimento sob essa perspectiva.
Há três padrões operacionais principais para operações híbridas, dependendo das características da propriedade e da política do investidor. Cada padrão tem suas próprias vantagens e desvantagens específicas, e a escolha certa é a chave para o sucesso.
O primeiro padrão é o "sistema de divisão de cômodos". Esse método pode ser aplicado quando você possui um único edifício ou vários cômodos, sendo que alguns cômodos são dedicados à acomodação particular e os demais cômodos são dedicados a apartamentos mensais. Por exemplo, se você for proprietário de um prédio de apartamentos com 10 quartos, poderá operar cinco quartos como acomodação particular e cinco quartos como apartamentos mensais, obtendo, assim, renda de ambos ao mesmo tempo durante o ano.
A vantagem desse método é a estabilidade operacional. Mesmo que a demanda por pernoites diminua, a receita dos condomínios mensais pode sustentar a receita geral. Isso também torna as operações de gerenciamento mais eficientes. A desvantagem é que o uso de cada quarto é fixo, o que limita a flexibilidade diante de uma demanda flutuante.
O segundo padrão é o "sistema de período dividido". Esse é um método em que o mesmo quarto é operado como acomodação particular durante 180 dias por ano e como apartamento mensal durante os 185 dias restantes. Esse método é adequado para investidores que desejam realizar uma operação híbrida em uma única propriedade.
No método de separação por período, o investidor tem como objetivo maximizar os ganhos concentrando a operação de acomodações particulares durante os períodos de pico para acomodações particulares (por exemplo, primavera, verão e fim de ano e Ano Novo) e operando condomínios mensais durante os períodos de silêncio. No entanto, deve-se observar que existe o risco de vacância durante o período de transição entre os modos de operação e que são necessários ajustes no mobiliário e nos equipamentos.
O terceiro padrão é o "método de resposta à demanda". Esse é um método em que a propriedade é operada basicamente como um condomínio mensal e usada como acomodação particular durante o período de vacância. Esse método é particularmente eficaz em áreas com demanda estável por condomínios mensais.
No método de resposta à demanda, o período entre o fim do contrato de condomínio mensal e a busca do próximo inquilino é efetivamente utilizado como acomodação particular. Isso permite que o período de vacância, que convencionalmente geraria receita zero, seja transformado em receita.
| Padrão de operação | Condições de aplicação | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|---|
| Método de compartilhamento de quartos | Propriedade de vários cômodos | Estabilidade operacional, eficiência de gerenciamento | Flexibilidade limitada |
| Método de divisão de períodos | Propriedade única | Maximização da receita, resposta à demanda | Risco de transição, ajuste de instalações |
| Método de resposta à demanda | Áreas de demanda estável | Redução do risco de vacância | Receita limitada de acomodações particulares |
As tarefas de gerenciamento em operações híbridas são mais complexas do que no gerenciamento de aluguéis convencionais. Isso ocorre porque as tarefas de gerenciamento são específicas tanto para a operação de acomodação particular quanto para a operação de apartamento mensal. O estabelecimento de um sistema de gerenciamento eficiente é um fator importante para o sucesso da operação.
As principais tarefas de gerenciamento em uma operação de acomodação particular incluem o gerenciamento de reservas, o manuseio de check-in e check-out, as providências de limpeza, o reabastecimento de suprimentos, o manuseio de hóspedes e a criação e manutenção de uma lista de hóspedes. Essas tarefas ocorrem diariamente e exigem uma resposta rápida e precisa.
A comunicação com os hóspedes é de especial importância. Como o hotel é frequentemente usado por turistas estrangeiros, pode ser necessário um suporte multilíngue. Deve-se considerar também uma resposta de emergência 24 horas por dia.
As principais tarefas de gerenciamento na administração de apartamentos mensais incluem o recrutamento de inquilinos, procedimentos contratuais, testemunho de entrada e saída, controle de aluguel, manutenção das instalações e relações com os inquilinos. Em comparação com a acomodação particular, a duração mais longa de um único contrato reduz a carga de trabalho diária, mas os procedimentos legais relacionados ao contrato são mais importantes.
As tarefas administrativas das operações híbridas são altamente especializadas e, muitas vezes, é difícil para os investidores individuais realizarem tudo por conta própria. Portanto, o uso de um serviço de agência operacional é uma opção importante.
Os critérios de avaliação importantes ao selecionar um serviço de agência de administração incluem experiência na administração de acomodações particulares e apartamentos mensais, conformidade legal completa, compromisso com a maximização da receita e um sistema de relatórios altamente transparente.
As comissões da agência geralmente variam de 15% a 30% das vendas, mas é importante não fazer uma escolha baseada apenas em comissões baixas, mas avaliar a qualidade do serviço prestado e sua contribuição para aumentar a receita de forma abrangente. Em muitos casos, uma excelente agência operacional será capaz de aumentar a receita mais do que a taxa de comissão.
Além disso, é importante acordar detalhes no contrato com a agência de gerenciamento, como esclarecimento do escopo do trabalho, frequência de relatórios, resposta a emergências e condições para rescisão do contrato. Em particular, procedimentos detalhados devem ser confirmados com antecedência com relação a como reagir ao alternar entre acomodações particulares e apartamentos mensais.
Para sistemas de gerenciamento de reservas, é eficaz introduzir um sistema que permita o gerenciamento centralizado de sites de reserva de acomodações particulares (Airbnb, Booking.com, etc.) e sites de reserva de apartamentos mensais. Isso permite evitar reservas duplas, otimizar as taxas de ocupação e maximizar as receitas.
A introdução de sistemas de preços dinâmicos pode automatizar a definição de preços ideais de acordo com o equilíbrio entre oferta e demanda. Em acomodações particulares, é importante definir os preços levando em conta as datas dos eventos, os fatores sazonais e os preços das propriedades concorrentes. Nos condomínios mensais, os ajustes de preços em resposta às flutuações de preços do mercado também contribuem para melhorar a lucratividade.
A tecnologia IoT pode ser usada para gerenciar remotamente as instalações, otimizar a eficiência energética e melhorar a segurança. A introdução de fechaduras inteligentes, aparelhos inteligentes e sensores pode automatizar simultaneamente as tarefas de gerenciamento e melhorar a conveniência do usuário.
Os sistemas de análise de dados permitem a análise avançada dos padrões de comportamento dos usuários, previsões de demanda e análise de receita. Esses dados podem ser usados para formular estratégias operacionais mais precisas.
Embora a introdução dessas tecnologias exija um investimento inicial, é possível esperar um bom retorno sobre o investimento quando são levadas em conta as melhorias de longo prazo na eficiência operacional e a maximização das receitas. Em particular, o retorno sobre o investimento é mais acentuado quando se opera várias propriedades, devido às economias de escala.
A operação híbrida de acomodações particulares e propriedades para aluguel é um dos métodos mais inovadores e práticos de investimento imobiliário moderno. Ao utilizar o limite de 180 dias imposto pela Residential Accommodation Business Act não como uma restrição, mas como uma oportunidade de criar um novo modelo de negócios, é possível obter uma lucratividade que excede em muito a administração de aluguel convencional.
Com base na experiência que nós da INA & Associates K.K. acumulamos ao longo dos anos, podemos dizer que a conformidade legal completa, o estabelecimento de um sistema de gerenciamento eficiente e o compromisso com a melhoria contínua são essenciais para o sucesso das operações híbridas.
Espera-se que o ambiente de mercado para operações híbridas melhore ainda mais no futuro devido a uma recuperação completa da demanda de entrada, ao aumento da demanda por férias de trabalho devido à diversificação dos estilos de trabalho e ao aumento da demanda por estadias de curto prazo devido à concentração da população em áreas urbanas.
Os investidores que estão pensando em realizar operações híbridas devem prestar atenção especial aos seguintes pontos.
Primeiro, a importância da seleção do local. A escolha de um local onde se possa esperar tanto a demanda por acomodações particulares quanto a demanda por apartamentos mensais é fundamental para o sucesso. Selecione a propriedade mais adequada avaliando de forma abrangente a conveniência do transporte, o ambiente ao redor, o acesso a atrações turísticas e a proximidade de distritos comerciais.
A próxima etapa é otimizar o investimento inicial. As operações híbridas exigem investimento de capital tanto para acomodações particulares quanto para apartamentos mensais. Um investimento excessivo prolongará o período de retorno do investimento, enquanto um investimento inadequado reduzirá a competitividade. É importante formular um plano de investimento adequado com base em pesquisas de mercado.
Além disso, a seleção de um parceiro operacional também é um fator importante para o sucesso. A parceria com um agente operacional confiável simplifica as tarefas administrativas profissionais e permite que os investidores se concentrem na tomada de decisões estratégicas.
Se estiver pensando em implementar uma operação híbrida, recomendamos que siga as seguintes etapas
1. conduzir uma pesquisa de mercado: conduzir uma análise detalhada da demanda por acomodações particulares e apartamentos mensais na área-alvo.
2 . selecionar uma propriedade: selecionar a propriedade mais adequada, levando em conta as condições gerais de localização, as especificações da propriedade e o orçamento de investimento.
Formulação do plano de negócios: preparação de um plano de negócios detalhado, incluindo projeções de receita, plano operacional e análise de risco.
Conclusão dos procedimentos legais: notificação do negócio de acomodação residencial e aquisição das licenças e notificações necessárias.
5 . estabelecimento do sistema operacional: autogestão ou fechamento de contrato com uma agência operacional.
6 . implementação do sistema: introduzir sistemas de gerenciamento de reservas, preços e atendimento ao cliente.
Início da operação: início gradual da operação e aprimoramento contínuo.
Nós, da INA&Associates Ltd., oferecemos suporte com base em nossa ampla experiência e conhecimento em todas essas etapas. Como uma "empresa de investimento em capital humano orientado por tecnologia", temos o compromisso de ajudar nossos investidores a ter sucesso.
O gerenciamento híbrido é mais do que apenas um método de aumento de receita. É uma abordagem estratégica para se adaptar às mudanças nas condições do mercado e alcançar um crescimento sustentável. Junto conosco, convidamos você a explorar novas possibilidades de investimento em propriedades.
O investimento inicial necessário para uma operação híbrida varia muito, dependendo da localização, do tamanho e do nível das instalações da propriedade. Para uma propriedade típica de um quarto (aproximadamente 50 m2) em uma área urbana típica, o investimento inicial para iniciar a operação, excluindo os custos de aquisição da propriedade, é de aproximadamente 2 a 4 milhões de ienes.
Esse valor inclui a compra de móveis e eletrodomésticos, obras internas, custos de instalação do sistema, vários custos processuais e capital de giro. Considere que é necessário um investimento de capital de qualidade superior ao de um imóvel de aluguel típico para acomodar tanto acomodações particulares quanto condomínios mensais.
No entanto, como esses investimentos estão diretamente ligados ao aumento da receita, o período de retorno do investimento geralmente é de 2 a 3 anos, se implementado de acordo com um plano adequado.
As tarefas de gerenciamento de uma operação híbrida são mais complexas do que as do gerenciamento convencional de aluguéis, mas, ao estabelecer um sistema e uma estrutura operacional adequados, é possível obter um gerenciamento eficiente.
No caso da autogestão, durante o período da acomodação particular, você precisa lidar com as reservas diárias, os preparativos de limpeza e o relacionamento com os hóspedes, o que requer de 1 a 2 horas de trabalho por dia. Durante o período mensal do condomínio, a carga de trabalho é reduzida, pois o foco é lidar com os inquilinos e com a manutenção das instalações.
Ao usar um serviço de gerenciamento, a carga de trabalho direta do investidor é significativamente reduzida. As principais tarefas incluem a verificação dos relatórios mensais, a tomada de decisões estratégicas e as revisões anuais do plano de negócios.
Os riscos legais em operações híbridas podem ser minimizados com o conhecimento e a preparação corretos. Os principais riscos incluem violações da Residential Accommodation Business Act, não conformidade com a Building Standards Act e a Fire Service Act, problemas de vizinhança e questões tributárias.
Para evitar esses riscos, é importante realizar pesquisas jurídicas com antecedência, obter as notificações e licenças adequadas, realizar verificações regulares de conformidade e trabalhar com especialistas.
A lucratividade de uma operação híbrida depende muito da localização, da atratividade da propriedade e da qualidade da operação. Sob as condições certas, pode-se esperar que a lucratividade aumente de 20% a 50% em comparação com as operações de aluguel convencionais.
No entanto, para obter alta lucratividade, é essencial ter preços adequados com base em análise de mercado, marketing eficaz, atendimento de qualidade ao cliente e compromisso com a melhoria contínua. Também é importante planejar adequadamente o período de retorno do investimento devido ao alto investimento inicial.
Os requisitos para que uma propriedade seja adequada para uma operação híbrida incluem a conveniência da localização, a atratividade da propriedade, a conformidade legal e a eficiência do investimento.
Especificamente, o ideal é que as propriedades atendam aos seguintes critérios: a menos de 10 minutos a pé de uma estação de trem importante, bom acesso a áreas turísticas e comerciais, construção relativamente nova, zoneamento que permita a implementação de negócios de acomodação residencial e boas relações com a vizinhança.
Além disso, um layout 1LDK-2LDK com uma área de 50-80 m2 facilita o atendimento da demanda por acomodações particulares e apartamentos mensais.