Como representante da INA & Associates, tenho a firme convicção de que é difícil ter sucesso no investimento em propriedades domésticas sem uma perspectiva global. Acredito firmemente que é difícil fazer um investimento bem-sucedido em propriedades domésticas sem uma perspectiva global.
De fato, no primeiro semestre de 2025, as compras de imóveis japoneses por investidores estrangeiros ultrapassaram ¥1 trilhão por semestre, um recorde. Esse número nada mais é do que um reflexo das expectativas de estabilidade política e alta lucratividade do Japão, bem como uma sensação de acessibilidade em um cenário de iene fraco. Ao mesmo tempo, porém, os riscos geopolíticos, como a situação prolongada na Ucrânia, os problemas no Oriente Médio e o conflito entre os EUA e a China, são sempre uma fonte de incerteza no mercado.
Neste artigo, fornecemos uma explicação clara do impacto da "política internacional" e das "flutuações cambiais" no mercado imobiliário, com base em nosso conhecimento especializado, o que é essencial para que os investidores imobiliários tomem decisões sensatas no mercado pós-2025. Desvendaremos os complexos fatores entrelaçados, um a um, e proporemos estratégias práticas de investimento para ajudá-lo a construir sua riqueza.
As flutuações da taxa de câmbio alteram o fluxo de fundos entre fronteiras e têm um impacto direto e indireto no mercado imobiliário. Em particular, as fases de depreciação e valorizaçãodo iene apresentam diferentes oportunidades e riscos para os investidores.
Um iene fraco significa que os ativos japoneses estão relativamente subvalorizados para os investidores estrangeiros. Por exemplo, uma propriedade que custa 100 milhões de ienes a 100 ienes por dólar pode ser comprada por aproximadamente US$ 670.000 quando o iene está a 150 ienes por dólar. Essa atratividade de preço estimula a disposição dos investidores estrangeiros de investir em imóveis japoneses e acelera a entrada de fundos no mercado.
Como resultado, a demanda aumentará, principalmente para imóveis de alto padrão e imóveis comerciais lucrativos nos centros das cidades, pressionando os preços dos imóveis para cima. O aumento da demanda de entrada também melhorará a lucratividade dos hotéis e das propriedades comerciais, aumentando assim o valor dos investimentos nesses ativos.
Por outro lado, a desvalorização do iene também acarreta o risco de custos de construção mais altos, pois aumenta os preços dos materiais de construção e das importações de energia. Isso não se reflete apenas no preço dos imóveis novos, mas também afeta o custo da reforma dos imóveis existentes, portanto, é preciso ter cuidado.
Por outro lado, a fase do iene forte torna os imóveis no exterior menos caros para os investidores japoneses. Isso facilita a transferência de fundos de investimento do Japão para o exterior. No mercado doméstico, os investidores estrangeiros podem achar que os preços dos imóveis japoneses estão supervalorizados, o que pode reduzir seu apetite por investimentos e restringir os aumentos de preços.
Em termos de custos de construção, o preço dos materiais importados cairá, o que deverá ter o efeito de reduzir o custo de desenvolvimento de novas propriedades.
Os dados históricos mostram uma certa correlação entre as taxas de câmbio e os preços dos imóveis. A tabela abaixo compara as tendências recentes das taxas de câmbio com as do índice de preços de imóveis nos centros das cidades.
| Ano | Taxa USD/JPY (média anual) | Índice de preços de condomínios na área metropolitana | Consideração |
|---|---|---|---|
| 2013-2015 | Faixa de 100 a 120 ienes (depreciação progressiva do iene) | Aumento | A flexibilização monetária devido à Abenomics e um iene mais fraco incentivaram a entrada de investidores estrangeiros, elevando os preços. |
| 2016-2020 | Faixa de JPY100-110 (relativamente estável) | Aumento moderado | As taxas de câmbio estáveis apoiam a demanda real e o investimento, já que a flexibilização monetária continua e o mercado permanece firme. |
| 2022 em diante. | Faixa de 130 a 150 ienes (rápida desvalorização do iene) | Aumento rápido | A rápida desvalorização do iene acelera ainda mais o investimento estrangeiro, principalmente nos centros das cidades, e os preços disparam. |
Como você pode ver, as flutuações da taxa de câmbio são um fator importante que tem um impacto significativo nos preços dos imóveis japoneses por meio do comportamento dos investidores estrangeiros.
Como os ativos imobiliários não podem ser movidos fisicamente, seu valor é altamente dependente da estabilidade política e econômica do país em que estão localizados. A análise das tendências políticas internacionais e dos riscos geopolíticos é, portanto, extremamente importante para o investimento em imóveis.
Alguns dos principais riscos geopolíticos que estão sendo observados de perto pelos investidores globais incluem
Quando o risco geopolítico aumenta, os investidores fogem para "ativos seguros". Os fundos saem de regiões onde se teme conflito e turbulência política e vão para ativos em países que são considerados politicamente estáveis. Nesse contexto, o Japão é altamente considerado internacionalmente como um "destino seguro para investimentos".
| Cenários de risco | Impacto nos mercados imobiliários | Comportamento do investidor |
|---|---|---|
| Início de um conflito em uma região específica. | Os valores dos imóveis na região em questão despencam. Os mercados dos países vizinhos também sofrem interrupções no curto prazo. | Movimentação de fundos para países politicamente estáveis (por exemplo, Japão, Suíça). |
| Intensificação do atrito comercial global | Investimento de capital corporativo lento e redução da demanda por imóveis industriais e de escritórios. | Foco em imóveis em regiões onde a produção está voltando para locais domésticos ou sendo transferida para países vizinhos em resposta à reestruturação da cadeia de suprimentos. |
| Instabilidade financeira global. | Aumento da aversão ao risco, favorecendo dinheiro e títulos do governo em vez de imóveis ilíquidos. | A demanda se concentrará em "ativos essenciais", como locais urbanos de primeira linha, onde é menos provável que os valores dos ativos sejam prejudicados. |
Ao fazer investimentos internacionais, é essencial avaliar de forma abrangente o sistema político, as relações com os países vizinhos e a estabilidade social do país no qual o investimento é feito. Mesmo ao investir no Japão, deve-se ter em mente que a entrada de fundos do exterior pode aumentar durante períodos de risco global elevado. O investimento imobiliário não se refere apenas às tendências econômicas nacionais, mas seu valor é moldado por essa dinâmica global.
O iene fraco e a estabilidade política do Japão levaram a um aumento sem precedentes no interesse dos investidores estrangeiros no mercado imobiliário japonês.
Conforme mencionado acima, as compras por investidores estrangeiros no primeiro semestre de 2025 ultrapassaram 1 trilhão de ienes, atingindo um recorde. Em particular, a aquisição de grandes edifícios de escritórios por fundos soberanos e investidores institucionais norte-americanos e a compra de condomínios de torres por investidores asiáticos ricos estão impulsionando o mercado.
As flutuações cambiais têm um impacto direto sobre os retornos dos investidores estrangeiros. Embora um iene mais fraco reduza os custos de aquisição, se o iene se valorizar no futuro, também é possível esperar ganhos cambiais quando os ganhos com vendas e renda de aluguel forem convertidos para a moeda local. Essa "dupla vantagem" é uma das principais atrações do atual mercado imobiliário japonês.
Entretanto, nem todos os investidores adotam o mesmo curso de ação. Enquanto alguns investidores buscam ganhos cambiais de curto prazo, há também investidores de longo prazo que veem valor na estabilidade econômica de longo prazo do Japão e no próprio estoque de imóveis de alta qualidade e estão dispostos a tolerar flutuações de curto prazo nas taxas de câmbio.
A forte demanda de investimento estrangeiro é um fator importante que impulsiona os preços dos imóveis no Japão, principalmente para imóveis de primeira linha nos centros urbanos e nas principais cidades. Embora isso tenha o aspecto de aumentar a concorrência por aquisições para investidores nacionais, também traz o benefício de maior liquidez no mercado como um todo e mais oportunidades de venda.
O segredo é ficar de olho nos investidores estrangeiros e analisar em que tipo de propriedades eles estão investindo e por quais motivos. Compreender as perspectivas deles permitirá que você antecipe a próxima tendência de investimento e capture boas oportunidades de investimento antes do tempo.
A política de taxa de juros do banco central de um país é um dos fatores mais importantes que impulsionam as taxas de câmbio e tem um impacto significativo no ambiente de investimento imobiliário.
Em geral, as moedas de países com taxas de juros mais altas tendem a se valorizar em relação às moedas de países com taxas de juros mais baixas. Isso ocorre porque os fundos de investimento que buscam rendimentos mais altos fluem para moedas com taxas de juros mais altas. Atualmente (a partir de outubro de 2025), o mercado está experimentando uma depreciação significativa do iene como resultado do diferencial de taxa de juros entre os EUA, que têm aumentado as taxas de juros, e o Japão, que tem mantido a flexibilização monetária, ampliando para níveis históricos.
Se o Banco do Japão revisasse sua política monetária e aumentasse as taxas de juros no futuro, o diferencial de taxas de juros entre os EUA e o Japão poderia diminuir, o que poderia ser um ponto de inflexão na direção de um iene mais forte. Compreender as posturas políticas dos bancos centrais dos dois países é essencial para ler a direção de longo prazo da taxa de câmbio.
As alterações nas taxas de juros têm um impacto direto sobre o custo do empréstimo para investimento imobiliário. Se as taxas de juros subirem, o ônus do pagamento dos empréstimos aumenta, pressionando os rendimentos do investimento. Isso reduz a disposição dos investidores para comprar e pressiona os preços dos imóveis para baixo.
Por outro lado, um ambiente de taxas de juros baixas reduz os custos de empréstimos, tornando o investimento imobiliário mais atraente. É mais provável que os investidores usem a alavancagem (empréstimo) para aumentar a taxa de retorno sobre seu próprio capital.
| Níveis de taxa de juros | Custos de empréstimo | Sentimento do investidor | Impacto nos preços dos imóveis |
|---|---|---|---|
| Aumento | Aumento | Cautela e menor disposição para comprar | Pressão para baixo |
| Queda | Diminuição | Agressividade/aumento da disposição para comprar | Pressão ascendente |
| Fase estável | Previsível | Estável | Estável, formação de preços com base na demanda real |
O maior foco será quando e em que ritmo o Banco do Japão normalizará a política monetária a partir de 2025. Em uma fase de aumentos graduais das taxas de juros, se acompanhados de recuperação econômica, o aumento dos aluguéis absorverá o custo das taxas de juros mais altas e é improvável um grande colapso no mercado imobiliário.
No entanto, deve-se ter em mente o risco de perturbação do mercado no caso de um aumento acentuado da taxa de juros. Como estratégia de investimento, é eficaz considerar a contratação de empréstimos de longo prazo com taxas de juros fixas em antecipação ao aumento das taxas de juros e aumentar a proporção de fundos próprios.
Enquanto estiver investindo em imóveis em um mercado globalizado, não será possível evitar completamente o risco cambial. O segredo é entender os riscos corretamente e gerenciá-los (fazer hedge) de forma adequada.
Ao investir em imóveis no exterior ou quando investidores estrangeiros investem em imóveis no Japão, as seguintes técnicas de hedge são usadas para reduzir o risco de perda devido a flutuações cambiais futuras
Como esses métodos exigem conhecimento especializado, é importante considerar seu uso em consulta com instituições financeiras e especialistas.
O grau de impacto das flutuações da taxa de câmbio varia de acordo com o tipo de propriedade.
| Tipo de propriedade | Sensibilidade às flutuações da taxa de câmbio | Motivo. |
|---|---|---|
| Hotel/propriedade comercial | Alta. | Porque as receitas dependem muito da demanda interna e das tendências de consumo no exterior. |
| Residenciais de luxo nos centros das cidades | Média a alta | Como muitos estrangeiros ricos estão entre os principais compradores, sua disposição de investir é influenciada pela taxa de câmbio. |
| Residências familiares suburbanas | Baixa. | Como o principal grupo de demanda é a demanda doméstica real, o impacto direto das taxas de câmbio é limitado. |
| Instalações logísticas e centros de dados | Moderado. | Porque muitos locatários são empresas globais e suas atividades comerciais são afetadas pela economia global e pelas taxas de câmbio. |
A estratégia mais básica para gerenciar o risco cambial é a diversificação. Ao diversificar seus ativos em ativos denominados em várias moedas, como o dólar e o euro, bem como o iene, você pode reduzir o risco de queda de uma determinada moeda. Diversificar seus investimentos em vários países ou regiões com diferentes características políticas e econômicas também é uma preparação eficaz contra o risco geopolítico.
O segredo para um investimento imobiliário bem-sucedido é não se deixar influenciar por movimentos cambiais de curto prazo, mas ter uma visão de longo prazo - cinco ou dez anos - e avaliar o valor intrínseco do investimento. Propriedades com fundamentos sólidos, como uma excelente localização, edifícios de alta qualidade e demanda de aluguel estável, podem superar as flutuações do mercado de curto prazo e manter ou aumentar a renda estável de longo prazo e os valores dos ativos.
Conforme explicado neste artigo, para um investimento imobiliário bem-sucedido em 2025 e nos anos seguintes, é necessário ficar de olho no ambiente macro global, incluindo a política internacional e os mercados financeiros, bem como na perspectiva micro doméstica.
Apesar das contínuas incertezas globais, existem muitas oportunidades de investimento no mercado imobiliário japonês. A estabilidade política, a infraestrutura de alta qualidade e os níveis de rendimento global ainda atraentes continuarão atraindo investidores nacionais e estrangeiros. O segredo é ser flexível e pensar na volatilidade do mercado não apenas como um risco, mas também como uma nova oportunidade de investimento.
O investimento em imóveis começa com a coleta de informações. Mas o mais importante é encontrar um parceiro confiável e tomar medidas concretas: na INA&Associates K.K., oferecemos estratégias ideais de investimento em propriedades, adaptadas às circunstâncias e às metas individuais de cada cliente e levando em conta as condições internacionais e as tendências do mercado financeiro.
P: Devo começar a investir em imóveis agora que o iene está enfraquecendo?
R: O iene fraco é vantajoso para os investidores estrangeiros, e a concorrência de preços pode se intensificar. No entanto, a longo prazo, o valor dos imóveis japoneses é estável e há vantagens em utilizar empréstimos enquanto as taxas de juros estiverem baixas. A seleção cuidadosa da propriedade e o planejamento financeiro são importantes.
P: O que devo fazer com meus imóveis se o risco geopolítico aumentar?
R: Não há necessidade de vender em pânico devido à turbulência de curto prazo no mercado. Os imóveis japoneses são considerados, em alguns aspectos, como um "ativo seguro". É importante tomar uma decisão tranquila a partir de uma perspectiva de longo prazo, levando em conta a possibilidade de os fundos fluírem para o Japão estável a partir de regiões onde os riscos são aparentes.
P: Quero investir em imóveis no exterior. Existe uma maneira fácil de proteger o risco cambial?
R: A maneira mais fácil é fazer um empréstimo na moeda do país em que você está investindo - um "empréstimo em moeda local". Isso elimina o risco de flutuações no valor do pagamento do principal devido a flutuações cambiais, pois o preço da propriedade e a moeda do empréstimo são iguais. Entretanto, as taxas de juros estão sujeitas aos níveis locais.
P: Os preços dos imóveis no Japão continuarão a subir com o aumento de investidores estrangeiros?
R: A demanda de investidores estrangeiros é um fator, mas não é o único, que está elevando os preços. Os preços são formados por vários fatores, incluindo tendências de taxas de juros domésticas, demografia e crescimento econômico. A possibilidade de "polarização", em que a demanda está concentrada em determinadas áreas ou tipos de propriedade, também deve ser considerada.
P: O investimento em imóveis será prejudicado se as taxas de juros subirem?
R: Pode ser desvantajoso no curto prazo porque os custos de empréstimo aumentarão. Entretanto, se o aumento das taxas de juros for baseado em um clima econômico dinâmico, pode-se esperar aluguéis mais altos. Se a receita de aluguel e o valor do ativo da propriedade aumentarem mais do que o aumento das taxas de juros, então há potencial de investimento suficiente.