A venda de um apartamento é uma transação importante que muitas pessoas vivenciam apenas algumas vezes em suas vidas.
Proceder sem o conhecimento e a preparação adequados pode levar a resultados lamentáveis, como a venda por um preço mais baixo do que o esperado ou a incorrer em custos inesperados.
Neste artigo, com base em nossa experiência no apoio à venda de vários condomínios como INA&Associates K.K., explicamos detalhadamente tudo, desde ofluxo da venda do condomínioaté os pontos a serem observados, de uma forma que seja fácil para o consumidor comum entender.
Para vender um condomínio com sucesso, é necessário considerar vários fatores de forma abrangente, como entender as tendências do mercado, definir um preço de avaliação adequado e selecionar uma empresa imobiliária confiável.
A venda de condomínios ocorre nas oito etapas a seguir.
Tomar as decisões certas em cada etapa levará a um resultado de venda satisfatório.
| Etapas | Conteúdo | Prazo aproximado | Principais pontos a serem observados |
|---|---|---|---|
| 1. estudo de venda e coleta de informações | Investigação das taxas de mercado, esclarecimento dos motivos da venda | 1-2 semanas | Verificar o preço de mercado em várias fontes. |
| 2. seleção da empresa imobiliária | Solicitação de avaliação, comparação de empresas de agenciamento | 2 a 3 semanas | Uma avaliação é obtida de pelo menos três ou mais empresas. |
| 3. conclusão do contrato de mediação | Seleção de contrato subexclusivo de serviço exclusivo, serviço em tempo integral e mediação geral | 1 semana | Compreender a diferença por meio de um formulário de contrato. |
| 4. início da atividade de venda | Publicação de anúncio, correspondência de visita particular | 1-6 meses | Maximizar o apelo da propriedade |
| 5. oferta de compra e negociações de preço | Negociação dos termos e condições, ajuste das condições do contrato | 1-2 semanas | Considerar compromissos com antecedência. |
| 6. Conclusão do contrato de compra | Explicação de questões importantes, assinatura do contrato | 1 semana | Confirmação dos detalhes do contrato |
| 7. Preparativos para liquidação e entrega | Procedimento de pagamento da hipoteca, preparação para a mudança. | 1-2 meses | Gerenciamento do cronograma de vários procedimentos |
| 8. liquidação e conclusão da entrega | Transferência de propriedade, entrega das chaves | 1 dia | Preparação antecipada dos documentos necessários |
Ao considerar a venda de um apartamento, é importante primeiro esclarecer o motivo da venda.
A melhor estratégia de venda depende do motivo da venda, como reassentamento, financiamento ou tratamento de herança.
Também é necessário comparar o saldo atual da hipoteca com o preço de venda esperado para garantir que a propriedade não esteja hipotecada em excesso.
No caso de um empréstimo a descoberto, os recursos da venda por si só não serão suficientes para pagar a hipoteca, portanto, será necessário preparar fundos adicionais ou considerar uma venda voluntária.
A pesquisa de taxa de mercado envolve uma análise abrangente de transações anteriores no mesmo condomínio, o preço de venda de propriedades semelhantes na vizinhança e informações de mercado em sites de portais de propriedades.
Entretanto, como é difícil fazer uma avaliação precisa usando apenas informações da Internet, é essencial que uma avaliação detalhada seja feita por um especialista.
O sucesso da venda de um apartamento depende da seleção de uma empresa imobiliária confiável.
É importante avaliar a qualidade geral do serviço, em vez de julgar apenas a baixa taxa de corretagem.
Para identificar uma boa empresa imobiliária, os seguintes fatores precisam ser avaliados de forma abrangente
A clareza da base para a avaliação é um dos critérios mais importantes.
Você deve escolher uma empresa que possa não apenas apresentar um valor de avaliação alto, mas também uma base lógica baseada em dados de mercado.
A experiência do vendedor também é um fator importante.
Verifique seu conhecimento jurídico sobre a venda de condomínios, seu conhecimento sobre tributação e sua compreensão das tendências do mercado, e determine se ele pode fornecer uma consultoria precisa.
Verifique detalhadamente as especificidades da estratégia de vendas.
É desejável que a empresa seja capaz de apresentar um plano de vendas concreto, como, por exemplo, como anunciar em que tipo de mídia, como definir o grupo-alvo e como realizar a correspondência de visualização.
| Tipo de contrato | Número de possíveis empresas contratadas | Obrigação de registro Raines | Obrigação de informar o vendedor | Mérito | Demérito |
|---|---|---|---|---|---|
| Mediação de obrigação exclusiva de contrato subexclusivo | Apenas uma empresa | Dentro de cinco dias | Mais de uma vez por semana | Pode-se esperar um trabalho de vendas ativo. | Não é possível fazer uma comparação com outras empresas. |
| Mediação em tempo integral | Apenas uma empresa | Dentro de 7 dias | Mais de uma vez a cada duas semanas | Possibilidade de acordo de autodescoberta | Risco dependente do poder de venda |
| Mediação geral | Possibilidade de várias empresas | Voluntária | Voluntária | Efeito competitivo de várias empresas | Possibilidade de que a agressividade de cada empresa diminua |
Um contrato de mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo é uma forma de contrato que consigna um trabalho de vendas a uma empresa, e o trabalho de vendas mais ativo pode ser esperado porque uma taxa de mediação é certamente obtida para uma empresa imobiliária.
Por outro lado, como não é possível comparar com outras empresas, a seleção de uma empresa imobiliária se torna especialmente importante.
Como um contrato de mediação geral pode solicitar a venda para duas ou mais empresas imobiliárias ao mesmo tempo, é possível abordar mais pessoas que desejam a compra.
No entanto, como a agressividade de cada empresa tende a diminuir, o próprio vendedor precisa se envolver mais ativamente em uma atividade de venda.
Na venda de condomínios, o produto da venda não fica em mãos como está.
É importante compreender várias despesas com antecedência e calcular o valor dos lucros com precisão.
| Item de despesa | Valor aproximado | Momento do pagamento | Observações |
|---|---|---|---|
| Taxa de corretagem | Preço de venda x 3% + ¥60.000 + imposto sobre consumo | No momento do contrato e da liquidação | Pago como taxa de contingência |
| Imposto de selo | No momento do contrato | No momento do contrato | Varia de acordo com o preço de venda |
| Custos de cancelamento de hipoteca | 10.000 - 30.000 ienes | No momento da liquidação | Inclui a taxa do escrivão judicial |
| Imposto de transferência e imposto de residência | Lucro na venda x taxa de imposto | No momento da apresentação da declaração de imposto no ano seguinte | A alíquota do imposto varia de acordo com o período de propriedade |
| Custos de mudança | 100.000 - 500.000 ienes | Antes da entrega | Varia de acordo com a distância e a quantidade de bagagem |
| Limpeza da casa | 50.000 - 150.000 ienes | Antes da entrega | Opcional, mas tem o efeito de promover a venda. |
A taxa de intermediação é o maior item de despesa e, se o preço de venda exceder 4 milhões de ienes, ela será calculada como "preço de venda x 3% + 60.000 ienes + imposto sobre consumo".
Por exemplo, se um apartamento for vendido por 30 milhões de ienes, a comissão da agência será de 1.056.000 ienes (incluindo o imposto sobre o consumo).
O imposto de transferência só é cobrado quando há lucro com a venda.
Uma alíquota de imposto de aproximadamente 39% se aplica como renda de transferência de curto prazo se a propriedade tiver sido possuída por cinco anos ou menos, e aproximadamente 20% como renda de transferência de longo prazo se a propriedade tiver sido possuída por mais de cinco anos.
Entretanto, uma dedução especial de 30 milhões de ienes é aplicável à venda de imóveis residenciais, o que pode reduzir a carga tributária em muitos casos.
Para reduzir o custo da venda, várias inovações são possíveis.
Ao adquirir avaliações de várias empresas, pode-se explorar a possibilidade de negociação de uma taxa de mediação.
No entanto, é importante considerar o equilíbrio entre a qualidade do serviço e as baixas taxas de comissão.
A limpeza da casa e os pequenos reparos são avaliados quanto à sua implementação, comparando sua eficácia na melhoria do preço de venda com seu custo.
Em geral, a limpeza da água e a substituição do papel de parede são consideradas econômicas.
Os custos de mudança também podem ser reduzidos ajustando-se o momento da mudança.
Evitar a alta temporada (março-abril) pode reduzir significativamente os custos de mudança.
Na venda de apartamentos, definir o preço certo emelhorar a atratividade do imóvel são fundamentais para uma venda bem-sucedida.
É necessária uma abordagem estratégica baseada nas tendências do mercado.
A definição do preço de venda é o fator mais importante que determina o sucesso ou o fracasso da venda de um apartamento.
Definir um preço muito alto, acima do preço de mercado, pode prolongar o período de venda e, em última análise, forçar uma venda por um preço mais baixo.
Por outro lado, estabelecer um preço muito baixo, abaixo do preço de mercado, pode resultar em perda de lucros que poderiam ter sido obtidos.
Para uma precificação adequada, os seguintes fatores precisam ser analisados de forma abrangente
As transações dentro do mesmo edifício de apartamentos são o indicador mais útil.
Uma análise detalhada dos preços de transação no ano passado no mesmo edifício e as tendências de preço na venda atual.
Ela estima o preço adequado para sua propriedade, levando em conta as diferenças de número de andares, orientação, área exclusiva, histórico de reformas, etc.
A comparação com imóveis semelhantes na vizinhança também é um fator importante.
Analisa as tendências de preço de propriedades com idade, estrutura, localização e especificações de equipamentos semelhantes para avaliar objetivamente a competitividade de sua propriedade.
As mudanças nas condições de mercado também têm um impacto significativo sobre os preços.
Fatores macroeconômicos, como tendências de taxas de juros, política de hipotecas, mudanças no sistema tributário e planos de desenvolvimento regional devem ser considerados em seu impacto sobre os preços dos imóveis.
A preparação adequada para a pré-venda pode aumentar significativamente a atratividade de um imóvel.
Melhorar as primeiras impressões é uma das maneiras mais eficazes.
Como as impressões feitas durante as visitas têm um impacto significativo na decisão de compra, é importante criar uma impressão clara e limpa, limpando, arrumando e melhorando a iluminação.
A implementação de pequenos reparos também é eficaz.
Papel de parede manchado, elementos de água deteriorados e acessórios defeituosos podem causar uma má impressão aos possíveis compradores.
Pequenos reparos, realizados de maneira econômica, podem melhorar o preço de venda.
Também vale a pena considerar o uso de preparação da casa.
Móveis e acessórios podem ser organizados de forma eficaz para maximizar o apelo da propriedade.
Especialmente no caso de cômodos vagos, a preparação do imóvel para que se assemelhe a um cômodo modelo pode aumentar a disposição de compra de um possível comprador.
A organização das visitas é um elemento importante para o sucesso da venda.
Os preparativos preliminares incluem limpar a sala, mantê-la arrumada, ajustar a temperatura e a umidade de forma apropriada e garantir a iluminação adequada.
No dia da visita, organize com antecedência informações detalhadas sobre a propriedade, o ambiente ao redor e as condições de gerenciamento para que você possa responder com precisão às perguntas dos possíveis compradores.
É importante evitar conversas excessivas sobre vendas e proporcionar um ambiente em que os possíveis compradores possam visitar a propriedade livremente.
O acompanhamento também é importante.
Se houver perguntas adicionais dos possíveis compradores após a visita, responda-as prontamente e com precisão para manter e aumentar a disposição de compra.
Existem vários riscos e armadilhas na venda de condomínios.
O conhecimento prévio e a preparação podem minimizar esses riscos.
O contrato de venda é um documento importante e juridicamente vinculativo.
A confirmação detalhada dos termos e condições do contrato é essencial e, em especial, os itens a seguir devem ser cuidadosamente considerados
É importante entender o valor exato e a natureza do depósito.
O depósito tem a natureza de um depósito para o contrato e deve ser dispensado no caso de cancelamento do contrato para a conveniência do comprador ou dobrado no caso de cancelamento do contrato para a conveniência do vendedor.
O prazo e as condições de entrega também devem ser acordados em detalhes.
No caso de mudança de residência, é importante coordenar com o cronograma de compra da nova residência, e o método de lidar com a necessidade de adiar a data de entrega também deve ser discutido com antecedência.
A responsabilidade por defeitos também deve ser totalmente compreendida.
O vendedor é responsável por um determinado período de tempo por defeitos na propriedade descobertos após a venda.
Os defeitos conhecidos devem ser notificados ao comprador com antecedência e claramente declarados no contrato para evitar problemas.
O tratamento tributário associado à venda de um apartamento é complexo e é importante buscar orientação profissional.
Ao calcular a renda de transferência, é necessário determinar com precisão os custos de aquisição, as despesas de transferência e as deduções especiais.
Os custos de aquisição incluem não apenas o preço de compra, mas também as taxas de corretagem no momento da compra, os custos de registro e o imposto de aquisição de imóveis.
Ao solicitar isenções especiais para imóveis residenciais, é necessário verificar se os requisitos, como período de residência, período de propriedade e histórico de solicitação anterior, foram atendidos.
A aplicação de isenções especiais, como a dedução especial de 30 milhões de ienes, isenções de alíquota reduzida e a exceção especial para substituição de propriedade, pode reduzir significativamente a carga tributária.
Também é necessário se preparar com antecedência para o procedimento de declaração de imposto.
As declarações de imposto devem ser apresentadas até 15 de março do ano seguinte ao ano da venda, e leva tempo para preparar os documentos necessários e apresentar a declaração.
É necessária a coordenação com as instituições financeiras ao vender um apartamento com uma hipoteca pendente.
O procedimento de cancelamento da hipoteca deve ser realizado ao mesmo tempo em que a hipoteca é paga com o produto da venda.
É importante verificar com antecedência como o procedimento será realizado no dia da liquidação e preparar os documentos necessários.
No caso de uma hipoteca a descoberto, a hipoteca não pode ser quitada somente com o produto da venda, portanto, é necessário preparar fundos adicionais.
Se for difícil levantar fundos adicionais, uma venda voluntária deve ser considerada.
Ao considerar o uso de um empréstimo para reassentamento, é importante coordenar o momento da venda e da compra.
Como as liquidações de compra e venda precisam ocorrer no mesmo dia, é necessário um gerenciamento cuidadoso do cronograma.
A venda de um apartamento é uma transação importante que pode ser bem-sucedida com o conhecimento e a preparação corretos.
É necessária uma abordagem multifacetada, incluindo a compreensão das tendências do mercado, a seleção de um agente imobiliário confiável, a definição de um preço adequado, a melhoria da atratividade da propriedade e o tratamento de vários riscos.
Os pontos particularmente importantes estão resumidos abaixo.
No estágio preparatório da venda, é importante esclarecer os motivos da venda, investigar a tendência do mercado e verificar o saldo da hipoteca para solidificar a base da estratégia de venda.
Na seleção de uma empresa imobiliária, a clareza da base para a avaliação, a experiência do representante de vendas e a especificidade da estratégia de vendas são avaliadas de forma abrangente para selecionar o parceiro mais adequado.
Nas atividades de precificação e vendas, maximizamos o preço de venda definindo um preço adequado com base nos dados de mercado e nos preparando para maximizar o apelo da propriedade.
No estágio de contrato e liquidação, garantimos transações seguras e protegidas, confirmando os detalhes dos termos e condições do contrato, implementando o tratamento fiscal adequado e facilitando os procedimentos relacionados à hipoteca.
A venda de um apartamento é uma transação importante que ocorre apenas algumas vezes na vida.
Ao proceder de forma sistemática e estratégica, juntamente com um parceiro confiável e com conhecimento especializado, é possível obter um resultado satisfatório.
Na INA&Associates K.K., proporemos a melhor estratégia de venda para a situação individual de cada cliente e apoiaremos uma transação segura e protegida.
Se estiver pensando em vender seu condomínio, não hesite em entrar em contato conosco.
A duração da venda de um condomínio varia muito, dependendo do ambiente do mercado, das condições da propriedade e do preço.
Em geral, leva de 3 a 6 meses do início da atividade de venda até a conclusão do contrato, e de 1 a 2 meses da conclusão do contrato até a entrega.
É possível vender uma propriedade em um mês se ela estiver em uma área popular e em condições favoráveis, mas pode levar mais de um ano para propriedades com condições difíceis.
O período de venda pode ser reduzido por meio de preços adequados e de uma estratégia de vendas eficaz.
Mesmo que ainda haja uma hipoteca, se o empréstimo puder ser pago com os recursos da venda, ele poderá ser vendido sem problemas.
No caso de um "cheque especial", em que os recursos da venda são menores do que o saldo remanescente do empréstimo, é necessário compensar o déficit com fundos pessoais ou considerar uma venda voluntária.
Consultas preliminares com instituições financeiras podem ajudá-lo a encontrar a melhor solução.
Os impostos sobre a venda de condomínios são cobrados somente quando há lucro na venda (receita de transferência).
Em muitos casos, a carga tributária pode ser reduzida devido à dedução especial de 30 milhões de ienes que se aplica à venda de imóveis residenciais.
Aplica-se uma alíquota de imposto de aproximadamente 39% se a propriedade for de cinco anos ou menos e de 20% se a propriedade for de mais de cinco anos, mas a carga tributária real pode ser reduzida significativamente com a aplicação de várias disposições especiais.
Os principais custos, além da taxa de agência, incluem imposto de selo, custos de cancelamento de hipoteca, imposto de renda de transferência e imposto de residência e custos de mudança.
Também podem ser incorridos custos de limpeza da casa e pequenos reparos.
É comum esperar de 5% a 10% do preço de venda no total.
Geralmente, não se recomenda uma reforma extensa.
Isso se deve ao fato de que, em muitos casos, não se pode esperar um efeito de melhoria de preço proporcional ao custo.
No entanto, a limpeza do abastecimento de água, a substituição do papel de parede e pequenos reparos são econômicos e eficazes para promover a venda.
É importante fazer as melhorias mínimas necessárias, levando em conta a condição da propriedade e o ambiente do mercado.