O conhecimento dos direitos de uso da terra é extremamente importante nas transações imobiliárias. Em particular, um entendimento correto do direito de superfície é essencial para aqueles que estão considerando o investimento em propriedades e a utilização da terra.
O direito de superfície é um dos direitos de uso da terra de propriedade de outra pessoa, mas tem características muito diferentes das de um direito geral de arrendamento. A compreensão desse direito ampliará suas opções em transações imobiliárias e permitirá que você tome melhores decisões de investimento.
Com base em nossos muitos anos de experiência no setor imobiliário como INA&Associates, este artigo explica tudo, desde os conceitos básicos de superficies até considerações práticas, de uma maneira fácil de entender para o público em geral. Esperamos que, ao adquirir conhecimento especializado sobre imóveis, você o considere útil para a construção de ativos e o desenvolvimento de negócios.
O direito de superfície é um direito estipulado no Artigo 265 do Código Civil e é definido como "o direito de usar o terreno de outra pessoa para possuir estruturas ou bambus no terreno dessa pessoa". Esse direito é posicionado como um tipo de usufruto e é um direito poderoso que permite o controle direto sobre a terra.
Como um direito de superfície é classificado como um direito de propriedade, ele tem direitos muito fortes em comparação com um direito de arrendamento, que é uma reivindicação. Um direito de propriedade é o direito de controlar diretamente um objeto específico e é um direito absoluto que pode ser reivindicado contra terceiros.
Essa natureza jurídica permite que o titular de um direito de superfície use a terra livremente sem o consentimento do proprietário da terra. Também é possível construir, reformar ou ampliar edifícios, bem como vender ou hipotecar esses edifícios a terceiros.
O Código Civil contém disposições detalhadas sobre superfícies nos artigos 265 a 269. Essas disposições definem claramente o conteúdo, a duração e as bases para a extinção de superficies.
De particular importância é o fato de que os superficiários podem ser registrados para fornecer requisitos de oposição de terceiros. Um direito de superfície devidamente registrado pode ser reivindicado contra o novo proprietário, mesmo que a propriedade da terra seja transferida para um terceiro.
O artigo 2 da Lei de Arrendamento de Terras e Casas define um arrendamento como "um superficiário ou um arrendamento de terra com o objetivo de possuir um edifício". Em outras palavras, os superficiários são posicionados como um tipo de arrendamento e estão sujeitos à Lei de Arrendamento de Terras e Casas quando o objetivo é possuir um edifício.
Na prática, entretanto, os contratos de arrendamento são predominantemente baseados no direito de arrendamento, e os contratos de arrendamento baseados em superficies são relativamente raros. Isso ocorre porque a criação de superficies é arriscada para o proprietário da terra.
Compreender as diferenças entre os direitos de superfície e os direitos de arrendamento é fundamental nas transações imobiliárias. A tabela abaixo resume as principais diferenças entre eles.
| Item | Superfície | Direitos de arrendamento |
|---|---|---|
| Natureza jurídica | Direitos de propriedade (direitos absolutos) | Reivindicações (direitos relativos) |
| Cessão e sublocação | Não é necessário o consentimento do locador | Necessário o consentimento do locador |
| Venda de edifícios | Não é necessário o consentimento do locador | Necessário consentimento do locador |
| Hipoteca | Não é necessário o consentimento do locador | Necessário consentimento do proprietário |
| Pagamento do aluguel da terra | Depende do contrato | Necessário em princípio |
| Taxa de renovação | Em princípio, não é necessário | Normalmente exigido |
| Taxa de aceitação | Em princípio, não é exigida | Necessária |
| Registro | Possível | Não é possível |
Como pode ser visto na tabela, os superficiários são um direito muito vantajoso para o locatário, enquanto para o proprietário da terra é um direito de alto risco.
Há vários tipos de superficies, dependendo do escopo de uso e do método de estabelecimento. Ao compreender as características de cada um, é possível entender os cenários de uso específicos e os pontos a serem observados.
Os superficiários comuns são a forma mais comum de superficiários e são o direito de usar a superfície da terra. Geralmente é estabelecido para fins de construção de edifícios, como casas, instalações comerciais e fábricas, e é um direito de uso abrangente que cobre todo o terreno.
Uma característica dos superficiários comuns é que o detentor do superficiário tem relativa liberdade para decidir sobre o tipo e a estrutura do edifício, desde que ele esteja dentro do escopo do terreno em que está estabelecido. Entretanto, se houver restrições sobre o uso ou a estrutura do edifício no contrato, essas restrições deverão ser cumpridas.
Também é possível estabelecer um direito de superfície comum como um direito perpétuo. Se nenhuma duração for especificada, o tribunal determinará a duração, a pedido das partes, por um período não inferior a 20 anos e não superior a 50 anos.
Um direito de superfície seccional é o direito de usar uma área específica de terra no subsolo ou acima do solo. Esse sistema foi recentemente estabelecido pela emenda de 1992 ao Código Civil com o objetivo de fazer uso efetivo da terra em áreas urbanas.
Exemplos específicos do uso de superfícies compartimentadas incluem os seguintes casos
Exemplo de uso subterrâneo:
Exemplos de uso aéreo:
As superfícies compartimentadas desempenham um papel importante no uso da terra, especialmente em áreas urbanas, como um sistema inovador que permite o uso tridimensional da terra.
Os superficiários legais são superficiários que são naturalmente estabelecidos de acordo com as disposições legais. O caso mais típico é quando um terreno e um edifício pertencem à mesma pessoa e um deles ou ambos são hipotecados, e o proprietário do terreno e do edifício se torna diferente devido à execução da hipoteca.
Em tal situação, o proprietário do edifício não tem mais o direito de usar o terreno, portanto, um direito de superfície legal é estabelecido de acordo com o Artigo 388 do Código Civil para proteger os direitos do proprietário do edifício.
A duração dos superficiários legais é fixada em 30 anos, de acordo com a Lei de Locação de Terrenos e Casas, e as disposições da Lei de Locação de Terrenos e Casas também se aplicam às renovações subsequentes.
As características dos vários tipos de superficies estão resumidas na tabela abaixo.
| Tipo de superfície | Escopo de uso | Uso principal | Método de estabelecimento | Características |
|---|---|---|---|---|
| Superfícies comuns | Toda a superfície do terreno | Construção de edifícios | Criação por contrato | Direito de uso abrangente |
| Superfícies compartimentadas | Escopo específico de subterrâneos e aéreos | Desenvolvimento de infraestrutura | Liquidação por contrato | Uso tridimensional |
| Superfícies estatutárias | Superfície do terreno | Proteção de edifícios | Estabelecido automaticamente por lei | No momento da execução da hipoteca, etc. |
Essas superfícies têm diferentes propósitos e características e precisam ser selecionadas adequadamente de acordo com a situação específica de uso da terra.
Ao estabelecer os superficiários, é importante realizar os procedimentos contratuais e de registro adequados. A compreensão e a implementação adequadas desses procedimentos garantirão a proteção dos direitos do titular do direito de superfície.
A criação de superficies é realizada por meio de um contrato entre o proprietário da terra (o instituidor) e o detentor das superficies (o outorgado). O contrato deve estabelecer claramente as seguintes questões
As principais questões a serem estipuladas no contrato:
1. O objetivo do direito de superfície
O tipo, o uso e a estrutura do edifício devem ser especificamente declarados. Esclarecer o uso do edifício, por exemplo, residencial, comercial, industrial, etc., evitará problemas posteriores.
2. escopo do direito de superfície
Especifique a extensão exata do terreno a ser coberto. No caso de um direito de superfície seccional, a extensão específica do subsolo e da parte aérea também deve ser claramente indicada.
3. duração do direito de superfície
Defina a duração do direito de superfície. Se nenhum prazo for especificado, o tribunal decidirá sobre um prazo entre 20 e 50 anos, de acordo com o Código Civil.
4.4 Aluguel do terreno
O valor, o prazo e o método de pagamento do aluguel do terreno são estipulados. Embora o pagamento do aluguel do terreno não seja uma obrigação estatutária nos termos do superficiário, é prática comum estipular o aluguel do terreno.
5. estrutura e tamanho do edifício
Se houver alguma restrição quanto à estrutura (madeira, concreto armado, etc.) ou ao tamanho (número de andares, área total do piso, etc.) do edifício, isso deve ser claramente declarado.
É importante solicitar o registro da criação de superficies o mais rápido possível após a conclusão do contrato de superficies. O registro garante que os direitos do titular do direito de superfície sejam protegidos, tornando-os sujeitos a requisitos de oposição de terceiros.
Procedimento para solicitação de registro:
1. Preparação do pedido de registro
Prepare um pedido de registro de acordo com o formulário prescrito pelo Departamento Jurídico. A solicitação deve indicar detalhadamente a finalidade, o escopo, a duração e o aluguel das superfícies.
2. preparação dos documentos necessários
Prepare os seguintes documentos
Pagamento do imposto de registro
O imposto de registro e licença equivalente a 0,1% do valor avaliado da propriedade deve ser pago. 4.
4. Solicitação ao Departamento Jurídico
Envie uma solicitação de registro e os documentos necessários ao Departamento Jurídico competente.
Os seguintes assuntos são inseridos no registro quando se registra a criação de superfícies
| Assuntos a serem registrados | Descrição |
|---|---|
| Objetivo do registro | Criação de superfícies |
| Causa do registro | Data do contrato e contrato de criação |
| Finalidade dos superficiários | Finalidade específica da propriedade do edifício, etc. |
| Escopo | Todo o terreno ou parte dele |
| Duração | Prazo de estabelecimento (se estipulado) |
| Aluguel do terreno | Valor anual e data de pagamento |
| Titulares de direitos superficiais | Nome e endereço |
A importância do registro da criação de superfícies reside nos seguintes pontos
Cumprimento dos requisitos para oposição a terceiros
O registro permite que o titular do direito de superfície faça valer seus direitos contra terceiros. Mesmo que a terra seja vendida a um terceiro, os superficiários registrados permanecem válidos contra o novo proprietário.
Esclarecimento dos direitos
O registro torna os detalhes dos superficiários conhecidos publicamente, esclarecendo assim os direitos e melhorando a segurança das transações.
Valor de segurança para financiamento
As superfícies registradas podem ser avaliadas como garantia para empréstimos de instituições financeiras.
Há vários pontos práticos a serem observados ao criar e registrar os superficies
Descrição detalhada do contrato
É importante que o contrato que estabelece os superficiários seja o mais detalhado possível para evitar problemas posteriores. Em particular, as restrições sobre o uso e a estrutura do edifício, o método de revisão do aluguel do terreno e o tratamento do edifício no final do contrato devem ser claramente estipulados.
Tratamento tributário
O estabelecimento de superfícies pode ter várias consequências fiscais. É aconselhável consultar um consultor fiscal ou outro especialista com antecedência com relação ao imposto de renda, imposto corporativo, imposto sobre herança, imposto sobre propriedade etc.
Conformidade com o Código de Construção e outras leis e regulamentos
Ao construir um edifício com superfícies, é necessário cumprir as leis e os regulamentos relevantes, como a Lei de Padrões de Construção e a Lei de Planejamento Urbano. É importante investigar completamente a viabilidade da construção com antecedência.
Ao considerar o estabelecimento de superficiários, é importante entender completamente as vantagens e desvantagens tanto para o titular do superficiário quanto para o proprietário do terreno. Ao avaliar adequadamente essas vantagens e desvantagens, é possível negociar melhores termos contratuais e evitar riscos.
Redução significativa do investimento inicial
A maior vantagem dos superficiários é que não há necessidade de comprar terras. Os preços dos terrenos em áreas urbanas são extremamente altos, e a possibilidade de reduzir os custos de compra de terrenos é uma grande vantagem ao levantar fundos no início de um projeto.
Por exemplo, se um prédio tiver que ser construído em um terreno no valor de 100 milhões de ienes no centro de Tóquio, os superficies eliminam a necessidade de comprar o terreno, que pode ser alocado para os custos de construção e para os fundos de operação do negócio.
Alto grau de liberdade de uso
Como os superficiários são direitos físicos, os edifícios podem ser construídos, reconstruídos ou ampliados sem o consentimento do proprietário do terreno. O proprietário também tem liberdade para vender ou hipotecar o edifício a terceiros.
Essa liberdade é fundamental para garantir a flexibilidade no desenvolvimento dos negócios. Ela permite que as estratégias de negócios sejam alteradas rapidamente em resposta às mudanças nas condições do mercado.
Garantia de uso estável a longo prazo
Os direitos de superfície adequadamente estabelecidos garantem o uso estável do terreno a longo prazo. Ao contrário dos direitos de arrendamento, o risco de rescisão unilateral do contrato devido à conveniência do proprietário da terra é baixo, o que facilita o planejamento de negócios a longo prazo.
Redução do ônus das taxas de consentimento etc.
Com os direitos de arrendamento, uma taxa de aprovação deve ser paga ao proprietário do terreno quando o edifício é vendido ou hipotecado, enquanto que com os superficiários não há esse ônus. Em princípio, também não há obrigação de pagar uma taxa de renovação no momento da renovação do contrato.
Restrições ao financiamento
Os edifícios com superficiários podem estar sujeitos a restrições na obtenção de financiamento de instituições financeiras. Como não há propriedade do terreno, o valor da garantia tende a ser avaliado em um nível mais baixo, o que pode levar a condições de financiamento mais rigorosas.
Risco no vencimento do prazo
Quando o prazo das superfícies expira, o edifício deve, em princípio, ser removido e o terreno devolvido. Como o custo da remoção do edifício é suportado pelo detentor do superficiário, pode ocorrer um grande ônus de custos quando o prazo expirar.
Restrições à venda
Os edifícios com superficiários tendem a ser avaliados por um valor de mercado mais baixo do que os edifícios com direitos de propriedade. Além disso, o número de possíveis compradores pode ser limitado e a venda pode demorar mais.
Ônus do aluguel do terreno
Se o contrato estipular o pagamento de aluguel do terreno, haverá um ônus contínuo do aluguel do terreno. Se houver uma cláusula de revisão do aluguel do terreno, também há o risco de que o aluguel do terreno aumente no futuro.
Uso eficaz da terra
É possível obter lucro estabelecendo superfícies em terras que não foram planejadas para uso próprio. Em particular, para terrenos em uma boa localização, é possível garantir uma renda estável estabelecendo superficies.
Garantia de uma renda fixa
Em alguns casos, uma quantia fixa (depósito de direitos) pode ser recebida quando os superficiários são estabelecidos. Essa quantia fixa pode ser uma fonte significativa de renda para o proprietário da terra.
Retenção da propriedade da terra
A propriedade da terra é mantida quando os direitos de superfície são estabelecidos, de modo que a terra é devolvida ao proprietário no final do prazo. Isso pode ser usado como parte de uma estratégia de manutenção de ativos de longo prazo.
Redução da carga administrativa.
O uso da terra pelo detentor da superfície reduz o ônus da gestão da terra. Em particular, para terras localizadas em áreas remotas, o esforço e os custos de gerenciamento podem ser reduzidos.
Restrições de uso
Durante o período em que os superficiários são estabelecidos, o proprietário não tem liberdade para usar a terra. O uso próprio e a venda a terceiros são restritos, limitando assim as opções de utilização da terra.
Limitação de ganhos
Com os superficiários, a renda contínua do aluguel do terreno e das taxas de renovação pode não ser esperada, como é o caso dos direitos de arrendamento. Em particular, no caso de contratos sem aluguel de terreno, a única receita é um pagamento único no momento do estabelecimento.
Dificuldades na venda de terras
É difícil vender terras com direito de superfície a terceiros. Como o número de compradores em potencial é limitado, o valor de mercado pode diminuir.
Incerteza na expiração do prazo
Se o detentor do direito de superfície não remover adequadamente o edifício no final do prazo, o proprietário da terra poderá ter que arcar com os custos de remoção.
| Posição | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|
| Detentores de Superfícies | Redução do investimento inicial Liberdade de uso Uso estável a longo prazo Não há necessidade de taxas de autorização, etc. |
Restrições de financiamento Risco de expiração Restrições à venda Ônus do aluguel da terra |
| Proprietários de terras | Uso efetivo da terra Renda fixa Retenção da propriedade Redução do ônus de gerenciamento |
Uso restrito Renda limitada Dificuldade de venda Incerteza na expiração do prazo |
É importante considerar essas vantagens e desvantagens de forma abrangente e decidir se o estabelecimento de superávits é apropriado à luz de planos de negócios específicos e estratégias de ativos.
O entendimento da duração e da renovação dos direitos de superfície é fundamental para o planejamento do uso da terra a longo prazo. Procedimentos adequados de definição de prazo e renovação podem garantir operações comerciais estáveis.
O Código Civil e a Lei de Locação de Terras e Casas estabelecem os seguintes princípios com relação à duração dos direitos de superfície
Princípio da liberdade de contrato
A duração de um direito de superfície pode ser determinada livremente por acordo entre as partes. Ela pode ser definida para um curto ou longo prazo e, em teoria, um superficiário perpétuo também pode ser estabelecido.
Esse princípio de liberdade contratual possibilita a definição da duração ideal, dependendo da natureza do projeto e do período de retorno do investimento. Por exemplo, um prazo longo de 50 anos ou mais pode ser definido para a construção de um edifício comercial de grande escala, enquanto um prazo curto de alguns anos pode ser definido para um edifício temporário.
Como lidar com casos em que nenhum prazo é fixado
Se as partes não tiverem estipulado um prazo de duração entre elas, o tribunal determinará um prazo de duração entre 20 e 50 anos a pedido das partes, de acordo com o Artigo 268 do Código Civil.
Nesse caso, o tribunal determina o prazo levando em conta, de forma abrangente, os seguintes fatores
As seguintes disposições especiais se aplicam aos superficiários para fins de propriedade de edifícios, sujeitos à Lei de Arrendamento de Terras e Casas.
Prazo mínimo de duração
De acordo com o Artigo 3 da Lei de Arrendamento de Terras e Casas, a duração dos superficiários para fins de propriedade de edifícios deve ser de, no mínimo, 30 anos; mesmo que seja estipulado um prazo inferior a 30 anos, ele poderá ser estendido para 30 anos por lei.
Essa disposição tem como objetivo garantir um período de retorno para o investimento do proprietário do edifício e promover o uso estável da terra.
Casos sem prazo fixo
No caso de superfícies para fins de propriedade de um edifício sem prazo fixo, o prazo é fixado em 30 anos, de acordo com o Artigo 4 da Lei de Arrendamento de Terras e Casas.
A renovação dos superficiários é tratada de forma diferente para os superficiários civis e os superficiários regidos pela Lei de Arrendamento de Terras e Casas.
Renovação de superficies de direito civil
Não há disposição de renovação automática para os superficiários de direito civil puro. Se a renovação for desejada após o término do prazo, um contrato de renovação deverá ser celebrado por acordo entre as partes.
As partes são livres para decidir sobre as condições de renovação. É possível formar um novo acordo sobre a duração, o aluguel do terreno e outras condições.
Renovação de superfícies sujeitas à Lei de Arrendamento de Terras e Casas
As disposições de renovação da Lei de Arrendamento de Terras e Casas se aplicam aos superficiários para fins de propriedade de edifícios.
1. Renovação por acordo
Ao renovar por acordo entre as partes, a duração da renovação é a seguinte
2. renovação estatutária
A renovação estatutária é concedida se o titular do direito de superfície desejar continuar usando a terra ao término do prazo e o proprietário da terra não se opuser sem motivos justificáveis.
Os seguintes princípios se aplicam ao tratamento de superfícies após o término de sua duração
Obrigação de remover edifícios
Em princípio, o detentor do superficiário é obrigado a remover o edifício no final do prazo e a devolver o terreno ao seu estado original. O custo da remoção é suportado pelo superficiário.
Direito de exigir a compra do edifício
No caso de superficiários sujeitos à Lei de Arrendamento de Terras e Casas, o titular do direito de superfície pode exigir que o proprietário do terreno compre o edifício se determinados requisitos forem cumpridos (Artigo 13 da Lei de Arrendamento de Terras e Casas).
Esse direito permite que o titular do direito de superfície venda o edifício a um preço justo sem ter que arcar com os custos de remoção do edifício.
Na prática, os seguintes fatores precisam ser levados em conta de forma abrangente ao definir a duração de um direito de superfície
Coerência com o plano de negócios
É importante garantir uma duração suficiente, levando em conta a vida útil do edifício a ser construído e o período de retorno do investimento do projeto.
Impacto nas condições de financiamento
Se for necessário obter financiamento de uma instituição financeira, a duração poderá afetar os termos do empréstimo. Em geral, as superfícies de longo prazo tendem a ser mais valorizadas como garantia.
Tratamento tributário.
O tratamento fiscal pode ser diferente dependendo do prazo de duração. Em particular, a duração é um fator importante na avaliação do imposto sobre herança e doações.
Ao renovar os superficies, os seguintes pontos devem ser observados
Revisão das condições de renovação.
No momento da renovação, é importante revisar as revisões de aluguéis de terrenos, restrições ao uso de edifícios e outras condições contratuais.
Procedimentos de registro
Se a renovação alterar a duração dos superficiários, é necessário solicitar o registro da alteração dos superficiários.
Declaração de impostos
Se houver uma transferência de direitos como resultado da renovação, deverão ser feitas as devidas declarações fiscais.
O entendimento e o planejamento adequados para a duração e a renovação de superfícies podem garantir o uso estável da terra a longo prazo. Recomenda-se a orientação de especialistas para definir os termos e condições mais adequados.
Este artigo forneceu uma explicação abrangente dos superficiários, desde os conceitos básicos até as considerações práticas. Como um direito poderoso de usar a terra de outra pessoa, os superficiários desempenham um papel importante nas transações imobiliárias.
Essência do direito de superfície
Um direito de superfície é um direito de usufruto estipulado no Artigo 265 do Código Civil e é o direito de possuir estruturas ou bambus em terras de outras pessoas. Devido à sua natureza de direito de propriedade, ele tem um direito muito forte em comparação com o direito de arrendamento, que é uma reivindicação.
Diferenças entre direitos de superficiários e de arrendamento
Os detentores de superficies são livres para vender, hipotecar, transferir ou sublocar o edifício sem o consentimento do proprietário do terreno. Os direitos de arrendamento, por outro lado, exigem o consentimento do proprietário da terra e o pagamento de uma taxa de consentimento.
Tipos de superficies
Há três tipos de superficiários: superficiários comuns, superficiários seccionais e superficiários estatutários, cada um deles com diferentes características e situações de uso. Particularmente, os superficies seccionais são um sistema importante para o uso de terrenos de vários andares em áreas urbanas.
Importância do estabelecimento e do registro
Os procedimentos adequados de contratualização e registro garantem a proteção dos direitos do titular do direito de superfície. A exigência de reconvenção de terceiros por meio de registro é essencial para garantir a estabilidade dos direitos.
Se estiver considerando um estudo específico sobre superficies, recomendamos que siga as seguintes etapas
Consultar um especialista
Se estiver pensando em estabelecer ou adquirir superficies, consulte um especialista, como um especialista em imóveis, escrivão judicial ou contador fiscal. Você receberá a melhor orientação para suas circunstâncias individuais.
Realize uma pesquisa detalhada
É importante realizar uma pesquisa detalhada do terreno em questão com relação a restrições legais, viabilidade de construção, tratamento fiscal etc.
Formular um plano financeiro
Formule um plano financeiro abrangente que inclua os custos iniciais de estabelecimento de superfícies, obrigações contínuas de aluguel do terreno e custos futuros de renovação.
A INA&Associates K.K. oferece suporte a seus clientes com uma vasta experiência e conhecimento em direitos imobiliários, incluindo superficies. Se tiver alguma dúvida sobre relações complexas de direitos em transações imobiliárias, não hesite em entrar em contato conosco.
R1: Direitos de superfície e arrendamento de terras são conceitos diferentes. O arrendamento é um conceito superior que se refere a "superfícies ou arrendamento de terras para fins de propriedade de um edifício", enquanto o direito de superfície é um tipo de arrendamento. Na prática, os contratos de arrendamento de terras com base em direitos de arrendamento são extremamente comuns, enquanto os contratos de arrendamento de terras com base em direitos de superfície são relativamente raros.
Enquanto as superfícies têm direitos fortes como direitos físicos, os direitos de arrendamento permanecem direitos relativos como reivindicações. Essa diferença resulta em diferenças significativas em termos de liberdade de cessão e sublocação, a necessidade de consentimento do proprietário e a obrigação de pagar uma taxa de consentimento.
A2: O pagamento do aluguel do terreno não é uma obrigação estatutária em um direito de superfície. O pagamento do aluguel do terreno é determinado por contrato entre as partes. É legalmente possível estabelecer um direito de superfície sem pagamento.
Na prática, entretanto, é comum estipular um aluguel de terreno e, em muitos casos, especialmente no caso de superficies para fins comerciais, um valor substancial de aluguel de terreno é estabelecido. O valor do aluguel do terreno e o método de pagamento são determinados levando-se em conta, de forma abrangente, a localização do terreno, a finalidade de seu uso e a duração de sua existência.
R3: A hipoteca está disponível para edifícios com direito de superfície, mas as condições de financiamento podem ser mais rigorosas do que para edifícios com direito de propriedade. As instituições financeiras avaliarão cuidadosamente o valor da garantia e poderão reduzir o valor do empréstimo ou aumentar a taxa de juros.
Ao fazer um empréstimo, é importante explicar detalhadamente à instituição financeira a duração do direito de superfície, o ônus do aluguel do terreno, a possibilidade de renovação, etc., e passar por uma avaliação completa. Consultar várias instituições financeiras pode ajudá-lo a encontrar condições mais favoráveis.
R4: Quando o prazo do direito de superfície expira, o detentor do direito de superfície é, em princípio, obrigado a remover o edifício e devolver o terreno ao seu estado original. No entanto, no caso de superfícies regidas pela Lei de Arrendamento de Terras e Casas, a renovação legal e o direito de exigir a compra do edifício são possíveis se determinados requisitos forem atendidos.
A renovação geralmente é discutida antes do vencimento do prazo, e o superficiário pode ser continuado sob novas condições mediante acordo entre as partes. Se a renovação for difícil, é importante considerar medidas como a venda ou a transferência do imóvel com antecedência.
A5. Os superficiários são transmitidos aos herdeiros como propriedade herdada. O consentimento do proprietário da terra não é necessário para a herança de superficies, e os direitos são transferidos por meio do registro de herança.
No cálculo do imposto sobre herança, o valor avaliado do superficiário é tributável. A avaliação dos superficiários leva em conta o valor da terra, sua duração, o ônus do aluguel da terra etc., e geralmente é menor do que a da propriedade da terra. No momento da herança, é importante consultar um consultor tributário ou outro especialista para obter a avaliação e a declaração adequadas.
Para obter informações mais detalhadas e consultoria individual sobre direitos de superfície, entre em contato com esses órgãos profissionais e especialistas. Com o apoio de especialistas com o conhecimento adequado, você pode utilizar seus direitos de superfície de forma segura e confiável.