O investimento em imóveis é uma técnica de investimento que visa à formação de patrimônio por meio da compra de imóveis caros e da obtenção de renda de aluguel. Nos últimos anos, tem se difundido entre os trabalhadores assalariados comuns devido às preocupações com as futuras aposentadorias, mas muitas pessoas podem achar difícil investir fora de seu trabalho diário. No entanto, se bem compreendido e planejado, o investimento imobiliário é uma forma atraente de construir ativos de longo prazo por meio de uma renda de aluguel estável. Este artigo responde à pergunta "Quanto posso começar a investir em imóveis?" para iniciantes com uma renda relativamente alta de mais de 20 milhões de ienes por ano, ao mesmo tempo em que explica os fundos necessários, os métodos de financiamento e os pontos de gerenciamento de risco.
O investimento imobiliário é um investimento no qual se obtém renda de aluguel (ganho de renda) e lucro na venda de imóveis (ganho de capital) por meio da compra e aluguel de imóveis. Em comparação com outros tipos de investimento, como ações e câmbio, a principal característica do investimento em imóveis é que, desde que os inquilinos estejam garantidos, a renda é estável a longo prazo. No caso da administração de um único condomínio ou prédio de apartamentos, há vários cômodos, de modo que toda a renda raramente é interrompida de uma só vez, o que tem a vantagem de dificultar a rápida flutuação dos ganhos. Além disso, algumas empresas de administração oferecem esquemas de sublocação que garantem um determinado valor de aluguel mesmo quando a propriedade está desocupada, facilitando o aumento da estabilidade da receita de aluguel.
Um dos atrativos do investimento imobiliário é o efeito de alavancagem. Ao obter um empréstimo de um banco para comprar um imóvel, você pode adquirir uma grande propriedade mesmo que tenha poucos recursos próprios. Por exemplo, mesmo que tenha apenas alguns milhões de ienes em fundos pessoais, você pode comprar um imóvel no valor de dezenas de milhões de ienes e iniciar a administração do aluguel utilizando um empréstimo de uma instituição financeira. Depois de comprar o imóvel, você pode pagar o empréstimo com o capital de outras pessoas na forma de aluguel dos inquilinos, criando assim uma fonte de renda não auferida. Mesmo que você fique impossibilitado de trabalhar por um período devido a doença ou lesão, desde que tenha inquilinos, o aluguel cobrirá o pagamento do empréstimo, o que lhe dará tranquilidade. Além disso, muitos empréstimos para investimento imobiliário exigem seguro de vida de crédito em grupo, o que significa que, mesmo que algo aconteça ao proprietário, o saldo restante do empréstimo será pago com os recursos do seguro. Em outras palavras, o sistema permite que a família fique apenas com o ativo da propriedade, o que também é uma vantagem, pois pode ser usado como substituto do seguro de vida.
Para aqueles com alta renda, os benefícios fiscaistambém podem ser atraentes. Ao registrar a depreciação e outras despesas da propriedade, pode ser possível incorrer em um déficit (perda) na renda de aluguel e reduzir o imposto de renda e o imposto de moradia deduzindo a perda da renda do seu emprego principal. Como a vida útil de uma estrutura de madeira é curta e uma grande despesa de depreciação pode ser registrada todos os anos, um único prédio de apartamentos é considerado um método de investimento altamente eficaz em termos de impostos para pessoas de alta renda com renda anual de mais de 10 milhões de ienes.
Conforme descrito acima, o investimento imobiliário tem atrações multifacetadas, como a construção de ativos por meio de renda estável, efeitos de alavancagem por meio do uso de empréstimos, funções de seguro por meio de crédito em grupo e benefícios fiscais. Também é útil para a construção de pensões privadas na velhice e está atraindo atenção como uma forma de construir ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo.
Há muitos tipos diferentes de investimento imobiliário. Este artigo se concentra no "investimento em unidade de condomínio " e no "investimento em apartamento de construção única" como tipos representativos que os iniciantes provavelmente considerarão primeiro. Cada um deles tem uma escala de custo inicial diferente e características de risco/retorno diferentes, portanto, é importante entender as características e escolher o método mais adequado para você.
O investimento em condomínio (investimento em um quarto) é um método de compra de um condomínio ou apartamento (a parte proprietária da unidade) e seu aluguel. Em comparação com a compra de um prédio inteiro, o preço da propriedade é mais baixo, portanto, os custos iniciais são menores e é mais fácil começar com um risco menor. Em particular, os condomínios do tipo estúdio são populares entre os iniciantes devido ao seu pequeno preço de compra. A liquidez das unidades de condomínio também é relativamente alta, o que as torna fáceis de vender se você quiser deixá-las. Por outro lado, há a desvantagem de que a renda do aluguel se torna zero quando os inquilinos se mudam; no caso de um condomínio de um cômodo, a renda durante o período de vacância é completamente perdida, de modo que o pagamento do empréstimo durante esse período deve ser feito com a renda do negócio principal ou de outras fontes. Além disso, o rendimento (taxa de retorno) de uma unidade de condomínio tende a ser menor do que o de um investimento em um edifício inteiro, pois o patrimônio do terreno é menor. Em geral, diz-se que o rendimento superficial dos investimentos em unidades de condomínio é de cerca de 4%, o que é um retorno menor do que o de um investimento em um edifício inteiro. Mesmo assim, é uma maneira fácil para iniciantes começarem com uma pequena quantidade de capital de investimento.
O investimento em apartamento (condomínio) de unidade única é um método de compra de um prédio inteiro de apartamentos ou condomínios e sua administração por meio do aluguel de vários cômodos. Em muitos casos, é feito um empréstimo para comprar o imóvel, pois o preço é alto. Se todos os quartos estiverem ocupados, é possível obter uma grande quantidade de renda de aluguel, mas saiba que, se houver vagas, a renda diminuirá significativamente. Mesmo que planeje financiar o empréstimo com a renda do aluguel de várias unidades, você terá de compensar o déficit com a renda principal do seu negócio se houver mais vagas do que o esperado e a renda do aluguel for insuficiente. Além disso, uma única propriedade tem muitos cômodos e os custos de manutenção e gerenciamento de todo o edifício tendem a ser altos. Isso ocorre porque eles incorrem em custos não associados à propriedade da unidade, como limpeza e inspeções de instalações de áreas comuns e custos de reparos para todo o edifício. Em vez disso, se vários inquilinos puderem ser garantidos de forma estável por um longo período de tempo, existe o potencial de gerar grandes lucros por um longo período de tempo. Em vez de lucrar com negociações de curto prazo, um investimento em um único edifício deve ser visto como uma operação que prevê uma renda estável de propriedade de longo prazo. Como o preço de aquisição é alto, o montante de fundos pessoais necessários também é substancial, portanto, esse método de investimento é adequado para quem tem fundos pessoais suficientes ou uma renda anual alta. De fato, os produtos de empréstimo fixo de instituições financeiras também têm padrões de renda mais altos, como "renda anual de JPY 100.000.000 ou mais", e são destinados a funcionários de empresas de alta renda, médicos e outras pessoas ricas. Se você tiver uma renda anual de 20 milhões de ienes ou mais, poderá obter facilmente um empréstimo para um único edifício.
Conforme mencionado acima, é aconselhável escolher um objeto de investimento de acordo com seus recursos financeiros e tolerância a riscos: uma unidade de condomínio se quiser começar facilmente com uma pequena quantia de dinheiro, ou um único prédio de apartamentos se tiver uma certa quantia de recursos financeiros e quiser investir em grande escala.
Quanto custa começar a investir em imóveis? A primeira coisa com que os iniciantes provavelmente se preocuparão é o capital inicial necessário. O custo inicial do investimento imobiliário é composto, em grande parte, por um pagamento inicial (fundos pessoais) e outras despesas. Como orientação geral, em muitos casos, cerca de 10 a 20% do preço de compra é usado como entrada e cerca de 5 a 10% como outras despesas. Isso significa que um total de cerca de 17 a 30% do preço da propriedade é necessário como fundos pessoais. Por exemplo, se você estiver comprando um imóvel no valor de 50 milhões de ienes, o valor estimado de fundos pessoais é de aproximadamente 85 a 15 milhões de ienes. O valor restante, de aproximadamente 35 a 41,5 milhões de ienes, geralmente é coberto por um empréstimo de uma instituição financeira.
Verifique os detalhes do detalhamento de várias despesas.
Taxa de agência: é a taxa paga à agência imobiliária que faz a intermediação do imóvel. Se o preço da propriedade exceder 4 milhões de ienes, o limite superior é definido em "3% do preço + 60.000 ienes + imposto sobre consumo"; para uma propriedade de 50 milhões de ienes, o limite superior é de aproximadamente 1,56 milhão de ienes + imposto sobre consumo.
Taxa de registro: o custo de solicitar a um escrivão judicial que registre a transferência de propriedade do imóvel e o estabelecimento de uma hipoteca, que geralmente é de cerca de JPY 100.000, incluindo custos reais, como imposto de registro e licença, e remuneração.
Taxa de administração do empréstimo: taxa paga à instituição financeira no momento da execução do empréstimo. É cobrada uma taxa fixa de cerca de JPY 30.000, enquanto uma taxa fixa de 1-3% é cobrada dependendo do valor do empréstimo.
Taxa de garantia do empréstimo: uma taxa de garantia paga à empresa de garantia quando o empréstimo é contratado. Para o método de pagamento antecipado em parcela única, a taxa padrão é de aproximadamente 2% do valor emprestado; 2% de JPY 50 milhões é JPY 1 milhão. Como alternativa, há planos em que a taxa de garantia é adicionada à taxa de juros em 0,2 a 0,3% ao ano.
Imposto de selo: esse é o custo dos selos de receita a serem afixados nos contratos de venda de imóveis e nos contratos de empréstimo. É um valor fixo que depende do valor do contrato, por exemplo, para contratos acima de JPY 50 milhões e abaixo de JPY 100 milhões, é de JPY 30.000 (após a aplicação de medidas de redução).
Imposto de aquisição de imóveis: um imposto local único imposto sobre a aquisição de imóveis. É de 4% do valor avaliado (com reduções em casos especiais) e, se o valor avaliado estiver próximo do preço de compra, é de aproximadamente 2 milhões de ienes no caso de um preço de compra de 50 milhões de ienes.
O total dos custos acima costuma ser de vários % a, no máximo, 10% do preço da propriedade. Geralmente, se você preparar de 20 a 30% do preço da propriedade, incluindo outras despesas, como seus próprios fundos, terá mais chances de obter um empréstimo de uma instituição financeira. Por outro lado, depender totalmente de financiamento sem fundos pessoais (empréstimo integral) é um grande obstáculo e envolve alto risco. De fato, algumas empresas especializadas em propriedades para investimento podem oferecer uma proposta semelhante a um "empréstimo integral" que permite que você comece a investir com menos de 10% de seus próprios recursos. No entanto, um empréstimo integral aumenta o ônus do pagamento mensal e prolonga o período de pagamento, o que pode reduzir as opções de estratégias de saída (venda ou pagamento integral). Como iniciante, é mais seguro investir seus próprios fundos até um nível razoável e dar uma certa entrada antes de começar a investir.
Como um exemplo concreto, vamos simular o caso da compra de uma propriedade para investimento com um preço de 50 milhões de ienes. Suponha que, de acordo com as diretrizes mencionadas anteriormente, 20% do preço da propriedade (10 milhões de ienes) sejam usados primeiro como entrada e, além disso, aproximadamente 7% do preço da propriedade (3,5 milhões de ienes) sejam alocados para outras despesas. Nesse caso, o valor total a ser preparado como fundos próprios seria de aproximadamente JPY 13,5 milhões. Por outro lado, presume-se que os 36,5 milhões de ienes restantes sejam financiados por um empréstimo de uma instituição financeira. Supondo que o valor do empréstimo de 36,5 milhões de ienes seja emprestado a uma taxa de juros anual de 2% e um período de empréstimo de 25 anos (pagamento igual do principal e dos juros), o valor do pagamento mensal do empréstimo seria de cerca de 170.000 ienes (*varia dependendo da taxa de juros e do prazo). Vamos supor que a renda do aluguel da propriedade, supondo ocupação total, seja de 250.000 ienes por mês. Se 20% do aluguel (aproximadamente JPY 50.000) for deduzido como custos operacionais, como taxas de administração, fundos de reserva para reparos e impostos, a receita de aluguel restante será de aproximadamente JPY 200.000 por mês. Se os pagamentos do empréstimo de 170.000 ienes forem pagos com esses 200.000 ienes, sobrarão aproximadamente 30.000 ienes por mês (fluxo de caixa). Em outras palavras, nessa simulação, com um investimento de 13,5 milhões de ienes de fundos próprios, calcula-se que você pode manter um ativo de 50 milhões de ienes (terreno e prédio) por um longo período e, ao mesmo tempo, obter uma renda mensal positiva de 30.000 ienes. 25 anos depois, o empréstimo será pago e, a partir de então, após a dedução das despesas mensais, aproximadamente 200.000 ienes serão quase que puro lucro (renda do proprietário). Além disso, se o valor da propriedade aumentar durante o curso do empréstimo, pode-se esperar um lucro na venda e, mesmo que a propriedade não seja vendida, ela poderá ser passada para a próxima geração como um ativo. Obviamente, essa estimativa se baseia na premissa de que a propriedade está totalmente ocupada e, se houver vagas, a receita e a despesa se deteriorarão. O fluxo de caixa também sofrerá flutuações devido ao aumento das taxas de juros e dos custos de reparo. O importante é fazer uma simulação detalhada de receitas e despesas antes de comprar e escolher um imóvel que possa ser pago sem dificuldade com base em fundos pessoais suficientes e um plano de receitas e despesas sólido. Se a propriedade puder cobrir amplamente os pagamentos do empréstimo com a renda do aluguel, conforme descrito acima, ela poderá ser uma base sólida de construção de ativos.
Ao financiar a compra de propriedades para investimento, os investidores individuais usam principalmente empréstimos de instituições financeiras, os chamados "empréstimos para investimento imobiliário " ou "empréstimos fixos". Embora os empréstimos para investimento imobiliário e os empréstimos fixos sejam usados de forma semelhante, os empréstimos para investimento imobiliário são geralmente usados para a compra de unidades de condomínio, enquanto os empréstimos fixos são usados para propriedades individuais. Em alguns casos, o nome do produto de empréstimo é "empréstimo plano" mesmo para investimentos em unidades de condomínio, mas, em essência, ele pode ser considerado um empréstimo exclusivamente para a compra de propriedades de investimento.
A estrutura de um empréstimo plano é semelhante à de uma hipoteca, mas é importante observar que as taxas de juros e os critérios são diferentes. Em primeiro lugar, o nível da taxa de juros tende a ser mais alto para empréstimos planos do que para hipotecas residenciais. Atualmente (por volta de 2025), estima-se que a taxa de juros média para empréstimos planos esteja em torno de 2,5% ao ano. Por exemplo, alguns grandes bancos, como os megabancos, oferecem taxas de juros tão baixas quanto 1% ao ano para seus melhores clientes, enquanto os bancos regionais variam de 1,5% a 4,5% ao ano. Os megabancos que oferecem taxas de juros mais baixas têm critérios mais rígidos e estabelecem barreiras para atributos como renda anual e local de trabalho. Em geral, quanto melhores forem os atributos do mutuário (renda anual, ocupação, capacidade de crédito etc.), mais fácil será obter um empréstimo a uma taxa de juros mais baixa. O período do empréstimo também é limitado pela vida útil e pela idade da propriedade. O prazo máximo do empréstimo para um apartamento de madeira é de cerca de 20 a 25 anos, e para um apartamento de concreto armado, o máximo é de 30 a 35 anos. Quanto mais longo for o período de amortização, menor será a carga mensal de amortização, mas maior será o pagamento total de juros. É importante escolher um tipo de taxa de juros (fixa ou variável) e um período de amortização adequados ao seu plano financeiro.
Como critérios para obter um empréstimo, as instituições financeiras avaliam principalmente os atributos do mutuário e o valor da garantia da propriedade. Os atributos do mutuário incluem especificamente renda anual, status de ocupação/emprego, tempo de serviço, situação do patrimônio e histórico de crédito. Em geral, critérios como "renda anual de 0 milhão de ienes ou mais" são frequentemente apresentados como um requisito para empréstimos de apartamento, e uma diretriz amplamente reconhecida é uma renda anual de 7 milhões de ienes ou mais. De fato, diz-se que os profissionais liberais (médicos, advogados etc.), funcionários públicos e aqueles que trabalham para empresas listadas na bolsa de valores, que podem contar com uma renda estável e que não têm grandes quantidades de outros empréstimos, terão uma vantagem na avaliação de um empréstimo para investimento imobiliário. Uma renda anual alta não garante necessariamente um empréstimo, mas uma renda anual de 7 milhões de ienes pode ser considerada como referência. Se você tiver uma renda anual da ordem de 20 milhões de ienes, que é o público presumido para este artigo, você cumpriu os requisitos de renda anual em termos de atributos e provavelmente conseguirá obter um empréstimo em condições favoráveis. Algumas instituições financeiras estabelecem o limite máximo de empréstimo em aproximadamente 10 vezes a renda anual. Nessa escala, pode-se esperar um limite de empréstimo de cerca de 200 milhões de ienes para uma renda anual de 20 milhões de ienes. No entanto, o valor real do empréstimo também levará em conta o saldo (índice de reembolso) com a renda do aluguel da propriedade. Embora as instituições financeiras tomem a propriedade como garantia, elas se concentram, em última análise, em saber se o empréstimo pode ser pago sem dificuldade usando a renda do aluguel mais a renda do mutuário. Portanto, além do valor colateral suficiente do imóvel, a rentabilidade do imóvel (aluguel esperado e risco de vacância) também é considerada na avaliação. Mesmo que você tenha uma renda alta e muitos recursos pessoais, talvez não consiga obter um empréstimo para um projeto em que o plano de receitas e despesas da propriedade não seja viável.
Diante do exposto, os iniciantes devem ter em mente os seguintes pontos ao solicitar um empréstimo
Prepare uma entrada suficiente: conforme mencionado acima, quanto mais fundos próprios você tiver, maiores serão suas chances de ser aprovado. Os empréstimos fixos atuais geralmente exigem uma entrada de 10% a 20% mais aproximadamente 7% para outras despesas (17% a 27% do capital social total). Os planos que se aproximam de um empréstimo integral com menos de 17% de fundos próprios tendem a reduzir o valor do financiamento disponível. Se possível, é aconselhável definir seus próprios critérios, como dar um depósito de pelo menos 20% do preço do imóvel e limitar o valor emprestado a um determinado número de vezes a sua renda anual.
Consulte várias instituições financeiras: diferentes instituições financeiras têm diferentes atitudes e condições de empréstimo. Assim como o nível das taxas de juros, o valor do empréstimo disponível, o prazo do empréstimo e os critérios de avaliação da garantia diferem de banco para banco. Os megabancos tendem a oferecer taxas de juros baixas, mas são mais rigorosos com relação aos valores dos empréstimos, enquanto os bancos regionais e as cooperativas de crédito oferecem taxas de juros mais altas, mas são mais flexíveis e estão dispostos a emprestar mais dinheiro. Inscreva-se em vários bancos para uma consulta preliminar e pré-seleção e compare as condições de taxa de juros, prazo e valor do empréstimo. Em seguida, é aconselhável escolher a instituição financeira que oferece os termos mais favoráveis.
Preste atenção em seu relatório de crédito e em outras dívidas: um saldo alto de empréstimos de cartão, prestações de cartão de crédito etc. é negativo. Pague e liquide todos os empréstimos desnecessários antes de tomar um empréstimo maior. Além disso, se você tiver alguma informação de inadimplência ou acidente no passado, isso será fatal para sua classificação de crédito. Se não tiver certeza sobre seu histórico de crédito, você pode solicitar a divulgação às agências de crédito com antecedência para verificar.
Avaliação da segurança da propriedade: as instituições financeiras também avaliarão a propriedade que você pretende comprar. Elas calculam o "valor de capitalização da renda" ou "valor agregado" com base na localização, idade, estrutura, rendimento e outros fatores, e determinam o valor do empréstimo de acordo. Quanto melhor for o imóvel no centro da cidade, mais fácil será obter uma avaliação e maior será o valor do empréstimo. Por outro lado, há casos em que a avaliação de propriedades antigas em áreas rurais é baixa e o valor do empréstimo desejado não pode ser obtido. É uma boa ideia reunir informações com a ajuda de uma agência imobiliária para descobrir quanto a propriedade que você está pensando em comprar seria avaliada pelo banco.
Portanto, tanto a capacidade de crédito do próprio mutuário quanto a escolha da propriedade são importantes para levantar fundos em favor de um empréstimo de apartamento. Comece em uma base sólida com um valor de empréstimo razoável e, ao mesmo tempo, utilize a vantagem de uma renda alta.
Vários custos de manutenção e gerenciamento (custos operacionais) surgem mesmo depois de você ter comprado um imóvel e começado a investir em imóveis. Embora seja fácil se concentrar apenas nos custos iniciais, é importante fazer um plano financeiro baseado também nas despesas pós-compra. Esta seção explica os principais custos de manutenção, os riscos associados ao investimento imobiliário e como lidar com eles.
Imposto predial e imposto de planejamento urbano: são impostos cobrados dos proprietários de imóveis a partir de 1º de janeiro de cada ano. O imposto sobre a propriedade é de 1,4% do valor avaliado e o imposto sobre o planejamento urbano é de 0,3% (dependendo do município), o que significa que uma propriedade com um valor avaliado de JPY 50 milhões, por exemplo, incorrerá em uma carga tributária anual de aproximadamente JPY 850.000. Esses impostos são custos fixos que são incorridos independentemente de haver inquilinos ou não.
Taxas de administração e fundo de reserva para reparos (para condomínios): há taxas de administração mensais para a manutenção das áreas comuns do condomínio e um fundo de reserva para reparos, a fim de prever futuros reparos de grande porte. Dependendo da propriedade e da associação de administração, a taxa mensal padrão para uma unidade de condomínio de um quarto é de cerca de 10.000 a 20.000 ienes.
Custos de manutenção e administração do edifício (para propriedades individuais): custos de administração do edifício, como custos de eletricidade para iluminação comum, custos de inspeção legal para instalações como tanques e bombas de água e custos de limpeza. A autogestão é possível, mas, em muitos casos, a gestão é terceirizada para uma empresa de gestão de propriedades distantes ou propriedades com um grande número de unidades.
Taxas de administração de aluguéis: são taxas cobradas de empresas de administração de aluguéis que são contratadas para recrutar inquilinos, cobrar o aluguel e lidar com reclamações. Em geral, a taxa é de cerca de 5% do aluguel, variando de JPY 2.500 por mês para um aluguel mensal de JPY 50.000 a JPY 10.000 por mês para um aluguel mensal de JPY 200.000. Ao recrutar novos inquilinos, uma taxa de contingência de cerca de um mês de aluguel também pode ser paga separadamente como taxa de publicidade (AD) e taxa de administração do contrato.
Prêmios de seguro contra incêndio e terremoto: a maioria das instituições financeiras exige seguro contra incêndio ao fazer um empréstimo. O prêmio anual depende do tamanho do edifício, mas pode ser de várias dezenas de milhares de ienes.
Outros custos de manutenção: se houver inquilinos, os custos básicos de serviços públicos são arcados pelos inquilinos, mas as contas de eletricidade e água das áreas comuns são arcados pelo proprietário. Também é preciso considerar os custos de declaração de renda imobiliária após a aquisição da propriedade (por exemplo, taxas de contratação de um contador fiscal) e os custos de manutenção corporativa se você incorporar e operar a propriedade.
Embora os custos operacionais acima dependam do tamanho da propriedade, é aconselhável esperar de 20 a 30% da renda mensal do aluguel como orientação. Por exemplo, se a renda mensal total do aluguel for de 200.000 ienes, 40.000 a 60.000 ienes serão deduzidos como custos de manutenção e o pagamento do empréstimo será feito com o restante. É importante simular a renda e as despesas com antecedência para evitar um saldo negativo, levando em conta que parte da renda desaparecerá devido às despesas operacionais.
O investimento imobiliário envolve os seguintes riscos. Entretanto, não é preciso temê-los mais do que o necessário se você tomar medidas com antecedência. Vamos dar uma olhada nos principais riscos e em como lidar com eles.
Risco de desocupação: se os inquilinos se mudarem e a propriedade permanecer desocupada, a renda do aluguel cessará e o imposto predial e as taxas de administração continuarão a ser incorridos. Como resultado, o proprietário terá de assumir um déficit, levando a uma grande perda. A principal contramedida para esse risco é escolher uma propriedade em uma área com alta demanda de aluguel. É essencial selecionar propriedades localizadas perto de estações de trem, perto de universidades e empresas, e em áreas com um bom ambiente ao redor, para que haja menos probabilidade de ficarem vagas. Também é importante definir um aluguel justo que esteja de acordo com a taxa de mercado do entorno e recrutar inquilinos rapidamente quando houver vagas. Também é eficaz selecionar uma empresa de administração de aluguéis confiável e fazer com que ela use suas fortes habilidades de recrutamento para garantir o próximo inquilino o mais rápido possível. Além disso, você também pode fazer uso de um contrato de sublocação (vaga garantida) e, nesse caso, deve verificar minuciosamente o nível de aluguel garantido e os termos e condições do contrato.
2. risco de reparo: os edifícios se deterioram com o tempo e há o risco de custos de reparo inesperadamente altos. De acordo com as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, o trabalho de reparo em larga escala em condomínios é geralmente realizado em um ciclo de 12 anos, custando aproximadamente JPY 1 milhão por unidade. Além disso, os custos de restauração de arranhões e manchas causados pelo uso diário são basicamente arcados pelo proprietário. O risco é que esses custos de reparo pressionem a receita de aluguel e piorem o equilíbrio entre receita e despesa. Como medida preventiva, é importante elaborar um plano de reparos de longo prazo com antecedência e preparar um fundo de reserva para reparos (fundo de reserva). Ao comprar um imóvel, certifique-se de verificar o relatório de investigação de assuntos importantes (um documento que resume a situação da administração e o histórico de reparos) para entender o cronograma de reparos futuros e o status dos reparos anteriores. Se estiver comprando um imóvel mais antigo, há uma grande possibilidade de que grandes reparos sejam necessários em um futuro próximo, portanto, negocie o preço e planeje iniciar os reparos imediatamente após a compra, antecipando o custo desses reparos. Também é importante manter o imóvel em boas condições, realizando manutenção regular diariamente. Ao cuidar dos pequenos reparos o mais rápido possível, você pode evitar problemas maiores e prolongar a vida útil do imóvel. Lembre-se de deduzir os custos de restauração apropriados do depósito de segurança quando os inquilinos se mudarem.
3. Risco de taxa de juros: se o seu empréstimo tiver uma taxa de juros variável, há o risco de que futuros aumentos nas taxas de juros aumentem os pagamentos do empréstimo e pressionem o seu fluxo de caixa. A política do Banco do Japão pode mudar e as taxas de juros podem subir, dependendo das condições inflacionárias. A melhor maneira de combater isso é escolher um empréstimo com taxa fixa ou, mesmo que você tenha uma taxa de juros variável, deixar espaço para o pagamento antecipado. Se você usar os reembolsos antecipados para reduzir o principal, poderá reduzir o aumento da carga de juros quando as taxas de juros subirem. Também é eficaz considerar o refinanciamento com outro banco no caso improvável de um aumento significativo nas taxas de juros. Ao refinanciar, você pode ajustar sua carga de pagamento alterando o tipo de taxa de juros para fixa ou mudando para uma instituição financeira com uma taxa de juros mais baixa. Acompanhe regularmente as notícias econômicas e fique de olho nas tendências das taxas de juros.
4.4 Risco de lidar com inquilinos: Na administração de aluguéis, há também o risco de problemas com inquilinos e atrasos no pagamento do aluguel. Há também situações que exigem muito tempo e esforço, como lidar com avarias de equipamentos tarde da noite ou reclamações de barulho, e se os inquilinos não pagarem o aluguel em dia, isso pode resultar em perda de renda. A primeira maneira eficaz de lidar com isso é escolher uma empresa de administração de aluguéis confiável como parceira. Uma empresa de administração comprovada terá um serviço de resposta 24 horas e um sistema rigoroso de triagem de inquilinos para evitar problemas e, ao mesmo tempo, aumentar a satisfação dos inquilinos. Ao fazer a triagem de possíveis inquilinos, também é importante selecioná-los com baixo risco de atrasos no aluguel, verificando cuidadosamente sua renda, local de trabalho e histórico de atrasos anteriores. Nos últimos anos, cada vez mais inquilinos são obrigados a usar uma empresa de garantia de aluguel ao assinar um contrato de locação, de modo que, no caso improvável de um inquilino deixar de pagar o aluguel no prazo, a empresa de garantia pagará o aluguel em seu nome. O uso de uma empresa de garantia pode reduzir significativamente o risco de não pagamento, portanto, considere a introdução de uma, se necessário. A comunicação tranquila com os locatários e a construção de uma relação de confiança com eles também podem levar a um aluguel de longo prazo e evitar problemas. Demonstrar uma atitude de gestão sincera como proprietário, realizando inspeções regulares da propriedade e reparando defeitos o mais rápido possível, pode aumentar a satisfação do inquilino e, como resultado, reduzir os atrasos no aluguel e as reclamações.
5. Risco de queda nos preços dos imóveis: as condições econômicas e o equilíbrio entre oferta e demanda podem fazer com que o valor do ativo do imóvel adquirido caia. Se o preço cair abaixo do preço de compra quando o imóvel for vendido, haverá uma perda de capital (perda na venda). Isso é semelhante ao risco de flutuação de preço de ações etc. No entanto, como a propriedade é ilíquida, há também o risco de que a propriedade não possa ser vendida pelo preço desejado e os fundos sejam imobilizados. Como medida preventiva, é importante considerar estratégias de saída com antecedência. Por exemplo, se estiver pensando em obter lucro com a venda do imóvel no futuro, você pode escolher um imóvel mais barato do que o preço de mercado no momento da compra ou escolher um imóvel em uma área ou de um tamanho que seja fácil de revender. Outra estratégia é investir com base na premissa de investimento de longo prazo, com a intenção de manter a propriedade como aluguel por um longo período na pior das hipóteses. Se o prazo do empréstimo não for muito curto e os pagamentos mensais forem generosos, você poderá evitar ter de vender às pressas quando as condições do mercado estiverem ruins. Embora seja difícil controlar o risco de aumento ou queda dos preços dos imóveis, ele pode ser protegido, até certo ponto, tomando-se cuidado com a escolha do local e a adequação do preço de compra. A aquisição de propriedades de primeira linha a um preço razoável, que provavelmente manterão ou aumentarão o valor do ativo no futuro, ajudará a reduzir o risco de saída.
Conforme mencionado acima, há vários riscos associados ao investimento imobiliário, mas muitos deles podem ser mitigados por meio de pesquisa prévia, planejamento e gerenciamento adequado. Ao compreender os riscos corretamente e estar preparado para eles, você poderá manter uma administração estável dos aluguéis.
Por fim, aqui estão alguns pontos importantes que os iniciantes devem ter em mente para garantir o sucesso no investimento imobiliário. O atalho para o sucesso é estar atento e seguir rigorosamente os princípios básicos, aproveitando ao máximo um histórico de ativos privilegiado com uma renda anual de mais de 20 milhões de ienes.
Não é exagero dizer que a seleção de imóveis é tudo no investimento imobiliário. Embora uma boa propriedade possa evitar grandes erros, mesmo que você seja um pouco inexperiente, se você cometer um erro na escolha da propriedade, poderá ter dificuldades, mesmo que tenha uma alta renda e recursos financeiros. Escolha seu imóvel com cuidado, levando em conta os seguintes pontos
Pesquisa minuciosa da localização: concentre-se em saber se a área tem alta demanda de aluguel. Verifique cuidadosamente a distância da estação de trem mais próxima, se a área é movimentada ou não, se há universidades ou empresas, e o ambiente e a segurança ao redor. Também é importante verificar os mapas de risco e escolher uma área com baixo risco de desastres naturais, como enchentes e deslizamentos de terra. Como a localização é um fator que não pode ser alterado, escolha um local com alta demanda e segurança.
Verifique as condições da propriedade: examine a idade do edifício, sua estrutura, a confiabilidade da empresa de construção e o histórico de reparos anteriores. Se possível, solicite uma inspeção profissional do edifício para verificar se há vazamentos e defeitos estruturais. Se for um imóvel de segunda mão, a reforma mais recente e o status operacional das instalações também são pontos importantes a serem verificados. A qualidade do edifício afeta diretamente a segurança da operação a longo prazo.
Compre por um preço justo: investigue o aluguel e o rendimento do mercado na área circundante e exemplos de transações para determinar se o preço é adequado à renda e às despesas. Se você adquirir um imóvel por um preço mais caro do que o preço de mercado, o rendimento diminuirá e poderá ser difícil encontrar um comprador quando você quiser vender o imóvel no futuro. O primeiro passo para o sucesso é adquirir uma propriedade a um preço adequado ou subvalorizado para sua capacidade de ganho. Não há necessidade de optar por um imóvel de alto valor só porque você tem uma renda alta. Escolha uma propriedade modesta, mas com faturamento estável.
O investimento imobiliário é um jogo de longo prazo. É importante fazer um plano financeiro detalhado e uma simulação de receitas e despesas com antecedência e operar de acordo com o plano.
Plano de pagamento razoável: calcule seus próprios fundos, o valor emprestado, a receita e as despesas com aluguel e elabore um plano de empréstimo que lhe permita pagar o empréstimo dentro de uma faixa que não interfira em sua vida diária. Verifique se o fluxo de caixa pode ser gerado mesmo com suposições conservadoras, como uma taxa de vacância de XX% ou uma queda no aluguel de XX%. Também é uma boa ideia definir suas próprias regras, como, por exemplo, pagamentos mensais dentro de X% do seu salário líquido. O segredo da longevidade é evitar o excesso de alavancagem por meio de empréstimos elevados e manter o índice de encargos de pagamento em um nível ligeiramente confortável.
Compare e contraste os termos do empréstimo: não se contente com apenas um banco para um empréstimo, mas entre em contato com várias instituições financeiras e tente obter os melhores termos. Compare as taxas de juros, os termos do empréstimo e os custos totais, inclusive taxas e encargos de garantia. Avalie também o impacto se as taxas de juros subirem no futuro. Não deixe o empréstimo sem pagamento, mas revise regularmente a taxa de juros e considere o refinanciamento.
Cobertura de seguro adequada: certifique-se de ter o seguro contra incêndio, o seguro contra terremotos e o seguro de garantia de aluguel necessários para se preparar para riscos imprevisíveis. O seguro contra terremotos, em particular, é opcional, mas tão importante que é essencial no Japão. Por um pequeno prêmio, você pode se preparar para o pior risco de perda de bens, portanto, não seja mesquinho com seu seguro.
Garanta um fundo de reserva: é sempre uma boa ideia ter em mãos o valor de vários meses a seis meses da renda do aluguel como capital de giro. No caso de grandes reparos ou despesas inesperadas, você pode usar o fundo de reserva para lidar temporariamente com a situação e, depois, poderá se recuperar com a renda do aluguel ou com financiamento adicional. Os fundos excedentes em plena ocupação não devem ser desperdiçados, mas guardados para a próxima oportunidade de investimento ou reembolso antecipado.
O sistema de gerenciamento após a compra é outro fator importante que pode fazer um investimento dar certo ou errado. Os iniciantes não devem tentar administrar sua própria propriedade, mas deixar isso para profissionais com histórico comprovado.
Selecione uma empresa de administração confiável: A administração de aluguéis (recrutamento e triagem de inquilinos, procedimentos contratuais, controle de aluguéis, tratamento de reclamações, eliminação de vagas etc.) é complexa e exige conhecimento especializado. A terceirização para uma empresa de administração de boa reputação e com histórico comprovado não só reduzirá o tempo e o esforço exigidos pelo proprietário, mas também aumentará a satisfação do inquilino e reduzirá o risco de vacância. Embora haja uma taxa de administração, vale a pena procurar ajuda profissional, especialmente para investidores assalariados ocupados.
Recrutamento e triagem minuciosos de inquilinos: o início rápido do recrutamento e o marketing preciso são importantes para minimizar o período de vacância. Incentive a empresa de administração a adaptar as condições de recrutamento (aluguel e definição do custo inicial) às necessidades do mercado e a promover a propriedade em uma ampla variedade de mídias publicitárias. Não subestime a importância da triagem dos inquilinos. Verifique o nível de renda dos possíveis inquilinos, o local de trabalho, o histórico de atrasos, etc., e selecione inquilinos que provavelmente não causarão problemas. O uso de uma empresa garantidora também é padronizado para se preparar para o risco de não pagamento de atrasos.
Garantir um aluguel estável e de longo prazo: os ganhos são mais estáveis se os inquilinos continuarem a morar no imóvel pelo maior tempo possível. Portanto, é importante manter a propriedade bem conservada. Conserte qualquer problema nas áreas comuns e nas instalações internas o mais rápido possível e mantenha um ambiente limpo por meio de limpeza regular. Responda pronta e educadamente às perguntas dos inquilinos e crie uma relação de confiança para que os inquilinos sintam que podem contar com o proprietário/empresa de administração. Se necessário, revise os aluguéis (deixe-os inalterados ou reduza-os ligeiramente, desde que não sejam muito baixos) e invista em reformas para manter a competitividade. Melhorar a satisfação dos inquilinos é essencial para uma administração estável dos aluguéis.
Considere estratégias de saída: o investimento imobiliário não é importante apenas antes de começar, mas também como você o encerra (saída). Tenha um plano de quando pagará o empréstimo e como utilizará a propriedade no futuro e, se for vendê-la, não perca um bom momento para isso. Dependendo da tendência do mercado, talvez você precise tomar a decisão de vender a propriedade antecipadamente para obter lucro e passar para o próximo investimento, ou talvez opte por manter a propriedade por longo prazo e continuar a receber a renda do aluguel como uma anuidade. Se você elaborar uma política geral desde o momento da compra de uma propriedade, como, por exemplo, "Venderei esta propriedade daqui a seis anos" ou "Manterei a propriedade até a geração dos meus filhos", será mais fácil tomar decisões de gerenciamento no dia a dia.
Esses são alguns dos pontos gerais a serem considerados na escolha de um imóvel, no planejamento financeiro e na administração do aluguel. Mesmo aqueles que iniciam o investimento imobiliário com uma alta renda anual e solvência poderão construir ativos sólidos e, ao mesmo tempo, minimizar os riscos, se mantiverem esses princípios básicos em mente.
Há muitas coisas que os iniciantes não entendem, mas, por favor, desenvolva seu conhecimento e experiência com a ajuda de empresas imobiliárias, instituições financeiras e investidores seniores. O investimento em imóveis não é um esquema de enriquecimento rápido em curto prazo, mas um meio de construir ativos de forma estável em uma perspectiva de longo prazo. Se começar com preparação e planejamento suficientes, pode ser uma opção poderosa para quem tem uma renda estável de mais de 20 milhões de ienes por ano para construir um novo pilar de renda de aluguel. Esperamos que as explicações deste artigo o ajudem a dar o passo certo.