Os elevadores são uma parte essencial dos condomínios e edifícios comerciais. Garantir a segurança desse equipamento, que dá suporte à vida cotidiana e aos negócios, é de extrema importância.As inspeções de elevadores não são apenas uma obrigação legal, mas uma importante tarefa de gerenciamento para proteger a segurança dos usuários e manter o valor do ativo. Há uma grande variedade de tipos, frequências e custos, desde inspeções obrigatórias de acordo com o Código de Construção até inspeções de manutenção de rotina. Um regime de inspeção adequado reduz o risco de avarias repentinas e acidentes, além de ajudar a controlar os custos de reparo. Este artigo fornece uma explicação profissional e fácil de entender sobre os aspectos básicos e práticos das inspeções de elevadores que os proprietários e gerentes de imóveis devem conhecer.
Tipos e frequência das inspeções de elevadores
Os elevadores são equipamentos importantes que muitas pessoas usam diariamente. Para garantir sua segurança,as inspeções são exigidas porlei. Há três tipos principais de inspeção de elevadores, cada um com uma finalidade e frequência diferentes.
1. inspeções obrigatórias (relatórios de inspeção periódica)
As inspeções obrigatórias de acordo com o Artigo 12(3) da Lei de Padrões de Construção são as inspeções mais importantes para garantir a segurança dos elevadores. Essa inspeção também é chamada de "inspeção do Artigo 12" e deve serrealizada uma vez por ano. Os resultados da inspeção devem ser informados à autoridade administrativa especificada (governador da província ou prefeito municipal).
A inspeção legal verifica se o elevador está em conformidade com os padrões definidos pelo Ministro da Terra, Infraestrutura e Transporte e confirma o funcionamento geral do elevador. A não realização dessa inspeção é uma violação da Lei de Padrões de Construção e poderesultar emuma multa de até 1 milhão de ienes. 2.
2. inspeção periódica (manutenção e inspeção)
As inspeções periódicas (inspeções de manutenção), de acordo com o Artigo 8 da Lei de Padrões de Construção, têm o objetivo de manter o desempenho e a segurança dos elevadores. Embora a lei não especifique uma frequência clara, elas geralmente são realizadasuma vez a cada um ou três meses.
As inspeções de manutenção incluem a limpeza e a verificação do elevador, o reabastecimento de óleo e a substituição de peças consumíveis. Diferentemente das inspeções obrigatórias, essas inspeções não precisam ser informadas às autoridades, mas são muito importantes para garantir a segurança diária dos elevadores e evitar avarias.
3. inspeções de desempenho e inspeções voluntárias periódicas
As inspeções de desempenho de acordo com a Lei de Saúde e Segurança Ocupacional são realizadas em elevadores com capacidade de carga de 1 tonelada ou mais. Juntamente com as inspeções voluntárias periódicas de acordo com as Normas de Segurança para Guindastes, etc., essas inspeções são importantes para garantir a segurança dos elevadores.
Tipos de contratos de manutenção de elevadores e como escolher um
Um contrato de manutenção com uma empresa especializada é necessário para a manutenção e o gerenciamento de elevadores. Há dois tipos principais de contrato de manutenção, cada um com características e custos diferentes.
1. Contrato de manutenção completa (contrato FM)
Um contrato de FM é um contrato abrangente que inclui inspeções regulares, bem como o custo de substituição de peças e reparos. A vantagem é que émais fácil gerenciar os orçamentos, pois avarias inesperadas ou peças de reposição podem ser tratadas sem custo adicional.
Por outro lado, os custos mensais são relativamente altos. O preço de mercado por elevador está entre JPY 40.000 e JPY 60.000 por mês para um sistema baseado no fabricante e entre JPY 30.000 e JPY 40.000 por mês para um sistema independente. Os elevadores mais antigos tendem a custar mais.
2. contratos POG (contratos de peças, óleo e graxa)
Um contrato POG inclui apenas inspeções regulares e substituição de consumíveis (peças, óleo e graxa). Custos adicionais são incorridos toda vez que uma peça precisa ser substituída ou consertada.
O custo mensal é menor do que o de um contrato de FM, com o preço de mercado por elevador variando de JPY 30.000 a JPY 50.000 por mês para um sistema baseado no fabricante e de JPY 15.000 a JPY 30.000 por mês para um sistema independente. Eles costumam ser escolhidos quandoos custos iniciais devem ser mantidos baixos, mas deve-se tomar cuidado, pois podem ocorrer altos custos de reparo no caso de uma pane repentina.
Taxas de custo para inspeções de elevadores
O custo da inspeção e manutenção de elevadores varia de acordo com o tipo de contrato, o tipo de empreiteira, as especificações do elevador e a idade do edifício. É importanteconhecer as taxas de custo paraplanejar um orçamento adequado.
Taxas de custo para inspeção e manutenção de elevadores
A tabela abaixo resume as taxas de custo para diferentes tipos de contratos de manutenção de elevadores.
| Tipo de contrato |
Fabricante (por unidade) |
Empreiteiro especialista independente (por unidade) |
| Contrato FM (manutenção completa) |
40.000 - 60.000 ienes/mês |
30.000 - 40.000 ienes/mês |
| Contrato POG (peças, óleo e graxa) |
30.000 - 50.000 ienes/mês |
15.000 - 30.000 ienes/mês |
Os valores acima não incluem o imposto sobre o consumo.
Os custos variam de acordo com as especificações do elevador (capacidade de carga, velocidade, número de andares em que ele para) e a idade do edifício.
Principais fatores que afetam os custos
Os principais fatores que afetam o custo de manutenção e inspeção de elevadores são os seguintes
1.tipo e especificação do elevador: os custos variam de acordo com o tipo de elevador, como o de passageiros, o de carga manual ou o de dormitório. Além disso, quanto maior for a capacidade de carga, a velocidade e o número de andares em que ele para, maior será o custo.
2.idade e idade do edifício: em geral, quanto mais antigo for o elevador, mais difícil será a aquisição de peças e maior será o risco de quebra, o que aumenta o custo. Os custos tendem a aumentar especialmente para elevadores com mais de 15 anos.
3.tipo de contrato: os contratos FM são mais caros por mês do que os contratos POG, mas podem ser mais econômicos a longo prazo, pois não há custos de reparo inesperados.
4.frequência de inspeção: em geral, as inspeções mensais são padrão, mas se a frequência de uso for baixa, pode ser possível reduzir os custos mudando para uma vez a cada dois ou três meses.
Tipos e conteúdo das inspeções de elevadores
A tabela abaixo resume os tipos, o conteúdo e a frequência das inspeções de elevadores.
| Tipo de inspeção |
Base legal |
Frequência de implementação |
Principais detalhes da inspeção |
Obrigações de relatório |
Inspeções legais
(relatórios de inspeção periódica) |
Código de Construção
Artigo 12.3 |
Uma vez por ano |
Status de operação dos dispositivos de freio
- Status de operação dos reguladores de velocidade
- Status de desgaste de cabos e correntes
- Condição do equipamento principal
- Status de operação dos dispositivos de segurança
|
Sim
(Autoridade administrativa específica) |
Inspeções periódicas
(Manutenção e inspeção) |
Código de construção
Artigo 8 |
Uma vez a cada 1-3 meses
(geralmente uma vez por mês) |
-Limpeza e lubrificação de cadapeça
-Verificação da operação de cada peça
-Inspeção e substituição de consumíveis
-Verificação de ruídos e vibrações anormais
-Verificação da operação dos dispositivos de segurança |
Nenhuma |
Inspeção de desempenho
(para 1 tonelada ou mais) |
Lei de Saúde e Segurança Ocupacional |
Uma vez por ano |
Teste de carga
・Verificar o funcionamento dos dispositivos de segurança
・Verificar o sistema elétrico
・Verificar a resistência mecânica |
Sim
(Escritório de Inspeção de Normas Trabalhistas) |
Os registros de inspeção devem ser mantidos por pelo menos três anos.
Pontos de verificação de inspeção de elevadores
A seguir, há uma lista de pontos de verificação de elevadores que os proprietários e gerentes de imóveis devem verificar diariamente.
| Itens de verificação |
Pontos de verificação |
Frequência das verificações |
| Aparência externa |
Abertura e fechamento das portas
-Sem arranhões ou amassados
-Sem ruídos ou vibrações incomuns
|
Todos os dias |
| Tela e painel de operação |
Verifique a operação dos botões
・Lâmpadas de indicação
・Verifique a operação do interfone de emergência |
Uma vez por semana |
| Dispositivos de segurança |
-Verificar o dispositivo de proteção contra funcionamento da abertura da porta
-Verificar o dispositivo de operação controlado por terremoto
-Verificar o dispositivo de aterrissagem automática em caso de falta de energia |
Uma vez por mês |
| Registro de inspeção |
Verifique a data da inspeção
・Verifique se algum ponto foi apontado
・Verifique o histórico de reparos |
Após a inspeção ter sido realizada |
A verificação regular desses pontos de controle pode levar à detecção precoce de defeitos e evitar problemas maiores. Também é importante estar presente durante as inspeções regulares realizadas por empreiteiros especializados e receber uma explicação sobre a situação atual, se necessário.
Conclusão.
As inspeções de elevadores não são apenas uma obrigação legal, mas uma importante tarefa de gerenciamento que está diretamente ligada à garantia da segurança dos usuários e à manutenção do valor dos ativos. Os pontos principais deste artigo estão resumidos abaixo.
1.Há três tipos de inspeções de elevadores Inspeções obrigatórias (uma vez por ano) com base na Lei de Padrões de Construção, inspeções periódicas (uma vez a cada um ou três meses) e, para cargas de uma tonelada ou mais, são necessárias inspeções de desempenho com base na Lei de Segurança e Saúde Industrial. Em especial, as inspeções obrigatórias devem ser relatadas a uma autoridade administrativa específica, e o não cumprimento pode resultar em uma multa de até 1 milhão de ienes.
2.Há dois tipos de contratos de manutenção disponíveis O contrato FM (manutenção completa) tem um custo mensal mais alto, mas inclui o custo de reparos inesperados, facilitando o gerenciamento de orçamentos, enquanto o contrato POG (peças, óleo e graxa) tem um custo mensal mais baixo, mas incorre em custos adicionais para reparos. Escolha o tipo de contrato mais adequado de acordo com a situação e o orçamento da propriedade.
3. É importante selecionar a empresa contratada certa: os fabricantes têm recursos técnicos e de aquisição de peças superiores, enquanto as empresas especializadas independentes têm uma vantagem de custo. É importante obter cotações de vários fornecedores e comparar o equilíbrio entre serviço e custo.
4.verificações diárias e manutenção de registros As verificações diárias feitas pelo proprietário ou gerente da propriedade levarão à detecção precoce de defeitos. Além disso, os registros de inspeção devem ser mantidos por pelo menos três anos, portanto, gerencie-os adequadamente.
5.planejamento de gerenciamento com uma perspectiva de longo prazo Os elevadores geralmente precisam de grandes reparos e renovação após 15 a 20 anos. Além da inspeção e da manutenção diárias, um plano de reparos de longo prazo evitará altos custos inesperados.
A INA & Associates oferece aos proprietários de imóveis consultoria sobre o gerenciamento de elevadores. Fornecemos suporte de um ponto de vista profissional, desde a seleção de prestadores de serviços de manutenção adequados até a formulação de planos de reparo de longo prazo. Se tiver algum problema com o gerenciamento de elevadores, não hesite em entrar em contato conosco. O estabelecimento de um sistema adequado de inspeção e manutenção garantirá a segurança e a otimização de custos.
Perguntas frequentes
P1: Quem deve organizar as inspeções de elevadores?
R: A responsabilidade de organizar as inspeções dos elevadores é do proprietário ou do gerente do edifício. No caso de condomínios, isso é organizado pela associação ou empresa de administração e, no caso de edifícios de inquilinos, pelo proprietário ou empresa de administração. É particularmente importante esclarecer quem é responsável pelas inspeções legais (relatórios de inspeção periódica), pois elas são exigidas pela Lei de Padrões de Construção e o não cumprimento está sujeito a penalidades. Se um contrato de gerenciamento tiver sido celebrado, a empresa de gerenciamento normalmente coordenará com a empresa de inspeção, mas deve-se reconhecer que a responsabilidade final é do proprietário do edifício.
P2: Os custos de inspeção de elevadores estão incluídos na taxa de administração?
R: Em condomínios, os custos de manutenção e inspeção de elevadores geralmente estão incluídos na taxa de administração. No entanto, se forem necessários grandes reparos ou substituição de peças, eles geralmente são pagos com o fundo de reserva de reparos. No caso de imóveis para aluguel, o proprietário arca com o custo em princípio, mas em alguns edifícios comerciais o custo é proporcionalmente compartilhado pelos inquilinos como uma taxa de área comum. O tratamento das taxas mensais e dos custos de reparos inesperados difere dependendo da natureza do contrato (contrato FM ou POG), portanto, é aconselhável verificar o contrato de administração ou o contrato de aluguel.
P3: Existe um cronograma padrão para a renovação de elevadores?
R: A vida útil padrão de um elevador é de aproximadamente 20 a 25 anos, mas isso varia muito, dependendo da frequência de uso e das condições de manutenção. De modo geral, o fornecimento de peças começa a se tornar difícil após 15 anos de instalação, e a frequência de quebras tende a aumentar após 20 anos. Os critérios para renovação incluem (i) aumento da frequência de falhas, (ii) aumento da dificuldade de fornecimento de peças, (iii) aumento dos custos de reparo e (iv) mudanças nos padrões de segurança. Para a renovação planejada, recomenda-se incorporar isso ao plano de reparo de longo prazo por volta do décimo ano e começar a financiar os custos.
P4: Preciso estar presente durante as inspeções de elevadores?
R: Não é necessário que o gerente do edifício esteja presente durante as inspeções periódicas normais (inspeções de manutenção), mas é recomendável que ele esteja presente no início e no final da inspeção para verificar o status atual e receber um relatório, se possível. Por outro lado, durante as inspeções estatutárias anuais (relatórios de inspeção periódica), pode ser necessária a presença do gerente do edifício ou de um representante, pois os inspetores do órgão de inspeção estarão presentes. Se houver algum defeito ou se estiverem sendo considerados grandes reparos, também é aconselhável estar presente para ouvir pessoalmente a explicação do empreiteiro profissional.
P5: O que deve ser feito se forem encontrados defeitos após a inspeção?
R: Se um defeito for encontrado durante uma inspeção, é importante verificar primeiro o conteúdo do relatório de inspeção para verificar a urgência e as implicações de segurança. O relatório geralmente é classificado como "requer correção", "requer inspeção prioritária", "requer atenção", etc. Os itens que "exigem ação corretiva" requerem ação imediata: no caso de contratos de FM, os reparos são realizados de acordo com o contrato, ao passo que, no caso de contratos de POG, é necessário obter cotações separadas e solicitar reparos. Embora a obtenção de cotações de vários empreiteiros o ajude a determinar um preço justo, deve-se dar prioridade a uma resposta imediata aos defeitos relacionados à segurança. Além disso, certifique-se de manter um registro do histórico de reparos e use-o como referência para o planejamento de reparos futuros.
Informações de referência
Mais informações sobre inspeções de elevadores podem ser encontradas nos sites dos seguintes órgãos oficiais e associações do setor
Leis, regulamentos e diretrizes
Associações do setor
Informações especializadas