Vocês estão tendo algum desses problemas, gerentes de aluguel? 'O lixo não separado não é coletado, tornando o depósito de lixo insalubre'; 'Os vizinhos reclamam que o lixo é retirado em dias e horários diferentes dos especificados'; 'O despejo ilegal de lixo está aumentando, sem que ninguém saiba quem o retirou'.
Nos imóveis para aluguel, a etiqueta de descarte de lixo é um dos problemas mais incômodos para os gerentes de imóveis. À primeira vista, pode parecer um problema menor, mas, se não for controlado, pode gerar problemas entre os inquilinos, prejudicar a reputação da propriedade e, na pior das hipóteses, aumentar a taxa de desocupação. O problema está se tornando mais complexo, especialmente agora que as regras municipais de coleta de resíduos estão se tornando mais rígidas e há mais tipos de resíduos a serem separados.
O problema do lixo é um grande fardo, especialmente para os proprietários que administram suas próprias propriedades. Isso ocorre porque é necessário conhecimento especializado e experiência para lidar com a questão, desde alertar as pessoas sobre a violação da etiqueta até identificar os infratores e até mesmo lidar com inquilinos estrangeiros em vários idiomas.
Este artigo explica a realidade do problema da etiqueta de descarte de resíduos em imóveis de aluguel, as dificuldades enfrentadas pelos proprietários autogerenciados e os benefícios específicos da terceirização para uma empresa de administração. Propomos medidas para manter o valor patrimonial do imóvel e, ao mesmo tempo, a satisfação do inquilino.
Estudo de caso do Sr. Sato (funcionário da empresa na faixa dos 50 anos), que autogerencia um apartamento (prédio de madeira de dois andares, oito cômodos no total) em Tóquio.
No apartamento da Sra. Sato, o dia da semana e as regras de separação do lixo foram explicados a ela quando se mudou e foram afixados na área comum. Gradualmente, porém, o lixo não separado tornou-se perceptível, como sacos de lixo contendo plástico misturado e lixo combustível, e caixas de papelão jogadas fora como estavam.
O funcionário da coleta municipal informou que não poderia coletar o lixo que havia sido separado de forma inadequada, e o lixo não coletado foi se acumulando gradualmente. O depósito de lixo começou a exalar um odor desagradável, e os corvos começaram a danificar a área. Os inquilinos, que eram bem-educados, reclamaram que havia um problema de higiene.
O próprio Sr. Sato limpou a lixeira e distribuiu uma carta de advertência a todos os inquilinos, mas a situação não melhorou. O problema se prolongou sem uma resposta eficaz, pois ela estava preocupada com a possibilidade de não conseguir identificar quem estava violando as regras e que, mesmo que conseguisse identificá-los, adverti-los diretamente pioraria o relacionamento entre os locatários.
Estudo de caso da Sra. Tanaka (60 anos, autônoma), proprietária de um apartamento (10 unidades) na Prefeitura de Kanagawa
Com o aumento do número de inquilinos estrangeiros (estudantes estrangeiros) no condomínio da Sra. Tanaka, os problemas relacionados à separação de resíduos começaram a ocorrer com frequência. Era difícil fazer com que eles entendessem as regras detalhadas de separação de resíduos exclusivas do Japão (por exemplo, plástico, combustível, não combustível, recursos etc.) e, como havia muitos pontos que diferiam dos costumes de seu país de origem, ocorriam violações frequentes das regras.
Havia também uma barreira de idioma, e enfrentamos o problema de que, mesmo distribuindo placas de advertência, elas não eram lidas e, mesmo explicando-as verbalmente, elas não eram totalmente compreendidas. Os vizinhos começaram a reclamar que a área estava cheia de lixo e estava sendo vandalizada por corvos.
O Sr. Tanaka preparou uma placa de advertência em inglês, mas não conseguiu responder a todos os residentes em seus próprios idiomas e, por fim, teve que organizar e limpar o depósito de lixo várias vezes por semana. A associação de moradores também apontou que a maneira de descartar o lixo nos apartamentos era ruim, e o próprio Sr. Tanaka ficou mentalmente exausto.
Estudo de caso do Sr. Yamamoto (55 anos, executivo de empresa), proprietário de um prédio de apartamentos (3 andares, 12 unidades) na Prefeitura de Osaka.
No apartamento do Sr. Yamamoto, a área de despejo de lixo ficava de frente para a rua, e o despejo ilegal por parte de não locatários aumentou gradualmente. Eletrodomésticos e lixo de grandes dimensões começaram a ser deixados ali, e o lixo que não estava sujeito à coleta pelas autoridades locais começou a se acumular.
No início, pensamos que o lixo pertencia aos inquilinos e alertamos todos os inquilinos, mas eles responderam que não lhes pertencia.
No final, o proprietário teve que arcar com o custo de descartar o lixo despejado ilegalmente, resultando em despesas anuais inesperadas. Além disso, a má impressão do local de despejo de lixo também causou uma má impressão durante as prévias, causando danos secundários na forma de um aumento na taxa de vacância.
Sem contramedidas eficazes contra o despejo ilegal, o problema permaneceu sem solução.
Ao lidar com o problema da etiqueta de descarte de resíduos, os proprietários autogerenciados enfrentam os seguintes riscos e limitações
A parte mais difícil de lidar com violações das regras de descarte de resíduos é como identificar o infrator:
Os proprietários autogerenciados geralmente não conseguem tomar as medidas adequadas por medo de problemas devido à sua proximidade com os locatários.
O gerenciamento eficaz de resíduos exige esforços contínuos, mas a autogestão apresenta os seguintes desafios
| Esforços necessários | Desafios do autogerenciamento | Problemas resultantes de |
|---|---|---|
| Patrulhas e verificações regulares | Dificuldades para equilibrar o trabalho e a vida pessoal | Incapacidade de detectar e responder a problemas em um estágio inicial |
| Aplicação consistente das regras | Tendência a respostas emocionais | Ocorrência de injustiça por parte dos locatários |
| Orientação corretiva adequada | Falta de conhecimento e experiência | Incapacidade de propor medidas de melhoria eficazes |
| Suporte multilíngue | Falta de habilidades e recursos linguísticos | Suporte inadequado para locatários estrangeiros |
Um problema específico é que as violações de etiqueta de resíduos podem facilmente se "encadear". Muitas vezes, quando um locatário deixa de seguir as regras, outros locatários começam gradualmente a degradar suas maneiras, achando que isso é suficiente.
Os problemas com o lixo não são apenas um problema dentro da propriedade, mas também afetam as relações com o mundo externo:
Para os proprietários autogerenciados, essas relações externas também podem ser um grande fardo. Em particular, diferentes municípios têm regras diferentes para o descarte de resíduos, o que dificulta ainda mais o gerenciamento por parte dos proprietários com propriedades em várias áreas.
A introdução de equipamentos adequados é uma maneira eficaz de resolver o problema do lixo, mas o autogerenciamento apresenta os seguintes desafios
Esses julgamentos e procedimentos profissionais são difíceis sem experiência.
A terceirização para uma empresa de gerenciamento oferece as seguintes vantagens específicas ao lidar com questões de etiqueta de descarte de resíduos
A empresa de gerenciamento oferece educação eficaz aos inquilinos com base em sua ampla experiência:
Os materiais visuais com fotos e ilustrações são particularmente eficazes. Eles são fáceis de entender, mesmo que haja uma barreira de idioma, e também são eficazes para locatários estrangeiros. Os lembretes regulares da empresa de administração também têm o efeito psicológico de "apontar de um terceiro" a educação do inquilino sobre a segregação de resíduos do condomínio.
A maior força de uma empresa de administração é sua posição como mediadora objetiva entre proprietários e inquilinos:
A cautela da empresa de administração evita um confronto direto entre o proprietário e o locatário. Isso permite que os locatários sejam menos emotivos e percebam o problema com mais calma.
As empresas de gerenciamento sabem como instalar e operar equipamentos de forma eficaz, com base em sua experiência com muitas propriedades:
Por exemplo, a instalação de câmeras de segurança é uma medida muito eficaz, mas elas devem ser operadas levando em consideração a privacidade dos locatários. Uma empresa de gerenciamento pode encontrar esse equilíbrio delicado e propor a melhor solução.
Outro ponto forte das empresas de administração é sua capacidade de lidar com o número crescente de residentes estrangeiros nos últimos anos:
Especialmente eficazes são as explicações que levam em conta as diferenças culturais, em vez da mera tradução, pois os residentes estrangeiros costumam ficar confusos com as diferenças nas regras de classificação de resíduos de seu país de origem.
As empresas de gerenciamento também podem ajudar a construir boas relações com as autoridades e comunidades locais:
Ao terceirizar a manutenção desses relacionamentos externos para uma empresa de administração, a carga sobre o proprietário pode ser significativamente reduzida.
Os pontos a seguir são importantes para a escolha de uma empresa de gerenciamento que seja forte em lidar com problemas de resíduos.
O fator mais importante a ser considerado na escolha de uma empresa de gerenciamento é o seu histórico no tratamento de problemas com resíduos:
Durante as entrevistas, é aconselhável fazer perguntas específicas, como "Como você resolveu problemas anteriores de resíduos?" e "Que esforços você está fazendo para melhorar as maneiras dos inquilinos?".
Com o aumento do número de residentes estrangeiros, a capacidade multilíngue é um ponto de seleção importante:
É importante que a empresa possa não apenas traduzir, mas também levar em conta as diferenças de origens culturais.
O conhecimento e a experiência na instalação de equipamentos, como câmeras de segurança, também são importantes:
Particularmente importante é o equilíbrio entre a "relação custo-benefício" e a "prevenção de riscos legais". O monitoramento excessivo pode levar a uma reação negativa dos locatários, enquanto medidas inadequadas não resolverão o problema.
Além das medidas temporárias, uma atitude voltada para o aprimoramento contínuo também é importante:
Uma atitude "preventiva" em vez de "após a ocorrência do problema" levará a soluções de longo prazo.
A questão da etiqueta de descarte de resíduos pode parecer trivial à primeira vista, mas, se não for controlada, é uma questão importante que pode prejudicar significativamente a reputação e o valor patrimonial de uma propriedade. Com a autogestão, você enfrenta uma série de desafios, como identificar os infratores, dar lembretes apropriados e monitorar continuamente.
Os benefícios da terceirização para uma empresa de gerenciamento são vários
O tratamento adequado dos problemas de resíduos pode levar a uma maior satisfação dos inquilinos, a menores taxas de despejo e à manutenção e melhoria da reputação da propriedade. Ao terceirizar para uma empresa de gerenciamento com conhecimento e experiência especializados, é possível proteger o valor do ativo da propriedade e, ao mesmo tempo, reduzir a carga emocional e de tempo do proprietário.
R: Os principais métodos para identificar os infratores são os seguintes, cada um com seus próprios benefícios e riscos
Instalação de câmeras de segurança: mais eficaz, mas é preciso levar em conta considerações de privacidade.
Verificação do conteúdo dos sacos de lixo: esse é um método de identificação baseado em correspondências com nomes, mas há o risco de invasão de privacidade. Se a empresa de administração se encarregar disso, é importante informar aos locatários com antecedência que o conteúdo da sacola poderá ser verificado se as regras forem violadas.
Coleta de informações sobre avistamentos: esse é um método de receber informações de outros locatários, mas pode gerar problemas entre os locatários.
Uma empresa de administração pode lidar com isso de forma não emocional, usando procedimentos e cuidados adequados para identificar o infrator.
R: Os seguintes métodos são eficazes para melhorar a etiqueta de descarte de resíduos
Afixação de avisos visualmente intuitivos: por exemplo, guias de classificação com fotos e diagramas, calendários de dias de coleta, etc. Versões em vários idiomas também são eficazes.
Lembretes regulares: mantenha a conscientização distribuindo regularmente lembretes por escrito, mesmo quando não houver nenhum problema.
Resposta imediata e limpeza: é importante responder aos problemas assim que eles ocorrerem e manter a área de resíduos limpa o tempo todo. Lixeiras sujas podem levar ainda mais à falta de educação.
Melhorias ambientais: melhorias ambientais físicas, como a instalação de iluminação, câmeras de segurança e redes de proteção, também podem ser eficazes.
As empresas de administração sabem, por experiência com muitas propriedades, quais medidas são eficazes em quais situações e podem fazer as melhores propostas de acordo com as características da propriedade.
R: As seguintes medidas são eficazes com locatários estrangeiros
Material explicativo no idioma nativo: é importante que as explicações não sejam simplesmente traduzidas, mas que também levem em conta o contexto cultural.
Uso de fotos e ilustrações: use fotos reais e ilustrações fáceis de entender para superar as barreiras do idioma.
Demonstrações práticas: explicações práticas, como mostrar como o lixo é realmente separado quando as pessoas se mudam, são eficazes.
Acompanhamento regular: verifique conscientemente os inquilinos por algum tempo após a mudança e forneça explicações de acompanhamento conforme necessário.
As empresas de administração sabem como se comunicar de forma eficaz devido à sua experiência em lidar com muitos inquilinos estrangeiros.
R: Os principais métodos usados para combater o despejo ilegal são
Instalação de câmeras de segurança: o impedimento mais eficaz, mas são necessárias considerações sobre privacidade e operação adequada. Placas de "câmera CCTV em operação" também são um importante impedimento.
Instalação de iluminação: locais de despejo escuros são alvos fáceis para o despejo ilegal, portanto, a instalação de luzes com sensores pode ser eficaz.
Realocação dos locais de despejo: também vale a pena considerar a realocação dos locais de despejo para locais que sejam menos visíveis da rua ou inacessíveis a não residentes.
Patrulhas regulares: as patrulhas regulares da empresa de administração e de sua equipe também podem ser eficazes como impedimento.
A empresa de administração pode sugerir as medidas de despejo ilegal mais adequadas para a localização da propriedade e o ambiente ao redor.
R: A seguinte abordagem passo a passo pode ser adotada no caso de não haver melhora
Entrevistas individuais: a empresa de gerenciamento conduzirá entrevistas individuais com os infratores identificados de forma interativa.
Advertência por escrito: em casos de violações graves ou repetidas, é emitida uma advertência formal por escrito.
Aplicação de penalidades: se especificado no contrato, pode-se considerar a aplicação de penalidades, como a cobrança de custos de limpeza (mas é necessária uma base legal).
Rescisão como último recurso: se a violação for grave e contínua e prejudicar significativamente as condições de vida de outros locatários, pode-se considerar a recusa de renovação do contrato ou a rescisão.
A empresa de administração tem o conhecimento jurídico e pode julgar adequadamente até onde ir em uma determinada situação. Ela também pode tomar medidas firmes para resolver o problema, evitando confrontos emocionais entre o proprietário e o inquilino.
A questão da etiqueta de descarte de resíduos é uma questão importante que não pode ser negligenciada na administração de aluguéis. A INA&Associates oferece um serviço de solução de problemas de resíduos que se baseia em muitos anos de experiência e conhecimento. Oferecemos suporte abrangente, desde a educação do locatário até a instalação de equipamentos de segurança e suporte multilíngue.
Deixe-nos ajudá-lo a se livrar do fardo da autogestão e aumentar o valor da sua propriedade com a nossa ajuda profissional. Agora você pode obter uma consulta inicial gratuita para encontrar uma solução para o seu problema de resíduos. Proteja o valor da sua propriedade e obtenha uma administração estável do aluguel.