A administração adequada de aluguéis é essencial para o sucesso do investimento em propriedades e da administração de aluguéis.
A administração de aluguéis é um serviço abrangente que garante a operação eficiente de propriedades para aluguel, como apartamentos e condomínios, e assegura uma renda estável.
Nos últimos anos, com o crescente interesse no investimento imobiliário, muitos proprietários reconheceram a importância da administração de aluguéis.
No entanto, a administração de aluguéis engloba uma ampla gama de tarefas, desde o recrutamento de inquilinos até a cobrança de aluguéis e a manutenção do edifício, e, sem o conhecimento e a experiência corretos, é difícil operar com eficiência.
Neste artigo, com base em nossos muitos anos de experiência no setor imobiliário como INA & Associates Ltd, explicamos detalhadamente os conceitos básicos e os pontos práticos da administração de aluguéis de uma forma que seja fácil para uma pessoa comum entender.
Também aborda as características dos tipos de administração, como autogestão, administração terceirizada e sublocação, bem como estratégias específicas para o sucesso, a fim de ajudar os leitores a escolher o método de administração de aluguéis mais adequado.
A administração de aluguéis refere-se a todas as tarefas administrativas que surgem quando se aluga um condomínio, apartamento ou outro imóvel para locação.
É uma atividade comercial abrangente que vai além da simples propriedade de um imóvel para garantir uma renda contínua e manter o valor do imóvel.
A essência da administração de aluguéis é operar e administrar propriedades de aluguel em nome do proprietário da propriedade (proprietário).
Isso inclui todos os elementos da gestão de aluguéis, desde o recrutamento de inquilinos, gestão de contratos, cobrança de aluguéis, inspeções regulares e reparos.
No mercado imobiliário atual, a gestão de aluguéis é mais do que apenas "trabalho administrativo"; é um aspecto da gestão estratégica de negócios.
A gestão adequada de aluguéis pode maximizar a rentabilidade de uma propriedade e aumentar o valor de seus ativos a longo prazo.
A gestão bem-sucedida de aluguéis é obtida por meio da aquisição de propriedades de qualidade e da gestão adequada de aluguéis.
Não importa quão bem localizado e quão alta seja a qualidade do edifício, se o imóvel for administrado de forma inadequada, será difícil gerar a renda esperada devido ao aumento das taxas de vacância e dos aluguéis atrasados.
Por outro lado, um imóvel com administração adequada de aluguéis terá um alto nível de satisfação dos inquilinos e promoverá a ocupação de longo prazo.
Isso não apenas reduz o risco de vacância e garante uma renda de aluguel estável, mas também facilita a atração de novos inquilinos, melhorando a reputação da propriedade.
As operações de administração de aluguéis podem ser categorizadas em quatro áreas principais
A administração de inquilinos está no centro da administração de aluguéis.
Essa área inclui atividades de recrutamento de locatários, triagem de locatários, assinatura de contratos de locação, procedimentos de renovação de contratos e atendimento aos locatários quando eles se mudam.
No recrutamento de locatários, é importante desenvolver e implementar uma estratégia de publicidade eficaz.
A atratividade do imóvel precisa ser promovida adequadamente e o grupo-alvo de locatários precisa ser alcançado de forma eficiente.
Nos últimos anos, a publicidade na Internet e as redes sociais se tornaram os principais métodos para atrair inquilinos, e é necessária uma abordagem multifacetada combinada com a publicidade tradicional na mídia impressa.
A triagem de inquilinos envolve uma avaliação abrangente da capacidade de pagamento do aluguel e da credibilidade pessoal por meio da verificação das informações de crédito e do exame minucioso da comprovação de renda.
A triagem adequada minimiza o risco de atrasos no pagamento do aluguel e problemas de vizinhança.
A administração do edifício é uma parte importante da manutenção do valor patrimonial da propriedade e do fornecimento de um ambiente confortável para os inquilinos.
Essa área inclui trabalhos de limpeza de rotina, inspeções regulares, organização de reparos e desenvolvimento de planos de reparos de longo prazo.
A manutenção regular pode evitar a necessidade de grandes reparos ao detectar a deterioração do edifício em um estágio inicial e tomar as medidas adequadas.
Isso resulta em menores custos de reparo a longo prazo e contribui para melhorar a lucratividade.
A implementação de inspeções obrigatórias é outro elemento importante do gerenciamento de edifícios.
A realização adequada de inspeções legais de equipamentos de combate a incêndio, elevadores, abastecimento de água simples e privado, etc., garante a segurança dos locatários e evita riscos legais.
A gestão de caixa é a gestão adequada das receitas e despesas de um negócio de aluguel para maximizar os ganhos do proprietário.
Isso inclui a cobrança de aluguéis, o lembrete aos inquilinos sobre atrasos, o gerenciamento de depósitos de segurança e a preparação de relatórios de receitas e despesas.
Na cobrança do aluguel, é importante estabelecer um sistema de cobrança eficiente.
A introdução de sistemas de débito automático e de pagamento on-line pode aumentar a eficiência e a certeza das operações de cobrança.
Quando ocorrem atrasos, é necessária uma resposta imediata e adequada.
Lembretes apropriados em um estágio inicial podem evitar atrasos prolongados e melhorar a taxa de cobrança.
As inspeções legais são uma parte importante da garantia da segurança do edifício e do cumprimento das obrigações legais.
Várias inspeções devem ser realizadas adequadamente de acordo com a Fire Service Act, Building Standards Act, Water Supply Act etc.
| Tipos de inspeções legais | Leis e regulamentos nos quais elas se baseiam | Frequência da inspeção | Principais equipamentos a serem inspecionados |
|---|---|---|---|
| Inspeção de equipamentos de combate a incêndio | Lei do Serviço de Incêndio | 6 meses ou 1 ano | Extintores de incêndio, sprinklers, alarmes de incêndio |
| Inspeção de elevadores | Lei de Padrões de Construção | 1 mês e 1 ano | Equipamento de elevador |
| Inspeção simples e dedicada do abastecimento de água | Lei de abastecimento de água | 1 ano | Tanques de recebimento e tanques de água elevados |
| Inspeção de fossa séptica | Lei sobre fossas sépticas | 4 meses ou 1 ano | Equipamento da fossa séptica |
A não realização dessas inspeções legais pode resultar em penalidades administrativas, portanto, é necessário garantir que elas sejam realizadas.
Há três formas principais de administração de aluguéis, cada uma com características, vantagens e desvantagens diferentes.
É importante selecionar a forma mais adequada de administração, levando em conta o tamanho total da propriedade, a experiência do proprietário e a estratégia de investimento.
A autogestão é uma forma de administração de aluguéis em que o proprietário do imóvel realiza todas as tarefas de administração do aluguel por conta própria.
Esse é o ponto de partida para a administração de aluguéis e geralmente é escolhido, especialmente quando se inicia um negócio de aluguel de pequena escala.
A maior vantagem da autogestão é que não há taxas de administração.
Geralmente, as taxas de administração representam de 3% a 5% da receita do aluguel, portanto, a possibilidade de reduzir esses custos leva diretamente ao aumento da lucratividade.
Outra vantagem importante é a possibilidade de criar relacionamentos diretos com os locatários.
Ao entrar em contato com os próprios inquilinos, os proprietários podem identificar diretamente qualquer solicitação ou insatisfação com a propriedade e responder rapidamente.
Espera-se que isso melhore a satisfação do locatário e promova o aluguel de longo prazo.
Outra grande vantagem é o acúmulo de conhecimento prático e know-how sobre administração de aluguéis.
Ao vivenciar uma série de operações, desde o recrutamento de inquilinos até o gerenciamento de contratos e a solução de problemas, você pode obter uma compreensão profunda do investimento imobiliário.
Por outro lado, a autogestão exige tempo e esforço consideráveis.
As consultas dos inquilinos e a solução de problemas podem ocorrer 24 horas por dia, 7 dias por semana, o que pode ser um fardo significativo para os proprietários que têm um trabalho diário.
Outra desvantagem importante é que a falta de conhecimento especializado pode impedir uma resposta adequada.
A realidade é que muitos proprietários não têm conhecimento suficiente sobre como lidar com problemas legais e técnicas eficazes de recrutamento de inquilinos.
Além disso, quando surgem problemas como atrasos nos aluguéis ou problemas com vizinhos, pode ser difícil para os proprietários resolvê-los individualmente.
O apoio profissional é essencial, especialmente nos casos em que são necessários procedimentos legais.
A autogestão é adequada quando as seguintes condições são atendidas
A administração terceirizada é uma forma de administração de aluguéis em que todo ou parte do trabalho de administração de aluguéis é terceirizado para uma empresa de administração profissional.
Atualmente, essa é a forma mais comum de administração e é escolhida por muitos proprietários.
Há dois tipos de administração terceirizada: administração central terceirizada e administração de edifícios terceirizada.
Na gestão principal terceirizada, as tarefas principais, como recrutamento de inquilinos, gestão de contratos, cobrança de aluguéis e solução de problemas, são terceirizadas para uma empresa de gestão.
Isso reduz significativamente a carga de trabalho do proprietário.
Muitas empresas de administração oferecem planos com garantias de aluguel e atrasos, o que pode ajudar a estabilizar a renda do aluguel.
Além disso, o recrutamento eficaz de inquilinos e a solução adequada de problemas podem ser esperados de uma empresa de administração com conhecimento e experiência especializados.
A gestão terceirizada de edifícios envolve a terceirização de tarefas de gestão física, como limpeza, inspeções e reparos, para uma empresa de gestão.
Nesse caso, o proprietário geralmente é responsável pelo recrutamento de inquilinos e pelo gerenciamento de contratos.
A limpeza regular mantém a estética das áreas comuns e as inspeções profissionais permitem a detecção precoce de defeitos no edifício.
O trabalho de reparo também pode ser realizado a um preço razoável, utilizando a rede da empresa de administração.
A maior vantagem da administração terceirizada é que você pode confiar o trabalho a profissionais com conhecimento e experiência especializados.
As empresas de gerenciamento têm uma grande experiência e know-how e podem fornecer um gerenciamento eficiente e eficaz.
Outra vantagem importante é que a carga de trabalho do proprietário é significativamente reduzida.
Especialmente para os proprietários que têm um emprego fixo ou que possuem várias propriedades, o gerenciamento terceirizado gera mais tempo.
Além disso, muitas empresas de gerenciamento têm um sistema de resposta 24 horas por dia, 7 dias por semana, 365 dias por ano, o que lhes permite responder rapidamente em caso de emergência.
Espera-se que isso melhore a satisfação do inquilino e promova o aluguel de longo prazo.
A principal desvantagem da administração terceirizada é que há custos de administração terceirizada.
Em geral, o custo é de 3 a 5% da receita do aluguel, o que afeta a lucratividade.
Outra questão importante é que a qualidade da administração depende da qualidade da empresa administradora.
Se for escolhida uma empresa de administração inexperiente ou sem capacidade de resposta, os benefícios esperados podem não ser alcançados.
Além disso, a falta de um relacionamento direto com os locatários pode dificultar a identificação de solicitações e problemas com a propriedade.
A sublocação, também conhecida como locação em bloco, é uma forma de sublocação em que a empresa de administração aluga o imóvel do proprietário e o sublocará a terceiros.
Nesse sistema, a empresa de administração administra o aluguel em nome do proprietário e paga um aluguel fixo ao proprietário, independentemente de o imóvel estar vago ou não.
Em uma sublocação, um contrato de locação é celebrado entre a empresa de administração e o proprietário, e a empresa de administração se torna o locatário.
Em seguida, a empresa de administração celebra um contrato de aluguel com o locatário real e opera o imóvel como sublocatário.
O proprietário recebe um aluguel mensal fixo da empresa de administração, evitando assim o risco de vacância.
A empresa de administração, por outro lado, recebe como receita a diferença entre o aluguel real e o aluguel garantido.
A principal vantagem da sublocação é evitar completamente o risco de vacância.
Como uma renda fixa é garantida independentemente da existência ou não de inquilinos, é possível estabelecer um plano de renda estável.
Além disso, a carga sobre o proprietário é reduzida ao mínimo, pois todas as tarefas relacionadas à administração do aluguel podem ser terceirizadas para uma empresa de administração.
A empresa de administração cuida de tudo, inclusive do recrutamento de inquilinos, da gestão de contratos, da solução de problemas e da organização de reparos.
Além disso, o risco de atrasos no aluguel também é assumido pela empresa de administração, de modo que os proprietários não precisam se preocupar com a redução da renda devido a atrasos.
A principal desvantagem da sublocação é que a lucratividade é menor do que com a administração terceirizada.
Os aluguéis garantidos geralmente são fixados em 80-90% dos aluguéis de mercado, portanto, as receitas com ocupação total são reduzidas em comparação com a administração direta.
Além disso, os aluguéis garantidos geralmente são revisados regularmente, e as mudanças nas condições de mercado podem resultar em uma redução nos aluguéis garantidos.
Um outro problema é que é difícil que os desejos do proprietário sejam refletidos na política de administração da propriedade.
As decisões da empresa de administração sobre a seleção de inquilinos e a execução de reparos podem ter precedência.
| Tipo de gerenciamento | Rentabilidade | Carga de trabalho | Risco de vacância | Especialização | Casos aplicáveis |
|---|---|---|---|---|---|
| Autogerenciamento | Alta | Grande | Sim | Necessário | Pequena, curta distância, com horas |
| Gerenciamento terceirizado | Médio | Pequeno porte | Sim | Não é necessário | Caso geral |
| Subarrendamento | Baixa | Mínimo. | Não | Não é necessário | Orientado para a estabilidade e em grande escala |
Como pode ser visto na tabela, cada forma de gerenciamento tem suas vantagens e desvantagens, e é importante fazer a melhor escolha de acordo com a situação do proprietário e a estratégia de investimento.
A administração bem-sucedida de aluguéis é obtida por meio de estratégias adequadas e esforços de melhoria contínua.
Aqui estão algumas dicas práticas obtidas com anos de experiência.
O recrutamento de locatários é um dos aspectos mais importantes da gestão bem-sucedida de aluguéis.
A redução dos períodos de vacância e a garantia de inquilinos de qualidade assegurarão uma renda estável.
Uma estratégia de publicidade baseada na Internet é essencial para o recrutamento moderno de locatários.
Além da listagem nos principais portais de imóveis, a divulgação de informações por meio de sites de redes sociais também é eficaz.
Fotos de alta qualidade e informações detalhadas sobre a propriedade são importantes para maximizar o apelo de uma propriedade.
Além de fotos do interior da propriedade, o ambiente ao redor e o acesso ao transporte também podem ser apresentados de maneira fácil de entender para atrair a atenção de possíveis locatários.
Também é eficaz definir claramente o grupo-alvo de locatários e enfatizar os pontos de apelo adaptados às suas necessidades.
Por exemplo, para imóveis destinados a famílias, enfatize o ambiente educacional e a proximidade de parques, enquanto para imóveis destinados a solteiros, enfatize a conveniência do transporte e das instalações comerciais.
A definição do aluguel é um dos principais fatores determinantes do sucesso no recrutamento de inquilinos.
Você precisa ter um entendimento adequado da taxa de mercado e definir um aluguel competitivo que leve em conta as características do imóvel e sua localização.
A definição de aluguéis muito altos pode levar a períodos prolongados de vacância e a uma consequente diminuição da receita total.
Por outro lado, a fixação de aluguéis muito baixos pode não apenas prejudicar a lucratividade, mas também reduzir o valor do imóvel.
É importante monitorar as tendências de aluguel nas propriedades vizinhas por meio de pesquisas de mercado regulares e revisar os aluguéis conforme necessário.
A garantia de inquilinos de qualidade está diretamente ligada ao sucesso da administração de aluguéis a longo prazo.
A triagem adequada do inquilino minimiza o risco de atrasos no aluguel e problemas de vizinhança.
A triagem de locatários envolve uma avaliação abrangente dos seguintes itens.
| Itens de triagem | Conteúdo das verificações | Grau de importância |
|---|---|---|
| Status da renda | Renda anual, local de trabalho, tempo de emprego | Alta |
| Status de crédito | Atrasos anteriores, status da dívida | Alta |
| Avaliação da personalidade | Impressão na entrevista, habilidades de comunicação | Média |
| Fiador | Renda e situação de crédito do fiador | Média |
| Motivo da mudança | Motivo da mudança, expectativa de permanência | Baixo |
Com relação à situação da renda em particular, o padrão geralmente é ter uma renda mensal de pelo menos três vezes o valor do aluguel.
Além disso, é necessária uma triagem mais cuidadosa se o candidato estiver empregado há menos tempo ou tiver acabado de mudar de emprego.
A cobrança do aluguel é uma parte fundamental da administração de aluguéis e é essencial ter um sistema de cobrança confiável.
Atualmente, há uma grande variedade de métodos de pagamento disponíveis, incluindo débitos automáticos de contas bancárias, pagamentos com cartão de crédito e sistemas de pagamento on-line.
Esses sistemas podem ser usados para melhorar a eficiência e a certeza das operações de cobrança.
A introdução de um sistema de débito direto automático pode reduzir significativamente o tempo e o esforço necessários para as cobranças mensais.
Isso também melhora os níveis de satisfação dos locatários, pois evita o incômodo de fazer pagamentos.
A ação imediata no caso de atrasos no pagamento do aluguel é crucial para evitar que o valor dos atrasos aumente.
Quanto mais tempo se leva após a ocorrência de atrasos, mais difícil se torna cobrá-los, portanto, é necessário tomar as medidas adequadas nos estágios iniciais.
O fluxo básico de medidas contra atrasos é o seguinte
São emitidos lembretes de pagamento por telefone ou por escrito.
Confirmação do motivo do atraso e consulta sobre um plano de pagamento são realizadas.
Envio de uma carta de exigência por correio com certificação de conteúdo.
Entre em contato com o fiador.
Consultar um advogado.
Comece a preparar um pedido de restituição.
O uso de uma empresa de garantia de aluguel é um meio eficaz de reduzir significativamente o risco de não pagamento.
A empresa de garantia garante o pagamento do aluguel do locatário, assegurando assim uma renda estável para o proprietário.
Ao selecionar uma empresa de fiança, é importante avaliar de forma abrangente o conteúdo da garantia, a taxa de garantia e a capacidade de resposta da empresa.
Além disso, como diferentes empresas de garantia têm diferentes critérios de triagem, é necessário selecionar uma empresa de garantia que seja adequada às características da propriedade e ao perfil demográfico dos locatários.
A manutenção do valor do ativo de longo prazo de uma propriedade é fundamental para o sucesso da administração de aluguéis.
A manutenção adequada pode manter uma propriedade atraente, melhorar a satisfação do inquilino e manter os níveis de aluguel.
A deterioração do edifício ocorre inevitavelmente com o tempo, mas a manutenção regular pode retardar a progressão da deterioração e evitar a necessidade de grandes reparos.
A manutenção regular inclui os seguintes itens
Inspeções mensais
Verificação da limpeza das áreas comuns.
Verificação do funcionamento dos equipamentos de iluminação.
Inspeção dos sistemas de abastecimento de água e drenagem.
Verificação da operação dos equipamentos de segurança.
Inspeção trimestral
São verificadas rachaduras e sujeira nas paredes externas.
São realizadas verificações das condições de impermeabilização do telhado.
Os canais de drenagem são limpos e inspecionados.
Realizar a manutenção das plantações.
Inspeções anuais
Realize uma inspeção estrutural de todo o edifício.
Realizar uma inspeção abrangente do equipamento.
Realizar inspeções estatutárias.
Realizar uma revisão do plano de reparos de longo prazo.
Um plano de reparos de longo prazo é um plano estratégico para manter o valor patrimonial de um edifício.
O plano é formulado levando-se em conta a vida útil da estrutura e dos equipamentos do edifício e prevendo o trabalho de reparo que será necessário no futuro.
O ciclo geral de reparos é o seguinte
| Itens de reparo | Ciclo de reparos | Custo estimado (por m2) |
|---|---|---|
| Pintura de paredes externas | 10 a 15 anos | 3.000 - 5.000 ienes |
| Impermeabilização do telhado | 12 a 15 anos | 8.000 a 12.000 ienes |
| Renovação da tubulação de abastecimento de água e drenagem | 20 a 25 anos | 15.000-25.000 ienes |
| Renovação de elevadores | 25 a 30 anos | 8 a 12 milhões de ienes/unidade |
Ao criar um fundo de reserva para reparos com base em um plano de reparos de longo prazo e ao fazer preparações financeiras planejadas, é possível evitar a falta de fundos no momento dos reparos.
Melhorar a satisfação dos residentes pode promover o aluguel de longo prazo e atrair novos inquilinos por meio do boca a boca.
É importante entender as solicitações dos inquilinos por meio de pesquisas regulares e fazer melhorias sempre que possível.
Também é eficaz agregar valor à propriedade embelezando as áreas comuns e melhorando as instalações.
Por exemplo, a instalação de instalações adequadas ao estilo de vida moderno, como caixas de entrega em domicílio e um ambiente de Internet, contribuirá para aumentar a satisfação dos locatários.
Se você optar por terceirizar a administração, a seleção de uma empresa de administração adequada determinará muito o sucesso da administração do seu aluguel.
A qualidade da empresa de administração faz uma diferença significativa na lucratividade e no valor do ativo da propriedade, portanto, é necessária uma seleção cuidadosa.
A capacidade de resposta de uma empresa de administração é um fator importante diretamente ligado à satisfação do locatário.
É importante avaliar a capacidade de resposta a partir das seguintes perspectivas
Presteza.
A velocidade da resposta inicial às consultas dos locatários e aos relatórios de problemas é um indicador importante da qualidade da empresa de administração.
O padrão é uma resposta inicial em 24 horas, e a empresa deve estar pronta para responder imediatamente a situações de emergência.
Especialização.
A administração de locações exige uma ampla gama de especializações, incluindo conhecimentos jurídicos, de construção e de marketing.
É importante verificar se a pessoa responsável possui as qualificações adequadas e uma vasta experiência.
Habilidades de comunicação.
A comunicação fluida com locatários e proprietários é essencial para evitar problemas e resolvê-los rapidamente.
Avalie a capacidade do membro da equipe de explicar e fazer sugestões durante as entrevistas.
A capacidade da empresa de administração de atrair clientes é extremamente importante, pois períodos mais curtos de vacância estão diretamente ligados à lucratividade.
Capacidade de desenvolver publicidade
Verificamos se a empresa anuncia nos principais portais de imóveis, bem como em seu próprio site e por meio de serviços de redes sociais.
A experiência em fotografia e a preparação de descrições de propriedades também são pontos de avaliação importantes.
Rede de corretores
Outro fator importante é se a empresa tem um sistema de cooperação com outros corretores de imóveis.
Uma empresa de administração com uma rede ampla pode alcançar mais locatários em potencial.
Contratos assinados
Verifique os dados de desempenho, como períodos anteriores de vacância e taxas de fechamento, para avaliar a capacidade real de atrair clientes.
Se a empresa tiver um histórico na mesma área ou no mesmo tipo de propriedade, ela poderá fornecer uma avaliação mais confiável.
Diferentes empresas de administração são especializadas em diferentes tipos e áreas de propriedades.
É importante selecionar uma empresa de administração com a especialização certa para sua propriedade.
Especialização por tipo de propriedade
Apartamentos familiares, apartamentos para uma única pessoa, imóveis de luxo para aluguel, imóveis comerciais etc. exigem conhecimento especializado e experiência em cada uma dessas áreas.
Compreensão das características locais
As empresas de administração com um profundo conhecimento das características locais e das necessidades dos locatários podem fazer uma gestão mais eficaz.
É importante comparar e contrastar os respectivos benefícios das empresas de administração locais e das principais.
Os custos de terceirização da administração geralmente variam de 3 a 8% da receita de aluguel, mas variam muito dependendo do serviço prestado.
É importante verificar detalhadamente o detalhamento dos custos e avaliar adequadamente a relação custo-benefício.
| Descrição do serviço | Taxa de custo típica | Serviços incluídos |
|---|---|---|
| Administração básica | 3-5%. | Cobrança de aluguel, relações com inquilinos, gerenciamento básico do edifício |
| Serviço completo | 5% | Recrutamento de locatários, gerenciamento de contratos, acordos de reparos, inspeções legais |
| Serviços adicionais | Custos adicionais | Renovação, grandes reparos, suporte fiscal |
Além das taxas de administração, os seguintes custos também podem ser incorridos
Isso inclui custos de publicidade ao recrutar inquilinos, taxas de renovação de contrato, taxas para providenciar reparos e taxas para providenciar inspeções legais.
É importante comparar os custos totais incluindo esses custos.
Para avaliar objetivamente a eficácia da empresa de administração, os seguintes indicadores devem ser monitorados regularmente
Indicadores de rentabilidade
Verifique as alterações nas taxas de vacância, períodos médios de vacância, taxas de cobrança de aluguel e receita total.
Indicadores de eficiência operacional
Avaliamos a satisfação do locatário, o tempo necessário para responder a problemas, a adequação dos custos de reparo e a qualidade e frequência dos relatórios.
É importante confirmar antecipadamente o prazo e as condições de rescisão do contrato de administração.
Geralmente, é estabelecido um prazo de contrato de um a três anos, mas o procedimento de cancelamento em caso de insatisfação com o serviço também deve ser esclarecido.
É importante definir claramente o escopo do trabalho a ser realizado pela empresa de administração no contrato.
Para evitar problemas posteriores devido a uma redação ambígua, o escopo detalhado do trabalho deve ser documentado.
Chegue a um acordo prévio sobre a frequência e o conteúdo dos relatórios regulares de receitas e despesas e dos relatórios de status da propriedade.
Um sistema de relatórios altamente transparente garante que o status da propriedade seja devidamente compreendido.
É importante considerar a possibilidade de mudar de empresa de administração se você não estiver satisfeito com os serviços prestados ou se encontrar uma empresa de administração com melhores condições.
Uma mudança de empresa de administração deve ser considerada nas seguintes situações
Se a propriedade estiver desocupada por um longo período de tempo, se houver reclamações frequentes dos locatários, se os relatórios e a comunicação forem insuficientes, se os custos de reparo forem mais altos do que a taxa de mercado ou se for encontrada uma empresa de administração com melhores condições.
Ao mudar de empresa de administração, os seguintes pontos devem ser observados
Entre eles estão o cancelamento do contrato atual, a transferência do depósito de segurança e do depósito, a notificação dos locatários, a celebração de um contrato com a nova empresa de administração e a transferência dos diversos documentos.
Com os procedimentos adequados, uma mudança de empresa de administração pode ser realizada com impacto mínimo sobre os locatários.
A administração de aluguéis é um fator extremamente importante para o sucesso de um investimento imobiliário.
Com base nas informações apresentadas neste artigo, os seguintes pontos-chave são reconfirmados.
É importante entender as características da autogestão, da gestão terceirizada e da sublocação, e selecionar a forma mais adequada de acordo com o tamanho da propriedade e a estratégia de investimento.
Estratégias adequadas de publicidade e triagem de inquilinos ajudarão a garantir inquilinos de qualidade e a reduzir os períodos de vacância.
O estabelecimento de um sistema de cobrança eficiente e de medidas adequadas para evitar atrasos garante um fluxo de receita estável.
A manutenção regular e os planos de reparo de longo prazo garantem que o valor do ativo da propriedade seja mantido a longo prazo.
Ao optar por uma administração terceirizada, selecione uma empresa de administração com base em uma avaliação abrangente de sua capacidade de resposta, capacidade de atrair clientes e experiência.
A1. A escolha se baseia em uma avaliação abrangente do número de propriedades possuídas, da experiência de investimento, das horas disponíveis e da localização da propriedade.
Se a autogestão for mais adequada:
Quando a propriedade é pequena, com uma ou duas unidades.
Quando a propriedade estiver localizada a uma curta distância do local de residência.
Se você tiver tempo suficiente para se dedicar à administração do aluguel.
Se você tiver conhecimento básico de imóveis.
A administração terceirizada é adequada se:
Você possui várias propriedades.
Se você estiver muito ocupado com seu trabalho diário para dedicar tempo à administração.
Se a propriedade estiver localizada em um local distante.
Se você não tiver conhecimento ou experiência profissional.
A administração terceirizada geralmente é recomendada para iniciantes e para quem tem um emprego fixo.
A2: As taxas de administração terceirizada são geralmente de 3% a 5% da receita de aluguel.
O custo varia de acordo com o serviço prestado.
É importante selecionar uma empresa de administração com base em uma avaliação abrangente do conteúdo e da qualidade do serviço, e não apenas dos custos.
A3. A sublocação envolve os seguintes riscos
Principais riscos:
Há um risco de redução devido a revisões periódicas do aluguel garantido.
Há o risco de perda de oportunidades de receita quando os aluguéis de mercado aumentam.
Existe o risco de desocupação no caso de rescisão do contrato.
Há restrições quanto ao envolvimento em políticas de gerenciamento de propriedades.
Medidas de mitigação de risco:
Confirmar os termos e condições detalhados do contrato.
Esclarecer os termos da revisão do aluguel garantido.
Verificar a situação financeira da empresa de administração.
Definir termos contratuais e condições de rescisão adequados.
É importante entender completamente esses riscos ao considerar a sublocação.
A4. A rapidez é fundamental ao lidar com atrasos no aluguel .
Recomenda-se a seguinte abordagem passo a passo
Resposta inicial (dentro de uma semana após a ocorrência do atraso):
Verificar a situação por telefone ou visita.
Conduzir um lembrete educado, levando em conta a possibilidade de pagamentos perdidos.
Consulta sobre planos de pagamento.
Demanda formal (dentro de duas semanas do surgimento dos atrasos):
É enviado um lembrete formal por escrito.
Contato com o fiador e solicitação de cooperação.
A empresa de garantia de aluguel é contatada (se for assinada).
Procedimentos legais (dentro de um mês após a ocorrência dos atrasos):
Consultar um advogado.
Enviar um ultimato por correio com conteúdo certificado.
Iniciar os preparativos para um pedido de restituição.
Ao tomar as medidas adequadas em um estágio inicial, é possível evitar o aumento dos atrasos e melhorar a taxa de recuperação.
R5: É possível mudar a empresa de administração , mas os procedimentos apropriados devem ser seguidos.
Principais motivos para a mudança:
Se houver insatisfação com a qualidade do serviço.
Você deseja melhorar a relação custo-benefício.
Você encontrou uma empresa de administração com melhores condições.
Há uma discrepância na experiência.
Procedimentos para mudança:
As mudanças exigem certo tempo e esforço, mas são uma opção importante para a lucratividade de longo prazo.