Até que ponto você está familiarizado com o modelo de negócios de "compra e revenda", que atraiu muita atenção no setor imobiliário nos últimos anos? No contexto de um aumento no número de casas vagas e da revitalização do mercado de imóveis usados, esse método está se tornando uma opção nova e influente para quem está pensando em vender ou comprar um imóvel. Entretanto, o mecanismo e suas vantagens e desvantagens talvez ainda não sejam totalmente compreendidos.
Este artigo oferece uma visão geral completa do negócio de compra e revenda de imóveis. Do ponto de vista do vendedor e do comprador, respectivamente, desvendaremos as diferenças em relação à agência convencional, os méritos e deméritos específicos e até mesmo os modelos de negócios das operadoras. Esperamos que este artigo o ajude a lidar com imóveis, que são seu ativo mais importante, em melhores condições e com tranquilidade.
O negócio de compra e revenda de imóveis é um modelo de negócios que cria um novo valor no mercado de imóveis de segunda mão. Em sua essência, uma empresa imobiliária compra um imóvel diretamente do vendedor, aumenta o valor do imóvel por meio de reforma e remodelação e, em seguida, vende-o a um novo comprador (revenda). Entender essa sequência de eventos é o primeiro passo para utilizar adequadamente esse projeto.
Em termos simples, compra e revenda é um negócio em que uma empresa imobiliária cuida de todo o processo de "compra", "processamento" e "venda" de propriedades de segunda mão. A empresa imobiliária compra condomínios e casas de propriedade de vendedores individuais diretamente como comprador. Em seguida, a empresa imobiliária realiza trabalhos que agregam valor, como a atualização de instalações obsoletas e a alteração do layout para se adequar a estilos de vida modernos. A propriedade transformada de forma bonita e funcional é então vendida a um comprador que está procurando uma nova casa. Esse processo cria um novo valor de moradia que vai além da mera distribuição de propriedades de segunda mão.
Quando muitas pessoas ouvem falar da venda de imóveis, o que vem à mente é a "agência", na qual uma empresa imobiliária faz a intermediação entre o vendedor e o comprador. A compra, a revenda e a agenciamento parecem semelhantes, mas suas naturezas são muito diferentes. A diferença mais decisiva entre elas são as partes envolvidas na transação e a velocidade com que a transação é concluída. Vamos comparar as diferenças claramente na tabela a seguir.
| Itens de comparação | Compra e revenda de imóveis | Intermediário imobiliário |
|---|---|---|
| Parte na transação | Empresa imobiliária | Comprador individual |
| Período até a venda | Curto prazo (de alguns dias a cerca de um mês) | Longo prazo (três meses a mais de seis meses) |
| Preço de venda | Tende a ser menor do que o preço de mercado | Preço próximo ao preço de mercado |
| Taxas de corretagem | Não é necessário | Necessárias |
| Responsabilidade por não conformidade com o contrato | Frequentemente isenta | Assumida pelo vendedor |
| Tratamento de visitas | Não é necessário | Necessário |
No caso de agenciamento, a empresa imobiliária desempenha a função de procurar um comprador como agente do vendedor. Portanto, quando e em que condições o imóvel pode ser vendido é muito influenciado pela tendência do mercado e pela intenção do comprador. Por outro lado, como a própria empresa imobiliária se torna a compradora na compra e na revenda, se apenas um preço puder ser acordado, é possível prosseguir com a venda de forma rápida e segura. Essa rapidez é a maior característica da compra e revenda.
A receita das operadoras de compra e revenda é composta pela diferença entre o "preço de revenda" da propriedade menos o "preço de compra" e os "custos de renovação e outras despesas", ou seja, o lucro da venda da propriedade. Esse modelo de negócios é baseado no princípio comercial de "comprar barato, agregar valor e vender caro". Com base em anos de experiência e dados, o operador avalia com precisão o valor potencial do imóvel e calcula com exatidão quanto custaria revendê-lo a que preço. A compra pelo preço certo, a renovação eficiente e eficaz e uma estratégia de vendas precisa são essenciais para garantir o lucro. Agências especializadas, como a nossa, têm como objetivo construir relacionamentos que beneficiem as três partes - o vendedor, o comprador e a própria empresa - identificando com precisão as necessidades do mercado e maximizando o valor da propriedade.
Ao vender uma propriedade, optar pela compra e revenda traz muitas vantagens para o vendedor, mas também há pontos a serem considerados. É importante julgar o método de venda mais apropriado no contexto de sua própria situação e prioridades.
O motivo pelo qual a compra e a revenda são escolhidas por muitos vendedores é sua conveniência e certeza. Em particular, ela mostra seu verdadeiro valor quando há restrições de tempo ou quando se deseja evitar procedimentos complicados.
1. conversão rápida de dinheiro.
O maior mérito é que o tempo necessário para as atividades de vendas é extremamente curto. Na agência, não é incomum levar vários meses até que um comprador seja encontrado, mas na compra e revenda, se houver acordo com a empresa imobiliária, a liquidação e a conversão em dinheiro podem ser concluídas em apenas alguns dias ou semanas. Esse é um meio muito eficaz quando os fundos são necessários em um estágio inicial devido a transferências repentinas, reassentamento, herança etc.
2. não são necessárias taxas de mediação
Se você vender um imóvel usando uma agência, geralmente é cobrada uma taxa de intermediação de "3% do preço da negociação + 60.000 ienes + imposto sobre o consumo". Entretanto, como a empresa imobiliária se torna uma compradora direta na compra e revenda, essa taxa de intermediação não é cobrada. O ponto em que vários custos podem ser bastante reduzidos pode ser considerado um grande mérito econômico.
3) Isenção de responsabilidade por não conformidade do contrato
Na compra e venda de imóveis entre pessoas físicas, o vendedor permanece responsável, por um determinado período de tempo após a entrega, pelo reparo de quaisquer defeitos ocultos na propriedade (por exemplo, vazamentos de chuva, danos causados por cupins etc.). Entretanto, no caso de compra e revenda em que o comprador é uma construtora, é comum estabelecer uma cláusula especial que isente o comprador dessa responsabilidade. O fato de o comprador estar livre de riscos e incertezas futuras reduz muito a carga mental.
4. não há necessidade de lidar com visitas e negociações
Na agência, é necessário comparecer a muitas visitas de possíveis compradores e negociar o preço. Com a compra e a revenda, você fica livre do incômodo de marcar compromissos nos finais de semana e de cuidar da limpeza do quarto, pois isso é concluído apenas pela inspeção no local no momento da avaliação pela equipe da imobiliária.
| Vantagens | Especificidades |
|---|---|
| Rapidez | Não há necessidade de procurar um comprador e a conversão de dinheiro é rápida. |
| Econômico | Não há necessidade de altas taxas de agência. |
| Tranquilidade | Isenção de responsabilidade por não conformidade contratual após a entrega, menos incerteza no futuro. |
| Simplicidade | Não há necessidade de lidar com o incômodo e a carga mental de lidar com visitas e negociações com o comprador. |
Embora existam muitas vantagens, também há desvantagens na compra e revenda. O ponto mais importante diz respeito ao preço de venda.
Uma desvantagem é que o preço de venda tende a ser menor do que o preço de mercado no mercado intermediário. Em geral, 70 a 80% do preço de mercado é considerado como referência. Isso ocorre porque o agente de compra e revenda precisa garantir os custos de renovação, as despesas de vendas e seus próprios lucros. Portanto, se a solicitação de "vender o mais alto possível" tiver prioridade máxima, pode ser mais adequado realizar atividades de vendas por meio de mediação ao longo do tempo. No entanto, se você levar em conta, de forma abrangente, a taxa de mediação, o tempo necessário para vender o imóvel e o risco de responsabilidade por não conformidade do contrato, não é incomum que a compra e a revenda resultem em um saldo final mais alto e em satisfação total. É essencial decidir cuidadosamente qual é a melhor opção para você, consultando um especialista.
Por outro lado, os imóveis de compra e revenda, que são oferecidos ao mercado após a reforma, são uma opção atraente para os compradores que estão pensando em adquirir uma casa. Entender o valor dessa terceira opção, que não é recém-construída nem usada convencionalmente, o ajudará a escolher a casa ideal.
A principal atração dos imóveis para compra e revenda é o excelente equilíbrio entre qualidade e preço. Os compradores podem obter um ambiente de vida de alta qualidade a um preço acessível em comparação com imóveis recém-construídos.
1. cômodos renovados e bonitos
Os imóveis de compra e revenda são reformados profissionalmente antes da venda. Em muitos casos, o papel de parede e os revestimentos do piso foram substituídos, e as instalações de água, como cozinhas e banheiros, foram substituídas por equipamentos de última geração, tornando os cômodos tão bonitos quanto se fossem imóveis recém-construídos. Você pode começar a viver confortavelmente imediatamente, sem ter que gastar dinheiro ou passar pelo incômodo das reformas após a compra.
2. preços mais baixos do que os de imóveis recém-construídos
Em comparação com imóveis recém-construídos de localização e tamanho semelhantes, os imóveis para compra e revenda geralmente são mais baratos. Especialmente nos últimos anos, o preço dos imóveis recém-construídos tem aumentado devido ao aumento dos custos de construção, mas como os imóveis para compra e revenda são baseados no mercado de segunda mão, é mais provável que você encontre sua casa ideal com um orçamento mais realista.
3. Tranquilidade em conhecer as condições do imóvel
As agências de compra e revenda realizam pesquisas detalhadas sobre as condições dos imóveis quando compram uma propriedade. Além disso, se forem descobertos problemas estruturais ou outros problemas durante o processo de renovação, os reparos adequados serão realizados. Além disso, muitos imóveis têm seu próprio sistema de garantia e são cobertos pelo "Seguro de Defeitos da Casa Existente", o que elimina a "ansiedade invisível" que geralmente está associada a imóveis de segunda mão, o que também é uma grande vantagem.
| Vantagens | Detalhes específicos |
|---|---|
| Qualidade e design | Interiores bonitos e equipamentos funcionais, exatamente como nos imóveis novos, graças à renovação profissional. |
| Racionalidade econômica | Em comparação com a construção nova, está disponível a um preço com desconto e não são necessários custos de renovação. |
| Paz de espírito | Risco reduzido após a compra por meio de pesquisas detalhadas sobre a propriedade com antecedência, seguro de responsabilidade civil e garantias. |
| Imediatismo | Como a propriedade já foi concluída, o processo desde o contrato até a entrega é tranquilo e você pode se mudar imediatamente. |
Embora as propriedades de compra e revenda tenham muitas vantagens, há também algumas ressalvas que precisam ser entendidas ao considerar a compra.
A principal desvantagem é a falta de flexibilidade nas reformas. Como as reformas já foram concluídas, o comprador não pode escolher livremente a planta baixa, o interior e os equipamentos de acordo com seus próprios gostos. Para aqueles que desejam criar um espaço que seja exclusivamente seu, existe a possibilidade de se sentirem inadequados. Outra desvantagem é que o número de propriedades no mercado ainda é limitado em comparação com as novas construções e as propriedades de segunda mão em geral, portanto, talvez nem sempre seja possível encontrar uma na área desejada. Entretanto, esses pontos não são um grande problema para aqueles que desejam obter com eficiência um espaço de qualidade e projetado profissionalmente.
O negócio de compra e revenda de imóveis não é apenas um boom transitório, mas um mercado em crescimento com um futuro sólido, intimamente ligado às mudanças na estrutura social do Japão. Esta seção explica o histórico e as perspectivas futuras.
O mercado de recompra e revenda alcançou um crescimento notável nos últimos anos. De acordo com um estudo realizado pelo Yano Research Institute Ltd, o tamanho do mercado de recompra e revenda (número de unidades contratadas) cresceu significativamente de aproximadamente 24.300 unidades em 2015 para 41.000 unidades em 2022; a previsão é de que chegue a 42.000 unidades em 2023 e a 50.000 unidades em 2030. Até 2030, espera-se que o número cresça para 50.000 unidades. Esses dados mostram claramente que o modelo de negócios de recompra e revenda não é uma tendência passageira, mas está firmemente estabelecido no mercado imobiliário.
| Ano | Tamanho do mercado de recompra e revenda (unidades contratadas) |
|---|---|
| 2015 | 24.300 unidades |
| 2022 | 41.000 unidades |
| 2023 (previsão) | 42.000 habitações |
| 2030 (previsão) | 50.000 unidades |
Fonte: Yano Research Institute Ltd, Estudo sobre o mercado de compra e revenda de casas usadas (2023).
Vários fatores complexos estão por trás dessa expansão do mercado. O primeiro é a alta dos preços associada ao aumento dos custos de construção de novas casas. Isso fez com que os possíveis compradores de imóveis voltassem sua atenção para os imóveis de segunda mão, que são relativamente mais acessíveis. Em segundo lugar, o estoque de moradias do país, ou seja, o número total de moradias existentes, continua a aumentar, aumentando a necessidade de promover a distribuição de moradias de segunda mão. O Estado também está incentivando essa tendência e está apoiando o desenvolvimento saudável do mercado por meio de medidas especiais, como a redução do imposto de aquisição de imóveis para operadores de compra e revenda que adquirem moradias de segunda mão.
Os desafios estruturais enfrentados pela sociedade japonesa moderna estão aumentando a necessidade do negócio de compra e revenda. Como todos sabemos, o número de casas vagas está aumentando em todo o país como resultado da queda da taxa de natalidade, do envelhecimento da população e da redução da população. Se essas casas vazias não forem cuidadas, elas levarão à deterioração da paisagem local e da segurança pública. O negócio de compra e revenda é uma solução eficaz para esses problemas sociais. Ao comprar casas vazias, reformá-las e revitalizá-las, as empresas podem devolvê-las ao mercado como novas residências e contribuir para a revitalização da comunidade local.
A diversificação dos valores das pessoas também é um fator favorável para o mercado de recompra e revenda. Um número cada vez maior de pessoas prefere casas de segunda mão que tenham sido reformadas para criar espaços exclusivos e de alta qualidade em vez de casas novas padronizadas. As propriedades de compra e revenda estão se tornando cada vez mais uma opção para atender a essas necessidades modernas de um "estilo de vida personalizado". Nós da INA&Associates Ltd. também estamos seriamente envolvidos nesse negócio como parte de nosso "investimento em capital humano", no qual não apenas reabilitamos propriedades, mas também criamos um novo valor com base nas características do terreno e nas necessidades da época.
Este artigo explicou o negócio de compra e revenda de imóveis sob várias perspectivas, desde sua estrutura, vantagens e desvantagens até o potencial futuro do mercado. Por fim, os principais pontos deste artigo são reiterados.
A compra e revenda de imóveis é um modelo de negócios no qual uma empresa imobiliária compra diretamente um imóvel de segunda mão, aumenta seu valor por meio de reformas e depois o revende.
As vantagens para o vendedor são que o tempo, o ônus financeiro e emocional podem ser significativamente reduzidos, como "conversão rápida de dinheiro", "sem necessidade de taxas de corretagem" e "isenção de responsabilidade por não conformidade com o contrato". Por outro lado, o preço de venda tende a ser menor do que o preço de mercado.
A vantagem para o comprador é que ele pode obter um imóvel bonito, como se fosse novo, por um preço mais baixo. É uma opção inteligente de compra de casa com um excelente equilíbrio entre qualidade e preço. Entretanto, a liberdade de design é limitada.
O mercado está se expandindo e espera-se que continue a crescer em importância como um negócio de grande significado social, contribuindo para resolver o problema de casas vazias e estimulando a distribuição de moradias de segunda mão.
A venda ou compra de imóveis é uma decisão importante para muitas pessoas, que ocorre apenas uma vez na vida. Suas opções são enriquecidas ao saber que, além da opção tradicional de "agência", há também o método de "compra e revenda". Esclarecer sua situação, valores e prioridades, compreender corretamente as vantagens e desvantagens de cada um e, em seguida, escolher o método mais adequado é a chave para realizar uma transação imobiliária sem arrependimentos.
Nós da INA&Associates Ltd. abordamos a situação de cada cliente com sinceridade e fazemos as melhores propostas possíveis como profissionais do setor imobiliário e como parceiros que pensam em seu futuro juntos. Se tiver algum problema ou dúvida sobre imóveis, por mais trivial que seja, não hesite em entrar em contato conosco.
P1: Se eu solicitar uma avaliação, terei de vender o imóvel?
R1: Não, esse não é o caso. O objetivo da avaliação é que você compreenda o valor da sua propriedade e o use como base para tomar a decisão de vendê-la. Se você não estiver satisfeito com o preço de avaliação oferecido, é claro que poderá recusar a venda. Como você nunca será forçado a vender, sinta-se à vontade para nos consultar com base em sua própria tranquilidade.
P2: Vocês podem comprar qualquer propriedade?
A2: Basicamente, vários tipos de propriedade são elegíveis para compra, incluindo apartamentos, casas e terrenos. No entanto, há casos em que é difícil comprar uma propriedade se a condição do edifício for extremamente ruim, se houver restrições legais rigorosas ou se a propriedade estiver localizada em uma parte de uma área rural, devido a uma combinação com nossa área de negócios ou plano de reabilitação. Primeiro, analisaremos as informações sobre a propriedade e decidiremos se podemos ou não comprá-la, portanto, não hesite em entrar em contato conosco.
P3: Como o preço de compra é determinado?
A3: O preço de compra é calculado por meio de uma avaliação abrangente de vários fatores. Primeiro, o "preço estimado de revenda" é determinado com base em exemplos de transações de propriedades semelhantes nas proximidades e nas tendências do mercado. A partir daí, deduzimos os "custos de renovação" necessários para reabilitar a propriedade, os "custos de publicidade e despesas gerais" para atividades de vendas e nosso "lucro" como empresa, que é o preço da oferta de compra para o cliente. Sempre nos esforçamos para fazer uma avaliação altamente transparente.
Q4: Não tenho certeza de qual método escolher, agência ou compra e revenda.
A4.O método mais adequado para você depende de qual é a sua maior prioridade. Se o seu desejo de "levar tempo e vendê-lo o mais alto possível" for o mais forte, a "agência" provavelmente será a mais adequada. Por outro lado, se você quiser "ganhar dinheiro de forma rápida, confiável e sem problemas" ou "evitar riscos futuros", a "compra e revenda" é uma opção muito eficaz. É importante que você entenda as vantagens e desvantagens de cada método e escolha o método que melhor se adapte ao seu plano de vida.