Nos últimos anos, o uso de fiadores solidários voltou a ser o centro das atenções no mercado imobiliário de aluguel: as alterações no Código Civil que entraram em vigor em abril de 2020 trouxeram mudanças significativas no sistema de fiadores solidários, afetando todo o setor imobiliário.
Como INA&Associates, estamos constantemente consultando muitos clientes em relação a seus contratos de aluguel e temos experiência em primeira mão do impacto dessa mudança no sistema no cenário real de contratação. Em particular, surgiram novos desafios e oportunidades, como o uso do sistema em conjunto com empresas de garantia e a definição do valor máximo.
Neste artigo, como especialista no setor imobiliário, explicarei detalhadamente o impacto específico das alterações do Código Civil no sistema de fiador solidário e as consequentes mudanças no uso. Forneceremos informações úteis para aqueles que estão considerando contratos de aluguel, aqueles que estão considerando investir em imóveis e profissionais do setor.
As alterações do Código Civil que entraram em vigor em 1º de abril de 2020 trouxeram mudanças fundamentais para o sistema de fiador solidário. A mudança mais importante é que a definição de um valor limite se tornou obrigatória quando um indivíduo se torna fiador solidário de um contrato de garantia rotativa.
O valor máximo refere-se ao valor máximo que o fiador solidário é responsável por pagar. No sistema anterior, o avalista solidário poderia ser responsável por um valor ilimitado da dívida do mutuário. No entanto, após a alteração, o próprio contrato de garantia se torna inválido, a menos que o valor específico seja estabelecido por escrito.
Com essa alteração, o ônus do fiador solidário tornou-se previsível e o risco de responsabilidade excessiva foi reduzido. Por outro lado, o escopo da garantia foi limitado pelo credor, e surgiu a necessidade de um novo gerenciamento de risco.
Definir um valor máximo não é apenas uma questão de determinar o valor. Em um contrato de locação, podem surgir várias obrigações, como aluguel, despesas comuns, taxas de renovação, custos de restauração e indenização por danos. Tudo isso deve ser levado em conta ao definir um valor máximo adequado.
Na prática, geralmente é definido como valor máximo o valor de 12 a 24 meses de aluguel. Entretanto, dependendo das características do imóvel e dos atributos do locatário, pode ser necessário definir um valor mais alto.
É importante observar que um valor máximo relativo, como "X meses de aluguel", pode ser inválido. O valor deve ser declarado em termos concretos, como "dois milhões de ienes" ou "três milhões de ienes".
Outro aspecto importante da alteração do Código Civil é o fortalecimento da proteção do fiador. Ao se tornar um fiador de um empréstimo comercial, agora é necessária a confirmação da intenção por um tabelião. A obrigação de fornecer informações ao fiador também foi reforçada, exigindo o fornecimento de informações mais detalhadas sobre a propriedade e o status de pagamento do devedor principal.
Essas alterações tornaram os riscos de se tornar um fiador mais claros e possibilitaram a conclusão de um contrato de garantia após a devida consideração. Por outro lado, a complexidade do procedimento também aumentou o número de casos em que é difícil encontrar um fiador.
De acordo com uma pesquisa do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, alguma forma de garantia é exigida em aproximadamente 97% dos contratos de aluguel, e a forma de garantia está mudando significativamente. É particularmente notável o rápido aumento no uso de empresas de garantia de responsabilidade de aluguel.
Em 2010, 17% dos contratos usavam apenas uma empresa de garantia de obrigação de aluguel, mas em 2014 esse número aumentou para 37%, mais do que dobrando em apenas quatro anos. Hoje, o uso de empresas de garantia chegou a cerca de 80% e se tornou uma característica comum do mercado de aluguel.
| Ano | Obrigação de aluguel somente da empresa de garantia | Somente fiador conjunto | Ambos juntos | Sem garantia |
|---|---|---|---|---|
| Ano 2010 | 17% (2010) | 22% 22 | 57% | 4% 4% |
| 2014 | 37% | 16% | 41% | 3% (estimado) |
| Atual (estimado) | Aprox. 50 | Aprox. 10 | Aprox. 37 | Aprox. 3 |
É interessante notar que, embora o uso de empresas de garantia esteja aumentando, o uso de fiadores conjuntos não desapareceu completamente. Pelo contrário, um novo padrão de uso combinado de empresas de garantia e fiadores conjuntos está aumentando.
Os seguintes fatores estão por trás desse padrão combinado.
Primeiro, a perspectiva de diversificação de riscos. Considerando o risco de falência da empresa de garantia e o risco de obrigações não incluídas no escopo da garantia, as garantias suplementares de fiadores conjuntos estão sendo cada vez mais procuradas.
Em segundo lugar, ele é flexível, dependendo da capacidade de crédito do mutuário. Para mutuários com renda instável e mutuários com histórico de atrasos anteriores, um sistema de garantia mais seguro está sendo estabelecido, exigindo a constituição de um fiador conjunto, além da triagem pela empresa de garantia.
Além disso, a revisão do Código Civil para definir um valor máximo também teve um impacto, pois esclareceu o escopo da responsabilidade do fiador solidário e reduziu o obstáculo psicológico para se tornar um fiador.
O uso de fiadores solidários varia muito de acordo com a região e o tipo de imóvel. Nas áreas urbanas, o uso de empresas fiadoras é a norma, enquanto nas áreas rurais as garantias por fiadores solidários ainda são comuns.
Em propriedades de aluguel de alto padrão e propriedades comerciais, é comum usar tanto uma empresa de garantia quanto um fiador conjunto. Isso se deve aos altos aluguéis e aos custos de restauração potencialmente elevados.
Em imóveis para estudantes, os parentes geralmente atuam como fiadores solidários, e também é comum usar um fiador solidário com uma empresa de garantia. Em especial, os estudantes que vêm de áreas rurais para áreas urbanas geralmente são obrigados a constituir um fiador solidário, juntamente com o comprovante de renda dos pais.
A resposta das empresas de administração de imóveis também se diversificou. De acordo com uma pesquisa do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, 76% das empresas de administração usam "somente fiadores de obrigação de aluguel", enquanto os 24% restantes usam fiadores conjuntos ou somente fiadores conjuntos.
Em particular, as empresas de administração com um longo histórico de administração de aluguéis tendem a adotar esquemas de garantia flexíveis, pois valorizam a confiança que construíram com seus locatários. Por outro lado, as novas empresas de administração geralmente se concentram no gerenciamento de riscos e tornam obrigatório o uso de uma empresa de garantia.
As alterações do Código Civil resultaram em mudanças significativas na prática dos contratos de aluguel. A mudança mais perceptível é a descrição mais detalhada do contrato. Anteriormente, uma declaração abrangente como "o fiador solidário garante todas as dívidas do locatário" era suficiente, mas agora é necessário especificar o valor específico do valor máximo.
Além disso, agora é necessária uma descrição mais clara do escopo das obrigações cobertas pela garantia. É necessário listar especificamente quais dívidas são cobertas pela garantia, como aluguel, taxas de serviços comuns, taxas de renovação, custos de restauração e indenização por danos.
A obrigação de explicar no momento da conclusão do contrato também foi reforçada. É importante dar explicações suficientes ao fiador solidário sobre o significado do valor máximo e o escopo da garantia, e concluir o contrato após obter seu entendimento.
A definição do valor máximo é um problema no qual os interesses do credor, do mutuário e do fiador estão intrinsecamente interligados. Como credor, o credor deseja definir um valor que possa cobrir adequadamente o risco assumido. Por outro lado, como fiador, é natural querer minimizar o ônus.
Na definição real, os seguintes fatores precisam ser considerados de forma abrangente
O nível de aluguel do imóvel é o fator mais básico. Em geral, o nível de aluguel padrão é de cerca de 12 a 24 meses do aluguel mensal, embora os imóveis de preço mais alto possam ser definidos em um múltiplo relativamente baixo.
As características do imóvel também são um fator importante. Imóveis com instalações extensas ou usos especiais podem exigir um valor máximo mais alto, pois os custos de restauração podem ser elevados.
Os atributos do locatário são outro fator a ser considerado. Um mutuário com renda estável pode exigir um valor máximo relativamente baixo, enquanto um mutuário com renda instável exigirá um valor mais alto.
A relação entre as empresas de garantia e os fiadores solidários também mudou como resultado das alterações no Código Civil. Embora ambas as partes estivessem anteriormente em um relacionamento alternativo, agora elas são frequentemente posicionadas como um relacionamento complementar.
As empresas de garantia prestam serviços profissionais, como o tratamento imediato de atrasos de aluguel e a representação em processos judiciais. O fiador solidário, por outro lado, fornece garantias para dívidas que excedem o escopo da garantia da empresa fiadora ou para circunstâncias especiais com as quais a empresa fiadora não pode lidar.
Essa relação complementar permite uma estrutura de garantia mais abrangente e estável. No entanto, o mutuário se depara com o duplo ônus da taxa de garantia e da solicitação de um fiador conjunto.
O envelhecimento da sociedade japonesa também teve um impacto significativo sobre o sistema de avalista conjunto. Tradicionalmente, é comum que parentes atuem como fiadores conjuntos, mas o envelhecimento dos próprios fiadores levou a um número crescente de casos em que eles estão preocupados com sua capacidade de pagamento.
De acordo com uma pesquisa do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, aproximadamente 60% dos proprietários têm um sentimento de rejeição em relação a pessoas idosas, principalmente devido a preocupações com o não pagamento do aluguel. Nessas circunstâncias, os fiadores conjuntos idosos são frequentemente solicitados a fornecer medidas de garantia adicionais.
Além disso, devido ao aumento do número de idosos solteiros, está cada vez mais difícil encontrar um fiador solidário. Nesses casos, o uso de uma empresa de garantia é obrigatório, mas o processo de triagem das empresas de garantia tende a ser mais rigoroso no caso de pessoas idosas.
A crescente digitalização do setor imobiliário também está afetando a operação do sistema de fiador solidário. À medida que os procedimentos de contratação on-line se tornam mais difundidos, a confirmação da intenção do fiador e a troca de documentos também estão se tornando cada vez mais digitalizadas.
O uso generalizado de contratos eletrônicos permitiu procedimentos de contratação tranquilos, mesmo quando o fiador mora longe. Além disso, o envio dos documentos de comprovação de renda do fiador agora também pode ser feito on-line, tornando o processo mais eficiente.
Entretanto, espera-se que a digitalização completa das garantias conjuntas, um contrato importante, leve algum tempo, já que muitas empresas de administração dão mais ênfase a explicações e confirmações presenciais.
Espera-se uma maior diversificação dos esquemas de garantia no mercado de aluguel no futuro. Além da combinação tradicional de fiador conjunto e empresa de garantia, novos instrumentos de garantia estão sendo desenvolvidos.
Por exemplo, a introdução de sistemas de pontuação de crédito que utilizam tecnologia de IA está permitindo uma avaliação de risco mais precisa. Isso possibilita a oferta de esquemas de garantia personalizados de acordo com os atributos do mutuário.
Também estão em andamento pesquisas sobre sistemas de garantia descentralizados que utilizam a tecnologia blockchain, o que poderia mudar fundamentalmente o sistema de garantia tradicional no futuro.
Lidar com pessoas com necessidades especiais de segurança habitacional, como idosos, pessoas com deficiência, estrangeiros e famílias com filhos, é uma questão importante para o futuro. Essas pessoas geralmente têm dificuldade para encontrar um fiador e precisam de atenção especial.
Os governos nacional e local estão trabalhando para melhorar os esquemas de garantia para pessoas que precisam de segurança habitacional. Diversos esforços estão sendo feitos, incluindo o uso de esquemas de garantia pública e o apoio à garantia por organizações sem fins lucrativos.
Do ponto de vista da responsabilidade social, espera-se que o setor imobiliário também participe ativamente dessas iniciativas e contribua para o desenvolvimento de um ambiente no qual todos possam garantir moradia com tranquilidade.
O uso generalizado da tecnologia IoT está mudando a forma como os imóveis para aluguel são gerenciados. A introdução de fechaduras inteligentes e tecnologia de sensores possibilita o monitoramento das condições de vida dos inquilinos em tempo real, permitindo a detecção precoce e a prevenção de problemas.
Espera-se que o uso dessas tecnologias reduza os riscos de garantia, o que pode resultar em taxas de garantia mais baixas e condições de garantia mais flexíveis.
Além disso, o uso de big data permitirá uma avaliação de risco mais precisa e o fornecimento de esquemas de garantia otimizados para mutuários individuais.
Vários anos se passaram desde a revisão do Código Civil e seus efeitos e desafios estão se tornando mais claros. Espera-se que o sistema jurídico continue a ser revisado de forma contínua, levando em conta as mudanças nas condições sociais e questões práticas.
Em particular, os critérios para definir os limites máximos de crédito e a proteção dos fiadores exigem uma análise mais aprofundada à luz do estado da prática.
É importante que os participantes do setor fiquem atentos a esses desenvolvimentos legislativos e tomem as medidas adequadas.
As alterações do Código Civil de abril de 2020 trouxeram mudanças fundamentais para o sistema de fiador solidário. Ao tornar obrigatória a definição do valor extremo, o escopo da responsabilidade do fiador foi esclarecido e um mecanismo para evitar ônus excessivos foi implementado.
Por outro lado, para o lado do credor, o escopo das garantias foi limitado e surgiu a necessidade de um novo gerenciamento de riscos. Como resultado, novos padrões de uso combinado de uma empresa de garantia e um fiador conjunto estão aumentando.
Os dados estatísticos revelam que, embora o uso de empresas de garantia esteja aumentando rapidamente, o uso de fiadores solidários não desapareceu completamente. Pelo contrário, a relação complementar entre os dois resultou em um regime de garantia mais abrangente.
Atualmente, as sociedades de garantia e os fiadores solidários são usados juntos em aproximadamente 37% dos contratos de aluguel, e espera-se que essa tendência continue.
Existem vários desafios e oportunidades, como o envelhecimento da população, o atendimento à necessidade de garantir moradia e o uso da tecnologia. O setor como um todo precisa enfrentar esses desafios de forma proativa e trabalhar para criar um ambiente de moradia seguro para todos.
Solicita-se aos profissionais do setor imobiliário que observem os seguintes pontos.
Primeiro, ao definir o valor máximo, é importante definir um valor adequado, levando em conta as características da propriedade e os atributos do mutuário. Além disso, certifique-se de que o contrato seja detalhado e leve em conta o objetivo das alterações legais.
Em seguida, é importante ser flexível com relação à escolha do esquema de garantia de acordo com as circunstâncias do mutuário. Ao propor o sistema de garantia mais adequado para cada caso individual, em vez de uma abordagem única, é possível melhorar a satisfação do locatário e garantir uma administração estável do aluguel.
Por fim, é necessário coletar informações continuamente e responder às tendências do sistema jurídico. É importante manter-se atualizado com as informações mais recentes e tomar as medidas adequadas, por exemplo, participando de sessões de treinamento de associações do setor e assinando revistas especializadas.
Na INA&Associates Ltd, oferecemos o esquema de garantia mais adequado para a situação individual de cada cliente. Se estiver tendo problemas para estabelecer um fiador conjunto ou se estiver pensando em usar uma empresa de garantia, não hesite em entrar em contato conosco para qualquer consulta.
R1: O valor máximo é determinado levando-se em conta, de forma abrangente, o nível de aluguel do imóvel, suas características e os atributos do locatário. Em geral, estima-se que seja entre 12 e 24 meses de aluguel mensal, mas os seguintes fatores precisam ser levados em conta.
Primeiro, além das despesas mensais, como aluguel e despesas comuns, os custos únicos, como taxas de renovação, custos de restauração e danos, também devem ser levados em conta. Em particular, os imóveis com instalações extensas ou usos especiais exigem um valor máximo mais alto, pois os custos de restauração podem ser caros.
A estabilidade da renda do locatário e o histórico de aluguéis anteriores também são fatores a serem considerados. Um locatário com renda estável pode exigir um valor máximo relativamente baixo, enquanto um valor mais alto é necessário se a renda for instável.
É importante observar que o valor não deve ser declarado em termos relativos, como "X meses de aluguel", mas em valores específicos, como "2 milhões de ienes" ou "3 milhões de ienes".
A2: A razão para o uso crescente de empresas de garantia e fiadores solidários é diversificar os riscos utilizando as características de ambos.
As empresas de garantia oferecem serviços especializados, como resposta imediata em caso de atraso no pagamento do aluguel e atuação em nome do locatário em processos judiciais. Elas também cobrem áreas que são difíceis de serem tratadas por fiadores individuais, como um sistema de resposta 24 horas por dia, 7 dias por semana, 365 dias por ano e a prestação de serviços em escala nacional.
O fiador, por outro lado, fornece garantias contra dívidas que excedem o escopo da garantia do fiador ou contra riscos no caso de falência do fiador. Também se espera que eles tenham um efeito de restrição psicológica com base em seu relacionamento pessoal com o mutuário.
Especialmente em propriedades de alto valor e propriedades comerciais, muitas vezes é necessário que os dois sejam usados juntos como um sistema de garantia mais confiável, pois os riscos assumidos são grandes.
No entanto, é importante ser flexível de acordo com as características da propriedade e a situação do mutuário, pois o mutuário tem de arcar com o ônus duplo da taxa de garantia e da solicitação ao fiador conjunto.
R3: Mesmo que não seja possível encontrar um fiador solidário, há várias maneiras de celebrar um contrato de aluguel.
A maneira mais comum é usar uma empresa de garantia de obrigação de aluguel.
Alguns municípios também oferecem esquemas de garantia pública para pessoas que precisam garantir moradia. Idosos, pessoas com deficiência, estrangeiros e famílias com filhos podem se qualificar, e as condições podem ser mais flexíveis do que as das empresas privadas de garantia.
Além disso, há também esquemas de assistência de garantia fornecidos por organizações sem fins lucrativos. Esses esquemas são oferecidos sob a perspectiva de apoio social e podem estar disponíveis até mesmo para aqueles que têm dificuldade em ser examinados por empresas de garantia normais.
O importante é consultar seu agente imobiliário o mais cedo possível e obter informações sobre os esquemas disponíveis. Muitas agências imobiliárias têm informações sobre vários esquemas de garantia e poderão sugerir o método mais adequado para a situação do mutuário.
R4: A alteração do Código Civil reduziu o risco de ser um fiador solidário até certo ponto, mas o risco não desapareceu completamente.
A mudança mais significativa é que o limite superior da responsabilidade ficou claro com a definição do valor máximo. Enquanto antes havia a possibilidade de responsabilidade ilimitada pelas dívidas do mutuário, agora não há responsabilidade além do valor máximo definido.
Entretanto, eles permanecem fortemente responsáveis dentro dos limites do valor máximo. Além disso, a responsabilidade do fiador solidário continua mesmo que o mutuário venha a falir.
Além disso, a responsabilidade do avalista solidário não é reduzida, mesmo agora que o uso de avalistas solidários com empresas de garantia está aumentando. O fiador solidário ainda será responsável pela parte que a empresa de fiança não puder assumir.
Portanto, ao se tornar um fiador solidário, é importante verificar completamente o valor do limite e o escopo da garantia e considerar cuidadosamente sua própria capacidade de pagamento.
R5: Espera-se que o sistema de fiador solidário mude continuamente no futuro, de acordo com as mudanças nas condições sociais e nos avanços tecnológicos.
Em primeiro lugar, espera-se que o envelhecimento da sociedade aumente o número de casos em que as garantias tradicionais de parentes se tornem difíceis. Em resposta a isso, os esquemas de garantia pública serão aprimorados e novos instrumentos de garantia serão desenvolvidos.
O uso da tecnologia também é um fator importante: a introdução de sistemas de pontuação de crédito usando tecnologia de IA permitirá uma avaliação de risco mais precisa e o fornecimento de esquemas de garantia otimizados para mutuários individuais.
Também estão em andamento pesquisas sobre sistemas de garantia descentralizados usando a tecnologia blockchain, que poderá mudar fundamentalmente o sistema de garantia tradicional no futuro.
Em termos do sistema jurídico, espera-se que haja revisões contínuas com base no estado da prática. Em particular, os critérios para definir o valor máximo e a proteção do fiador exigem um estudo mais aprofundado.
Entretanto, espera-se que o valor essencial do sistema de fiador solidário - a confiança baseada nas relações humanas - continue a desempenhar um papel importante. Embora o sistema possa mudar em decorrência dos avanços tecnológicos, seu valor fundamental será mantido.
Como participantes do setor, é importante reagir com flexibilidade a essas mudanças e sempre ter em mente que os interesses de credores e devedores são primordiais na operação do sistema.