O investimento em propriedades é uma das opções mais eficazes para a construção de patrimônio. Especialmente para aqueles que se concentraram em seu negócio principal, como fundadores e gerentes de empresas de capital aberto, o investimento em imóveis é um meio estratégico de garantir uma renda estável e, ao mesmo tempo, proteger-se contra o imposto sobre herança. O mercado imobiliário do Japão continua dinâmico no período que antecede 2025 e, com o conhecimento e a estratégia corretos, é possível proteger e aumentar os ativos a longo prazo.
Há vários motivos pelos quais os indivíduos de alto patrimônio líquido devem considerar o investimento imobiliário como uma opção de gestão de ativos. No atual ambiente econômico, em particular, seu apelo é ainda maior.
Na atual tendência inflacionária global, os ativos financeiros, como dinheiro e títulos, estão perdendo valor real. Como o setor imobiliário é um ativo real, ele é altamente resistente à inflação: até 2024, espera-se que a taxa de inflação no Japão ultrapasse 2%, e os aluguéis de imóveis tenderão a aumentar de acordo com isso, o que terá o efeito de evitar um declínio nos valores dos ativos.
É importante garantir uma fonte de renda estável mesmo depois de se aposentar da administração de uma empresa de capital aberto. O investimento em propriedades de alta qualidade gera uma renda mensal estável a longo prazo. Para indivíduos de alto patrimônio líquido, em particular, essa estabilidade é um grande atrativo não encontrado em outras opções de investimento.
Investir em diferentes classes de ativos - imóveis, bem como ações e títulos - reduz o risco geral do portfólio: enquanto o mercado de ações flutua significativamente entre 2023 e 2024, os preços dos imóveis estão subindo constantemente, comprovando mais uma vez os benefícios da diversificação.
Uma das vantagens mais importantes para indivíduos de alto patrimônio líquido são os benefícios fiscais do investimento em imóveis. Várias medidas tributárias podem ser utilizadas, como o efeito das medidas de imposto de renda e de habitantes por meio da depreciação e da redução dos valores avaliados do imposto sobre herança. Em particular, o investimento em propriedades é um meio muito eficaz de planejamento de ativos com vistas à herança.
Os preços dos imóveis em algumas partes do Japão, especialmente no centro de Tóquio e nas principais cidades regionais, continuaram a subir: de acordo com a Pesquisa de Preços de Terrenos de 2024, houve um aumento acentuado nos preços dos terrenos nas três maiores áreas metropolitanas e nas principais cidades regionais, como Sapporo, Sendai, Hiroshima e Fukuoka. Em uma perspectiva de longo prazo, pode-se esperar que imóveis bem localizados preservem e aumentem os valores dos ativos.
Antes de começar a investir em imóveis, é muito importante entender as tendências atuais do mercado: entre 2024 e 2025, o mercado imobiliário japonês está mostrando algumas tendências distintas.
No centro de Tóquio, os preços dos imóveis continuarão a subir em 2024. Em particular, em áreas residenciais de alto padrão, como os distritos de Minato, Chiyoda e Shibuya, o índice de preços de imóveis aumentou 8,14% em relação ao ano anterior em janeiro de 2025. Por outro lado, as cidades regionais estão se tornando mais polarizadas, com as principais cidades regionais, como Sapporo, Sendai, Hiroshima e Fukuoka, apresentando maior crescimento do preço dos terrenos do que as três maiores áreas metropolitanas, enquanto a taxa de casas vagas está aumentando em áreas onde a população está diminuindo.
No mercado de escritórios, a recuperação do desastre do coronavírus está progredindo, com o aumento da demanda por propriedades de alta qualidade, em particular. A taxa de vacância para escritórios de grau A em Tóquio caiu para 3,1% no terceiro trimestre de 2024, com o preço unitário mensal do tsubo chegando a 34.610 ienes.
No mercado imobiliário, os preços dos condomínios estão subindo, e o mercado de condomínios usados no centro de Tóquio está particularmente dinâmico: de acordo com o Fudoken Housing Price Index de janeiro de 2025, o índice de preços de condomínios usados na área metropolitana de Tóquio aumentou por 13 meses consecutivos.
O mercado imobiliário comercial está respondendo a uma recuperação na demanda de entrada e a mudanças no comportamento do consumidor. O investimento em hotéis e instalações comerciais tem sido particularmente ativo na área de Osaka, no período que antecede a Osaka-Kansai Expo.
O valor das transações imobiliárias domésticas em 2024 aumentou aproximadamente 20% em relação ao ano anterior, atingindo o nível mais alto desde a crise financeira global. Por setor, os escritórios responderam por 37% do investimento, seguidos por hotéis (21%), instalações de logística (18%), imóveis para aluguel (14%) e varejo (8%).
Embora o mercado de investimento imobiliário seja impulsionado principalmente por investidores nacionais, espera-se que as aquisições de propriedades por investidores estrangeiros aumentem novamente em 2025. Isso se deve ao fato de que o "retorno em dinheiro" do investimento em imóveis no Japão continua a ser superior ao de outros países, bem como às restrições flexíveis à compra de imóveis por estrangeiros.
O investimento imobiliário é uma técnica de investimento com características de "risco médio/retorno médio". É importante que os indivíduos de alto patrimônio líquido entendam completamente os riscos e os retornos ao considerar o investimento em imóveis.
Há dois tipos principais de retorno sobre o investimento imobiliário: ganhos de renda (renda de aluguel) e ganhos de capital (lucro na venda).
O rendimento de superfície (renda anual de aluguel ÷ preço de compra da propriedade × 100) é amplamente utilizado como indicador da eficiência do investimento.
O rendimento real ((receita anual de aluguel - despesas) ÷ preço de compra da propriedade x 100) representa com mais precisão a rentabilidade real. As despesas incluem custos de administração, custos de reparo, imposto predial etc. e, em geral, são de 70% a 80% do rendimento superficial.
Existem os seguintes fatores de risco no investimento imobiliário
Risco de vacância: o risco de os inquilinos se mudarem e não receberem nenhuma renda de aluguel por um período de tempo. O risco de vacância é relativamente baixo para propriedades de primeira linha nos centros das cidades, mas é maior em áreas rurais e propriedades mais antigas.
Risco de flutuação de preço: o risco de que os valores dos imóveis caiam e que ocorram perdas quando o imóvel for vendido. Os imóveis em boas localizações tendem a ter alta estabilidade de preços, mas o impacto do futuro declínio populacional e das mudanças nas condições econômicas é inevitável.
Risco de aumento das taxas de juros: se financiado, há um risco de aumento dos encargos de pagamento devido ao aumento das taxas de juros; com o fim da política de taxas de juros negativas em março de 2024 e a expectativa de aumentos graduais das taxas de juros no futuro, vale a pena considerar o financiamento com taxas fixas.
Risco de reparo e manutenção: o risco de custos de reparo inesperados. Especialmente para propriedades mais antigas e propriedades unifamiliares, há um risco de custos significativos para grandes reparos.
As seguintes medidas são eficazes para minimizar os riscos do investimento imobiliário
Diversificação do portfólio de imóveis: você pode distribuir o risco investindo em vários imóveis e em diferentes tipos de imóveis.
Seleção de imóveis com foco na localização: escolher imóveis em áreas com conexões de transporte convenientes e dados demográficos estáveis pode reduzir os riscos de vacância e flutuação de preços.
Planejamento financeiro generoso: é importante ter reservas de caixa suficientes para o caso de despesas inesperadas.
Cooperação com especialistas: ao trabalhar com profissionais do setor imobiliário, contadores fiscais e advogados para desenvolver uma estratégia de investimento otimizada, você pode lidar efetivamente com uma variedade de riscos.
Um dos motivos pelos quais o investimento em imóveis é particularmente popular entre os ricos são os benefícios fiscais. Se usados adequadamente, podem ser esperados benefícios fiscais significativos.
A depreciação é um método contábil pelo qual o custo de aquisição de um ativo fixo, como um edifício, é dividido de acordo com sua vida útil e registrado como uma despesa em cada ano. É importante para pessoas ricas o fato de que essa depreciação tem o efeito de reduzir a renda tributável, embora seja uma despesa que não envolve um desembolso real de dinheiro.
A vida útil legal de um edifício depende de sua construção:
Para pessoas de alta renda, o efeito de economia de impostos da depreciação pode ser muito significativo, pois as alíquotas de imposto de renda podem chegar a 55% (45% de imposto de renda + 10% de imposto residencial). Por exemplo, se um trabalhador assalariado com uma renda tributável de 12 milhões de ienes registrar uma perda de 5 milhões de ienes, incluindo a depreciação, em um investimento imobiliário, a renda tributável será reduzida para 7 milhões de ienes por meio de lucros e perdas, e o imposto de renda e o imposto residencial serão significativamente reduzidos.
Os principais motivos pelos quais o investimento em imóveis é eficaz como uma medida de imposto sobre herança são os seguintes efeitos de redução de avaliação
Redução na avaliação de terrenos e edifícios: nas avaliações do imposto sobre herança,
Disposições especiais para pequenos lotes de construção: os lotes de construção que atendem a determinados requisitos têm seu valor avaliado do imposto sobre herança reduzido ainda mais.
Por exemplo, ao herdar um terreno avaliado em 100 milhões de ienes, o valor avaliado com base no valor do terreno à beira da estrada é de aproximadamente 80 milhões de ienes, que pode ser reduzido ainda mais para aproximadamente 16 milhões de ienes (redução de 80%) se a exceção especial para pequenos lotes residenciais for aplicada. Como resultado, o valor avaliado pode ser reduzido para 16% do valor de mercado.
Para investimentos em propriedades acima de um determinado tamanho, também vale a pena considerar as vantagens fiscais da incorporação. As vantagens da incorporação incluem o seguinte
Entretanto, como a incorporação também tem desvantagens, é importante consultar um especialista antes de tomar uma decisão, dependendo do tamanho do investimento e dos planos futuros.
Há várias opções de investimento em imóveis. O primeiro passo para o sucesso é entender as características de cada uma delas e selecionar uma opção de investimento que se adapte a seus objetivos de investimento e recursos financeiros.
Descrição: um método de investimento no qual você obtém renda de aluguel comprando e alugando uma seção (quarto) de um condomínio.
Características:.
Adequado para: investidores em imóveis pela primeira vez, aqueles que querem começar com uma pequena quantia e querem minimizar o esforço de gerenciamento
Descrição: um método de investimento no qual um condomínio ou prédio de apartamentos inteiro é comprado e alugado para vários inquilinos.
Características:.
Adequado para: aqueles que estão considerando um investimento imobiliário em grande escala, aqueles que estão considerando o planejamento do imposto sobre herança e aqueles com um certo nível de recursos financeiros.
Descrição: um método de investimento no qual edifícios comerciais, de varejo e de escritórios são comprados e alugados para empresas.
Características:.
Adequado para: pessoas que estão pensando em administrar ativos em larga escala, pessoas que valorizam a estabilidade e pessoas com experiência em investimento imobiliário.
Descrição: um instrumento financeiro que coleta fundos de muitos investidores, investe-os em imóveis e distribui os lucros aos investidores.
Características:.
Adequado para: aqueles que não têm certeza sobre como investir diretamente em imóveis, aqueles que querem começar com uma pequena quantia e aqueles que valorizam a liquidez.
O investimento em imóveis geralmente é um território desconhecido, mesmo para aqueles que estão envolvidos na gestão de negócios há muitos anos. Para que seu primeiro investimento seja um sucesso, recomendamos que você preste atenção aos seguintes pontos
Dê prioridade máxima à localização: a localização é tão importante no investimento imobiliário que muitas vezes é chamada de "localização, localização, localização". Concentre-se nos seguintes pontos:
Observe o equilíbrio entre oferta e demanda: investigue as tendências demográficas, o número de residências e a nova oferta e escolha uma área em que se possa esperar uma demanda estável a longo prazo.
Qualidade do edifício e status de gerenciamento: especialmente ao comprar um imóvel de segunda mão, é importante que um especialista verifique a estrutura, a idade, o histórico de reparos e o status de gerenciamento do edifício.
Equilíbrio entre fundos próprios e empréstimos: é prática comum reservar cerca de 20 a 30% do preço do imóvel como fundos próprios e financiar o restante com empréstimos. Os mutuários mais ricos podem reduzir o risco investindo mais de seus próprios fundos.
Consulte várias instituições financeiras: os termos do empréstimo variam de instituição financeira para instituição financeira. Consulte várias instituições financeiras e compare as taxas de juros, os termos de pagamento e as taxas.
Garanta uma reserva de caixa: é aconselhável ter uma reserva de caixa equivalente a pelo menos seis meses de pagamentos em caso de circunstâncias imprevistas.
Os investidores imobiliários bem-sucedidos não fazem tudo sozinhos, mas formam uma equipe de especialistas:
Consultores fiscais: para obter orientação sobre como aproveitar ao máximo as vantagens fiscais do investimento imobiliário.
Corretores de imóveis: é importante encontrar um corretor confiável que possa fornecer informações de boa qualidade sobre imóveis.
Advogados: podem fornecer orientação sobre como verificar contratos e avaliar riscos legais.
Empresas de administração: ao terceirizar a administração da propriedade, escolha uma empresa de administração com bom histórico e reputação.
O investimento imobiliário moderno pode se tornar mais eficiente com o uso da tecnologia:
Sistemas de gerenciamento de propriedades: os sistemas de gerenciamento de propriedades baseados em nuvem permitem gerenciar centralmente as informações dos inquilinos, a receita e as despesas de aluguel.
Ferramentas de análise de investimento imobiliário: use ferramentas para simular a renda e apoiar as decisões de investimento.
Fontes de informações on-line: colete dados on-line sobre preços de terrenos, taxas de aluguel, dados demográficos etc. e use-os para tomar decisões de investimento.
O investimento em propriedades não é uma busca por lucros de curto prazo, mas um meio de proteger e aumentar os ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo. Considere a importância de investir em uma perspectiva de longo prazo, que Daisuke Inazawa também enfatiza.
O capital humano também é um fator importante no investimento imobiliário. Os seguintes pontos devem ser observados
Garantir inquilinos de boa qualidade: para gerar uma renda estável, é importante garantir inquilinos de boa qualidade e fazer com que eles morem na propriedade por um longo período de tempo. Para isso, é necessário aumentar a atratividade da propriedade e fornecer serviços de gerenciamento que atendam às necessidades dos inquilinos.
Seleção de parceiros confiáveis: empresas de administração de imóveis, prestadores de serviços de manutenção, contadores fiscais e outros profissionais têm um impacto significativo no sucesso de um investimento imobiliário. Selecione-os por sua confiabilidade e experiência, e não simplesmente por seu baixo custo.
Autoeducação e aprendizado: o mercado imobiliário e o sistema tributário estão em constante mudança. É importante manter-se atualizado com as informações e os conhecimentos mais recentes por meio de seminários, livros e contatos com especialistas.
As seguintes estratégias podem ser usadas para aumentar o valor de longo prazo dos ativos imobiliários
Reparos planejados e renovação de equipamentos: manter os edifícios em boas condições e adaptá-los às necessidades do momento evitará que os valores dos ativos caiam e os manterá competitivos.
Investir no potencial futuro da área: espera-se que as áreas com planos de renovação ou melhorias na infraestrutura de transporte aumentem seus valores de ativos no futuro.
Melhoria do desempenho ambiental: a melhoria do desempenho ambiental das propriedades, por exemplo, com a instalação de equipamentos de economia de energia e recursos de casa inteligente, pode aumentar sua competitividade e o valor dos ativos.
Ao investir em várias propriedades, os seguintes conceitos de construção de portfólio podem ser úteis
Diversificação geográfica: reduza o risco investindo em várias áreas geográficas em vez de se concentrar em uma única área.
Diversificação de tipos de propriedade: investir em diferentes tipos de propriedade, como residencial, comercial e de escritórios, pode ajudar a construir um portfólio que seja resistente a mudanças nas condições de mercado.
Diversificação de idade: uma mistura equilibrada de propriedades novas e usadas pode criar um portfólio com um bom equilíbrio entre fluxo de caixa e potencial de crescimento futuro.
O investimento em imóveis é uma forma eficaz de indivíduos com alto patrimônio líquido protegerem e aumentarem seus ativos. Ele abre novas possibilidades de construção de ativos, especialmente para aqueles que nunca investiram em imóveis antes, como os fundadores de empresas listadas em bolsa.
Espera-se que o mercado imobiliário japonês continue a crescer de forma estável em geral entre 2024 e 2025, mas as disparidades entre regiões e segmentos estão aumentando. Portanto, nas decisões de investimento, é importante adotar uma perspectiva de longo prazo e concentrar-se na localização e na qualidade das propriedades.
Em termos de tributação, há vários incentivos disponíveis, como medidas de imposto de renda e de moradia usando o sistema de depreciação e medidas de imposto sobre herança usando exceções especiais para pequenas áreas residenciais. Para aproveitar ao máximo esses incentivos, é essencial trabalhar com um contador fiscal ou outro especialista.
Há várias opções de investimento, incluindo condomínios, propriedades individuais, propriedades comerciais e REITs, mas é importante escolher a mais adequada para seus objetivos de investimento, recursos financeiros e tolerância a riscos.
Ao investir em imóveis pela primeira vez, você pode aumentar suas chances de sucesso prestando atenção a vários pontos, como escolher um imóvel com ênfase na localização, ter um plano financeiro generoso, formar uma equipe de especialistas e utilizar a tecnologia.
Por fim, lembre-se de que o investimento imobiliário não se trata de lucro a curto prazo, mas de um meio de proteger e aumentar os ativos a longo prazo. Com a adoção de uma perspectiva de investimento em capital humano, a implementação de estratégias para aumentar o valor dos ativos e o gerenciamento de riscos por meio de investimentos diversificados, será possível a construção de ativos estáveis e sustentáveis.
Esperamos que o investimento em propriedades se torne uma ferramenta estratégica para que indivíduos de alto patrimônio líquido obtenham tanto a proteção quanto o crescimento de seus ativos.