Muitos iniciantes podem se interessar pelo investimento em imóveis, mas acham que é difícil e têm medo de fracassar. De fato, o investimento imobiliário é uma das opções de gestão de ativos que pode ser realizada até mesmo por trabalhadores assalariados, desde que os pontos principais sejam compreendidos. Este artigo fornece uma explicação fácil de entender sobre a estrutura básica do investimento imobiliário, seus méritos e deméritos, etapas específicas para que os iniciantes comecem a investir, riscos e contramedidas a serem observados, bem como a mentalidade para o sucesso e estilos de investimento recomendados para iniciantes. Leia até o final e use-o como referência para dar os primeiros passos rumo ao investimento imobiliário.
Como funciona o investimento em imóveis: O investimento em imóveis é um método de investimento por meio do qual você obtém renda, como a renda de aluguel, comprando e alugando imóveis, como estúdios e condomínios. Na maioria dos casos, o imóvel é comprado com fundos próprios mais um empréstimo de uma instituição financeira, e a administração do imóvel é terceirizada para uma empresa de administração profissional, que recebe o aluguel dos inquilinos. O lucro disponível é o restante, depois que o empréstimo é pago com a receita de aluguel obtida e os custos, como taxas de administração e impostos, são deduzidos. O lucro da venda da propriedade é outro tipo de lucro, e os retornos do investimento imobiliário podem ser categorizados como ganhos de renda (renda de aluguel) e ganhos de capital (lucro na venda). Em outras palavras, uma característica do investimento imobiliário é que você pode ter como objetivo tanto a "renda mensal do aluguel" quanto o "lucro quando vender a propriedade no futuro".
Essa estrutura oferece várias vantagens ao investimento imobiliário, mas também há desvantagens e riscos que devem ser levados em conta. Vamos primeiro dar uma olhada em alguns dos pontos mais importantes.
Renda estável e garantia de futuro: o aluguel de imóveis proporciona uma fonte estável de fluxo de caixa, pois você recebe uma renda mensal fixa de aluguel. Se o aluguel for maior do que o pagamento do empréstimo, você terá uma renda positiva e, se conseguir garantir inquilinos de longo prazo, essa renda estável continuará. A possibilidade de obter renda adicional a cada mês, além de seu salário principal, é um grande atrativo. A renda mensal do aluguel também pode complementar futuras aposentadorias. A renda proveniente do investimento imobiliário pode compensar qualquer déficit nos fundos de aposentadoria que o sistema público de pensões, por si só, pode não ser suficiente para cobrir. Além disso, como o empréstimo para investimento vem acompanhado de um seguro de vida de crédito em grupo (danshin), o saldo devedor do empréstimo é reduzido a zero e o ativo imobiliário permanece nas mãos dos membros sobreviventes da família no caso improvável de morte do proprietário. Essa alternativa ao seguro de vida também tem o efeito de proteger a vida da família, levando a uma tranquilidade de longo prazo.
Efeito de alavancagem com empréstimos: os investimentos imobiliários podem ser financiados não apenas com fundos pessoais, mas também com empréstimos de instituições financeiras, possibilitando um investimento muitas vezes maior do que o valor do dinheiro em caixa. A capacidade de adquirir imóveis caros com uma pequena entrada e usar o capital de outras pessoas para gerar renda de investimento é uma vantagem exclusiva do investimento imobiliário. Em comparação com o investimento apenas com dinheiro em caixa, é possível almejar retornos mais altos, mas é importante planejar a alavancagem adequada para que ela não exceda a própria capacidade de pagamento.
Vantagens fiscais: Há várias vantagens fiscais no investimento em imóveis. Por exemplo, após a compra de uma propriedade, a depreciação e outras despesas podem ser incluídas em sua renda tributável e, se a renda da propriedade estiver no vermelho, você poderá reduzir seu imposto de renda e o imposto de renda dos habitantes somando suas perdas com outras rendas, como a renda do trabalho. Isso também é eficaz como medida fiscal. Em alguns casos, manter a propriedade na forma de imóveis pode reduzir o valor avaliado para fins de imposto sobre herança, em vez de manter dinheiro em espécie. Como o valor avaliado dos imóveis (valor do terreno na beira da estrada ou valor avaliado do imposto predial) é menor do que o valor de mercado, isso pode reduzir o valor do imposto sobre herança mais do que o dinheiro.
Ativos reais resistentes à inflação: os imóveis são ativos reais e seu valor tem menos probabilidade de diminuir durante períodos inflacionários. Como os preços da terra e os aluguéis tendem a aumentar quando os preços sobem, esse é um ativo mais resistente à inflação do que permanecer em depósitos em dinheiro. Na verdade, sob inflação, é possível manter ou até mesmo aumentar o valor dos ativos por meio de aumentos de aluguel e ganhos na venda de propriedades. Outra vantagem é a segurança dos imóveis como meio de proteção patrimonial de longo prazo, pois o risco de o pior valor cair a zero é baixo, como no caso das ações, uma vez que o ativo real, que é basicamente o terreno, permanece.
Custos iniciais e de manutenção: é necessária uma grande quantia de dinheiro para adquirir uma propriedade para começar a investir em imóveis. Além do pagamento da entrada, há várias despesas, como taxas de agência, imposto sobre aquisição de imóveis e taxas de registro ao adquirir uma propriedade. Além disso, o imposto predial e o imposto de planejamento urbano são cobrados todos os anos após a compra, e há custos incorridos para a manutenção e o gerenciamento do edifício. Se os custos operacionais, como reparos nas instalações, restauração do estado original, prêmios de seguro contra incêndio etc., forem negligenciados, há o risco de que os ganhos sejam menores do que o esperado. Por exemplo, se ocorrer uma grande avaria ou dano, é inevitável que uma grande soma de dinheiro seja gasta em reparos. Esse custo inicial e contínuo é um obstáculo ao investimento imobiliário.
Risco de desocupação e falta de pagamento do aluguel: na administração de aluguéis, a receita do aluguel só é possível com inquilinos. O risco de desocupação é que, se não houver inquilinos, não haverá renda durante esse período. O pagamento de empréstimos e os custos fixos não esperam, portanto, se a desocupação for prolongada, talvez você tenha que fazer um empréstimo para compensar a diferença. Embora o ideal seja sempre administrar uma propriedade com ocupação total, é inevitável que ocorram vagas devido a tendências de mercado e fatores sazonais, portanto, você precisará fazer esforços para atender às necessidades dos locatários, como atualizar as instalações e revisar os aluguéis. Considere também o risco de atrasos no aluguel. Mesmo que haja inquilinos, se o aluguel não for pago, a propriedade acabará não gerando renda, restando apenas o pagamento do empréstimo e das taxas de administração. É importante reduzir o risco de atrasos por meio da triagem dos inquilinos e do uso de uma empresa de garantia.
Baixa liquidez e incapacidade de converter em dinheiro rapidamente: a propriedade é um ativo menos líquido para comprar e vender do que, por exemplo, ações. Mesmo que você queira vendê-lo por dinheiro, se não conseguir encontrar um comprador imediatamente, não conseguirá recuperar os fundos para sempre. Durante o período em que a propriedade não for vendida, o ônus dos custos, como o imposto predial, pode continuar aumentando. Mesmo que um comprador seja encontrado, leva tempo para o processo de visualização, negociação de preço, contrato, liquidação e registro, e leva um período de tempo razoável até que o dinheiro esteja realmente em mãos. Esse alto obstáculo ao fluxo de caixa (ou seja, alto risco de liquidez) é uma das principais desvantagens do investimento imobiliário.
Exige esforço e conhecimento de gestão: o investimento imobiliário não é um negócio de "fim de compra"; é um negócio que continua com a gestão subsequente do aluguel. Embora a administração da propriedade e o tratamento dos inquilinos possam ser terceirizados para uma empresa de administração, haverá situações em que o proprietário, como gerente, precisará entender a situação e tomar decisões. Se os inquilinos se mudarem, ele precisará recrutar novos inquilinos e tomar providências para restaurar a propriedade à sua condição original, além de pensar em planos de manutenção para o edifício e as instalações. Além do inevitável incômodo, também é necessário manter-se atualizado com a legislação, conhecimento de impostos e informações sobre o mercado de aluguel. A falta de conhecimento tende a deixar tudo para os outros, e deixar de verificar os detalhes aumenta o risco de fracasso. Diz-se que as pessoas bem-sucedidas em investimentos imobiliários não poupam esforços em seus estudos, portanto, é importante entender o tempo e o esforço necessários para essas operações.
Conforme mencionado acima, o investimento imobiliário tem seus atrativos, mas também seus riscos. Nos próximos capítulos, veremos em detalhes como os iniciantes podem começar a investir especificamente, lidar com os riscos e obter sucesso.
Para evitar erros e ter um início estável, é importante que os investidores imobiliários iniciantes sigam um processo de preparação passo a passo. A seguir, apresentamos um guia passo a passo de etapas específicas para iniciantes.
Definição de metas e autoavaliação: Primeiro, defina objetivos e metas de investimento claros, como "por que você quer começar a investir em imóveis" e "quanto de lucro você pretende obter". Pessoas diferentes têm objetivos diferentes, como criar um fundo para a aposentadoria, construir ativos ou garantir renda não obtida. Ao definir metas, será mais fácil formular uma estratégia de investimento. Ao mesmo tempo, é importante analisar objetivamente sua situação atual de ativos, renda anual e tolerância a riscos e fazer um plano razoável. Descubra quanto você pode cobrir com seus próprios fundos, quanto pode gastar com o pagamento de empréstimos e quanto risco pode assumir devido à sua personalidade, e elabore um plano de investimento que seja "certo para você".
Desenvolva um plano financeiro: Em seguida, elabore um plano financeiro concreto. Simule a quantia de fundos que você pode prover para si mesmo, a quantia que planeja tomar emprestada com um empréstimo e seu plano de pagamento. É importante fazer um plano financeiro total que leve em conta não apenas o preço da propriedade, mas também outras despesas no momento da compra (taxas de corretagem, impostos etc.), imposto anual sobre a propriedade, prêmios de seguro contra incêndio, reservas para custos de reparos futuros e assim por diante. Além disso, sua renda anual, tempo de serviço e informações de crédito também afetarão sua capacidade de obter um empréstimo de uma instituição financeira. Se possível, é uma boa ideia consultar várias instituições financeiras com antecedência e submeter-se a uma avaliação provisória para entender a quantia de dinheiro que pode ser emprestada e as condições sob as quais você pode fazer o empréstimo.
Coleta de informações e seleção de propriedades: Depois de ter uma ideia de suas metas e orçamento, comece a procurar uma propriedade para investimento. Pesquise a demanda de aluguel local e as tendências de mercado para tipos de propriedade para restringir a lista de propriedades que atendam às suas metas. Especificamente, verifique a localização (distância da estação mais próxima e o ambiente ao redor), o tipo de propriedade (unidade de condomínio, casa unifamiliar ou casa isolada), a idade, o layout e as instalações e o rendimento (rendimentos de superfície e reais). É importante considerar se a propriedade é "fácil de conseguir inquilinos a longo prazo" e "fácil de vender no futuro", tendo em vista as mudanças futuras no valor do ativo e na demanda de aluguel. Use as informações fornecidas por portais de imóveis e vendedores para comparar várias propriedades. Como iniciante, muitas vezes você pode se perder em termos técnicos e critérios de decisão, portanto, não hesite em fazer perguntas à agência imobiliária se não tiver certeza ou procure a orientação de um conhecido de confiança.
Procedimentospreliminaresde empréstimo e consultas de empréstimo: Depois de ter uma ideia da propriedade que deseja comprar, prossiga com um pedido de empréstimo provisório. Se possível, inicie o processo de empréstimo paralelamente à solicitação de compra, pois é essencial ter um plano financeiro para garantir uma propriedade. Visite várias instituições financeiras e compare as taxas de juros, os períodos de empréstimo, os valores do empréstimo e outras condições oferecidas. O fato de você escolher uma taxa de juros variável ou fixa também é uma consideração importante. Decida de acordo com sua tolerância ao risco, por exemplo, se quiser evitar o risco de aumento das taxas de juros, escolha um empréstimo fixo para todo o prazo. Ao solicitar um empréstimo, prepare prontamente os documentos exigidos pela instituição financeira (imposto retido na fonte, comprovante de renda, documentos da propriedade etc.) para facilitar o processo. Depois de receber a aprovação oficial do empréstimo, você poderá finalmente assinar o contrato.
Contrato de compra e venda e procedimentos de compra do imóvel: Depois que o empréstimo for aprovado, conclua um contrato de compra e venda do imóvel a ser adquirido. Depois de receber uma explicação sobre assuntos importantes, assine e sele o contrato e pague um depósito para declarar formalmente sua intenção de comprar o imóvel. É importante verificar minuciosamente o conteúdo do contrato (por exemplo, direitos e condições de entrega da propriedade, cláusulas de penalidade, etc.) e obter explicações satisfatórias sobre quaisquer pontos obscuros. Após a assinatura do contrato, o contrato de empréstimo com a instituição financeira é concluído em preparação para a data de liquidação, e o pagamento restante é feito. Quando a propriedade é entregue, a transferência de propriedade e o registro da hipoteca são realizados por um escrivão judicial, e você se torna o proprietário efetivo da propriedade. Esse também é o momento de solicitar o seguro contra incêndio. Você pode se sentir desconfortável com o procedimento de contratação pela primeira vez, mas as agências imobiliárias, as instituições financeiras, os escrivães judiciais e outros especialistas o apoiarão, portanto, prossiga confirmando cada etapa.
Início da operação e administração da propriedade: Depois de adquirir uma propriedade, a operação e a administração do seu negócio de aluguel começarão o mais rápido possível. Se você comprou um imóvel que já tem inquilinos, as obrigações de cobrança de aluguel serão assumidas; se você comprou um imóvel que está vago, será responsável por recrutar inquilinos. Em geral, uma empresa de administração de imóveis pode ser contratada para lidar com o recrutamento de inquilinos (publicação de anúncios e visitas), celebração de contratos, cobrança de aluguéis, tratamento de reclamações, liquidação de contas e organização da restauração quando os inquilinos se mudam, além da administração diária do edifício. A taxa de mercado para taxas de administração terceirizada é de cerca de 5% do aluguel, mas, em vez de forçar os iniciantes a administrar tudo por conta própria, é mais seguro confiar primeiro a administração da propriedade a um profissional e garantir que ela seja administrada adequadamente. Obviamente, o próprio proprietário também examinará os relatórios da empresa de administração e dará instruções e tomará decisões conforme necessário. Como proprietário, você também terá de tomar decisões de gerenciamento sobre questões como medidas para alavancar as vagas (renovação, revisões de aluguel), lidar com inquilinos inadimplentes e planejar a manutenção regular do edifício. Não relaxe após a compra e continue se esforçando para manter e melhorar a lucratividade da propriedade. Isso levará a um gerenciamento de ativos estável e de longo prazo.
O exposto acima é o processo geral para começar a investir em propriedades. Durante o processo, você provavelmente encontrará coisas que não entende. Nesse caso, não há problema se você proceder passo a passo, reunindo informações e estudando por conta própria e com a ajuda de especialistas. A seção a seguir analisa especificamente os riscos que os iniciantes provavelmente enfrentarão e como lidar com eles.
O investimento imobiliário envolve vários riscos, mas se você tomar medidas com antecedência, poderá reduzir bastante a probabilidade de fracasso. Esta seção descreve os riscos típicos dos quais os iniciantes devem estar particularmente cientes e como lidar com eles.
Risco de vacância: se um quarto permanecer vago sem um inquilino, não haverá renda de aluguel durante esse período. No entanto, os pagamentos de empréstimos e os custos fixos continuarão a ser pagos, portanto, quanto mais tempo durar a vacância, mais o proprietário terá de arcar com os custos.
Contramedida: A primeira precaução é escolher um imóvel em uma área com alta demanda e necessidade de aluguel. Por exemplo, imóveis perto de estações de trem, perto de universidades e empresas, e com instalações e layouts que atendam às necessidades do mercado tendem a ter períodos de vacância mais curtos. Além disso, peça a uma empresa de administração de imóveis confiável que recrute ativamente inquilinos e desenvolva publicidade. Também é eficaz manter os quartos limpos, renovar as instalações desatualizadas e revisar os termos e condições (aluguel, chaveiro etc.) para melhorar a impressão dos espectadores. Mesmo que um quarto fique vago, é essencial fazer esforços para reduzir ao máximo o tempo até que o próximo inquilino se mude.
Risco de atraso no pagamento do aluguel: mesmo que haja inquilinos, se eles não pagarem o aluguel, não haverá renda real. Se os aluguéis continuarem atrasados, o proprietário poderá ter de arcar com o ônus do pagamento do empréstimo e das taxas de administração.
Contramedida: É importante realizar uma triagem rigorosa na fase de recrutamento do inquilino para verificar a capacidade de pagamento do inquilino, a estabilidade do local de trabalho e qualquer histórico de atrasos. Além disso, considere a possibilidade de usar uma empresa de garantia de aluguel. O uso de uma empresa de garantia pode reduzir significativamente o risco do proprietário, pois ela pode substituir o aluguel em nome do locatário em caso de não pagamento. É fundamental na administração de aluguéis preparar-se para o risco de não pagamento, acrescentando o uso de um fiador conjunto ou de uma empresa de garantia aos termos e condições do contrato. Quando ocorrerem atrasos, lembre os locatários em um estágio inicial e considere a possibilidade de consultar um especialista (por exemplo, um advogado) antes que a situação se agrave.
Risco de fluxo de caixa (risco de reembolso e de flutuação da taxa de juros): o risco de que despesas inesperadas ou renda reduzida possam resultar em fundos insuficientes para reembolsar empréstimos ou pagar despesas. Por exemplo, uma combinação de vagas de longa duração, grandes reparos ou pagamentos mais altos devido ao aumento das taxas de juros pode piorar o fluxo de caixa e levar a um impasse no fluxo de caixa.
Solução: um plano financeiro sólido e fundos pessoais suficientes (fundos de reserva) são a melhor defesa. Antes de comprar um imóvel, simule receitas e despesas e planeje-se para resistir a cenários de estresse, como uma taxa de vacância de X% ou um aumento de X% na taxa de juros. Separe um determinado valor de sua renda mensal de aluguel para futuros reparos e vacâncias, e tenha uma "reserva de risco" para emergências. O risco de flutuação da taxa de juros também pode ser evitado com a escolha de um empréstimo com taxa fixa. Mesmo quando se toma emprestado a taxas de juros variáveis, é importante estar sempre ciente da opção de pagamento antecipado ou refinanciamento em preparação para futuros aumentos nas taxas de juros e poder agir o mais rápido possível.
Risco de reparo (falha de equipamento e risco de desastre): esse é o risco de custos de reparo inesperados devido à deterioração do prédio ou do equipamento. À medida que o edifício envelhece, os custos de reparo de todos os tamanhos são inevitáveis, incluindo avarias no aquecedor de água e no ar-condicionado, falhas no encanamento e reparos nas paredes externas. Além disso, o Japão é propenso a desastres naturais, como terremotos e tufões, e se um edifício for danificado em um grande desastre, poderá haver custos significativos de restauração.
Solução: é importante ter um plano de reparos de longo prazo e reservar uma reserva estável para reparos com a renda mensal do aluguel. Mesmo que a propriedade seja nova, eventualmente chegará o momento de renovar os equipamentos, portanto, prepare-se sistematicamente desde o início. Além disso, certifique-se de contratar um seguro contra incêndio (seguro contra danos à propriedade) e considere a possibilidade de contratar um seguro contra terremotos, se necessário. Os danos ao prédio causados por incêndio, vento e inundação podem ser cobertos pelo seguro. Você pode reduzir o risco de grandes avarias mantendo as inspeções e a manutenção regulares do edifício diariamente e tratando as áreas deterioradas o mais rápido possível. Outra medida eficaz para evitar riscos é verificar os mapas de risco na fase de seleção da propriedade e escolher um local com baixo risco de inundação ou liquefação.
Risco de liquidez: conforme mencionado nas desvantagens acima, a propriedade é um ativo que pode facilmente levar tempo para ser vendido. Mesmo que você queira vender imediatamente por dinheiro, poderá ter dificuldades para encontrar um comprador, dependendo das condições do mercado e da propriedade. Em particular, os compradores são limitados para imóveis regionais e grandes propriedades, e não é incomum que eles não consigam vender pelo preço desejado.
Solução: o planejamento com base na propriedade de longo prazo é fundamental. Não pense que você pode simplesmente vender a propriedade a qualquer momento, mas tente garantir uma boa administração para que você possa manter a propriedade funcionando sem precisar vender. Se estiver pensando em vender como uma estratégia de saída, é essencial escolher uma propriedade que tenha alta demanda. Se você escolher um imóvel em uma área de alta liquidez, como o centro da cidade, ou um imóvel que seja fácil de manter não apenas a rentabilidade, mas também o valor patrimonial, é mais provável que consiga vendê-lo com relativa facilidade quando chegar a hora. Outro método é formar um portfólio combinando-o com produtos de investimento de alta liquidez, como o uso de um fundo de investimento imobiliário (REIT).
Esses são os principais riscos e exemplos de contramedidas. O importante é lembrar que os riscos não são assustadores se você souber e se preparar para eles com antecedência. Se você tiver as habilidades para lidar com eles de forma adequada, em vez de temê-los no escuro, poderá investir com menos ansiedade.
A atitude e a mentalidade deum investidor são mais importantes do que a técnica para o sucesso de longo prazo no investimento imobiliário. A seguir, alguns pontos-chave que devem ser considerados por um iniciante, com base nas lições aprendidas com investidores anteriores bem e mal-sucedidos.
Tenha uma visão de longo prazo em vez de lucros de curto prazo: o investimento imobiliário não é um "jogo de dinheiro", como ações ou câmbio, em que se busca ganhos de curto prazo, mas um investimento em que você gerencia seus ativos a longo prazo com a expectativa de retornos futuros. É fácil cometer um erro se você adotar uma abordagem especulativa irracional para obter um grande lucro em um curto período de tempo, e é necessária uma atitude firme para visar à construção de ativos de longo prazo. Como diz o ditado, "o investimento imobiliário não é especulação, mas um negócio", a chave para o sucesso é a persistência em acumular retornos ao longo do tempo. Tenha consciência de estar tomando decisões com vistas aos próximos 10 a 20 anos, em vez de se preocupar com lucros imediatos.
Concentre-se nas conexões pessoais e no trabalho com profissionais: diz-se que tanto o apoio financeiro ("conexões financeiras") quanto uma rede de pessoas ("conexões pessoais") são essenciais para uma boa administração do aluguel de imóveis. Há muitas situações em que o sucesso ou o fracasso do seu investimento depende das pessoas ao seu redor, como o corretor de imóveis que lhe apresenta as propriedades, a equipe da instituição financeira que concede empréstimos, a empresa de administração de imóveis a quem você confia a administração, os locadores seniores, os contadores fiscais e os advogados que lhe dão a orientação adequada. Os investidores bem-sucedidos se esforçam mais para formar uma equipe confiável e obtêm informações e oportunidades úteis de seus relacionamentos com outras pessoas. Como diz o ditado, "o bom gerenciamento de propriedades não é possível sem um ou outro", portanto, não seja um soldado solitário, mas nutra cuidadosamente as redes humanas ao seu redor. Não se esqueça de criar relacionamentos de confiança com os locatários. Os inquilinos são seus clientes, e uma atitude sincera em relação a eles, para que possam viver confortavelmente no local por um longo tempo, resultará em uma gestão estável.
Aprendizado contínuo e análise cuidadosa das informações: o mundo do investimento imobiliário está mudando diariamente, e o estudo constante e a coleta de informações são essenciais. O escopo do que você precisa aprender é amplo, incluindo esquemas de empréstimo, mudanças no sistema de tributação, o equilíbrio entre a oferta e a demanda de aluguel na região, tendências de taxas de juros devido ao clima econômico e know-how sobre como reabilitar propriedades de segunda mão. Diz-se que as pessoas que fracassam no investimento em imóveis geralmente simplesmente não têm conhecimento. A falta de conhecimento as obriga a confiar em outras pessoas e elas tendem a investir de forma indireta. As pessoas bem-sucedidas, por outro lado, estão dispostas a investir em si mesmas e a continuar estudando. Como iniciante, aprenda o básico em livros e seminários e atualize seus conhecimentos à medida que ganhar experiência depois de entrar em ação. Além disso, ao selecionar propriedades e tomar decisões de investimento, não tome decisões com base apenas em sentimentos ou impressões, mas sempre adquira o hábito de analisar dados e evidências. O atalho para o sucesso não é dizer "parece bom de alguma forma", mas examinar os números dos cálculos de rendimento e das pesquisas de mercado e avaliar os resultados da simulação de forma desapaixonada.
Esteja ciente de sua função como gerente: o investimento imobiliário não é apenas gestão de ativos, é gestão de negócios. Lembre-se de que comprar uma propriedade não significa automaticamente que você terá lucro e que a verdadeira competição começa após a compra. Se você comparar com a administração de uma empresa, o proprietário do imóvel é o presidente. É evidente que a empresa não terá sucesso se o próprio proprietário, o gerente, não tiver a motivação e as habilidades gerenciais. Embora recentemente tenha se tornado mais fácil para os trabalhadores assalariados investirem em apartamentos estúdio, o número de fracassos também aumentou devido ao aumento do número de investidores individuais que não sabem nada sobre o assunto. Entre os que fracassam, são comuns os casos em que a empresa de administração é deixada para administrar a propriedade e a situação da administração não é compreendida, ou quando o futuro não é bem simulado e são feitos gastos não planejados. Para evitar isso, esteja preparado para "proteger sua empresa (ativos imobiliários)". Esteja sempre ciente e preparado para os riscos, preste atenção nos inquilinos e nas condições da propriedade e continue a fazer o possível para maximizar os lucros - isso o levará ao sucesso.
Se você mantiver as ideias acima em mente e colocá-las em prática, o investimento imobiliário certamente se tornará uma poderosa ferramenta de gestão de ativos para você. Por fim, vamos dar uma olhada em quais estilos de propriedade são realmente recomendados para os iniciantes investirem.
Há muitos tipos diferentes de imóveis para investir quando se trata de investimento imobiliário. Para iniciantes, é fácil considerar os seguintes estilos, que podem ser iniciados com quantias relativamente pequenas de dinheiro e não exigem muito esforço de gerenciamento. As características, vantagens e desvantagens de cada um são explicadas.
Uma unidade de condomínio é um estilo de investimento no qual você compra e aluga um único cômodo em um condomínio (um único edifício residencial). É adequado para investidores iniciantes, pois os condomínios de estúdios nos centros das cidades são mais baratos, mais fáceis de começar e menos demorados para gerenciar. Uma vantagem específica é que os custos iniciais são relativamente baixos. Por exemplo, é possível encontrar propriedades por apenas alguns milhões de ienes a várias dezenas de milhões de ienes por unidade, de modo que até mesmo iniciantes com recursos pessoais limitados podem facilmente aceitar o desafio (os condomínios usados são particularmente recomendados em relação aos recém-construídos, pois são mais baratos e mais fáceis de render). Além disso, diferentemente da compra de um edifício inteiro, a associação e a empresa de administração cuidam da manutenção e da administração de todo o edifício, permitindo que o proprietário se concentre na administração dos quartos e nas operações de aluguel. Como a resposta a falhas de equipamentos e reparos no edifício também é basicamente realizada pela empresa de administração, a carga de administração tende a ser relativamente leve, mesmo para iniciantes.
Por outro lado, um cuidado e uma desvantagem de investir em uma unidade de condomínio é o risco de não ter renda quando a unidade estiver desocupada: como você possui apenas uma unidade, se o inquilino se mudar, sua renda de aluguel cessará durante esse período. Deve-se observar que, diferentemente da propriedade de várias unidades ou de um único edifício, é difícil diversificar o risco. Também é importante ter em mente que a situação da administração do condomínio como um todo e as tendências de outros proprietários de unidades afetarão seu investimento (há fatores sobre os quais você não tem controle, como a resolução da associação de administração de aumentar o fundo de reserva de reparos ou de realizar grandes reparos). Além disso, você terá de pagar mensalmente as taxas de administração e os fundos de reserva para reparos, e esses custos operacionais serão deduzidos da renda do aluguel, afetando, assim, o rendimento. No entanto, se o condomínio estiver bem localizado e com alta demanda, pode-se esperar uma administração estável a longo prazo e diversificar o risco no futuro aumentando o número de propriedades. Em geral, pode-se dizer que o investimento em condomínios é um estilo adequado para iniciantes, para que comecem aos poucos e acumulem conhecimento.
O investimento em moradias isoladas é um estilo no qual as moradias isoladas são compradas e alugadas. Muitas casas avulsas de segunda mão são relativamente baratas e, nos últimos anos, tem havido um foco em um método conhecido como investimento "rag-and-bone", no qual casas de segunda mão em áreas rurais e suburbanas são compradas por um preço baixo, reformadas e depois alugadas. A primeira vantagem de investir em casas isoladas é que o terreno representa uma grande proporção do preço da propriedade, dificultando a queda do valor do ativo. A parte da construção se deteriora com o tempo, mas o terreno é um ativo semipermanente, e há muitas opções de estratégias de saída, como limpar o terreno e revendê-lo ou usá-lo você mesmo. Em termos de demanda de aluguel, as casas isoladas são voltadas principalmente para famílias, que tendem a não se mudar com a mesma frequência que os condomínios, portanto, pode-se esperar uma renda estável de ocupação de longo prazo. As famílias tendem a ter sua infraestrutura de vida enraizada na casa, portanto, não é incomum que morem lá por um longo período, de vários anos a mais de dez anos, se bons inquilinos forem garantidos.
Por outro lado, uma desvantagem é o risco de desocupação devido ao fato de haver apenas uma família por propriedade. Assim como nos condomínios, a renda será zero se o imóvel ficar vago, portanto, é importante observar que o impacto de uma interrupção na ocupação é significativo. Além disso, diferentemente dos condomínios, os proprietários de casas isoladas precisam administrar tudo sozinhos, inclusive as áreas comuns. O escopo da administração é amplo e demorado, e inclui não apenas os edifícios, mas também os terrenos (jardins e estacionamentos), tubulações de água e esgoto e manutenção da infraestrutura. As residências mais antigas têm muitas áreas a serem reparadas e, quanto mais longo for o contrato de locação, maior será o ônus dos custos de reparo devido à deterioração relacionada à idade. Além disso, a necessidade de aluguel de casas isoladas é facilmente influenciada pela área, e há o risco de ser difícil conseguir inquilinos em áreas onde a população está diminuindo. Para evitar que isso aconteça, é importante escolher uma área com alta demanda por casas isoladas (por exemplo, em áreas onde as casas isoladas com estacionamento são populares), verificar minuciosamente as condições do edifício no momento da compra para garantir que não haja defeitos fatais e aumentar a competitividade por meio de reformas adequadas. Além disso, ao vender no futuro, as casas isoladas com terreno têm a vantagem de serem mais fáceis de vender para compradores reais. De modo geral, o investimento em casas isoladas é adequado para aqueles que desejam obter uma renda estável de longo prazo enquanto se concentram em ativos de terrenos, mas precisam estar preparados para o incômodo da administração e dos reparos e para o risco de desocupação.
O investimento em apartamentos de pequeno porte é um estilo de gestão em que um prédio de apartamentos inteiro, com algumas a uma dúzia de unidades, é comprado e administrado. Os apartamentos de dois andares com estrutura de madeira ou aço leve são relativamente baratos e podem ser comprados por algumas dezenas de milhões de ienes, portanto, embora exijam mais capital do que os condomínios, são mais acessíveis do que os apartamentos de um único prédio. A vantagem de ser proprietário de um único edifício de apartamentos é, acima de tudo, a possibilidade de diversificar seus riscos obtendo renda de aluguel de várias unidades. Mesmo que um ou dois apartamentos estejam vagos, o aluguel dos outros apartamentos será suficiente para cobrir o pagamento do empréstimo e as despesas. A renda total quando totalmente ocupada também é maior do que a da propriedade de uma unidade, e o rendimento (taxa de retorno) tende a ser maior, o que a torna atraente para aqueles que dão importância à lucratividade. Outra vantagem de ser proprietário de um único edifício é que o proprietário pode decidir livremente a política de gerenciamento da propriedade. Por exemplo, o proprietário pode decidir tornar cada quarto amigável para animais de estimação, reformar os quartos vagos para agregar valor ou ajustar a definição do aluguel e as condições de contratação para todas as unidades juntas, o que é exclusivo da administração de um único edifício. Além disso, a grande escala de uma única propriedade facilita a avaliação por instituições financeiras, o que tem a vantagem de fornecer um grande volume de financiamento. Uma vez no caminho certo, a renda do aluguel também é grande, e pode-se dizer que esse é um estilo de investimento que facilita o aproveitamento dos méritos da escala.
É claro que o investimento em apartamentos de pequeno porte também tem desvantagens e pontos a serem observados. Primeiro, o investimento inicial e o ônus do empréstimo são altos devido aos altos preços dos imóveis. Embora o risco de vacância possa ser diversificado, se a vacância for maior do que o esperado ou os aluguéis caírem, o impacto sobre a receita e a despesa pode ser significativo. Além disso, o proprietário é totalmente responsável pela manutenção e gerenciamento de todo o edifício. A limpeza e os reparos nas áreas comuns (escadas, corredores, exterior) e os custos de manutenção das instalações do edifício (tubulações de abastecimento de água e drenagem, telhado, paredes externas etc.) devem ser realizados sistematicamente às suas próprias custas. Como o número de unidades é grande, a empresa de administração também precisa lidar com o número de pessoas que entram e saem do edifício e com o tratamento de reclamações, o que pode tornar a taxa de administração terceirizada relativamente alta. Além disso, escolher o local errado aumenta o risco de não preencher as vagas. Há diferentes tipos de apartamentos para solteiros e famílias, mas se você não avaliar o número de propriedades concorrentes nas proximidades e a demanda antes de comprar, poderá acabar com um excesso de oferta e muitas vagas. Muitos apartamentos de segunda mão são antigos, portanto, não deixe de pesquisar e levar em conta o risco de reparos acumulados (por exemplo, o telhado precisará ser totalmente reformado mais tarde). No entanto, investir em apartamentos pequenos é uma opção poderosa para obter altos rendimentos com pouco dinheiro pessoal. De fato, algumas pessoas dizem que até mesmo iniciantes podem começar com dezenas de milhões de ienes e que é mais fácil administrar do que condomínios porque o rendimento é maior do que o dos condomínios.
Esses são alguns dos estilos típicos de investimento imobiliário que são fáceis de serem considerados pelos iniciantes. Cada um deles tem diferentes custos iniciais, problemas e um equilíbrio diferente entre risco e retorno. É aconselhável escolher o estilo mais adequado de acordo com seus próprios recursos financeiros, o grau de esforço que você pode tolerar e a escala de investimento que você almeja. Uma estratégia é começar com condomínios e casas e, depois, passar para a administração de apartamentos quando se sentir confortável com isso.
Conclusão: O investimento em imóveis é um método de investimento atraente em que até mesmo os iniciantes podem esperar uma construção estável de ativos se tiverem o conhecimento, o planejamento e a mentalidade corretos. Entenda a estrutura básica, leve em conta as vantagens e desvantagens, selecione a propriedade que melhor se adapte a seus objetivos e administre-a de maneira correta. O atalho para o sucesso é tomar precauções suficientes contra riscos e trabalhar com firmeza em uma perspectiva de longo prazo, sem se distrair com flutuações de curto prazo. Use as informações deste artigo para dar os primeiros passos rumo ao investimento imobiliário. Desejamos a você sucesso em seu investimento imobiliário!