Na administração de aluguéis, a triagem de inquilinos é um processo importante que determina a estabilidade da administração de uma propriedade. Nos últimos anos, no entanto, um número crescente de possíveis inquilinos tem usado álibis para passar fraudulentamente pelo processo de triagem, o que representa um sério problema para as empresas de administração de aluguéis e para os locadores.
As empresas de álibi são empresas que emitem certificados falsos de renda e emprego, fingindo ser empregadas de empresas para as quais não trabalham de fato. Essas práticas enganosas resultaram em um número infinito de casos em que inquilinos em potencial que normalmente não passariam no processo de triagem acabaram assinando um contrato.
Este artigo fornece uma explicação detalhada sobre a realidade das empresas de álibi e maneiras específicas de identificá-las, com base em nossos muitos anos de experiência em administração de aluguéis como INA&Associates Ltd. Forneceremos a você conhecimentos práticos sobre como estabelecer um sistema de triagem adequado e obter uma administração de aluguéis estável.
Uma empresa de álibi, também conhecida formalmente como "empresa de inscrição", é uma empresa que fornece serviços para fazer parecer que o usuário está trabalhando para a empresa. Elas são usadas principalmente por marinheiros, freelancers, trabalhadores de meio período, autônomos e desempregados para passar por verificações de locação para contratos de aluguel.
Essas empresas criam empresas de papel e prestam os seguintes serviços
As taxas para o uso de empresas de álibi geralmente variam de várias dezenas de milhares a várias centenas de milhares de ienes e, na maioria dos casos, o serviço é fornecido por um período limitado de tempo até que um contrato de aluguel seja concluído.
Uma renda estável e um local de trabalho confiável são fatores importantes no processo de triagem para a mudança para um imóvel alugado. No entanto, as seguintes ocupações podem ficar em desvantagem no processo de triagem, mesmo que tenham renda suficiente
Ocupações que provavelmente ficarão em desvantagem no processo de triagem
Cada vez mais, as pessoas que exercem essas profissões estão usando empresas de álibi para se mudarem para imóveis com melhores condições. A demanda por empresas de álibi está aumentando, especialmente em áreas urbanas populares, onde os critérios de triagem são mais rigorosos.
A presença de empresas de álibi tem sérias implicações para o setor de aluguéis como um todo, incluindo
Impacto sobre os locadores e as empresas de administração
Impacto sobre inquilinos saudáveis
Impacto na sociedade como um todo
Em vista dessa situação, nós, no negócio de administração de aluguéis, precisamos identificar adequadamente as empresas de álibi e nos esforçar para manter um mercado de aluguéis saudável.
Para identificar o uso de álibis, é importante prestar muita atenção em cada etapa do processo de triagem e verificar os seguintes pontos de controle básicos.
O motivo da mudança de um possível locatário é uma pista importante para inferir sua situação financeira e de vida. Muitas pessoas que usam álibis tendem a dar motivos vagos, como
Razões para se mudar para um novo local que devem ser conhecidas.
Quando esses motivos forem perguntados, sua veracidade deve ser confirmada por meio de uma série de perguntas mais específicas.
Os seguintes pontos devem ser verificados detalhadamente nos documentos de identidade apresentados
Pontos de verificação para carteiras de motorista
Pontos de verificação do cartão de seguro-saúde
O fator mais importante na detecção de uma empresa de álibi é uma investigação minuciosa das informações do empregador. As seguintes etapas podem ser seguidas para verificar
Verificar a existência da empresa
Confirmação dos detalhes de contato
A verificação da inscrição é um dos meios mais eficazes de detectar uma empresa de álibi. Os seguintes métodos podem ser usados para verificar de forma mais confiável
Como muitas vezes é impossível detectar uma empresa falsa com uma única verificação de registro, é possível realizar várias verificações das seguintes maneiras
Confirmação em diferentes horários do dia
Confirmação por pessoal diferente
Além de uma simples verificação de registro, as seguintes perguntas detalhadas podem ser usadas para determinar se uma empresa é um álibi ou não:
| Itens da pergunta | Pontos a serem verificados | Respostas que devem ser observadas |
|---|---|---|
| Descrição dos negócios da empresa | Você pode dar uma explicação específica e consistente? | Respostas vagas ou contraditórias |
| Número de funcionários | Respostas apropriadas de acordo com o tamanho | Muito poucos ou muitos |
| Tipo de trabalho | Arranjos naturais de trabalho apropriados para o tipo de trabalho | Horas de trabalho e feriados não naturais |
| Estrutura salarial | Alinhada com as taxas do setor | Valores significativamente desalinhados com as taxas de mercado |
| Data de admissão | Coerência com os documentos apresentados | Época do ano diferente dos documentos |
Os documentos preparados por uma empresa de álibi podem apresentar as seguintes características e pontos não naturais.
Verificação dos aspectos formais
Confirmação do conteúdo
Exemplos de pontos não naturais
O Gensen Choshuhyo é um documento importante para verificar a renda anual e os valores dos impostos, mas muitas vezes é falsificado por empresas de álibi:
Itens a serem verificados
Características que devem ser suspeitas de falsificação
Se for difícil tomar uma decisão com base apenas em documentos ou verificações telefônicas, uma investigação no local que realmente visite o local da empresa pode ser um meio eficaz de tomar uma decisão.
Confirmação do prédio/escritório
Investigação do ambiente ao redor
No entanto, ao realizar pesquisas no local, deve-se tomar cuidado para garantir que a outra parte não perceba que você está realizando uma pesquisa. Também é importante que a pesquisa seja realizada dentro de limites apropriados para não violar a privacidade.
Se um locatário que usa uma empresa de álibi não for detectado e um contrato for assinado, os seguintes riscos graves poderão surgir para o locador ou para a empresa de administração
Alta probabilidade de atrasos no aluguel
Muitos locatários que usam empresas de álibi têm problemas para pagar o aluguel porque sua renda declarada é falsa. Se a renda real for insuficiente para pagar o aluguel, há uma grande probabilidade de que os atrasos ocorram logo após a mudança.
Dificuldade em cobrar os aluguéis atrasados.
Os locatários que assinam um contrato com base em informações de trabalho falsas são extremamente difíceis de cobrar quando ocorrem atrasos, pois seus detalhes de contato reais e sua fonte de renda não são claros. Os procedimentos legais também podem aumentar significativamente o tempo e os custos, pois não é possível obter informações precisas.
Problemas com custos de restauração
Em muitos casos, os locatários com dificuldades financeiras não conseguem arcar com o custo de restaurar a propriedade à sua condição original quando desocupam, e o locador é forçado a arcar com os custos.
Ocorrência de problemas de vizinhança
Alguns locatários que até mesmo usam empresas de álibi podem ter problemas com sua atitude em relação à vida, e há o risco de ocorrência dos seguintes problemas:
Diminuição do valor da propriedade
Problemas contínuos e problemas de atraso podem prejudicar a reputação geral da propriedade, levando a um declínio no valor da propriedade e a um aumento nas taxas de vacância.
Risco de invalidação de contratos
Se forem descobertas declarações falsas no momento da triagem do inquilino, isso poderá invalidar o contrato de aluguel ou ser motivo de rescisão. No entanto, o procedimento de cancelamento real é demorado e caro, e a renda do aluguel e os custos de administração são incorridos nesse meio tempo.
Dificuldades para reivindicar indenizações
Ao solicitar indenização dos locatários por danos causados por declarações falsas, na maioria dos casos, a recuperação é difícil porque os recursos financeiros reais e o paradeiro da outra parte não são claros.
A seguir, apresentamos um guia passo a passo sobre o que fazer se o uso de uma empresa de álibi for descoberto após a assinatura do contrato.
Investigar os fatos em detalhes
Confirmação da base legal
Etapa 1: Negociações diretas com o locatário
Primeiro, confirme os fatos com o locatário e discuta como proceder. Nessa etapa, os seguintes pontos são importantes
Fase 2: Revisão dos termos do contrato
Se o locatário tiver capacidade de pagar, considere a possibilidade de alterar os termos e condições, como, por exemplo
Etapa 3: Consideração de ação legal
Se uma solução negociada não for possível, as seguintes medidas legais serão consideradas
| Tipo de ação | Condições de aplicação | Efeitos esperados | Pontos a serem observados |
|---|---|---|---|
| Aviso de rescisão de contrato | Em caso de falsidade ideológica grave | Resgate antecipado | Necessidade de comprovação de motivos para rescisão |
| Solicitação de resgate | Se houver atrasos no aluguel | Despejo forçado | Demorado e caro |
| Pedido de indenização por danos | Se ocorrer perda econômica | Recuperação de perdas | Baixa probabilidade de recuperação |
Para evitar danos causados por empresas de álibi, é importante tomar as seguintes medidas preventivas
Introdução de uma abordagem de triagem multifacetada
Esclarecimento dos critérios de triagem
Cláusulas contratuais para mitigação de riscos
Otimização dos custos iniciais
Ao implementar essas medidas de forma abrangente, é possível minimizar os danos causados por empresas de álibi e obter uma administração de aluguéis estável.
O problema das empresas de álibi na administração de aluguéis vai além da mera falsificação de documentos e se tornou uma questão social séria que prejudica a confiança no mercado de aluguéis como um todo. Ao implementar adequadamente os métodos de detecção e tratamento descritos neste artigo, é possível manter uma boa administração de aluguéis.
Cinco princípios básicos para detectar empresas de álibi
As ações a seguir são recomendadas para todos os envolvidos nas operações de administração de aluguéis
Medidas imediatas a serem implementadas
Medidas de médio e longo prazo
A INA&Associates Ltd oferece soluções para essas questões usando a tecnologia mais recente e uma vasta experiência. Se precisar de ajuda com a administração de aluguéis, entre em contato com nossos especialistas.
R1: Embora o serviço de uma empresa de álibi em si não seja diretamente ilegal (embora provavelmente seja uma infração penal), dependendo da finalidade de seu uso, você pode ser culpado das seguintes infrações
Também é responsável por danos civis se descoberto após a assinatura do contrato.
A2: É apropriado fazer as seguintes perguntas durante a verificação da inscrição
Perguntas apropriadas a serem feitas
Perguntas a serem evitadas
É importante manter as perguntas na medida necessária para o trabalho e ser educado para obter sua cooperação.
R3: É possível despejar um locatário com base em declaração falsa , mas as seguintes condições devem ser atendidas
Condições sob as quais o despejo é permitido
Procedimento real
No entanto, o processo de despejo real pode levar de vários meses a um ano.
A4: O uso de uma empresa de garantia reduz o risco de atrasos no aluguel, mas não resolve completamente o problema da empresa de álibi:
Vantagens de usar uma empresa de garantia
Riscos residuais
Portanto, é importante realizar a triagem adequada do locatário em conjunto com o uso de uma empresa de garantia.
A5: Os métodos a seguir são recomendados para obter informações sobre o modus operandi e as contramedidas mais recentes :
Como obter informações
Aprendizado contínuo
A INA&Associates Ltd. também fornece as informações e o suporte mais recentes sobre contramedidas, portanto, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco.