Ao procurar um imóvel para alugar, você já viu a anotação "um mês de aluguel grátis" ou "período sem aluguel disponível"?
O aluguel gratuito éum tipo de contrato de aluguel no qual o aluguel é dispensado por um determinado período de tempo. À primeira vista, pode parecer um bom negócio, mas, na realidade, há vantagens e desvantagens, que precisam ser totalmente compreendidas antes de assinar um contrato.
Neste artigo, com base em nossa experiência como INA&Associates em vários contratos de aluguel, explicaremos tudo, desde como funciona o aluguel gratuito até o que deve ser observado, de uma maneira fácil de entender para o consumidor comum.
Se estiver pensando em assinar um contrato de aluguel, quiser reduzir seus custos iniciais ou estiver interessado em imóveis com aluguel gratuito, leia até o final. Com o conhecimento correto, você poderá fazer uma melhor escolha de moradia.
Conhecimento básico sobre aluguel gratuito
Definição de aluguel gratuito e como ele funciona
Free Rent (aluguel gratuito) é uma combinação das palavras "Free" (gratuito) e "Rent" (aluguel) e refere-se literalmente a uma forma de contrato de aluguel em que o aluguel é dispensado por um determinado período de tempo.
Especificamente, é um contrato no qual o inquilino é isento do pagamento de aluguel por um determinado período de tempo (geralmente de um a três meses) depois de se mudar para um apartamento ou flat alugado. Durante esse período, o inquilino pode continuar a morar no imóvel como de costume e deve pagar os serviços públicos e as taxas de administração e de serviços comuns separadamente.
O aluguel gratuito é usado no setor imobiliário como um método de reduzir substancialmente os aluguéis e, ao mesmo tempo, evitar um impacto direto no mercado de aluguéis. É frequentemente usado para promover a ocupação, especialmente em propriedades com vacância prolongada e em propriedades recém-construídas, e como um meio de garantir inquilinos fora da temporada de mudanças.
Padrões para definir períodos de aluguel gratuito
O período de aluguel gratuito varia de acordo com o imóvel e a agência imobiliária, mas, em geral, há os seguintes padrões
| Período de aluguel gratuito |
Características da propriedade à qual se aplica |
Objetivo principal |
| 1 mês |
Imóveis para aluguel em geral |
Redução do custo inicial, promoção do aluguel |
| 2 meses |
Imóveis com longos períodos de vacância |
Garantia de ocupação antecipada |
| 3 meses |
Propriedades de alto valor, propriedades comerciais |
Garantia de inquilinos de longo prazo |
| Mais de 6 meses |
Imóveis em locais ou condições especiais |
Promoção do aluguel devido a circunstâncias especiais |
Quanto mais longo for o período sem aluguel, maiores serão os benefícios para os locatários, mas, ao mesmo tempo, a penalidade por rescisão de curto prazo tende a ser maior.
Histórico da oferta de aluguel gratuito
Os principais motivos para os proprietários de imóveis oferecerem aluguel gratuito são reduzir o risco de vacância e promover a retenção de inquilinos.
A perda de oportunidade causada pela desocupação contínua geralmente é maior do que a renúncia ao aluguel durante o período de aluguel gratuito, portanto, as decisões comerciais são tomadas para garantir inquilinos, mesmo que eles tenham que aceitar uma redução de curto prazo na renda.
Isso também contribui para manter os níveis de aluguel no futuro, pois tem o efeito de reduzir substancialmente os aluguéis sem reduzir a taxa de mercado. Para os locatários, há também o benefício da redução dos custos iniciais, portanto, é usado como uma forma de contrato benéfica para ambas as partes.
No mercado de aluguel altamente competitivo, especialmente na área metropolitana, o aluguel gratuito é usado ativamente como um meio de diferenciar as propriedades das demais. No caso de imóveis recém-construídos, não é incomum que ele seja introduzido como parte de uma estratégia promocional para alcançar a ocupação total antecipada.
Vantagens e desvantagens do aluguel gratuito
Vantagens para os locatários
Ao escolher um imóvel de aluguel gratuito, os locatários desfrutam de vários benefícios econômicos.
O benefício mais importante é aredução significativa dos custos iniciais.Em um contrato de aluguel normal, os custos iniciais de 4 a 6 meses de aluguel são necessários para um depósito, dinheiro-chave, taxas de agência e aluguel antecipado, mas o ônus da parte do aluguel antecipado é reduzido pelo aluguel gratuito. Por exemplo, se uma propriedade com aluguel de 100.000 ienes tiver um mês de aluguel gratuito, o custo inicial poderá ser reduzido em 100.000 ienes.
Evitar o aluguel duplo é outrobenefício importante. Ao se mudar da residência atual para um novo imóvel, normalmente é necessário pagar temporariamente o aluguel antigo e o novo, mas, ao aproveitar o período de aluguel gratuito, essa dupla carga pode ser reduzida ou evitada.
Você também pode aplicar o aluguel aos custos da mudança. A economia do aluguel pode ser usada para pagar a empresa de mudança ou para comprar móveis e eletrodomésticos necessários para a nova vida, reduzindo, assim, os custos gerais de início da nova vida.
Desvantagens e pontos a serem observados pelo locatário
Por outro lado, há alguns pontos que os inquilinos devem estar cientes em relação aos imóveis de aluguel gratuito.
O ponto mais importante a ser observado é apenalidade de cancelamento de curto prazo.Em muitos imóveis de aluguel gratuito, se o locatário cancelar o contrato dentro de um determinado período (geralmente de um a dois anos), ele deverá pagar uma multa equivalente ao aluguel do período de aluguel gratuito. Por exemplo, se um imóvel com dois meses de aluguel gratuito for cancelado dentro de um ano, poderá ser cobrada uma multa de JPY 200.000 (JPY 100.000 de aluguel x 2 meses).
O pagamento contínuo das taxas de administração e da área comum é outroponto que muitas vezes é ignorado. O aluguel gratuito aplica-se apenas ao aluguel, enquanto as taxas de administração, encargos da área comum e taxas de estacionamento devem ser pagas normalmente. Se houver uma taxa de administração mensal de JPY 20.000, você ainda terá que pagar JPY 20.000 todos os meses durante o período de aluguel gratuito.
Também éimportante observar quea definição do aluguel é relativamente cara.Algumas propriedades são definidas com um aluguel mais alto do que a taxa normal de mercado para recuperar o custo do aluguel gratuito. Ao considerar a residência de longo prazo, é importante comparar e considerar o valor total pago.
Vantagens e desvantagens do lado do locador
Para os proprietários, o aluguel gratuito também pode funcionar como uma técnica estratégica.
A principal vantagem é aredução do período de vacância.Ao comparar a perda de oportunidade de um mês de vacância com a perda de um mês de aluguel gratuito, garantir uma renda estável com a ocupação antecipada costuma ser mais vantajoso para a empresa.
A manutenção do mercado de aluguéis é outroefeito importante. Como ele pode proporcionar um efeito substancial de redução de preço sem diminuir o aluguel em si, contribui para manter o nível de aluguel e o valor da propriedade no futuro.
Também é dese esperar quea qualidade dos locatários melhore.Os locatários que são atraídos por termos de aluguel gratuito geralmente tendem a ter um bom planejamento financeiro e podem esperar pagamentos de aluguel estáveis no longo prazo.
Por outro lado,umaredução decurto prazonarendaé inevitável. Além disso, pode ser difícil recuperar as penalidades no caso de rescisão do contrato de aluguel em curto prazo, o que torna importante estabelecer a capacidade de crédito do locatário e os termos do contrato.
Tabela de comparação de vantagens e desvantagens
| Item |
Vantagens para os locatários |
Desvantagens para o locatário |
| Custos iniciais |
Redução significativa (1-3 meses de aluguel) |
Pagamento contínuo de taxas de administração etc. |
| Período do contrato |
Evitar a duplicação do aluguel |
Risco de penalidades de cancelamento de curto prazo |
| Custos de longo prazo |
Possibilidade de subsídio para custos de mudança |
Possibilidade de fixação de aluguel com prêmio |
| Escolha do imóvel |
É possível selecionar as melhores propriedades com custos iniciais mais baixos |
Escolha limitada |
| Item |
Vantagens para os financiadores |
Desvantagens para os locadores |
| Prevenção de vagas |
Garantia de locatários iniciais |
Diminuição da renda em curto prazo |
| Níveis de aluguel |
Redução real do preço, mantendo os preços de mercado |
Risco de recuperação de penalidades |
Pontos importantes a serem observados ao assinar um contrato de aluguel gratuito
Pontos a serem verificados no contrato
Ao considerar a assinatura de um contrato para uma propriedade de aluguel gratuito, é importante verificar os detalhes do contrato com mais detalhes do que em um contrato de aluguel normal.
A cláusula sobrepenalidades de cancelamento de curto prazoé o ponto mais importante a ser verificado. Você precisa ter uma compreensão clara do período durante o qual a penalidade será incorrida, o valor e como ele será calculado. Geralmente, são fornecidas cláusulas como "Se o contrato for rescindido dentro de X anos do início do contrato, um valor equivalente ao aluguel do período de aluguel gratuito será pago como penalidade".
A definição do período de aluguel gratuito também éimportante. É necessário verificar se o período começa a partir da data de início do contrato ou da data de início do aluguel e se é calculado em uma base pro-rata. Por exemplo, verifique se o contrato estabelece claramente como você será tratado caso se mude no meio do mês.
O tratamento das taxas de administração e de serviços comuns também deveser esclarecido. Verifique se o aluguel gratuito cobre apenas o aluguel ou se inclui também a administração e outras taxas, e entenda sua obrigação de pagar durante o período de aluguel gratuito.
Como lidar com o caso de cancelamento no meio do prazo
Há condições especiais para o cancelamento de um contrato de locação durante o período de aluguel gratuito, que diferem das condições de um contrato de locação normal.
O método decálculo da multavaria de acordo com a propriedade. O padrão mais comum é definir a taxa de multa em um valor igual ao período de aluguel gratuito: se você receber dois meses de aluguel gratuito, a taxa de multa será equivalente a dois meses de aluguel.
A duração da multa tambémvaria de contrato para contrato: dentro de um ano, dentro de dois anos, dentro da metade do período do contrato etc., dependendo do imóvel e da política do locador. Se houver a possibilidade de transferência ou mudança de emprego, esse período definido deve ser considerado cuidadosamente.
Mesmo que ocontrato seja rescindido devido a circunstâncias inevitáveis, a obrigação de pagar uma multa não é basicamente dispensada. As obrigações contratuais geralmente continuam mesmo se houver motivos como doença, desemprego ou circunstâncias familiares.
Condições para renovação
Podem ser estabelecidas condições especiais ao renovar um contrato para um imóvel sem aluguel.
Normalmente,o aluguel gratuitonão é aplicávelna renovação. Na maioria dos casos, ele só é definido como um benefício para o primeiro contrato. Você deve calcular seus custos de moradia de longo prazo com base no pressuposto de que será contratado com o aluguel normal na renovação.
A definição das taxas de renovação tambémprecisa ser verificada. Em alguns casos, as taxas de renovação são mais altas do que o normal para imóveis de aluguel gratuito. Isso pode ser definido como parte de um mecanismo para recuperar o aluguel gratuito inicial na renovação.
Apossibilidade de alterações no aluguelé outro fator a ser considerado. É possível que os aluguéis aumentem na renovação, especialmente se a taxa de mercado tiver aumentado durante o período de aluguel gratuito, e um aumento significativo do aluguel pode ser oferecido.
Lista de verificação pré-contrato
Antes de assinar um contrato para um imóvel sem aluguel, certifique-se de verificar os seguintes itens
| Itens de verificação |
Conteúdo da verificação |
Grau de importância |
| Penalidade de cancelamento de curto prazo |
Valor, duração e método de cálculo |
★★★★ |
| Período de aluguel gratuito |
Data de início, data de término, cálculo pro-rata |
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Tratamento de taxas de administração, etc. |
Escopo, obrigações de pagamento |
★★★★ |
| Condições na renovação |
Taxas de renovação, revisões de aluguel |
★★☆☆ |
| Condições do imóvel |
Instalações, localização, arredores |
★★★★ |
| Pagamento total |
Custo de longo prazo |
★★★★ |
Cláusulas contratuais que devem ser observadas
Nos contratos de aluguel gratuito, deve-se prestar atenção especial às seguintes cláusulas
Em alguns casos, há cláusulas rígidas, como"O cancelamento durante o período de aluguel gratuito resultará em uma cobrança de multa total".Nesse caso, se você cancelar durante o período de aluguel gratuito, poderá ter que pagar uma multa, incluindo o aluguel pelo restante do período do contrato.
Conclusão.
Resumo dos principais pontos do aluguel gratuito
O aluguel gratuito, como uma forma de contrato de locação em que o aluguel é dispensado por um determinado período de tempo, é um mecanismo que beneficia tanto os locatários quanto os locadores.
Embora haja vantagens econômicas para os locatários, como custos iniciais reduzidos, evitar a duplicação do aluguel e alocação de custos de mudança, também há desvantagens, como o risco de penalidades de cancelamento de curto prazo, pagamento contínuo de taxas de administração, etc., e o alto custo de fixação dos aluguéis.
Para os locadores, há vantagens, como a redução do período de vacância, a manutenção do mercado de aluguéis e a garantia de locatários de qualidade, mas também há desvantagens, como a redução da renda em curto prazo e o risco de cobrança de multas.
Opontomais importanteé entender completamente os termos da multa de rescisão de curto prazo. As penalidades geralmente são definidas em um nível equivalente ao período de aluguel gratuito, e o ônus financeiro de ter que se mudar inesperadamente deve ser entendido com antecedência.
Diretrizes para tomar a decisão certa
É importante avaliar de forma abrangente os seguintes fatores para determinar se um imóvel de aluguel gratuito deve ser selecionado
O períodoesperadoderesidênciaé o critério mais importante. Se você planeja residir no imóvel por um período mais longo do que o período pelo qual a multa de cancelamento de curto prazo é cobrada, você pode se beneficiar totalmente das vantagens do aluguel gratuito. Por outro lado, se for provável que se mude ou mude de emprego, você deve considerar cuidadosamente o risco de cobrança de multa.
Também éessencialfazer comparações em termos de pagamentos totais.Ao calcular os custos de moradia de longo prazo, incluindo o período de aluguel gratuito, e compará-los com os de uma propriedade normal em condições comparáveis, é possível determinar os verdadeiros benefícios econômicos.
A qualidade e a localização do imóvel também sãofatores importantes. É necessário avaliar objetivamente o valor da propriedade em si e sua localização sem ser enganado pela condição de aluguel gratuito.
Próximas etapas de ação.
Se estiver considerando uma propriedade de aluguel gratuito, recomendamos que siga as seguintes etapas
Primeiro,esclareça quanto tempo planeja ficar no imóvel. Defina exatamente por quanto tempo planeja ficar no imóvel, levando em conta possíveis transferências, mudanças na estrutura familiar, planos de vida, etc., e pelo menos por quantos anos planeja ficar no imóvel.
Em seguida,compare ospagamentos totais de várias propriedades. Inclua imóveis de aluguel gratuito e regulares em sua lista e compare o valor total pago, incluindo custos iniciais, mensais e de renovação.
Também éessencialverificar os detalhes dos termos e condições do contrato.Verifique os termos e condições do contrato quanto a penalidades de cancelamento de curto prazo, a definição do período de aluguel gratuito e o tratamento das taxas de administração etc., e não se esqueça de fazer todas as perguntas que não estiverem claras.
Por fim, recomendamosconsultarum especialista.Consulte um especialista, como um profissional do setor imobiliário ou um planejador financeiro, para ajudá-lo a tomar a decisão certa.
Para escolher seu imóvel com sabedoria
O aluguel gratuito é um sistema muito eficaz se usado adequadamente, mas assinar um contrato sem entender completamente as condições pode resultar em encargos inesperados.
É importantereunir informaçõessuficientese fazer comparaçõespara garantir que você faça a escolha mais adequada para seu estilo de vida e situação financeira. Certifique-se de ter uma visão de longo prazo e não apenas de olhar para os benefícios de curto prazo.
A propriedade é uma das decisões mais importantes que você tomará em sua vida. Esperamos que você a considere sob vários ângulos, inclusive a opção de aluguel gratuito, e faça uma escolha satisfatória de casa.
Se tiver alguma dúvida sobre a escolha de um imóvel para aluguel, não hesite em entrar em contato com a INA & Associates. Com base em nossa vasta experiência e conhecimento, nós o ajudaremos a selecionar o imóvel mais adequado para você.
Perguntas mais frequentes
P1: Se eu me mudar durante o período sem aluguel, quanto terei de pagar em multas?
As penalidades por sair durante o período de aluguel gratuito variam muito, dependendo do contrato.
Geralmente, a taxa de penalidade é definida em um valorequivalente ao aluguel do período de aluguel gratuito.Por exemplo, se o aluguel for de 100.000 ienes e você receber dois meses de aluguel gratuito, poderá ter de pagar uma multa de 200.000 ienes.
Entretanto, algumas propriedades podem ter condições mais rigorosas. Se houver cláusulas como "Se você cancelar durante o período de aluguel gratuito, terá de pagar uma multa que inclui o aluguel do período restante do contrato", poderá haver uma multa de várias centenas de milhares de ienes a vários milhões de ienes.
É importantesempre verificar antes deassinar um contrato e considerar o risco de sair do imóvel devido a circunstâncias inevitáveis.
P2: Qual é a relação entre aluguel gratuito e depósito/dinheiro-chave?
O aluguel gratuito é uma isenção do aluguel eé umconceito separado do depósito e do dinheiro da chave.
Na maioria dos casos, mesmo em propriedades de aluguel gratuito, ainda é necessário pagar um depósito e o dinheiro da chave, como de costume. O shikikin é pago para cobrir o custo de restaurar a propriedade à sua condição original ao se mudar ou como garantia em caso de atraso no aluguel, enquanto o dinheiro da chave é pago como recompensa pela assinatura de um contrato e é definido independentemente de haver ou não aluguel gratuito.
No entanto, algumas propriedades podem oferecer termos combinados, como "um mês de aluguel grátis + sem chaveiro". Nesse caso, o custo inicial é reduzido ainda mais.
É importante verificar todos os outros itens de custo, além do aluguel gratuito, para ter uma ideia precisa docusto inicialtotal.
P3: Como posso encontrar um imóvel sem aluguel?
Para procurar com eficiência um imóvel sem aluguel, é eficaz combinar vários métodos.
Algunsportais de imóveispermitem que você defina palavras-chave como "aluguel gratuito" ou "período sem aluguel" como critérios de pesquisa.
A consulta direta a uma agência imobiliária também éeficaz. As agências imobiliárias com uma presença local particularmente forte podem ter informações sobre propriedades que não estão listadas nos sites de portais. Diga a elas que deseja alugar gratuitamente e peça orientação.
Também é importanteescolher a época certa do ano.Fora da temporada de mudanças (fevereiro-abril), especialmente entre maio e agosto, as vagas tendem a aumentar e há uma chance maior de encontrar muitas propriedades para aluguel gratuito.
P4: Como é calculado o período de aluguel gratuito?
O cálculo do período de aluguel gratuito é determinado pelos termos do contrato.
O cálculomais comumé mensal.No caso de "um mês de aluguel gratuito", um mês de aluguel é dispensado a partir da data de início da locação. Por exemplo, se você se mudar em 15 de abril, o período gratuito vai até 14 de maio (ou até 15 de maio).
A proporcionalidadetambém pode ser aplicada. Se você se mudar no meio do mês, somente os dias restantes do mês poderão ser calculados como o período de aluguel gratuito.
Seo cálculo for baseado nos meses do calendário, o aluguel será gratuito por um número específico de meses a partir do mês em que você se mudar: se você se mudar em 15 de abril e receber "1 mês de aluguel gratuito", o período gratuito será de 15 a 30 de abril, com os pagamentos normais de aluguel começando em maio.
É importantesempre verificar isso no contratoe fazer perguntas antes de assinar se algo não estiver claro.
P5: As propriedades de aluguel gratuito têm realmente uma boa relação custo-benefício?
É precisoavaliar de forma abrangentese uma propriedade de aluguel gratuito tem ou não uma boa relação custo-benefício.
Há benefícios definitivos de curto prazo. A economia inicial de custos é evidente, especialmente se você estiver se mudando para uma distância longa, onde os custos de mudança tendem a ser altos, ou se precisar comprar móveis e eletrodomésticos novos, o que pode ser uma grande ajuda.
Entretanto,é preciso ter cuidado com a perspectivade longo prazo. Se o custo do aluguel gratuito for adicionado ao aluguel, o pagamento total poderá ser mais caro para uma residência de longo prazo.
Paradeterminar o valor real do dinheiro, é recomendável calcular o seguinte:
-Comparação do aluguel com um imóvel normal de condição equivalente.
- Comparação dos pagamentos totais, incluindo os custos iniciais (por exemplo, ao longo de dois ou três anos)
- Calcular o custo real levando em conta o risco de cancelamento em curto prazo.
Seo período esperado de residência for longo e a probabilidade de rescisão de curto prazo for baixa, um imóvel sem aluguel pode ser uma opção muito lucrativa. Por outro lado, se houver uma alta probabilidade de transferência ou mudança de emprego, o risco de multa precisa ser cuidadosamente considerado.