A venda de um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida. Para muitas pessoas, a propriedade é seu ativo mais caro e sua venda exige uma tomada de decisão cuidadosa.
Um dos fatores mais importantes que determinam o sucesso da venda de uma propriedade é a escolha do vendedor. A capacidade de encontrar um excelente vendedor pode fazer uma diferença significativa no preço de venda, na duração da venda e na sua satisfação com todo o processo de venda.
Neste artigo, explicamos em detalhes como escolher o vendedor certo para a venda de um imóvel, com base em nossos muitos anos de experiência no setor imobiliário como INA & Associates Ltd. Fornecemos conhecimentos práticos para que os leitores possam encontrar o representante de vendas mais adequado e realizar uma venda imobiliária satisfatória.
Em uma venda de imóvel, o vendedor é mais do que apenas um intermediário. Ele é um parceiro importante em todo o processo de venda, desde a análise de mercado, precificação e desenvolvimento da estratégia de vendas até as negociações com o comprador.
Um bom vendedor será capaz de maximizar o apelo da propriedade e fechar a venda rapidamente pelo preço certo. Por outro lado, se você contratar um representante de vendas com experiência ou conhecimento insuficientes, o risco de vender por um preço inferior ao preço de mercado ou de não vender por um longo período de tempo aumenta.
A tabela abaixo compara as características de bons e maus representantes de vendas.
| Item | Bons representantes de vendas | Representantes de vendas ruins |
|---|---|---|
| Experiência | Familiaridade com as tendências do mercado, legislação e tributação | Falta de conhecimento básico |
| Comunicação | Explicações educadas e claras | As explicações são vagas e unilaterais |
| Capacidade de fazer propostas | Estratégias concretas e viáveis | Propostas sem fundamento e otimistas |
| Resposta | Resposta rápida e precisa | Comunicação tardia e imprecisa |
| Integridade | Respostas honestas e transparentes | Oculta informações inconvenientes |
| Histórico | Amplo histórico de contratos bem-sucedidos e alta reputação | Baixo histórico e baixa reputação |
Nossa análise de casos anteriores confirma que, em média, há uma diferença de 5% a 15% no preço final de venda entre um bom representante de vendas e um ruim.
Por exemplo, uma propriedade no valor de JPY 30 milhões poderia gerar uma diferença entre JPY 1,5 milhão e JPY 4,5 milhões. Essa diferença se deve a diferenças na análise de mercado, na capacidade de precificação e na estratégia de vendas do vendedor.
Os bons vendedores têm conhecimento profundo das tendências do mercado imobiliário, da legislação relevante e do sistema tributário. Recomenda-se verificar seu nível de conhecimento fazendo as seguintes perguntas durante a entrevista inicial
Um vendedor que consegue explicar as coisas de maneira fácil de entender, sem usar muito jargão, é uma evidência de verdadeiro conhecimento.
A venda de imóveis é um processo complexo. Os representantes de vendas devem ser capazes de explicar detalhes técnicos de uma forma que seja facilmente compreendida pelo público em geral.
Características de um bom representante de vendas:
O preço adequado é fundamental para uma venda bem-sucedida. Um bom vendedor propõe um preço com base em uma análise abrangente dos seguintes fatores
| Elementos de análise | Conteúdo |
|---|---|
| Condições de localização | Distância da estação, ambiente ao redor, potencial futuro |
| Características da propriedade | Idade, estrutura, instalações |
| Tendências do mercado | Equilíbrio entre oferta e demanda, tendência de preços |
| Propriedades concorrentes | Vendas de propriedades semelhantes |
| Fatores sazonais | Impacto do momento da venda |
É importante escolher um vendedor que possa propor estratégias de vendas específicas, em vez de simplesmente oferecer um preço avaliado.
O que um bom representante de vendas proporá:
Na venda de imóveis, é fundamental ter uma relação de confiança com o vendedor. A integridade pode ser avaliada pelos seguintes pontos
O mercado imobiliário muda rapidamente e exige uma resposta rápida. Um bom representante de vendas tem as seguintes características
O desempenho anterior é um indicador importante da competência de um vendedor. Os seguintes itens devem ser verificados
| Itens a serem verificados | Detalhes |
|---|---|
| Número de contratos assinados | Número anual de contratos de vendas concluídos |
| Período médio de venda | Tempo desde a avaliação até o fechamento. |
| Satisfação do cliente | Avaliação por clientes anteriores |
| Qualificações profissionais | Empreiteiro de construção, avaliador de propriedades, etc. |
| Anos de experiência no setor | Experiência no setor imobiliário |
Existem dois tipos de agências imobiliárias: as grandes empresas e as empresas de base comunitária. Cada uma tem suas próprias características e a melhor escolha depende da propriedade e da situação do vendedor.
| Item | Grandes empresas | Empresas de base comunitária |
|---|---|---|
| Rede | Rede ampla e nacional | Redes localizadas profundas |
| Poder de publicidade | Possibilidade de desenvolvimento de publicidade em grande escala | Publicidade localizada eficaz |
| Volume de informações | Amplos dados de mercado | Informações detalhadas e específicas da região |
| Serviços | Serviços padronizados | Serviços individualizados e flexíveis |
| Taxas de comissão | Geralmente a um preço fixo | Podem ser negociáveis |
| Pessoa responsável | Pode mudar devido a transferências | Possibilidade de construir relacionamentos de longo prazo |
A comissão máxima da agência imobiliária é definida pela Lei de Negócios de Transações de Lotes e Edifícios.
Valor máximo de uma taxa de intermediação
Exemplo: No caso de uma propriedade avaliada em ¥30 milhões
30 milhões de ienes x 3% + 60.000 ienes + imposto sobre o consumo = 1.056.000 ienes (incluindo imposto)
Ao escolher uma agência, não apenas a taxa de comissão, mas também o serviço oferecido é um fator determinante importante.
| Itens de serviço | Pontos a serem verificados |
|---|---|
| Serviço de avaliação | Precisão e base para avaliação gratuita |
| Atividades de vendas | Mídia publicitária, frequência e escopo |
| Resposta de visualização | Disponibilidade do serviço de testemunhas |
| Documentação | Suporte para a preparação de documentos contratuais |
| Serviço pós-venda | Sistema de suporte pós-venda |
| Sistema de garantia | Garantias para defeitos, etc. |
A primeira etapa da venda de um imóvel é uma solicitação de avaliação. Explicarei o método de uma solicitação de avaliação eficaz.
Tipos de solicitações de avaliação
1. avaliação documental (avaliação simples)
2. avaliação de visita domiciliar (avaliação detalhada)
Mérito de uma solicitação de avaliação a várias empresas
A reunião inicial é uma oportunidade importante para avaliar o representante de vendas. Certifique-se de verificar os seguintes pontos.
Lista de verificação dos pontos a serem verificados
Há três tipos de contratos de mediação, cada um com características diferentes.
| Tipo de contrato | Contrato com várias empresas | Negociações de autodescoberta | Obrigação de relatório | Período do contrato |
|---|---|---|---|---|
| Contrato de mediação geral | Possível | Possível | Nenhum | Sem limitação |
| Contrato de mediação em tempo integral | Não é possível | Possível | Pelo menos uma vez a cada duas semanas | Dentro de 3 meses |
| Contrato de mediação de dever exclusivo com contrato subexclusivo | Não é possível | Não é possível | Mais de uma vez por semana | Dentro de 3 meses |
Pontos de escolha
A maneira de escolher um representante de vendas na venda de imóveis é um elemento importante que contém a chave para o sucesso da venda. Espero que você selecione cuidadosamente um representante de vendas com referência aos sete pontos apresentados neste artigo.
Recapitulação dos pontos principais
Também é aconselhável entrevistar e comparar vários representantes de vendas. É importante tomar uma decisão abrangente com base não apenas no preço avaliado, mas também na estratégia de vendas e na personalidade da pessoa responsável.
Próximas ações.
Se estiver pensando em vender seu imóvel, o primeiro passo é encontrar um representante de vendas confiável - na INA&Associates K.K., nossos experientes representantes de vendas o ajudarão a vender seu imóvel. Sinta-se à vontade para entrar em contato conosco para obter mais informações.
R: Sim, é possível. Um contrato de mediação não é um representante de vendas individual, mas um contrato com uma empresa imobiliária. Se a afinidade com a pessoa responsável não for compatível ou se houver insatisfação com o serviço, você poderá consultar a empresa e solicitar a mudança da pessoa responsável.
R: Sim, recomendamos que você solicite avaliações de várias empresas: ao solicitar cerca de três a cinco empresas, você poderá conhecer o preço de mercado e comparar os representantes de vendas. No entanto, é importante restringir a lista verificando as reputações e realizações com antecedência, pois será difícil lidar com um número excessivo de empresas se você solicitar muitas.
R: O valor máximo é definido por lei e pode ser negociado. Entretanto, é importante não escolher um corretor apenas com base em taxas de comissão baixas, mas considerar o equilíbrio com os serviços oferecidos. O serviço de qualidade de um representante de vendas competente pode resultar em um preço de venda mais alto.
R: Em geral, de três a seis meses, mas isso varia muito, dependendo da condição da propriedade e das condições do mercado. Uma propriedade em boas condições em uma área popular pode ser vendida em um mês, enquanto uma propriedade especial ou em condições de mercado ruins pode levar mais de um ano. É importante discutir isso com seu representante de vendas e definir um prazo realista.
R: Sim, é possível. É prática comum ajustar o preço com base na reação do mercado. Analise o número de visitas e consultas, consulte seu representante de vendas e considere a possibilidade de alterar o preço no momento apropriado. Entretanto, mudanças frequentes de preço podem dar ao comprador uma impressão de desconfiança e devem ser avaliadas com cuidado.