No mercado imobiliário, os imóveis em leilão são uma forma especial de transação, diferente da compra normal de imóveis. Nos últimos anos, com o aumento do interesse em investimentos imobiliários, os imóveis em leilão têm vindo a ganhar destaque.
Os imóveis em leilão são imóveis que, em resultado do incumprimento do pagamento de dívidas, como hipotecas, são vendidos à força pelo tribunal, a pedido do credor. Este sistema foi criado com o objetivo de proteger os direitos dos credores e recuperar as dívidas, e é rigorosamente aplicado com base na lei de execução civil.
Nas transações imobiliárias comuns, o vendedor e o comprador negociam diretamente ou por meio de um corretor, mas no caso de imóveis em leilão, o tribunal é a entidade responsável pelo processo. Essa diferença gera vantagens e riscos específicos dos imóveis em leilão.
Neste artigo, com base na nossa longa experiência no setor imobiliário, a INA&Associates explica em detalhes as vantagens e os riscos para quem está a pensar em comprar um imóvel em leilão.Para investir com sucesso em imóveis em leilão, é essencial compreender o sistema e gerir os riscos de forma adequada.
Ao considerar a compra de um imóvel em leilão, é importante não se deixar levar apenas pelo preço baixo, mas compreender bem as circunstâncias complexas e os riscos subjacentes. Esperamos que este artigo ajude na sua decisão de investimento imobiliário.
O sistema de leilões é uma forma de execução coerciva prevista no artigo 43.º e seguintes da Lei de Execução Civil. O principal objetivo deste sistema é permitir que, em caso de incumprimento de uma obrigação pecuniária por parte do devedor, o credor possa, através do tribunal, vender compulsivamente os bens imóveis do devedor e recuperar o crédito a partir do produto da venda.
O processo de leilão começa com o credor apresentando um pedido de início do leilão ao tribunal local.Após aceitar o pedido, o tribunal apreende os bens imóveis em questão e emite uma decisão de início do leilão. Com essa decisão, o proprietário dos bens imóveis fica impedido de dispor livremente dos mesmos.
A compra de bens imóveis em leilão tem características fundamentalmente diferentes da compra e venda de bens imóveis em geral. A diferença mais significativa é que o vendedor não é uma pessoa física ou jurídica, mas sim o tribunal. Isso dá origem às seguintes condições especiais.
Em primeiro lugar, o preço de venda do imóvel não é o preço de mercado, mas sim o valor avaliado por um avaliador imobiliário nomeado pelo tribunal. Este valor é denominado «valor de referência» e tende a ser inferior ao preço de mercado.
Em seguida, o processo de compra é realizado através de um leilão. Os interessados devem apresentar uma proposta dentro do prazo designado e o licitante que apresentar a proposta mais alta será o adjudicatário. Neste processo, não há qualquer negociação de preço, como acontece nas transações imobiliárias normais.
Além disso, há circunstâncias especiais em relação à entrega do imóvel. Em vendas imobiliárias comuns, o vendedor tem a obrigação de entregar o imóvel, mas, no caso de imóveis em leilão, o tribunal não tem essa obrigação, portanto, o licitante vencedor precisa negociar com o ocupante e realizar os procedimentos de desocupação.
Os imóveis em leilão são classificados em vários tipos, de acordo com a causa da sua ocorrência. Os mais comuns são residências de pessoas físicas que não conseguem pagar o financiamento imobiliário. Esses imóveis são colocados em leilão quando as instituições financeiras executam a hipoteca.
Em segundo lugar, estão os imóveis comerciais. São casos em que terrenos e edifícios comerciais são colocados em leilão devido ao agravamento da situação financeira ou à falência de empresas. Esses imóveis são de grande dimensão e podem ser alvo de investimento.
Existem também imóveis leiloados devido a problemas de herança. Em alguns casos, os imóveis herdados são colocados em leilão devido a disputas entre os herdeiros ou à dificuldade em pagar o imposto sucessório.Nestes imóveis, devido à complexidade das relações sucessórias, é particularmente importante investigar os direitos dos envolvidos.
O procedimento de leilão, desde o pedido até ao pagamento do valor da venda, demora normalmente entre seis meses e um ano. O procedimento é o seguinte.
Quando o pedido de início do leilão é aceite, o tribunal procede ao registo da penhora do imóvel em questão.Em seguida, o oficial de justiça realiza uma investigação da situação atual e um avaliador imobiliário faz uma avaliação. Com base nos resultados dessas investigações, são determinadas as informações detalhadas do imóvel e o valor de referência.
Em seguida, é definido o período de licitação. O período de licitação dura normalmente cerca de uma semana, durante o qual os interessados em comprar o imóvel apresentam as suas propostas. Após o término do período de licitação, as propostas são abertas e o licitante que apresentou a proposta mais alta é declarado vencedor.
Quando o licitante vencedor é determinado, o tribunal emite uma decisão de autorização de venda. Se não houver nenhuma contestação a essa decisão, ela se torna definitiva e o licitante vencedor deve pagar o preço. Após o pagamento, é feito o registro de transferência de propriedade e o licitante vencedor se torna oficialmente o proprietário do imóvel.
A maior atração dos imóveis em leilão é a possibilidade de comprá-los por um preço inferior ao valor de mercado.Geralmente, os imóveis em leilão são arrematados por cerca de 60% a 80% do preço de mercado e, em alguns casos, podem ser comprados por um preço ainda mais baixo.
Existem várias razões para essa diferença de preço. Em primeiro lugar, como os imóveis em leilão são vendidos compulsoriamente, o vendedor não tem margem para negociar o preço. Além disso, devido aos riscos mencionados abaixo, o número de compradores potenciais tende a ser mais limitado do que no mercado imobiliário em geral.
Além disso, o valor de avaliação dos imóveis em leilão tende a ser calculado de forma conservadora.Os avaliadores imobiliários geralmente fazem avaliações mais baixas do que o preço de mercado, levando em consideração os defeitos do imóvel e a complexidade das relações jurídicas. Como os lances são feitos com base nesse valor avaliado, é mais fácil que as transações sejam concluídas por um preço inferior ao preço de mercado.
No entanto, no caso de imóveis com boas localizações ou de grande raridade, a concorrência pode se intensificar e os preços podem subir para níveis próximos do preço de mercado.Por isso, para aproveitar as vantagens em termos de preço, é importante escolher bem o imóvel e definir uma estratégia de licitação.
Os imóveis em leilão podem incluir imóveis bem localizados, difíceis de encontrar no mercado imobiliário normal. Isso ocorre porque os imóveis em leilão são vendidos independentemente da vontade do proprietário, pelo que imóveis de excelente qualidade que normalmente não seriam vendidos podem entrar no mercado.
Especialmente imóveis no centro da cidade, próximos a estações de comboio e em áreas comerciais de primeira linha, a oferta no mercado imobiliário normal é limitada e os preços tendem a ser elevados. No entanto, quando são vendidos em leilão, independentemente da localização, é possível usufruir das vantagens de preço mencionadas acima.
Além disso, devido a problemas de herança ou dificuldades na sucessão de negócios, terrenos que foram transmitidos de geração em geração podem ser colocados em leilão.Esses imóveis costumam ter uma localização muito boa devido ao seu histórico e são muito procurados por seu alto valor de investimento.
No entanto, quanto melhor a localização, maior a concorrência, por isso é necessário ter um bom capital e uma estratégia de licitação bem planejada. Além disso, é importante fazer uma pesquisa detalhada sobre o imóvel e considerar cuidadosamente outros fatores além da localização.
Os imóveis em leilão podem ser muito lucrativos do ponto de vista do investimento imobiliário.Como o preço de compra é muitas vezes inferior ao preço de mercado, é possível obter um rendimento mais elevado em caso de arrendamento.
Por exemplo, se um imóvel com um preço de mercado de 30 milhões de ienes for adquirido em leilão por 20 milhões de ienes, o rendimento do investimento será significativamente melhor, mesmo com o mesmo rendimento do arrendamento. No caso de um imóvel com um arrendamento mensal de 150 mil ienes (1,8 milhões de ienes por ano), o rendimento aparente no momento da compra ao preço de mercado é de 6%, mas no leilão é de 9%.
Além disso, entre os imóveis leiloados, existem alguns que podem ter o valor do aluguel aumentado com reformas e manutenção adequadas. Se o imóvel estiver em mau estado devido à falta de manutenção do proprietário anterior, é possível investir na sua reforma e aumentar o valor do aluguel acima do valor de mercado.
Além disso, os imóveis leiloados podem gerar lucros no futuro, quando forem vendidos. É possível obter ganhos de capital vendendo um imóvel comprado por um preço baixo, mantendo-o em bom estado e vendendo-o quando o mercado imobiliário se recuperar.
No entanto, ao utilizá-los como imóveis para investimento, é necessário considerar cuidadosamente os fatores que podem afetar a rentabilidade, como a existência de ocupantes, o estado do imóvel e as mudanças no ambiente circundante.
A compra de imóveis em leilão requer conhecimentos e procedimentos especializados, pelo que a concorrência pode ser limitada em comparação com o mercado imobiliário em geral. Isto aumenta as oportunidades de adquirir imóveis a preços relativamente baixos.
Os procedimentos de leilão são complexos e muitas vezes considerados difíceis para compradores de imóveis em geral. A tendência é que o número de participantes seja limitado devido à escassez de informações detalhadas sobre os imóveis, à impossibilidade de visitar os locais e à existência de vários riscos.
Além disso, as informações sobre os imóveis em leilão são divulgadas no site do tribunal e em editais, mas não são tão amplamente divulgadas quanto os sites de informações imobiliárias em geral. Por isso, pode ser difícil para investidores e profissionais especializados que não realizam uma pesquisa ativa obter informações suficientes sobre os imóveis.
Especialmente no caso de imóveis em regiões rurais ou com finalidades especiais, os participantes tendem a ser ainda mais limitados. Nesses casos, os compradores que realizarem pesquisas e preparativos adequados podem adquirir os imóveis em condições relativamente vantajosas.
No entanto, no caso de imóveis com localização privilegiada ou alto valor de investimento, a participação de profissionais especializados e investidores pode intensificar a concorrência. Por isso, é importante compreender bem as características do imóvel e traçar uma estratégia de licitação adequada.
Os procedimentos de leilão são rigorosamente aplicados com base na lei de execução civil, o que garante a transparência e a imparcialidade dos procedimentos. Isso reduz significativamente o risco de transações obscuras e irregulares que ocorrem ocasionalmente em transações imobiliárias comuns.
Como os procedimentos são conduzidos pelo tribunal, o processo de determinação do preço de venda e os procedimentos de licitação são realizados de forma imparcial.Os resultados da licitação são divulgados e a decisão do licitante vencedor é tomada com base em procedimentos altamente transparentes. Isso permite que o comprador adquira o imóvel em um ambiente de concorrência justa.
Além disso, o tribunal realiza uma investigação detalhada sobre os direitos relativos ao imóvel. Além da verificação da escritura, os direitos relativos a hipotecas e direitos de arrendamento também são esclarecidos. Isso reduz o risco de surgirem problemas inesperados relacionados a direitos após a compra.
Além disso, no processo de leilão, o pagamento do preço e o registo da transferência da propriedade também são regidos por procedimentos legalmente claros. O licitante vencedor paga o preço dentro do prazo designado e o tribunal realiza o registo da transferência da propriedade, garantindo a aquisição da propriedade.
No entanto, embora o processo seja altamente transparente, não é possível negociar condições flexíveis, como é comum em transações imobiliárias gerais. Além disso, os prazos do processo são rigorosamente controlados, pelo que é importante gerir bem o calendário.
Vantagens Detalhes Pontos a ter em conta
Vantagens em termos de preço Possibilidade de compra por 60% a 80% do preço de mercado Imóveis com boa localização podem ter concorrência acirrada
Vantagens em termos de localização Oportunidade de adquirir imóveis com boa localização É necessário realizar uma pesquisa detalhada e definir uma estratégia de licitação
Vantagens em termos de investimento Possibilidade de obter um alto retorno sobre o investimento É importante verificar quem é o ocupante e as condições do imóvel
Vantagens em termos de concorrência Ambiente de concorrência limitado A concorrência pode variar de acordo com as características do imóvel
Vantagens em termos de procedimentos Garantia de transparência e imparcialidade Não é possível negociar condições flexíveis
Um dos maiores riscos da compra de imóveis em leilão é a impossibilidade de visitar o imóvel antes da compra. Em transações imobiliárias comuns, é possível visitar o imóvel antes da compra e verificar detalhadamente o estado do edifício, o funcionamento das instalações e o ambiente circundante. No entanto, no caso de imóveis em leilão, essas oportunidades de verificação prévia são bastante limitadas.
As informações sobre os imóveis em leilão são fornecidas por meio de um conjunto de três documentos elaborados pelo tribunal: uma descrição detalhada do imóvel, um relatório da pesquisa sobre a situação atual e um laudo de avaliação. Esses documentos contêm informações básicas sobre o imóvel, mas apenas informações limitadas sobre o estado real do edifício e os danos em detalhes.
Especialmente no que diz respeito ao estado interno do edifício, apenas os resultados da pesquisa externa e das entrevistas realizadas pelo oficial de justiça são descritos, sendo difícil obter informações detalhadas sobre o estado interno sem a cooperação dos moradores ou usuários reais.Isso implica o risco de ter de incorrer em custos de reparação superiores ao previsto após a compra.
Além disso, não é possível verificar previamente o estado de funcionamento das instalações. É impossível saber antes da compra se as infraestruturas básicas, como as instalações de água e esgotos, as instalações elétricas e as instalações de gás, bem como os equipamentos, como o ar condicionado e os aquecedores de água, estão a funcionar corretamente. Se houver algum problema com estas instalações, poderá ter de incorrer em custos de reparação elevados após a compra.
Além disso, é difícil descobrir antecipadamente problemas estruturais do imóvel. Defeitos estruturais, como afundamento da fundação, danos nas colunas e vigas, infiltrações, etc., só podem ser descobertos através de uma inspeção especializada, mas não há oportunidade de realizar tal inspeção em imóveis leiloados.
Na compra de imóveis em leilão, o tribunal, que é o vendedor, não tem responsabilidade pela garantia contra defeitos (responsabilidade por não conformidade com o contrato), pelo que não é possível responsabilizá-lo se forem encontrados defeitos no imóvel após a compra. Esta é uma grande diferença em relação às transações imobiliárias normais e representa um risco significativo para o comprador.
Em transações imobiliárias normais, se o imóvel tiver defeitos ocultos, o vendedor é responsável pelos custos de reparação e indemnização por danos durante um determinado período. No entanto, no caso de imóveis em leilão, a venda é feita de forma coerciva pelo tribunal, que não oferece qualquer garantia quanto à qualidade do imóvel.
Essa isenção de responsabilidade se aplica a todos os defeitos, desde defeitos estruturais do edifício até defeitos nas instalações. Por exemplo, se for descoberto um telhado com goteiras após a compra ou se houver defeitos graves nas instalações de abastecimento de água e esgoto, todos os custos de reparação serão suportados pelo comprador.
O mesmo problema se aplica aos terrenos. Mesmo que seja descoberta a fragilidade do solo, contaminação do solo ou a existência de objetos enterrados após a compra, os custos de reparação serão suportados pelo comprador.Especialmente em terrenos onde existiam fábricas ou edifícios antigos, existe o risco de se descobrir contaminação do solo inesperada.
Além disso, a responsabilidade por defeitos legais também é isenta. Se forem descobertos problemas legais, como violação da lei de normas de construção ou da lei de planeamento urbano após a compra, os custos de correção e a responsabilidade legal serão suportados pelo comprador. Esses problemas podem ter um grande impacto na utilização do imóvel e na sua venda futura.
Nos imóveis leiloados, pode haver ocupantes no imóvel, e a desocupação é de responsabilidade do comprador. Este é um dos riscos graves específicos dos imóveis leiloados e, em alguns casos, pode levar a uma situação em que o imóvel fica indisponível para uso por um longo período.
Existem vários casos de ocupantes. O mais comum é quando o antigo proprietário ou sua família continua morando no imóvel. Mesmo com o processo de leilão em andamento, o antigo proprietário tem o direito de morar no imóvel até a transferência da propriedade, portanto, ele pode continuar morando no imóvel mesmo após o leilão.
Há também casos em que há inquilinos. Se o contrato de locação tiver sido celebrado antes do leilão, o contrato continuará válido após o leilão, em princípio. No entanto, dependendo do conteúdo do contrato de locação e da situação dos requisitos de oposição, as relações de direitos do novo proprietário podem se tornar complexas.
Mais grave ainda é o caso de ocupantes ilegais. Parentes ou conhecidos do antigo proprietário, ou mesmo terceiros sem qualquer relação com ele, podem ocupar o imóvel sem qualquer direito legítimo.Nesses casos, é necessário recorrer a procedimentos legais para exigir a desocupação, o que implica um grande dispendio de tempo e dinheiro.
A negociação da desocupação pelo ocupante deve ser feita pelo próprio comprador. Se não for possível chegar a um acordo por meio de negociação voluntária, será necessário entrar com uma ação de despejo e proceder à execução coerciva. Esses procedimentos podem levar de alguns meses a vários anos, durante os quais o imóvel não poderá ser utilizado.
Além disso, os custos relacionados com a desocupação também serão suportados pelo comprador.Podem ocorrer despesas inesperadas, como custos de mudança, custos do processo judicial e custos de execução coerciva.
Os imóveis leiloados apresentam o risco de custos de reparação superiores ao esperado após a compra. Isto deve-se ao facto de não ser possível visitar o imóvel antes da compra e de não se conhecer o estado de conservação do mesmo.
Muitos dos imóveis leiloados podem não ter sido mantidos e conservados de forma adequada devido a dificuldades financeiras do proprietário anterior.A falta de manutenção regular e o adiamento de reparações necessárias podem causar a deterioração do imóvel.
Especialmente em imóveis antigos, as infraestruturas, como os sistemas de abastecimento de água e esgoto, os sistemas elétricos e os sistemas de gás, podem estar bastante deterioradas. A substituição ou reparação em grande escala destas infraestruturas pode custar entre alguns milhões e vários milhões de ienes.
Também é necessário ter cuidado com o exterior do imóvel.A pintura das paredes externas, a reparação do telhado e os trabalhos de impermeabilização são essenciais para a manutenção do imóvel, mas envolvem custos elevados. Especialmente em caso de infiltrações, a situação é urgente e pode exigir uma resposta imediata após a compra.
Além disso, também podem ser necessárias várias reparações no interior do imóvel. A substituição do piso, a troca do papel de parede e a renovação das instalações hidráulicas da cozinha e do banheiro, entre outras, podem envolver custos consideráveis para deixar o imóvel em condições adequadas para moradia ou locação.
Se houver problemas estruturais, a situação é ainda mais grave. Se for necessário reforçar os alicerces, reparar colunas e vigas ou realizar obras de reforço sísmico, os custos de reparação podem exceder o preço do imóvel.
A compra de imóveis em leilão requer procedimentos complexos e conhecimentos especializados diferentes dos da transação imobiliária comum. Se não compreender e executar corretamente esses procedimentos, corre o risco de perder a oportunidade de compra ou de enfrentar problemas inesperados.
Em primeiro lugar, é necessário ter conhecimento especializado para recolher e analisar informações sobre o imóvel. É necessário compreender corretamente os três documentos fornecidos pelo tribunal (descrição do imóvel, relatório de inspeção do estado atual e relatório de avaliação) e ter a capacidade de avaliar adequadamente os riscos e o valor do imóvel. Esses documentos contêm muitos termos jurídicos e terminologia imobiliária especializada, que podem ser difíceis de compreender para pessoas sem conhecimentos específicos.
O processo de licitação também é regido por regras rígidas. Se cometer um único erro, como errar na preparação da proposta, no pagamento da caução ou no cumprimento do prazo de licitação, a sua proposta poderá ser invalidada. Além disso, para determinar o preço da proposta, é necessário avaliar o valor justo do imóvel e analisar as tendências dos concorrentes.
Os procedimentos após a adjudicação também são complexos. O prazo para o pagamento do preço está estritamente definido e, se não for cumprido, o contrato de compra e venda será rescindido e a caução será confiscada. Além disso, é necessário ter conhecimentos adequados e estar preparado para os procedimentos de registo da transferência de propriedade e para os vários impostos.
Além disso, no caso de haver ocupantes, é necessário ter conhecimentos de direito civil e de execução civil para proceder à desocupação. É necessário tomar as medidas legais adequadas em cada etapa, desde a negociação voluntária até ao processo judicial e à execução coerciva.
No caso de obter um empréstimo de uma instituição financeira, existem restrições diferentes das da compra de imóveis em geral. Como é difícil avaliar o valor de garantia dos imóveis leiloados, as condições do empréstimo podem ser mais rigorosas ou o empréstimo pode ser recusado.
Itens de risco Conteúdo específico Necessidade de medidas
Não é possível visitar o imóvel Não é possível verificar previamente o estado do interior do imóvel e das instalações Investigação externa e avaliação por especialistas
Sem responsabilidade por defeitos Responsabilidade impossível de ser cobrada em caso de defeitos descobertos após a compra Garantir fundos suficientes para despesas extras
Existência de ocupantes Negociação de desocupação e procedimentos legais necessários Confirmar previamente a situação da ocupação e preparar os trâmites legais
Custos de reparos elevados Possibilidade de custos de reparos superiores ao esperado Investigação detalhada do estado do imóvel e estimativa dos custos
Procedimentos complexos Necessidade de conhecimento especializado e gestão rigorosa dos prazos Consultar um especialista e garantir um período de preparação suficiente
A compra de imóveis em leilão requer procedimentos muito diferentes dos procedimentos gerais de transação imobiliária. A seguir, explicamos em detalhes o fluxo da compra de imóveis em leilão, por etapas.
Etapa Procedimentos Período estimado Preparação necessária e pontos a serem observados
1. Pesquisa do imóvel Coleta e análise de informações sobre o imóvel em leilão 1-2 semanas Verificação no site do tribunal, obtenção do conjunto de três documentos
2. Investigação no local Confirmação da aparência do imóvel e do ambiente circundante Alguns dias Confirmação da situação de ocupação, aparência do edifício e ambiente circundante
3. Preparação dos fundos Preparação dos fundos para a licitação e do depósito caução 1-2 semanas Consulta bancária para financiamento, confirmação dos fundos próprios
4. Preparação da licitação Preparação dos documentos para a licitação e pagamento do depósito caução 3-5 dias Determinação do preço da licitação, preparação dos documentos necessários
5. Realização do leilão Apresentação da proposta Durante o período do leilão Respeitar rigorosamente os prazos e verificar se os documentos estão completos
6. Abertura dos envelopes e confirmação dos resultados Confirmação dos resultados do leilão Dia da abertura dos envelopes Em caso de adjudicação, início da preparação para a fase seguinte
7. Decisão de autorização de venda Autorização de venda pelo tribunal Cerca de uma semana Aguardar o prazo para apresentação de reclamações
8. Pagamento do preço Pagamento do saldo do preço Dentro de um mês após a decisão ser confirmada Respeitar o prazo, o atraso no pagamento implica a rescisão do contrato
9. Transferência da propriedade Conclusão do processo de registo Alguns dias após o pagamento do preço Registo oficial pelo tribunal
10. Entrega Entrega do imóvel e tratamento do ocupante Dependendo da situação, alguns meses Se houver um ocupante, negociação separada
Etapa de pesquisa do imóvel: recolhe-se informações sobre o imóvel em leilão através do site do tribunal e de anúncios públicos. Obtém-se um conjunto de três documentos (descrição do imóvel, relatório de pesquisa da situação atual e relatório de avaliação) e analisa-se detalhadamente as informações básicas do imóvel, os direitos sobre o mesmo e o valor de avaliação. Nesta etapa, é importante examinar cuidadosamente as questões legais e o valor de investimento do imóvel.
Etapa de pesquisa no local: visita-se o local do imóvel para verificar o exterior do edifício e o ambiente circundante.Colhemos informações que não podem ser obtidas por escrito, verificando diretamente se há ocupantes, o estado exterior do edifício, a conveniência e o ambiente circundante.
Fase de preparação dos fundos: preparamos os fundos necessários para a licitação. Como a compra de imóveis em leilão é, em princípio, paga à vista, é necessário obter previamente a aprovação do financiamento bancário, caso se pretenda recorrer a esse meio. Além disso, é necessário preparar a caução exigida no momento da licitação (normalmente 20% do valor de referência).
Na fase de preparação da licitação, é necessário determinar o preço da licitação e preparar os documentos necessários. O preço da licitação deve ser determinado com cuidado, levando em consideração a avaliação do valor do imóvel e a situação da concorrência. Além disso, a elaboração da proposta de licitação deve ser precisa, pois erros na descrição podem invalidar a licitação.
Na fase de execução da licitação, é necessário apresentar a proposta de licitação dentro do prazo determinado. O prazo da licitação é normalmente de cerca de uma semana, e o preço da licitação pode ser alterado quantas vezes forem necessárias dentro desse prazo.
No entanto, como nenhuma licitação após o prazo será aceita, é importante controlar o prazo.
Na fase de abertura das propostas e confirmação dos resultados, após o término do período de licitação, as propostas são abertas e o licitante que apresentou o preço mais alto é declarado vencedor. Se não for declarado vencedor, a caução será devolvida.
Na fase de decisão de autorização de venda, o tribunal emite uma decisão de autorização de venda. Se houver contestação por parte das partes interessadas, será realizada uma audiência.Se não houver contestação ou se a contestação for rejeitada, a decisão será definitiva.
Na fase de pagamento do preço, o saldo deve ser pago no prazo de um mês após a decisão definitiva de autorização de venda. Este prazo é rigoroso e, em caso de atraso, o contrato de compra e venda será rescindido e a caução será confiscada. Juntamente com o pagamento do preço, é necessário pagar vários impostos (imposto de registo, imposto sobre a aquisição de imóveis, etc.).
Na fase de transferência da propriedade, após a confirmação do pagamento do preço, o tribunal procederá ao registo da transferência da propriedade por ofício próprio. Com este registo, torna-se oficialmente o proprietário do imóvel.
Na fase de entrega, recebe a entrega efetiva do imóvel. Se não houver ocupantes, a entrega pode ser feita sem problemas, mas se houver ocupantes, será necessário negociar a desocupação ou proceder a trâmites legais.
Nome do documento Finalidade Como obter Notas
Certificado de residência Identificação do licitante Prefeitura municipal Certificado emitido há menos de três meses
Certificado de registro de selo Certificado de carimbo no documento de licitação Prefeitura municipal Certificado emitido há menos de três meses
Certificado de qualificação Identificação da pessoa jurídica Departamento de Justiça Certificado emitido há menos de três meses
Certificado de transferência do depósito Certificado de pagamento do depósito Instituição financeira Necessário no momento da licitação
Documento de licitação Manifestação da intenção de licitar Tribunal Obtido no tribunal Não cometer erros ao preencher
A compra de imóveis em leilão envolve vários custos além do preço do imóvel. É importante conhecer esses custos com antecedência e incluí-los no seu plano financeiro.
Item de custo Valor aproximado Prazo de pagamento Observações
Preço do imóvel Preço de arremate No momento do pagamento do preço, em princípio, em uma única parcela
Depósito caução 20% do valor de referência No momento da licitação No momento da arrematação, é aplicado ao preço
Imposto de registo e licença 2% do valor de avaliação do imposto sobre bens imóveis No momento do pagamento do preço Custos de registo da transferência de propriedade
Imposto sobre aquisição de bens imóveis 3% do valor de avaliação do imposto sobre bens imóveis Alguns meses após a aquisição Imposto estadual
Custos do notário 100.000 a 300.000 ienes No momento do registo Em caso de cancelamento de hipoteca, etc.
Custos de investigação 50.000 a 200.000 ienes Antes da compra Investigação do imóvel por um especialista
Custos de entrega Variável, dependendo da situação No momento da entrega Mais elevados se houver ocupantes
O investimento em imóveis em leilão pode trazer grandes vantagens, desde que se tenha o conhecimento e a preparação adequados, mas, se for feito sem uma análise cuidadosa, pode acarretar riscos significativos. É importante avaliar globalmente as cinco vantagens e os cinco riscos descritos neste artigo e tomar decisões de investimento com cautela.
Embora existam vantagens em termos de preço, isso também sugere a possibilidade de que o imóvel tenha algum problema.Compreender bem as razões pelas quais é possível comprar a um preço inferior ao do mercado e avaliar adequadamente os riscos é a chave para o sucesso.
Os imóveis bem localizados e com alto valor de investimento tendem a ser muito disputados. Por isso, para aproveitar as vantagens em termos de preço, é necessário ter a capacidade de descobrir imóveis que não chamam a atenção de outros investidores e uma estratégia de investimento adequada.
Os investidores adequados para investir em imóveis em leilão têm as seguintes características.
Em primeiro lugar, é importante ter suficiente capacidade financeira e capacidade de obtenção de financiamento. Os imóveis em leilão são, em princípio, pagos à vista, e como podem surgir despesas inesperadas com reparações e desocupação, é aconselhável ter uma reserva financeira equivalente a 1,5 a 2 vezes o preço do imóvel.
Em seguida, é importante ter conhecimento especializado sobre imóveis. É necessário ter vários conhecimentos especializados, como avaliação do valor do imóvel, compreensão das relações jurídicas e avaliação do estado do edifício. É necessário adquirir esses conhecimentos por conta própria ou construir uma rede de especialistas confiáveis.
Além disso, é importante ter alta tolerância ao risco e uma visão de longo prazo. O investimento em imóveis em leilão pode enfrentar vários problemas a curto prazo, mas, com o tratamento adequado, é possível esperar grandes retornos a longo prazo.
Além disso, é importante poder investir tempo e esforço para lidar com a complexidade dos procedimentos. Desde a compra até a utilização de imóveis em leilão, é necessário mais tempo e esforço do que em investimentos imobiliários comuns.
Para ter sucesso em investimentos em imóveis em leilão, consulte as diretrizes a seguir.
A preparação prévia é o mais importante. Dedique tempo suficiente à preparação, desde a recolha de informações sobre os imóveis leiloados até à investigação dos imóveis e à preparação dos fundos. Recomendamos vivamente que recorra à ajuda de especialistas, como arquitetos e avaliadores imobiliários, para a investigação detalhada dos imóveis.
A gestão rigorosa dos riscos também é importante. Identifique antecipadamente os riscos potenciais e prepare medidas para cada um deles. É importante elaborar um plano financeiro que contemple o pior cenário possível, especialmente no que diz respeito aos custos de reparação e de desocupação.
Colabore ativamente com especialistas. A colaboração com especialistas em diversas áreas, como advogados, notários, arquitetos, avaliadores imobiliários e contabilistas, permite minimizar os riscos e maximizar o retorno do investimento.
A aprendizagem contínua também é essencial. O sistema de leilões e o mercado imobiliário estão em constante mudança, por isso é importante adquirir continuamente as informações e conhecimentos mais recentes.
Se está a pensar investir em imóveis em leilão, recomendamos que siga os passos abaixo.
1. Adquirir conhecimentos básicos: Aprenda de forma sistemática os conhecimentos básicos sobre o sistema de leilões e o investimento imobiliário.
2. Construir uma rede de especialistas: Construa relações com especialistas de confiança e organize um sistema de consultoria.
3. Elaborar um plano financeiro: Confirme os fundos disponíveis para investimento e consulte instituições financeiras sobre financiamento.
4. Realizar uma pesquisa de mercado: Pesquise detalhadamente as tendências do mercado imobiliário na área de investimento.
5. Acumule experiência prática: comece com imóveis de pequeno porte e vá acumulando experiência gradualmente.
O investimento em imóveis em leilão pode ser uma oportunidade muito atraente, desde que se tenha o conhecimento e a preparação adequados. No entanto, é perigoso subestimar os riscos. Analise cuidadosamente e prepare-se bem para garantir o sucesso do seu investimento.
A
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R1. É possível utilizar um empréstimo hipotecário para comprar um imóvel em leilão, mas existem restrições em comparação com a compra de um imóvel normal.
Em primeiro lugar, como os imóveis em leilão devem ser pagos à vista, o prazo entre a aprovação do empréstimo e a sua execução é curto.Na compra de imóveis normais, há um prazo de cerca de um mês, mas nos imóveis em leilão, o financiamento deve ser executado até ao prazo de pagamento do preço (dentro de um mês após a decisão de aprovação da venda).
Além disso, algumas instituições financeiras podem não conceder financiamento para imóveis em leilão. Isto deve-se à dificuldade em avaliar o valor do imóvel como garantia e aos riscos associados à existência de ocupantes, entre outros. Se pretender utilizar um financiamento, é importante consultar várias instituições financeiras com antecedência para verificar a possibilidade de obtenção do mesmo.
As condições de financiamento também tendem a ser mais rigorosas do que as hipotecas residenciais normais. A entrada inicial pode ser mais elevada e as taxas de juro mais altas. Por isso, é importante ter fundos próprios suficientes.
R2. Se comprar um imóvel em leilão com ocupantes, a responsabilidade pela desocupação é do comprador, mas é eficaz adotar uma abordagem gradual.
Primeiro, recomendamos começar com uma negociação voluntária. Através de negociações diretas com o ocupante, solicite a desocupação voluntária, estabelecendo condições como o pagamento de parte dos custos de mudança e o prazo para a mudança. Na maioria dos casos, é possível resolver a questão nesta fase.
Se a negociação voluntária não for bem-sucedida, entre com uma ação de desocupação. Nesta ação, você deve provar que o ocupante não tem direito à posse do imóvel e solicitar a desocupação. O processo judicial geralmente leva de três a seis meses.
Se, mesmo após obter uma sentença favorável no processo, o ocupante não desocupar o imóvel, será necessário solicitar a execução coerciva. A desocupação será realizada de forma coerciva por um oficial de justiça, mas, nesta fase, serão necessários custos e tempo consideráveis.
Além disso, se o ocupante for o locatário, a resposta será diferente, dependendo do conteúdo do contrato de locação e da existência de requisitos de oposição. Se for um locatário legal, será necessário suceder o contrato de locação.
R3. As despesas de reparação de um imóvel vendido em leilão variam muito consoante o estado do imóvel, mas recomendamos que preveja entre 20% e 50% do preço do imóvel.
As despesas de reparação variam consoante a idade e o tipo do imóvel.No caso de imóveis relativamente novos, com menos de 10 anos, muitas vezes basta uma limpeza e pequenas reparações, podendo os custos ficar entre 10% e 20% do preço do imóvel.
Por outro lado, imóveis com mais de 20 anos podem necessitar de grandes reparações, tais como reparação do sistema de abastecimento de água e esgotos, instalações elétricas e exteriores. Especialmente no caso de imóveis com mais de 30 anos, podem ser necessárias reparações estruturais e renovação total das instalações, podendo os custos de reparação ultrapassar 50% do preço do imóvel.
Para estimar adequadamente os custos de reparação, é importante realizar uma investigação detalhada por um arquiteto ou empreiteiro. Além da investigação exterior, verifique também, na medida do possível, o estado interior do imóvel e identifique os itens que necessitam de reparação.
Além disso, os custos de reparação podem ser de caráter urgente ou futuro. É importante garantir fundos suficientes para reparações urgentes, como infiltrações e problemas de abastecimento de água e esgotos, que necessitam de intervenção imediata após a compra.
R4. As informações sobre imóveis em leilão são divulgadas principalmente no site do tribunal.
A fonte de informação mais importante é o «Site de informações sobre imóveis em leilão» gerido por cada tribunal regional. Neste site, são divulgadas informações básicas sobre os imóveis em leilão, o período de licitação e o calendário de abertura dos envelopes. Também é possível descarregar um conjunto de três documentos: a ficha descritiva do imóvel, o relatório de inspeção do estado atual e o relatório de avaliação.
O site «BIT (Informações sobre imóveis em leilão)» (https://www.bit.courts.go.jp/) também é útil, pois permite pesquisar informações sobre imóveis em leilão em todo o país. Neste site, é possível pesquisar imóveis por região, tipo de imóvel, faixa de preço e outras condições.
Alguns sites privados de informações imobiliárias também fornecem informações sobre imóveis em leilão, mas para obter informações atualizadas e precisas, recomendamos verificar sempre o site oficial do tribunal.
R5. Para não falhar ao investir em imóveis em leilão, é fundamental realizar uma pesquisa prévia minuciosa e gerir os riscos.
Em primeiro lugar, não se pode negligenciar a pesquisa detalhada do imóvel. Analise detalhadamente o conteúdo do conjunto de três documentos e compreenda com precisão os direitos e a situação do imóvel. É especialmente importante investigar cuidadosamente os direitos, tais como hipotecas e direitos de arrendamento, a existência de ocupantes e o estado do imóvel.
Em seguida, é necessário fazer uma avaliação adequada do preço. Avalie com precisão o valor de mercado do imóvel e, considerando os custos de reparação e outras despesas, determine um preço de licitação adequado. É importante tomar decisões de investimento com base em dados objetivos, e não em julgamentos emocionais.
Além disso, é importante garantir que se tem recursos financeiros suficientes. É necessário calcular antecipadamente o investimento total, incluindo não só o preço do imóvel, mas também os custos de reparação, despesas de desocupação e impostos, e garantir que se tem recursos financeiros suficientes para cobrir esses custos.
Além disso, colabore ativamente com especialistas. Obter aconselhamento de especialistas, como advogados, notários, arquitetos e avaliadores imobiliários, pode minimizar os riscos e aumentar as probabilidades de sucesso do investimento.
Por último, é importante ter uma perspetiva de longo prazo. O investimento em imóveis em leilão pode enfrentar vários problemas a curto prazo, mas, se for tratado de forma adequada, pode trazer grandes retornos a longo prazo. Não se precipite e avance com o investimento de forma constante para garantir o sucesso.
Lei de Execução Civil
É a lei que serve de base para os procedimentos de leilão. Todos os procedimentos, desde o pedido de leilão até o pagamento do preço, são realizados de acordo com esta lei.
Pesquisa de leis e regulamentos e-Gov - Lei de Execução Civil
Lei de Registro de Imóveis
Contém disposições relativas ao registro de transferência de propriedade por leilão.
Pesquisa de leis e regulamentos e-Gov - Registro de Imóveis
Tribunal - Informações sobre imóveis em leilão
Site oficial onde é possível pesquisar informações sobre imóveis em leilão em todo o país. São fornecidas informações detalhadas sobre os imóveis mais recentes e os procedimentos de licitação.
BIT Informações sobre imóveis em leilão
Ministério da Justiça
São fornecidas informações detalhadas sobre o sistema de registo de imóveis e execução civil.
Página do Ministério da Justiça
Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo
São fornecidas informações sobre as tendências do mercado imobiliário e as reformas do sistema.
Página do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo
Associação de Imóveis de Toda a Japão
São fornecidas informações sobre consultoria e formação relacionadas com transações imobiliárias.
Associação Imobiliária de Toda a Nação Japonesa
Associação de Garantia Imobiliária
Fornece informações sobre a segurança das transações imobiliárias.
Associação de Garantia Imobiliária
Federação Japonesa de Notários
É possível obter aconselhamento especializado sobre procedimentos de leilão e registo de imóveis.
Federação Japonesa de Notários
Ordem dos Advogados do Japão
É possível obter aconselhamento sobre problemas jurídicos e procedimentos judiciais.
Associação Japonesa de Avaliadores Imobiliários
É possível obter aconselhamento especializado sobre avaliação do valor de imóveis.
Federação Japonesa de Avaliadores Imobiliários
Instituição de Apoio ao Financiamento Imobiliário
Fornece informações e aconselhamento sobre empréstimos hipotecários.
Instituição de Apoio ao Financiamento Imobiliário
Associação Bancária Nacional
Fornece informações gerais sobre empréstimos bancários.
Agência Nacional de Impostos
Fornece informações sobre impostos relacionados com imóveis, tais como imposto sobre aquisição de imóveis e imposto sobre transferência de imóveis.
Site da Agência Nacional de Impostos
Organização Conjunta de Impostos Locais
Fornece informações sobre imposto sobre bens imóveis e imposto de planeamento urbano.
Organização Conjunta de Impostos Locais
[Fonte
Este artigo foi elaborado com base na Lei de Execução Civil, na Lei de Registro de Imóveis e outras leis relacionadas, em informações divulgadas pelos tribunais e na experiência prática do setor imobiliário. Para obter informações sobre as últimas alterações legislativas e mudanças no sistema, consulte sempre o site oficial.
[Isenção de responsabilidade
O conteúdo deste artigo tem como objetivo fornecer informações gerais e não se destina a fornecer aconselhamento jurídico ou recomendações de investimento específicas. Se estiver a considerar investir em imóveis leiloados, consulte sempre um especialista.