Entre aqueles que estão a considerar investir em imóveis, já ouviram falar em «propriedades à venda em lote»? Diferente da compra tradicional de um apartamento individual, esta forma de investimento tem potencial para oferecer rendimentos mais elevados e uma formação de património mais eficiente.
Propriedades à venda em lote são um método de investimento que consiste na compra de vários apartamentos num mesmo edifício. Embora ofereça vantagens de escala que não se obtêm com o investimento em apartamentos individuais, também existem riscos e pontos a ter em conta.
Neste artigo, a INA&Associates Co., Ltd. explica em detalhes, de um ponto de vista prático, desde os conceitos básicos dos imóveis vendidos em lote até as vantagens e desvantagens específicas, como procurar de forma eficaz e pontos importantes a verificar no momento da compra. Forneceremos informações úteis para quem está a considerar seriamente a formação de património através do investimento imobiliário.
Imóveis vendidos em lote são imóveis que vendem vários apartamentos em um mesmo condomínio.“Bulk” significa “em grande quantidade” ou “em lote” em inglês e, no setor imobiliário, refere-se à venda de vários imóveis juntos.
Especificamente, casos em que 10 apartamentos de um condomínio com 40 unidades são vendidos juntos ou casos em que os imóveis não vendidos de um condomínio são comprados por um revendedor e vendidos em lote para investidores se enquadram na venda em lote.
No investimento tradicional em apartamentos individuais, era comum que os investidores comprassem um apartamento e obtivessem renda com o aluguel. No entanto, na venda em lote, como vários apartamentos do mesmo condomínio são adquiridos ao mesmo tempo, há uma grande diferença tanto em termos de escala de investimento quanto de retorno.
Com a compra de um apartamento individual, o lote é pequeno e há limites para a formação de um patrimônio sólido.Por outro lado, a compra de imóveis vendidos em lote permite criar uma situação semelhante à compra de um imóvel inteiro, tornando possível uma formação de património mais eficiente.
O contexto da venda em lote é principalmente o seguinte.
Em primeiro lugar, há a alienação de créditos de cobrança duvidosa por instituições financeiras. Quando um devedor que adquiriu um imóvel com um empréstimo fica em dificuldades para pagar, a instituição financeira precisa exercer o direito de hipoteca e alienar o imóvel.No entanto, se o valor patrimonial do imóvel dado em garantia tiver diminuído, pode ser difícil recuperar o valor total em leilão, pelo que se opta pela alienação em lote.
Em segundo lugar, há casos em que é necessário vender em lote os imóveis que pertencem ao património de uma empresa devido a circunstâncias como a falência ou a recuperação da empresa. Nesses casos, é necessário converter rapidamente os imóveis em dinheiro, pelo que a venda em lote é um meio eficaz.
Em terceiro lugar, há a alienação de apartamentos não vendidos. Quando os apartamentos construídos por uma incorporadora não são vendidos, os imóveis restantes podem ser vendidos em lote para revendedores e, posteriormente, vendidos em lote para investidores.
Os imóveis vendidos em lote têm vantagens exclusivas que não podem ser obtidas com o investimento tradicional em apartamentos. Compreender essas vantagens permite tomar decisões de investimento mais precisas.
A maior vantagem dos imóveis vendidos em lote é a elevada rentabilidade esperada. Como vários apartamentos são vendidos em conjunto, o preço por unidade tende a ser mais baixo do que se fosse comprar apenas um apartamento.
Geralmente, os imóveis vendidos em lote podem ser adquiridos por cerca de 70% do preço de mercado. Isto deve-se ao facto de, em muitos casos, o vendedor estar com pressa para converter o imóvel em dinheiro, o que facilita a negociação do preço. Ao comprar a um preço mais baixo, é possível adquirir o imóvel com uma rentabilidade elevada.
Por exemplo, se um imóvel que normalmente seria vendido por 20 milhões de ienes por unidade puder ser adquirido por 14 milhões de ienes por unidade em uma venda em lote, o rendimento aumentará significativamente, mesmo com a mesma renda. No caso de um aluguel mensal de 100 mil ienes, o rendimento normal seria de 6%, mas com a venda em lote, o rendimento seria de 8,6%, melhorando significativamente a eficiência do investimento.
Os imóveis vendidos em lote têm a vantagem de oferecer uma alta taxa de ocupação. Isso se deve ao fato de que a maioria dos imóveis vendidos em lote são imóveis para venda.
Os imóveis para venda são projetados e construídos originalmente para uso próprio, por isso tendem a ter instalações de melhor qualidade do que os imóveis para aluguel.
Enquanto que os imóveis para arrendamento costumam adotar produtos de produção em massa e equipamentos de baixo custo para reduzir custos, os imóveis para venda são equipados com equipamentos de alta qualidade, com foco na satisfação dos moradores.
Devido a essas diferenças nas especificações dos imóveis, os imóveis para venda têm uma vantagem no mercado quando o nível do aluguel é o mesmo. Na prática, os imóveis para venda são muito populares entre os inquilinos, o que permite manter uma alta taxa de ocupação.
Outra grande vantagem de comprar um imóvel em lote é que, em alguns casos, é possível garantir o direito de gestão de todo o condomínio.
Ao comprar apenas um apartamento em um condomínio, o proprietário tem autoridade apenas sobre o imóvel que possui, e as decisões administrativas relativas ao condomínio como um todo (grandes reformas, renovação de equipamentos, limpeza, etc.) dependem de terceiros (conselho ou empresa de administração).Isto constitui uma grande restrição para os investidores. Por exemplo, mesmo que se pretenda pintar a fachada do edifício, será difícil realizar as obras sem o consentimento dos proprietários dos outros apartamentos.
No entanto, no caso de imóveis vendidos em lote, é possível garantir os direitos de gestão do edifício adquirindo uma determinada percentagem (metade ou mais) dos apartamentos. Ao garantir os direitos de gestão, é possível decidir autonomamente o momento de realizar grandes reparações, a renovação das instalações do imóvel, a frequência e a qualidade da limpeza, etc.
Se conseguir garantir mais de metade dos apartamentos, poderá decidir por si mesmo a política geral de gestão do imóvel. Mesmo que não consiga garantir metade, a aquisição de um imóvel vendido em lote permite exercer uma grande influência na gestão e, em certo sentido, é semelhante a ser proprietário de um imóvel inteiro.
A existência de muitas opções de estratégia de saída é outra vantagem importante dos imóveis vendidos em lote.
Ao vender um imóvel vendido em lote, é possível vender cada unidade individualmente para uso residencial, o que aumenta a flexibilidade da estratégia de venda. Se houver dívidas pendentes, dependendo das condições do financiamento da instituição financeira, essa é uma opção que não existe para apartamentos usados vendidos como um único imóvel.
Dependendo das condições do mercado e das necessidades financeiras individuais, é possível escolher entre vários padrões de venda, como venda total, venda parcial ou venda por etapas. Trata-se de imóveis que podem ser alugados ou vendidos, permitindo respostas detalhadas de acordo com a situação económica do momento.
Item Apartamento em condomínio 1 unidade Imóvel à venda em lote
Preço de compra Preço de mercado 70% do preço de mercado
Rendimento Padrão Alto rendimento esperado
Direito de gestão Apenas interior Influência sobre todo o edifício
Taxa de ocupação Depende do imóvel Alta ocupação devido às especificações de venda
Método de venda Por unidade Estratégia de venda flexível
Escala do investimento Pequena a média
Embora os imóveis vendidos em lote tenham vantagens atraentes, existem também desvantagens e pontos a ter em conta que os investidores devem compreender. Compreender estes pontos antecipadamente permitirá tomar decisões de investimento adequadas.
A maior desvantagem dos imóveis vendidos em lote é o efeito limitado da diversificação de risco. Embora se compre vários imóveis de uma só vez, no caso da venda em lote com propriedade separada, todos os imóveis estão localizados no mesmo edifício.
Ou seja, se houver alguma condição desfavorável, como uma localização ruim, aumenta o risco de nenhum dos imóveis ser alugado. Por exemplo, se o imóvel estiver longe da estação mais próxima ou não houver estabelecimentos comerciais nas proximidades, será difícil vender a conveniência do local.
Além disso, como se trata de vários imóveis no mesmo prédio, se ocorrer algum problema que afete todo o edifício (necessidade de grandes reformas, problemas com a administração do condomínio, conflitos com vizinhos, etc.), existe o risco de que todos os imóveis sejam afetados da mesma forma.
Outra desvantagem importante dos imóveis vendidos em lote é a restrição à gestão e administração.
Ao considerar uma renovação como medida para evitar vagas, é possível realizar obras internas livremente, mas não é possível fazer alterações nas áreas comuns, como a entrada, nem na aparência externa. Isso porque é necessário o consentimento dos outros proprietários e não é possível tomar decisões sozinho.
Além disso, a definição de taxas de administração e fundos de reserva para reparos, bem como a seleção da empresa de administração, também requerem o consenso da associação de moradores. Se não tiver o direito de administração, pode ser difícil implementar uma política de administração adequada à sua estratégia de investimento.
A venda em lote é uma forma de investimento pouco indicada para iniciantes em investimentos imobiliários. Como é necessário administrar vários imóveis ao mesmo tempo, é preciso ter experiência e conhecimento para avaliar vários fatores de forma abrangente.
Em comparação com o investimento em um único apartamento, o valor do investimento é maior, portanto, as perdas em caso de fracasso também são maiores. Além disso, a complexidade das tarefas administrativas aumenta, como a gestão de vários imóveis alugados, o atendimento aos inquilinos e o planejamento de manutenção.
No entanto, com o conhecimento e a experiência adequados, vale a pena tentar, mesmo para iniciantes. Por exemplo, se tiver experiência em gestão de lojas no seu local de trabalho, poderá aproveitar essa experiência na gestão de imóveis.
É importante compreender que, devido à característica da venda em lote, ao vender vários imóveis juntos, é possível que alguns deles sejam de baixa qualidade.
Entre eles, podem estar imóveis de alto risco para a gestão de arrendamento.Se a decisão for tomada apenas com base no preço baixo, existe o risco de não conseguir inquilinos e de ter prejuízo.
É importante investigar detalhadamente não só a localização e a segurança do imóvel, mas também a sua reputação, verificando se não se trata de um imóvel onde ocorreram acidentes ou se há instalações indesejáveis nas proximidades.
Desvantagens Medidas a tomar Importância
Limites do efeito de diversificação de riscos Investigação exaustiva da localização e do ambiente circundante Elevada
Restrições à gestão e administração Garantia dos direitos de gestão ou estabelecimento de boas relações com a associação de proprietários Média
Dificuldade elevada para iniciantes Utilização do apoio de especialistas, investimento gradual Média
Mistura de imóveis de má qualidade Pesquisa detalhada de cada imóvel, verificação no local Elevada
Montante elevado do investimento Análise cuidadosa do plano financeiro, verificação das condições de financiamento Elevada
Os imóveis para venda em lote são imóveis especiais que não aparecem muito no mercado imobiliário geral, por isso é importante compreender como encontrá-los eficazmente. Utilizando os canais adequados, é possível aumentar as hipóteses de encontrar imóveis para venda em lote de boa qualidade.
Os portais de investimento imobiliário são uma importante fonte de informação para encontrar imóveis vendidos em lote. Nos principais sites de investimento imobiliário, é possível encontrar imóveis correspondentes pesquisando por palavras-chave como «venda em lote», «venda em bloco» ou «venda de vários imóveis».
Ao utilizar portais da Internet, é importante verificar as informações regularmente. Como os imóveis vendidos em lote são raramente colocados no mercado, recomendamos que configure um alerta para não perder as novidades.
Além disso, é importante recolher o máximo de informações possível, não só sobre os detalhes do imóvel, mas também sobre o histórico do vendedor e os motivos da venda. Essas informações serão úteis para a negociação do preço e a tomada de decisões de investimento.
A colaboração com imobiliárias especializadas é a forma mais segura de procurar imóveis à venda em lote de forma eficiente. Em particular, as imobiliárias especializadas em imóveis para investimento e as que têm relações estreitas com instituições financeiras podem ter acesso a informações antes que elas cheguem ao mercado geral.
Ao escolher uma imobiliária, é importante dar atenção aos seguintes pontos. Primeiro, que ela tenha experiência em lidar com imóveis vendidos em lote. Em seguida, que tenha uma rede de contatos com instituições financeiras e revendedores. E, por último, que seja capaz de oferecer conselhos do ponto de vista do investidor.
Estabelecer relações com várias imobiliárias e trocar informações regularmente aumenta as chances de obter informações sobre imóveis de qualidade rapidamente. Além disso, ao construir relações de confiança com as imobiliárias, você poderá receber informações sobre negócios especiais que não são divulgados a outros investidores.
As instituições financeiras também são uma fonte importante de informações sobre imóveis vendidos em lote. Em particular, os bancos e caixas económicas que lidam com créditos de cobrança duvidosa podem estar a considerar a alienação de imóveis em lote.
Ao estabelecer relações com instituições financeiras, é importante, em primeiro lugar, apresentar adequadamente o seu histórico de investimentos e a sua capacidade financeira. As instituições financeiras procuram investidores que possam garantir a compra, pelo que, ao demonstrar claramente a sua vontade de comprar e a sua capacidade de financiamento, poderá obter informações com prioridade.
Ao selecionar imóveis vendidos em lote, é importante dar ênfase aos seguintes pontos.
Em primeiro lugar, a localização privilegiada. Como se trata da aquisição de vários apartamentos no mesmo prédio, a localização influencia muito a rentabilidade geral. É necessário avaliar de forma abrangente a conveniência da distância até a estação mais próxima, as instalações comerciais, instituições de ensino e médicas nas proximidades.
Em segundo lugar, a qualidade e o estado de conservação do edifício. Mesmo que se trate de um imóvel para venda, se a manutenção e conservação do edifício não forem adequadas, não se pode esperar rentabilidade a longo prazo. É importante verificar detalhadamente o estado exterior, as áreas comuns e as instalações, bem como investigar o funcionamento da administração do condomínio.
Em terceiro lugar, a adequação do preço. Mesmo que se trate de uma venda em bloco, é necessário avaliar cuidadosamente se o preço está adequado em comparação com o preço de mercado. É importante fazer uma análise comparativa com imóveis semelhantes nas proximidades e calcular com precisão o retorno do investimento.
Como procurar Vantagens Desvantagens Dicas de utilização
Portal da Internet Grande quantidade de informações, fácil comparação e análise Concorrência acirrada, informações superficiais Configuração de alertas, verificações regulares
Agentes imobiliários Aconselhamento especializado, informações não divulgadas Importância da escolha do agente, cobrança de comissões Estabelecimento de relações com vários agentes
Instituições financeiras Casos de liquidação de créditos incobráveis, margem para negociação de preços Dificuldade em obter informações Apresentação do histórico de investimentos
Vendas diretas Sem margem intermediária, negociação direta Necessidade de tempo e esforço Restrição do alvo
Ao considerar a compra de imóveis em lote, é necessário investigar e analisar com mais cuidado do que no investimento normal em apartamentos individuais. Verificar os pontos importantes a seguir pode ajudar a minimizar os riscos do investimento.
A investigação da localização e do ambiente circundante é o fator mais importante para o sucesso do investimento em imóveis em lote. Como se adquirem vários apartamentos no mesmo prédio, a localização influencia diretamente a rentabilidade geral.
Especificamente, investigue detalhadamente a distância e o tempo de viagem até à estação mais próxima, o acesso a várias linhas de transporte, as instalações comerciais nas proximidades (supermercados, lojas de conveniência, bancos, etc.), as instituições de ensino (escolas primárias, secundárias e secundárias) e os serviços médicos (hospitais, clínicas).
Além disso, o potencial de desenvolvimento futuro da cidade é um fator importante. É possível prever o valor futuro do imóvel investigando o potencial de desenvolvimento da região a médio e longo prazo, como planos de reabilitação, construção de novas estações e grandes instalações comerciais.
Na investigação detalhada de cada imóvel, avaliamos de forma abrangente a estrutura do edifício, a idade, o estado das instalações e a situação da gestão.
No que diz respeito ao edifício, verificamos a conformidade com as normas sísmicas, o estado das paredes exteriores e do telhado, bem como a manutenção das áreas comuns. Em particular, o histórico de grandes reparações e os planos de reparação futuros são informações importantes para prever despesas futuras.
Cada apartamento é avaliado individualmente quanto à disposição, especificações das instalações e necessidade de remodelação ou renovação.Na venda em lote, várias unidades são adquiridas em conjunto, portanto, se algumas unidades precisarem de reformas de grande porte, isso poderá afetar significativamente a rentabilidade geral.
É importante criar uma simulação detalhada de receitas e despesas para verificar a viabilidade do investimento com base em números.
Em termos de receitas, investigamos detalhadamente os preços de aluguel na região e definimos o aluguel estimado para cada unidade. Também é importante definir valores realistas para a taxa de vacância, com base em dados históricos e na situação dos imóveis vizinhos.
Em termos de despesas, calcule com precisão os custos de administração, fundo de reserva para reparações, imposto predial, imposto de urbanismo, seguro contra incêndio e custos de contratação da empresa de administração. Também é necessário considerar os custos futuros de grandes reparações e renovação de equipamentos.
Com base nesta simulação de receitas e despesas, calcule o retorno do investimento, o fluxo de caixa e o período de recuperação do investimento, que servirão de base para a decisão de investimento.
Itens a verificar Conteúdo da verificação Importância Método de pesquisa
Condições de localização Distância da estação, instalações nas proximidades, potencial futuro ★★★ Pesquisa no local, documentos da autarquia
Condição do imóvel Estrutura, ano de construção, histórico de reparações ★★★ Pesquisa do imóvel, documentos da associação de proprietários
Preço de mercado do aluguer Nível dos aluguéis de imóveis semelhantes nas proximidades ★★★ Sites imobiliários, entrevistas com corretores
Condições de gestão Administração do condomínio, empresa de gestão ★★☆ Atas do condomínio, verificação no local
Restrições legais Lei de normas de construção, lei de planeamento urbano ★★☆ Pesquisa na prefeitura, consulta a especialistas
Condições de financiamento Taxa de juros, prazo, avaliação da garantia ★★★ Consulta a instituições financeiras
Os imóveis vendidos em lote são uma forma atraente de investimento que permite obter rendimentos elevados e uma formação de património eficiente, o que não é possível com a compra tradicional de apartamentos individuais.É possível usufruir de muitas vantagens, tais como a vantagem de preço, que permite adquirir os imóveis por cerca de 70% do preço de mercado, a elevada taxa de ocupação devido às especificações de venda, a garantia dos direitos de gestão do condomínio e a flexibilidade da estratégia de saída.
Por outro lado, existem também desvantagens a ter em conta, tais como a limitação do efeito de diversificação do risco, as restrições de gestão e administração, a elevada dificuldade para principiantes e o risco de mistura de imóveis de baixa qualidade. Para gerir adequadamente estes riscos, é essencial realizar uma pesquisa exaustiva sobre a localização e o ambiente circundante, uma pesquisa detalhada sobre os imóveis e uma simulação realista das receitas e despesas.
Para investir com sucesso em imóveis vendidos em lote, é importante adquirir conhecimentos especializados, construir relações com imobiliárias de confiança e selecionar cuidadosamente os imóveis. Para iniciantes, recomendamos começar com projetos de pequena escala, ganhar experiência e expandir gradualmente o volume de investimento.
Se está a pensar em construir um património sólido através do investimento imobiliário, por que não considerar a opção de imóveis vendidos em lote? Com o conhecimento e a preparação adequados, é possível obter retornos elevados que não seriam possíveis com os métodos de investimento tradicionais.
R1. Como os imóveis vendidos em lote exigem a gestão simultânea de várias unidades, é recomendável ter conhecimentos básicos e experiência em investimento imobiliário. Para iniciantes, recomendamos começar com um apartamento e acumular experiência, aumentando gradualmente o investimento em imóveis vendidos em lote. Além disso, com o apoio de uma imobiliária e especialistas de confiança, mesmo os iniciantes podem aumentar as suas hipóteses de sucesso.
R2. O capital necessário para comprar um imóvel vendido em lote varia muito de acordo com o tamanho e a localização do imóvel. Em geral, é necessário um investimento de vários milhões a vários bilhões de ienes. É comum preparar cerca de 20% a 30% do preço do imóvel como capital próprio e utilizar o financiamento de instituições financeiras para o restante. É importante consultar várias instituições financeiras com antecedência para saber quanto capital é possível obter.
R3. Ao escolher uma empresa de gestão para imóveis vendidos em lote, é importante dar ênfase à estrutura e ao histórico de gestão de vários imóveis. Especificamente, avalie a capacidade de angariação de inquilinos, a capacidade de resposta à manutenção, a capacidade de gestão financeira e a qualidade do sistema de relatórios. Além disso, é importante avaliar não apenas as taxas de gestão, mas também o conteúdo e a qualidade dos serviços de forma abrangente. Recomendamos que solicite propostas a várias empresas de gestão e compare-as.
R4. Na venda de imóveis em lote, há duas opções: venda em lote único ou venda em lotes separados. É importante escolher a estratégia de venda mais adequada de acordo com as condições do mercado e as necessidades financeiras. No caso de venda em lotes separados, é necessário considerar a gestão dos imóveis restantes e o impacto sobre os direitos de gestão. Além disso, é importante levar em consideração as tendências do mercado imobiliário e as mudanças na legislação tributária ao decidir o momento da venda.
R5. O financiamento para imóveis vendidos em lote é determinado com base no valor da garantia do imóvel e nas características do investidor. Imóveis para venda em lote têm alta avaliação de garantia e tendem a ser mais fáceis de financiar. No entanto, como o valor do investimento é alto, a renda anual, a situação patrimonial e a experiência em investimentos do investidor são rigorosamente avaliadas. É importante consultar várias instituições financeiras e comparar as melhores condições de financiamento.