Ao considerar o investimento imobiliário ou a compra de uma casa, você pode ouvir o termo "zona de controle de urbanização".
Os terrenos nessas zonas geralmente têm preços mais baixos, então muitas pessoas pensam: "Essa não é uma boa oportunidade de investimento?" Muitas pessoas acham que essa é uma boa oportunidade de investimento. No entanto, há restrições exclusivas na Área de Controle de Urbanização, e comprar sem um bom entendimento delas pode levar ao arrependimento.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd. explica em detalhes os conceitos básicos das zonas de controle de urbanização, suas vantagens e desvantagens e seu potencial futuro. Use-o como referência para ajudá-lo a tomar a decisão certa em suas transações imobiliárias.
As zonas de controle de urbanização são uma das classificações de zona designadas pelo Artigo 7(3) da Lei de Planejamento Urbano. Ela é legalmente definida como "uma área onde a urbanização deve ser controlada" e é reservada para evitar a urbanização descontrolada e promover a urbanização sistemática.
Essa zona é posicionada como uma contrapartida da zona de urbanização. As zonas de urbanização são "zonas de urbanização prioritárias e planejadas", enquanto as zonas de controle de urbanização funcionam como zonas onde o desenvolvimento ativo é desencorajado.
Entender as diferenças entre uma zona de urbanização e uma zona de controle de urbanização é fundamental para o investimento imobiliário. A tabela abaixo resume as principais diferenças.
| Item | Zonas de urbanização | Zonas de urbanização |
|---|---|---|
| Política básica | Promover a urbanização | Urbanização controlada |
| Restrições à construção | Restrições de acordo com o zoneamento | Em princípio, nenhuma construção é permitida |
| Zonas de uso | Designação de 13 tipos de zoneamento | Nenhuma designação em princípio |
| Imposto sobre planejamento urbano | Tributável | Isento de tributação |
| Desenvolvimento de infraestrutura | Manutenção prioritária | Manutenção posterior |
| Licença de desenvolvimento | Necessário acima de um determinado tamanho | Exigido em princípio, independentemente do tamanho |
As zonas de urbanização representam aproximadamente 10,3% das terras nacionais e são as principais responsáveis pela preservação do ambiente natural, como terras agrícolas e florestas. Essas zonas são designadas após uma consulta minuciosa aos departamentos relevantes responsáveis, com o objetivo de garantir uma harmonia saudável com a agricultura, a silvicultura e a pesca.
Em princípio, as atividades de desenvolvimento são proibidas nas zonas de controle de urbanização. As atividades de desenvolvimento são definidas como alterações na forma de uma parcela de terra, principalmente com o objetivo de construir um edifício ou uma Estrutura Especificada de Classe 1.
Essas restrições tornam extremamente difícil a construção de novos edifícios ou a ampliação de edifícios existentes. Entretanto, o desenvolvimento pode ser permitido em casos excepcionais, como
Ao realizar atividades de desenvolvimento em uma área de controle de urbanização, elas devem passar por um exame rigoroso de acordo com o Artigo 34 da Lei de Planejamento Urbano. Esse artigo estabelece critérios excepcionais para a concessão de permissão para atividades de desenvolvimento que provavelmente não promoverão a urbanização e que são consideradas difíceis ou extremamente inadequadas para serem realizadas em uma área urbanizada.
Os critérios específicos de permissão incluem o seguinte
Além do alvará de construção comum, é necessário um alvará de construção do governador da província para novas construções ou ampliações/renovações de edifícios na área de controle de urbanização. Esse sistema de permissão dupla garante que as atividades de construção sejam rigorosamente controladas.
A licença de construção só é exigida se a área do piso da extensão, alteração ou transferência exceder 10 metros quadrados. Em princípio, também não são permitidas mudanças de uso de edifícios para outros que não sejam os usados para agricultura, silvicultura e pesca ou os necessários para o bem público.
A maior vantagem das zonas de controle de urbanização é o baixo preço da terra. Como o desenvolvimento é restrito, é possível adquirir terras a um preço significativamente mais baixo do que em uma área urbanizada.
Essa diferença de preço pode ser atraente do ponto de vista da eficiência do investimento. Em particular, os investidores que esperam mudanças de desregulamentação e zoneamento no futuro podem se concentrar nisso como uma meta de investimento para possíveis ganhos de preço.
As zonas de urbanização oferecem os seguintes benefícios fiscais
Redução do imposto predial: o valor tributável avaliado é mais baixo, o que reduz a carga tributária sobre a propriedade.
Isenção do imposto sobre planejamento urbano: o imposto sobre planejamento urbano, que é cobrado em zonas de urbanização, não é cobrado em zonas de controle de urbanização. Esse benefício fiscal pode reduzir significativamente os custos de propriedade de terrenos.
A tabela abaixo apresenta uma comparação dos encargos tributários.
| Categoria de imposto | Zonas de urbanização | Zonas de urbanização |
|---|---|---|
| Imposto sobre a propriedade | Valor avaliado x 1,4% (menor valor avaliado) | Valor avaliado x 1,4% (menor valor avaliado) |
| Imposto sobre planejamento urbano | Valor avaliado x 0,3 | Isenção de imposto |
| Taxa de imposto total | Máximo 1,7 | Máximo 1,4 |
As zonas de urbanização proporcionam um ambiente de vida tranquilo em um cenário natural. A baixa densidade de construção oferece as seguintes vantagens ambientais
Essas vantagens ambientais são um grande atrativo para quem busca uma vida longe da agitação das áreas urbanas.
A maior desvantagem das zonas de controle de urbanização são as rígidas restrições de construção. Essas restrições limitam significativamente a capacidade de uso da propriedade e causam os seguintes problemas
Dificuldade de reconstrução: mesmo que uma construção existente tenha se deteriorado, é necessária a permissão do governador da província para reconstruí-la. Os critérios de permissão são rigorosos e podem não ser concedidos dependendo do tamanho e do uso do prédio.
Restrições a ampliações: ampliações devido a mudanças na estrutura familiar ou expansão de negócios também são restritas em princípio; ampliações e reformas que excedam 10 m² exigem uma licença de construção, o que complica o processo.
Restrições sobre mudança de uso: também há restrições rigorosas sobre a mudança de uso de edifícios, dificultando a mudança de uso de edifícios para qualquer coisa que não seja usada para agricultura, silvicultura e pesca ou para o bem público.
Nas zonas de urbanização, o desenvolvimento da infraestrutura tende a ser adiado porque o desenvolvimento urbano é restrito. Podem ocorrer os seguintes problemas específicos
Sistemas inadequados de água e esgoto: os sistemas de água e esgoto são inadequados em algumas áreas e pode ser necessário recorrer a poços ou fossas sépticas.
Fornecimento limitado de gás: o gás da cidade geralmente está fora da área de serviço, exigindo a dependência de gás propano.
Atrasos na manutenção de estradas: as obras de pavimentação e ampliação de estradas são frequentemente atrasadas e a acessibilidade pode ser problemática.
Infraestrutura de telecomunicações limitada: o desenvolvimento da infraestrutura de telecomunicações de alta velocidade, como a fibra óptica, é frequentemente atrasado, o que pode limitar o acesso à Internet.
Inacessibilidade do transporte público: o acesso ao transporte público, como ônibus e ferrovias, é limitado, levando a uma maior dependência de veículos particulares.
Os imóveis em zonas de urbanização podem ser subvalorizados pelas instituições financeiras e pode ser difícil obter financiamento.
Baixa avaliação do valor da garantia: as restrições de construção limitam o potencial de uso futuro, resultando em uma baixa avaliação do valor da garantia.
Condições de financiamento mais rigorosas: algumas instituições financeiras podem restringir o financiamento de propriedades em zonas de urbanização.
Restrições à venda: compradores limitados podem afetar o preço e o prazo de venda, mesmo que uma venda seja considerada no futuro.
À medida que o Japão entra em uma sociedade com uma população em declínio, espera-se que as áreas urbanizadas sejam particularmente afetadas.
Fluxo acelerado de população: enquanto a população está cada vez mais concentrada em áreas urbanizadas mais convenientes, o fluxo de saída da população das áreas urbanizadas pode ser acelerado.
Declínio das comunidades locais: uma população em declínio pode dificultar a manutenção das comunidades locais e pode levar à retirada de instalações comerciais e serviços públicos.
Problema crescente de moradias vazias: o aumento do número de moradias vazias é um problema social sério, pois também há restrições ao uso de aluguel de moradias existentes.
O Plano de Otimização de Localização do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte promove a intensificação das funções urbanas. O plano visa criar cidades compactas estabelecendo zonas residenciais e zonas de funções urbanas.
É provável que muitas das zonas de urbanização sejam colocadas fora das zonas de orientação residencial, o que terá os seguintes efeitos
Prioridades mais baixas para o investimento público: existe a possibilidade de prioridades mais baixas na construção e manutenção de instalações públicas.
Polarização dos valores das propriedades: há o risco de que os valores das propriedades dentro das zonas residenciais sejam mantidos ou aumentados, enquanto os valores das propriedades fora das zonas cairão substancialmente.
Espera-se que os preços dos terrenos nas zonas de urbanização continuem a cair no longo prazo devido aos seguintes fatores
Diminuição contínua da demanda: espera-se que a demanda nas áreas urbanizadas continue a diminuir devido ao declínio populacional e à concentração em áreas urbanas.
Restrições de valor devido a restrições de desenvolvimento: as restrições de construção limitam o uso potencial da terra, tornando-a menos atraente como investimento.
Redução do investimento em infraestrutura: não se espera que haja melhorias de conveniência, pois elas ficam em segundo plano nas prioridades de investimento público.
A tabela abaixo resume os fatores de risco futuros.
| Fator de risco | Grau de impacto | Tempo de ocorrência | Probabilidade de contramedidas |
|---|---|---|---|
| Diminuição da população | Alta | Já em andamento | Limitada |
| Planejamento adequado ao local | Alto | Em pleno andamento a partir de 2025 | Possibilidade de revisão do plano |
| Infraestrutura envelhecida | Média | A partir da década de 2030 | Aumento dos custos de manutenção e gerenciamento |
| Aumento do número de casas vagas | Alto | Já em andamento | Desenvolvimento de sistema de utilização |
Ao considerar a possibilidade de adquirir um imóvel em uma Área de Controle de Urbanização, é importante realizar uma pesquisa detalhada sobre os seguintes pontos
Confirmação da viabilidade de construção: é necessário consultar as autoridades administrativas com antecedência sobre planos específicos de construção e se a propriedade se enquadra ou não em algum dos itens do Artigo 34 da Lei de Planejamento Urbano.
Avaliação do estado da infraestrutura: o estado da água, do esgoto, do gás, da eletricidade, das telecomunicações e de outras infraestruturas deve ser verificado em detalhes, e os planos futuros de desenvolvimento também devem ser investigados.
Previsão de mudanças no ambiente ao redor: é importante verificar planos de nível superior, como o Plano de Adequação de Localização e o Plano Diretor de Planejamento Urbano, para entender a direção futura do uso da terra.
As transações imobiliárias em zonas de urbanização envolvem procedimentos legais complexos, portanto, é essencial cooperar com os seguintes especialistas
Avaliadores de imóveis: é importante buscar a opinião de seus especialistas sobre a avaliação de preço adequada e a previsão de flutuações de valor futuras.
Consultores de planejamento urbano: deve-se buscar a opinião de especialistas sobre as possibilidades e os detalhes processuais das licenças de desenvolvimento.
Consultor tributário: é importante avaliar com precisão as vantagens e desvantagens tributárias e verificar o retorno geral do investimento.
É importante tomar as seguintes medidas de gerenciamento de risco ao investir em uma área urbanizada
Diversificação: é importante considerar a diversificação de investimentos com propriedades em áreas urbanizadas, em vez de concentrar os investimentos apenas em áreas urbanizadas.
Esclarecer as estratégias de saída: é necessário considerar antecipadamente as estratégias de saída para vários cenários de venda e utilização futuras.
Revisão regular: é importante revisar regularmente a estratégia de investimento em resposta às mudanças na legislação e nas condições sociais.
As terras agrícolas em zonas de urbanização podem ser colocadas em um determinado nível de utilização seguindo os procedimentos para conversão em terras agrícolas.
As seguintes categorias de permissão estão disponíveis para a conversão de terras agrícolas.
| Categoria de permissão | Possibilidade de conversão | Principais condições |
|---|---|---|
| Terras agrícolas do tipo 1 | Não é permitido em princípio | Somente em casos excepcionais, por exemplo, instalações agrícolas |
| Terras agrícolas do tipo 2 | Permitido com condições | Quando não houver terra alternativa, etc. |
| Terras agrícolas do tipo 3 | Permitido em princípio | Terras agrícolas próximas a áreas urbanas |
Os edifícios existentes podem ser usados das seguintes maneiras, embora haja algumas restrições quanto à mudança de uso.
Uso como residências para aluguel: o uso de residências existentes para fins de aluguel é tratado de forma diferente em cada município, mas pode ser possível sob certas condições.
Conversão para instalações agrícolas: tende a ser relativamente fácil obter permissão para conversão em instalações de processamento e comercialização agrícola.
Conversão em uma instalação de benefício público: a conversão em uma instalação que atenda ao interesse público na área pode ser apoiada pela administração.
As zonas de controle de urbanização têm as vantagens de preços baixos de terrenos, carga tributária reduzida e um bom ambiente de vida, mas também têm sérias desvantagens, como restrições à construção, atrasos no desenvolvimento da infraestrutura e incerteza quanto ao futuro.
Em particular, os valores das propriedades em zonas de controle de urbanização provavelmente diminuirão a longo prazo devido ao declínio contínuo da população e à promoção de planos de adequação de localização.
Ao considerar o investimento em imóveis ou a compra de uma casa, é importante entender completamente essas vantagens e desvantagens e tomar uma decisão cuidadosa, recebendo orientação especializada.
A INA&Associates K.K. oferece soluções ideais para vários projetos de investimento imobiliário, inclusive em áreas urbanizadas, de acordo com suas metas de investimento e tolerância a riscos. Se tiver alguma dúvida sobre imóveis na Área de Controle de Urbanização, não hesite em entrar em contato conosco.
Usamos nosso conhecimento profissional e nossa ampla experiência para ajudá-lo a construir riqueza a longo prazo e a obter um estilo de vida próspero, oferecendo-lhe a melhor estratégia de investimento imobiliário.
R1: Em princípio, a construção de moradias é restrita em zonas de controle de urbanização, mas há casos em que a construção é possível se o terreno se enquadrar em qualquer um dos itens do Artigo 34 da Lei de Planejamento Urbano ou em áreas designadas por leis do governo local. Recomenda-se que você consulte as autoridades administrativas com antecedência sobre possibilidades específicas de construção.
A2: Embora o investimento em imóveis em áreas de controle de urbanização tenha a vantagem dos preços baixos, também há desvantagens, como restrições à construção e o risco de uma futura queda no valor. É importante entender completamente esses riscos e considerá-los cuidadosamente com orientação especializada ao tomar uma decisão de investimento.
R3: A anexação de uma zona de controle de urbanização a uma zona de urbanização pode ser considerada durante uma revisão de planejamento urbano. No entanto, há requisitos rigorosos para a incorporação e geralmente é um pré-requisito para a urbanização planejada, como projetos de readequação de terrenos. Verifique com o departamento de planejamento urbano de sua autoridade local sobre a possibilidade de incorporação.
R4: Nas zonas de controle de urbanização, o valor avaliado do imposto sobre a propriedade tributável tende a ser menor do que nas zonas de urbanização. Além disso, como o imposto sobre planejamento urbano é isento, a carga tributária é significativamente reduzida. Como o valor específico do imposto depende da localização e do tamanho da propriedade, recomenda-se consultar um consultor tributário ou outro especialista.
A5: Ao vender um imóvel em uma zona de controle de urbanização, as restrições de construção podem limitar o número de compradores. Além disso, como é difícil obter financiamento de instituições financeiras, o mercado geralmente se concentra em compradores à vista. Ao considerar a venda, é importante consultar um profissional do setor imobiliário para estabelecer um preço adequado e uma estratégia de vendas.