Ao se desfazer de um imóvel, há duas opções de métodos de venda: "agência" e "compra". Em particular, a "compra de imóveis" é um método adequado para a pessoa que espera uma venda certa em uma data próxima. No entanto, muitas pessoas têm a ansiedade: "A compra será vendida por um preço baixo?" No entanto, muitas pessoas têm preocupações como "A compra resultará em uma venda por um preço baixo?".
Neste artigo, o mérito e o demérito da compra de uma propriedade são compreendidos com precisão e é explicado oponto de extrair uma avaliação tão alta quanto possível. Com base na experiência cultivada como profissional do setor imobiliário, forneceremos conhecimentos práticos sobre os pontos de cautela do preço de mercado de compra e da seleção de empreiteiros, e até mesmo casos de falha e medidas contra eles.
Se estiver pensando em comprar um imóvel, esperamos que consiga realizar uma transação satisfatória com referência a este artigo.
A compra de um imóvel é um método de venda no qual uma empresa imobiliária compra um imóvel diretamente do vendedor. Diferentemente das vendas de agências em geral, não há processo de busca de um comprador e, como a empresa imobiliária compra diretamente, ela tem a grande característica de concluir a venda de forma rápida e segura.
O maior apelo da compra de propriedades é que ela pode ser convertida em dinheiro em um curto período de tempo sem a necessidade de realizar atividades de vendas. Essa é uma opção particularmente eficaz quando há restrições de tempo, como para aqueles que estão tendo problemas para pagar uma hipoteca ou querem vender rapidamente um imóvel herdado.
Existem métodos de "compra" e "agenciamento" de venda de imóveis, cada um com suas próprias características. Compare as principais diferenças na tabela abaixo.
| Item de comparação | Compra de imóveis | Agenciamento imobiliário |
|---|---|---|
| Comprador | Compra direta por empresa imobiliária | Terceiros (comprador geral) |
| Período de venda | Mínimo de 1 semana a 1 mês | 3 a 6 meses ou mais |
| Preço de venda | Aprox. 60-80% do preço de mercado | Próximo ao preço de mercado (taxa de mercado) |
| Taxas de corretagem | Não é necessário | Necessária (3% do preço de venda + ¥60.000 + impostos) |
| Certeza de venda | Alta (possibilidade de contrato imediato) | Depende do comprador (existem incertezas) |
| Responsabilidade pelo não cumprimento do contrato | Geralmente isenta | Pode ser incorrida pelo vendedor |
Conforme descrito acima, a compra é adequada para aqueles que valorizam a venda antecipada e a simplicidade do procedimento, enquanto a agência é adequada para aqueles que querem vender o mais alto possível. É importante escolher o que é melhor depois de esclarecer suas próprias prioridades, pois elas diferem de acordo com as necessidades e circunstâncias do vendedor.
Em uma compra de imóvel, o preço de compra geralmente é de 60% a 80% do preço de mercado (preço de venda presumido na agência). Os motivos para essa diferença de preço incluem
Porque a revenda é presumida: o modelo de negócios do comprador é obter lucro reformando e revendendo o imóvel após a compra. Portanto, o preço é definido tendo em mente os custos e os lucros da revenda.
Porque eles assumem o risco: o vendedor compra a propriedade com seus próprios fundos e, portanto, assume o risco de propriedades não vendidas devido a mudanças nas tendências do mercado.
Compensação pela venda rápida: em troca do benefício de uma venda antecipada, o relacionamento envolve uma certa concessão por parte do vendedor em termos de preço.
Preços de compra mais baixos são um aspecto inevitável dessa estrutura de negócios. Entretanto, é possível vender a propriedade nas melhores condições possíveis seguindo os pontos para uma avaliação elevada, que serão discutidos a seguir.
O ponto mais importante para obter uma avaliação alta em uma compra de imóvel é solicitar uma avaliação de vários empreiteiros. Como diferentes compradores têm diferentes tipos de propriedades, regiões e estratégias de revenda nas quais se especializam, pode haver uma grande diferença no valor avaliado da mesma propriedade.
Para os compradores em particular, é recomendável comparar as avaliações de pelo menos três ou mais empresas, pois o preço de compra flutua dependendo do preço presumido e da estratégia de revenda no momento da revenda. Nos últimos anos, tem sido possível receber facilmente avaliações de várias empresas usando sites de avaliação em massa.
Durante o processo de avaliação, maximizar a atratividade do imóvel pode aumentar a avaliação. Veja a seguir os pontos que devem ser particularmente atraentes
Organizar essas informações com antecedência e fornecer detalhes específicos no momento da avaliação resultará em uma avaliação justa.
A escolha de um comprador confiável também é importante para obter uma avaliação alta. Use os seguintes pontos para ajudá-lo a escolher o vendedor certo.
Também é importante determinar se o construtor é confiável conversando de fato com a pessoa responsável. O conteúdo das respostas às perguntas durante a avaliação e a atitude do construtor também revelarão a atitude do construtor.
Antes da avaliação da compra, você pode aumentar o valor do imóvel fazendo algumas pequenas melhorias. Isso não exige necessariamente uma reforma extensa, mas pequenos preparativos, como os seguintes, ajudarão a aumentar a avaliação.
Em particular, como os compradores presumem a revenda, quanto mais próximo o imóvel estiver de um estado pronto para venda, maior a probabilidade de levar a uma avaliação mais alta.
O preço de mercado da compra de um imóvel difere dependendo do tipo de imóvel. A tabela a seguir resume as cotações gerais de preço de compra em comparação com os preços de mercado (preços de agência).
| Tipo de propriedade | Preço de mercado da compra (comparado ao preço de mercado) | Observações. |
|---|---|---|
| Condomínios | 70-80% do preço de mercado | Em áreas populares, esse valor pode ser de 80% ou mais. |
| Casas isoladas | 60-75% do preço de mercado | Varia muito, dependendo da localização e das condições da construção. |
| Terrenos | 60-70% do valor de mercado | Terrenos reconstruíveis e com bom formato são altamente valorizados. |
| Propriedade para investimento | 65-75% do valor de mercado | Propriedades altamente lucrativas têm taxas mais altas. |
Entretanto, isso é apenas um guia e varia de acordo com a condição da propriedade, as tendências do mercado local e a estratégia do comprador. É importante obter avaliações de vários fornecedores diferentes para ter uma ideia do valor real avaliado.
Os principais fatores que influenciam a avaliação de compra estão listados abaixo. Esses fatores são avaliados de forma abrangente para determinar o valor avaliado final.
Localização
Idade e condição do edifício
Comercialização
Características do imóvel
Com base nesses fatores, o comprador oferecerá um preço de compra, levando em conta sua própria estratégia de revenda e plano de lucro.
O preço de mercado da compra de imóveis varia muito de região para região. Em geral, os preços de compra tendem a se aproximar dos preços de mercado em áreas de crescimento populacional e áreas metropolitanas, mas as diferenças podem ser maiores em áreas de declínio populacional.
Por exemplo, em centros urbanos, como os 23 distritos de Tóquio e a cidade de Osaka, o preço de compra pode chegar a 80% do preço de mercado em alguns casos, já que a demanda pode ser esperada no momento da revenda. Por outro lado, em áreas rurais despovoadas, o preço pode ser tão baixo quanto 50% do valor de mercado devido à dificuldade de revenda.
Com base nessas diferenças regionais, é importante solicitar uma avaliação de vários compradores para comparar e considerar o quanto sua propriedade será avaliada.
O fluxo de uma venda por meio de compra de propriedade é mais simples do que uma venda típica de agência. As etapas básicas são as seguintes
Preparação preliminar e coleta de informações
Solicitar uma avaliação de vários fornecedores
Avaliação e apresentação de preços
Determinação do comprador e do contrato
Liquidação e entrega
Declaração final conforme necessário
Esses processos geralmente são concluídos em um mês e, em casos urgentes, podem levar até duas semanas.
A tabela a seguir resume o tempo necessário para cada etapa do processo de compra de imóvel e os preparativos necessários em cada etapa.
| Processo | Duração necessária | Preparativos necessários |
|---|---|---|
| Preparação preliminar | 3 a 7 dias | Cópia autenticada do registro, notificação de imposto predial, planta baixa, documentos de licença de construção, etc. |
| Solicitação de avaliação | 1 a 2 dias | Informações sobre o imóvel, horário desejado para a venda, detalhes de contato, etc. |
| Avaliação no local | 1-2 horas/empresa | Limpeza e arrumação do imóvel, preparação do histórico de reparos |
| Recebimento dos resultados da avaliação | Mesmo dia - 3 dias | Gráficos e documentos para armazenar e comparar avaliações de diferentes empresas |
| Seleção e negociação de empreiteiros | 1 a 3 dias | Listagem de perguntas, organização de pontos para negociação de termos e condições |
| Conclusão do contrato | 1 dia | Certificado de impressão do selo, selo pessoal, carteira de identidade, etc. |
| Liquidação e entrega | 1 dia | Chaves, manual de instruções do equipamento, conta para transferência do dinheiro da liquidação, etc. |
Todo o processo leva no mínimo 2 semanas e, normalmente, de 3 semanas a 1 mês. Isso se compara aos 3 a 6 meses das vendas intermediárias e mostra que é possível obter um tempo de venda muito curto.
Ao fechar um contrato de compra, certifique-se de verificar os seguintes pontos importantes
Condições para finalizar o preço de compra
Condições de entrega
Tratamento da responsabilidade por não conformidade com o contrato (responsabilidade por defeitos)
Ônus dos custos
Condições de cancelamento
Verificar esses pontos com antecedência e certificar-se de que estejam claramente definidos no contrato ajudará a evitar problemas posteriores. Se houver algum ponto que não esteja claro, não deixe de fazer perguntas antes de assinar o contrato e certifique-se de que está satisfeito com o contrato.
A seguir, há uma lista de falhas comuns na compra de imóveis e suas contramedidas. Conhecê-las o ajudará a evitar os mesmos erros.
Compra a preço baixo por meio de solicitação fácil de uma única empresa
Redução do preço de compra após a assinatura de um contrato
Armadilhas da garantia de compra
Base pouco clara para avaliação
Problemas causados por comerciantes inescrupulosos
A maioria desses casos de fracasso se deve à "falta de informações" ou à "pressa excessiva". É importante não se apressar, mas reunir informações suficientes e fazer comparações.
Os pontos de controle para identificar compradores confiáveis estão resumidos abaixo.
Confiabilidade jurídica.
Sinceridade na resposta
Transparência nas transações
Histórico e reputação
Serviço de acompanhamento
Esses pontos podem ajudá-lo a encontrar uma empresa contratada confiável comparando vários fornecedores.
Use a lista de verificação a seguir para garantir que você tenha as informações necessárias antes de assinar um contrato de compra de imóvel.
O preço de compra é adequado em comparação com o preço de mercado?
Há alguma condição sob a qual o preço de compra pode ser alterado?
As datas de liquidação e entrega estão claras?
O tratamento da responsabilidade pela não conformidade do contrato (responsabilidade por defeitos) está claro?
O valor do depósito e as condições para sua devolução são adequados?
As condições para cancelamento do contrato e as disposições para pagamento de multas são adequadas?
As partes concordaram com o manuseio de itens restantes?
O método de liquidação do imposto sobre a propriedade etc. está claro?
Existe um acordo sobre como lidar com problemas após a transferência?
Todos os acordos especiais estão por escrito?
O uso dessa lista de verificação para garantir que nada seja deixado de fora ajudará a evitar problemas após a assinatura do contrato. Se houver algum ponto que não esteja claro, não deixe de fazer perguntas antes de assinar o contrato e certifique-se de que está satisfeito com o acordo.
Ao vender uma propriedade com uma hipoteca pendente, os seguintes pontos devem ser observados
Em caso de empréstimo insuficiente (preço de venda > saldo remanescente do empréstimo)
Em caso de excesso de empréstimo (preço de venda < saldo remanescente do empréstimo)
Procedimentos
É possível comprar e vender um imóvel com uma hipoteca pendente se os procedimentos adequados forem seguidos. No entanto, é necessário um cuidado especial no caso de uma hipoteca a descoberto, portanto, recomenda-se uma consulta antecipada a instituições financeiras e especialistas.
Os principais pontos para obter uma avaliação alta em uma compra de imóvel podem ser resumidos da seguinte forma.
Seguindo esses pontos, você poderá obter as melhores condições possíveis de venda em uma compra de imóvel.
Em uma compra de imóvel, o equilíbrio entre velocidade e preço é importante. Embora a venda por agência deva ser considerada se você estiver buscando um preço mais alto, a compra pode ser adequada nas seguintes situações
O segredo do sucesso é esclarecer suas necessidades e prioridades e escolher um método de venda adequado a elas.
Na venda de imóveis, é aconselhável avaliar se a compra ou a mediação deve ser escolhida com base nas seguintes condições.
Casos em que a compra é adequada
Casos para os quais a mediação é adequada
Ambos os métodos têm suas vantagens e desvantagens. É importante fazer a melhor escolha, levando em conta suas circunstâncias e prioridades. Outra opção é obter uma avaliação inicial usando os dois métodos e compará-los.
R1: No caso da compra de um imóvel, leva-se pelo menos uma semana da avaliação até o contrato de venda e a liquidação e, normalmente, apenas cerca de um mês. Por outro lado, nas vendas por agência, geralmente leva de três a seis meses e, dependendo da propriedade e da área, pode demorar ainda mais. No caso de compra, não há processo de busca de comprador, portanto, o tempo pode ser significativamente reduzido.
A2: Sim, muitos compradores compram imóveis antigos e imóveis em condições ruins. De fato, essas propriedades geralmente são difíceis de vender por meio de intermediários e podem ser adequadas para compra. Entretanto, como os preços de compra variam muito dependendo da condição e da localização da propriedade, é aconselhável obter avaliações de vários fornecedores.
R3: A compra em si é possível mesmo na chamada situação de "excesso de empréstimo", mas você precisará compensar a diferença entre o preço de venda e o saldo devedor do empréstimo com seus próprios recursos. É aconselhável discutir isso com a instituição financeira com antecedência e verificar se são necessárias medidas especiais, como uma venda voluntária. Algumas instituições financeiras podem estar dispostas a discutir o perdão parcial da dívida ou o pagamento em parcelas.
R4: Sim, o preço de compra pode ser negociado. Em particular, se você tiver obtido avaliações de vários compradores, é eficaz negociar usando essas avaliações como base de comparação. Entretanto, em muitos casos, é difícil aumentar o preço significativamente, pois o comprador também está definindo o preço dentro do escopo da viabilidade do negócio. É aconselhável considerar a negociação não apenas do preço, mas também de outros termos e condições, como o prazo de entrega e o manuseio de itens restantes.
R5: No caso da compra de um imóvel, geralmente é anexada uma cláusula especial que isenta o vendedor de responsabilidade por não conformidade com o contrato (antiga responsabilidade por defeitos). Isso significa que, mesmo que sejam encontrados alguns problemas com a propriedade após a venda, basicamente não há nenhuma reivindicação contra o vendedor. Entretanto, é importante verificar o conteúdo da cláusula ao assinar o contrato, pois podem ser feitas exceções, por exemplo, em casos de ocultação deliberada de defeitos graves.
As principais leis e regulamentações relacionadas a transações imobiliárias incluem
Em particular, a Building Lots and Buildings Transaction Business Law estipula as obrigações e os atos proibidos dos construtores, e os compradores também devem realizar transações de acordo com essa lei. Se surgirem problemas nas transações imobiliárias, é possível consultar o Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo ou a seção de negócios de transação de lotes e edifícios da respectiva prefeitura.
Os seguintes recursos externos também podem ser úteis se você quiser saber mais sobre a compra de imóveis.
Além disso, as informações mais recentes sobre compras de imóveis e melhores práticas também estão disponíveis nos sites de avaliação em massa e nos sites de compradores individuais. Utilize essas informações quando estiver coletando informações.
A compra de imóveis é uma excelente opção para uma venda rápida e tranquila se for realizada corretamente. Tenha em mente os pontos explicados neste artigo e escolha o método mais adequado à sua situação para realizar uma transação satisfatória.
Se precisar de mais orientações sobre a venda de sua propriedade, entre em contato com a INA & Associates. Sugeriremos o melhor método de venda para sua situação. Sinta-se à vontade para começar entrando em contato conosco para uma avaliação gratuita.