Como proteger e aumentar seus ativos é uma questão extremamente importante na atual situação global em rápida mudança e nas perspectivas econômicas incertas. Em particular, o prolongado conflito na Ucrânia e no Oriente Médio, a escalada dos riscos geopolíticos, como a escalada do conflito entre os EUA e a China, abalaram a sabedoria convencional da gestão de ativos, forçando muitos investidores a reavaliar seus portfólios de ativos. Nessas circunstâncias, a diminuição do valor dos ativos devido à inflação também se tornou uma preocupação séria, e entramos em uma era em que é difícil manter os ativos apenas em dinheiro e poupança.
Diante desse cenário, o valor dos imóveis está sendo reavaliado. Antes considerado um ativo de risco, o setor imobiliário agora é fortemente reconhecido como um "ativo seguro" sob riscos geopolíticos devido à sua estabilidade como ativo real e resistência à inflação. Entretanto, para ter sucesso no investimento em imóveis, é essencial ler com precisão as tendências do mercado e desenvolver estratégias adequadas.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd, como especialista em imóveis, explica por que os imóveis estão agora atraindo a atenção como um "ativo seguro" de uma forma fácil de entender para o consumidor médio, com dados e tendências de mercado que fornecem a base para isso. Com base no conhecimento de especialistas, o seminário explorará minuciosamente estratégias específicas e pontos práticos para o investimento imobiliário bem-sucedido como meio de defesa de ativos na era do risco geopolítico.
Vamos começar revisando a definição de "risco geopolítico". O risco geopolítico refere-se à possibilidade de que o aumento das tensões políticas e militares em uma determinada região tenha um impacto negativo sobre a economia global e os mercados financeiros. Especificamente, isso se aplica a guerras, conflitos, terrorismo e confrontos entre Estados. Esses eventos podem causar interrupções na cadeia de suprimentos, volatilidade nos preços dos recursos e estagnação do comércio, o que pode levar diretamente à deterioração dos lucros corporativos e à diminuição do valor de ativos individuais.
A partir de 2025, o mundo enfrentará vários riscos geopolíticos graves. Esses riscos estão inter-relacionados e são de natureza complexa. Deve-se dar atenção especial ao seguinte
| Principais riscos geopolíticos. | Escopo de influência e situação atual |
|---|---|
| Situação na Ucrânia. | A invasão russa, que começou em fevereiro de 2022, tem sido prolongada e levou ao aumento dos preços da energia e a uma crise alimentar. As sanções contra a Rússia pelos países ocidentais estão acelerando a fragmentação da economia global. |
| Situação no Oriente Médio | Os conflitos, incluindo a questão israelense-palestina, estão desestabilizando os preços do petróleo e aumentando as preocupações com a segurança nas rotas de transporte marítimo. |
| Riscos de contingência sino-taiwanesa | As tensões entre os EUA e a China em relação a Taiwan podem ter um sério impacto sobre a cadeia de suprimentos global de semicondutores. No caso improvável de um conflito militar, o impacto econômico seria imensurável. |
| Conflito EUA-China | O conflito entre os EUA e a China está se intensificando em todas as áreas, incluindo comércio, tecnologia e segurança. A dissociação dos dois países poderia mudar fundamentalmente a estrutura da economia global. |
De acordo com um relatório do Fundo Monetário Internacional (FMI), à medida que os riscos geopolíticos aumentam, o sentimento do investidor se deteriora e os fundos se afastam dos ativos de risco e se voltam para ativos seguros. Em particular, observou-se que os preços das ações nos países de mercados emergentes tendem a cair significativamente e o risco soberano (risco de crédito nacional) também aumenta. Nesse ambiente, é essencial rever as estratégias de gestão de ativos que tradicionalmente se concentram em ações e títulos.
Com os riscos geopolíticos em alta, por que o setor imobiliário está sendo reavaliado como um "ativo seguro"? Para entender o motivo, primeiro é necessário considerar os três critérios para avaliar a natureza de um ativo: segurança, liquidez e lucratividade.
De modo geral, "ativos seguros" referem-se a ativos com um risco extremamente baixo de perda do principal e valor estável. Exemplos típicos são o dinheiro e os títulos públicos, mas esses também têm baixa rentabilidade. Por outro lado, ativos de risco, como ações, podem ser altamente rentáveis, mas estão sujeitos a alta volatilidade de preços e vulneráveis a mudanças no ambiente externo, como o risco geopolítico.
| Tipo de ativo | Segurança | Liquidez | Rentabilidade | Características |
|---|---|---|---|---|
| Caixa e poupança | ◎ | ◎ | △ | O principal é garantido, mas a inflação reduz o valor real. |
| Títulos do governo (JGBs) | ◎ | ○ | △ | Emitidos pelo Estado, são altamente dignos de crédito, mas as taxas de juros são extremamente baixas. |
| Ouro (gold) | ○ ○ | ○ ○ | Ouro (gold) ○ ○ ○ ○ | Um ativo real conhecido como "ouro de contingência", é resistente à inflação, mas não gera juros ou dividendos. |
| Ações | △ | ○ ○ | ◎ | Pode-se esperar altos retornos, mas há um alto risco de volatilidade dos preços e elas são suscetíveis ao risco geopolítico. |
| Imóveis | ○ | Imóveis | ○ ○ | Tem características de risco médio/retorno médio e espera-se que ofereça um efeito de proteção contra a inflação e ganhos de renda estáveis. |
A tabela mostra que, em comparação com outras classes de ativos, os imóveis têm uma característica de "risco médio/retorno médio " com um bom equilíbrio entre segurança e lucratividade. Embora seja inferior a outros ativos financeiros em termos de liquidez (facilidade de resgate), isso é mais do que compensado por suas vantagens, que estão chamando a atenção no atual ambiente econômico incerto.
De particular importância é o fato de que os imóveis são um ativo real. Mesmo que a inflação reduza o valor do papel-moeda, é menos provável que o valor dos ativos reais, como terrenos e edifícios, diminua; na verdade, os valores dos ativos e os aluguéis tendem a aumentar à medida que os preços sobem. É por isso que a propriedade pode atuar como um poderoso hedge contra a inflação.
Além disso, mesmo quando os riscos geopolíticos se tornam aparentes e os mercados financeiros estão em turbulência, os valores dos imóveis permanecem relativamente estáveis. O risco de um colapso de preços é baixo, como no caso das ações, e, enquanto houver inquilinos, os imóveis proporcionam uma renda de aluguel estável (fluxo de caixa) e podem, portanto, formar a base para a proteção e a construção de ativos de longo prazo.
Com o risco geopolítico em alta, os investidores de todo o mundo estão transferindo seu dinheiro para destinos de investimento mais seguros. Um dos mercados que está atraindo mais atenção é o mercado imobiliário japonês. A estabilidade política, a confiabilidade do sistema jurídico e os preços subvalorizados devido ao iene fraco são os principais atrativos para investidores estrangeiros ricos e investidores institucionais.
O que impulsiona o dinamismo do mercado é o forte apetite por investimentos de investidores estrangeiros, com a pesquisa da CBRE mostrando um aumento acentuado na proporção de investimentos de investidores estrangeiros no segundo trimestre de 2025, confirmando o reconhecimento internacional do setor imobiliário japonês como um "porto seguro".
Uma abordagem estratégica que incorpore uma perspectiva geopolítica é essencial para o sucesso do investimento imobiliário nesse ambiente. A primeira etapa importante é a seleção da área de investimento. No Japão, a demografia, a estrutura industrial e os planos de renovação precisam ser levados em conta para identificar áreas com alto potencial para manter ou aumentar o valor a longo prazo. Em especial, espera-se que as áreas metropolitanas com competitividade internacional, como Tóquio, Osaka e Fukuoka, mantenham uma demanda estável de aluguel e valores de ativos no futuro.
A diversificação do portfólio também é uma estratégia importante. Em vez de concentrar seu investimento em uma única propriedade ou área, você pode reduzir o risco e buscar uma renda estável diversificando seu investimento em várias propriedades com características diferentes. Por exemplo, se estiver buscando estabilidade, você pode investir em residências no centro da cidade, enquanto que se estiver buscando retornos mais altos, pode considerar edifícios de escritórios em áreas de alta atividade econômica ou hotéis onde se espera uma recuperação na demanda de entrada.
Em uma era de risco geopolítico, acreditamos que é mais importante do que nunca pensar em garantir uma renda de aluguel estável (ganho de renda) a partir de uma perspectiva de longo prazo e preservar e desenvolver ativos de forma constante, em vez de buscar ganhos de preço de curto prazo (ganhos de capital).
Para maximizar o potencial dos imóveis japoneses e fazê-los funcionar como um verdadeiro "ativo seguro", é essencial uma abordagem estratégica baseada em conhecimento especializado. Aqui, explicamos cinco pontos-chave para um investimento imobiliário bem-sucedido.
| Principais riscos do investimento imobiliário | Medidas específicas |
|---|---|
| Risco de vacância | Selecione uma área/propriedade com alta demanda de aluguel e peça a uma empresa de administração de imóveis confiável que forneça um serviço de atendimento ao cliente. |
| Risco de queda nos aluguéis | Avalie o potencial da área a partir de uma perspectiva de longo prazo e mantenha a atratividade da propriedade por meio de manutenção regular. |
| Risco de aumento das taxas de juros | Escolha um empréstimo com taxa fixa sempre que possível ou faça um planejamento financeiro antecipando o aumento das taxas de juros. |
| Risco de desastres | Faça um seguro contra incêndios e terremotos e verifique os mapas de risco antes de escolher uma propriedade. |
| Risco de liquidez | Considere a facilidade de venda e escolha uma área com alta demanda ou um tipo de propriedade popular. |
Ao garantir que esses pontos estejam em vigor, o setor imobiliário pode ser um poderoso "ativo seguro" para enfrentar os mares tempestuosos do risco geopolítico.
Neste artigo, explicamos, a partir da perspectiva de um especialista, por que o setor imobiliário é um "ativo seguro" eficaz em uma época de risco geopolítico elevado e as estratégias para maximizar seu potencial.
Com o aumento da incerteza na situação global, está se tornando cada vez mais difícil proteger ativos valiosos apenas com ativos financeiros convencionais. É justamente em momentos como esse que o setor imobiliário, um ativo real que é resistente à inflação e gera fluxos de caixa estáveis, pode ser uma opção muito atraente para o núcleo de seu portfólio de ativos. Em particular, o mercado imobiliário do Japão, com sua estabilidade política e social e investimento estrangeiro ativo, é um destino de investimento altamente vantajoso de uma perspectiva global.
Mas, novamente, o investimento imobiliário bem-sucedido não pode ser alcançado sem a estratégia e o gerenciamento de riscos corretos. A especialização e a experiência são essenciais em todo o processo, desde a seleção da propriedade até o planejamento financeiro, o gerenciamento e a administração e as estratégias de saída. Para minimizar os riscos e maximizar os retornos, um parceiro confiável é de extrema importância.
Nós da INA & Associates Ltd. somos mais do que apenas uma agência imobiliária. Fornecemos "consultoria abrangente de ativos" para otimizar todo o portfólio de ativos, trabalhando em estreita colaboração com as metas e o futuro de cada cliente individual e utilizando nossa rede profissional de especialistas jurídicos, fiscais e financeiros. Em um ambiente econômico em rápida mudança, protegemos, cultivamos e passamos os valiosos ativos de nossos clientes para a próxima geração. Assumimos a responsabilidade de fornecer a você o melhor roteiro para alcançar esse objetivo.
A bússola do setor imobiliário nas águas desconhecidas do risco geopolítico. Se estiver interessado em sua própria estratégia de proteção de ativos, não hesite em entrar em contato com a INA & Associates Ltd.
P1: O que acontece exatamente com os preços dos imóveis quando o risco geopolítico aumenta?
R1: Quando o risco geopolítico aumenta, os ativos de risco, como ações, são vendidos devido à incerteza nos mercados financeiros, e os fundos tendem a se direcionar para ativos seguros. No mercado imobiliário doméstico, os valores dos ativos podem subir, especialmente em áreas metropolitanas como Tóquio, como resultado de um influxo de fundos de investimento nacionais e estrangeiros que evitam condições instáveis no exterior e um aumento na demanda. Entretanto, se os riscos se tornarem internos ao Japão, o impacto não poderá ser evitado. A chave é avaliar com precisão o tipo de risco e a extensão do impacto.
P2: De quanto dinheiro pessoal eu preciso para começar a investir em imóveis?
A2: É difícil dizer, mas, de modo geral, é mais fácil obter um empréstimo em condições favoráveis de uma instituição financeira se você tiver um capital pessoal de cerca de 10 a 20% do preço do imóvel. Entretanto, nos últimos anos, surgiram métodos de investimento, como o crowdfunding imobiliário, que permitem que você comece com apenas 10.000 ienes. É possível considerar várias opções de acordo com sua própria situação patrimonial e objetivos de investimento, portanto, consulte um especialista primeiro.
P3: O que é mais seguro, propriedades no exterior ou nacionais?
R3: Cada um tem suas próprias vantagens e desvantagens, mas em termos de risco geopolítico, os imóveis japoneses, com sua situação política e social estável e sistema jurídico bem desenvolvido, são mais seguros do que muitas propriedades no exterior. Os imóveis no exterior podem oferecer rendimentos altos e atraentes, mas o risco do país, o risco de flutuação da taxa de câmbio e as diferenças nos sistemas legais e tributários precisam ser totalmente compreendidos.
P4: Você pode reiterar por que o investimento em imóveis é vantajoso em tempos de inflação?
A4: Há três motivos principais pelos quais o setor imobiliário é resistente à inflação. Primeiro, o valor do ativo imobiliário em si tende a aumentar à medida que os preços sobem. Segundo, os aluguéis também aumentam de acordo com os preços, facilitando a obtenção de uma renda estável mesmo sob inflação. Terceiro, quando o valor do dinheiro cai com a inflação, o efeito é que o ônus do pagamento dos empréstimos é substancialmente aliviado. Por esses motivos, os imóveis são considerados um excelente ativo de proteção contra a inflação.
P5: Quais são as características dos imóveis que os tornam particularmente resistentes ao risco geopolítico?
R5.Os imóveis que são altamente resistentes ao risco geopolítico têm várias coisas em comum. Primeiro, eles estão localizados em áreas metropolitanas com uma base econômica forte e uma alta concentração populacional. Em segundo lugar, são residências que são menos suscetíveis a flutuações econômicas. Em segundo lugar, estão localizadas em áreas onde se pode esperar um certo nível de demanda de aluguel a qualquer momento, tanto nacional quanto internacionalmente. Propriedades com essas características têm menos probabilidade de sofrer um declínio no valor do ativo, mesmo em circunstâncias imprevistas, e pode-se esperar que ofereçam uma gestão estável.