Para todos que estão pensando em vender sua propriedade, escolher o melhor método de venda é uma decisão importante que terá um impacto significativo no preço e no prazo de venda. Há várias maneiras de vender uma casa ou apartamento, cada uma com suas próprias características, vantagens e desvantagens.
Este artigo fornece uma explicação detalhada dos métodos mais recentes de venda de imóveis em 2025, com base em nossa experiência no apoio a várias vendas de imóveis como INA & Associates Ltd. Apresentamos uma comparação completa dos quatro principais métodos de venda - agência, compra, venda voluntária e leaseback - e sugerimos a melhor opção para sua situação.
A venda de imóveis é uma das decisões mais importantes da vida. Com o conhecimento e a preparação corretos, você pode obter melhores resultados. Leia até o final deste artigo para saber como podemos ajudá-lo a ter uma venda de propriedade bem-sucedida.
Existem quatro métodos principais de venda de imóveis. O primeiro passo para o sucesso é entender as características de cada um e escolher o método mais adequado à sua situação.
A mediação é o método mais comum de venda de imóveis. Uma empresa imobiliária se coloca entre o vendedor e o comprador e apóia a conclusão de um contrato de venda.
O maior mérito da venda por agência é que se pode esperar uma venda por um preço próximo ao preço de mercado. Como a empresa imobiliária recruta compradores amplamente, há a possibilidade de selecionar as condições mais adequadas entre vários candidatos à compra.
Além disso, a carga sobre o vendedor pode ser reduzida porque um profissional do setor imobiliário realiza as atividades de vendas em seu nome. Você pode confiar a eles tarefas profissionais, como o planejamento de estratégias de vendas que maximizem o apelo da propriedade, o suporte para lidar com as visitas e a preparação de documentos contratuais.
Por outro lado, há a desvantagem de que leva tempo para vender por meio de um intermediário. Em geral, leva de três a seis meses para concluir a venda, e pode levar ainda mais tempo dependendo das condições do mercado.
Além disso, é cobrada uma taxa de intermediação. Se o preço de venda for superior a 4 milhões de ienes, o valor máximo é "(preço de venda x 3% + 60.000 ienes) + imposto sobre o consumo". Por exemplo, se for vendido por 30 milhões de ienes, a taxa de mediação será de 1.056.000 ienes (incluindo impostos).
Quando a mediação é solicitada, um contrato de mediação deve ser celebrado. Existem os três tipos de contratos de mediação a seguir.
| Tipo de contrato | Solicitação para duas ou mais empresas | Negociações de autodescoberta | Obrigação de relatar | Período do contrato |
|---|---|---|---|---|
| Mediação de obrigação exclusiva em contrato subexclusivo | Não é possível | Não é possível | Mais de uma vez por semana | Dentro de 3 meses |
| Mediação em tempo integral | Não é possível | Possível | Mais de uma vez a cada duas semanas | Dentro de 3 meses |
| Mediação geral | Possível | Possível | Sem obrigação legal | Dentro de 3 meses |
A compra é um método pelo qual uma propriedade é adquirida diretamente por uma empresa imobiliária. Ao contrário da agência, não há necessidade de procurar um comprador geral.
O maior mérito da compra é a brevidade do período de venda. É possível concluir o processo, desde a avaliação até a conclusão da venda, em apenas uma semana. É adequado para vendedores que dão importância à rapidez, como quando é necessária uma transferência repentina ou um financiamento.
Outra grande vantagem é que não são necessárias taxas de agência. Como a propriedade é comprada diretamente pela empresa imobiliária, não há trabalho de agência envolvido e não há comissão a ser paga.
Além disso, em muitos casos, a responsabilidade por não conformidade contratual é dispensada, reduzindo o risco de problemas após a venda.
A principal desvantagem da compra é que o preço de venda é menor do que o preço de mercado. Em geral, o preço de venda costuma ser de 70% a 80% do preço de mercado e é inferior ao da venda por mediação.
A venda voluntária é um método de venda em que o acordo de uma instituição financeira é obtido quando se torna difícil pagar uma hipoteca.
O maior mérito de uma venda voluntária é que um leilão pode ser evitado. Em comparação com um leilão, pode-se esperar uma venda por um preço mais alto e a dívida restante pode ser reduzida.
Além disso, é possível fazer alguns ajustes no cronograma e nas condições da venda. Também se pode esperar uma consulta sobre o momento da mudança e, em alguns casos, o aumento dos custos da mudança.
Para realizar uma venda voluntária, é necessário o consentimento da instituição financeira. Isso também pode afetar seu relatório de crédito e restringir futuros empréstimos.
O leaseback é um método pelo qual a propriedade é vendida e, em seguida, continua a ser alugada pelo comprador como um contrato de arrendamento.
A principal vantagem de um leaseback é que você pode levantar fundos enquanto continua a morar no imóvel. Você pode continuar a morar no mesmo imóvel enquanto obtém dinheiro com a venda.
Também pode ser possível comprar o imóvel de volta no futuro e pode ser usado como um meio temporário de financiamento.
A desvantagem do leaseback é que você terá de pagar aluguel. Além disso, o preço de compra tende a ser menor do que o preço de mercado, o que pode ser um ônus financeiro a longo prazo.
| Item | Mediação | Compra | Venda voluntária | Lease back |
|---|---|---|---|---|
| Preço de venda | Alto (preço de mercado) | Baixo (70-80% do preço de mercado) | Médio | Baixo |
| Período de venda | 3-6 meses | 1 semana - 1 mês | 3-6 meses | 1-2 meses |
| Taxas de corretagem | Necessárias | Não é necessário | Necessário | Não é necessário |
| Condições aplicáveis | Geral | Geral | Quando os empréstimos estão em atraso | Circunstâncias especiais |
| Continuação da residência | Não é possível | Não é possível | Não é possível | É possível |
A escolha do método de venda da propriedade depende da situação e das prioridades do vendedor. Consulte os pontos a seguir para ajudá-lo a escolher o método mais adequado.
Se você puder dedicar tempo suficiente à venda, recomendamos a venda por meio de um intermediário. Você pode esperar vender por um preço próximo ao preço de mercado e pode escolher as melhores condições entre vários compradores em potencial.
Especialmente se a propriedade estiver em uma boa localização ou for jovem, você poderá conseguir um preço mais alto por meio de uma venda por intermediário.
Se você quiser vender com pressa, como uma transferência ou a necessidade de levantar fundos, a compra é adequada. Ela pode ser concluída em um curto espaço de tempo, desde a avaliação até a conclusão da venda, e certamente pode ser convertida em dinheiro.
Entretanto, é importante entender que o preço de venda será menor do que o preço de mercado antes de fazer a escolha.
Se você tiver dificuldade para pagar a hipoteca, considere uma venda voluntária. É possível evitar um leilão e vender a propriedade em melhores condições.
É importante consultar um especialista e iniciar as negociações com as instituições financeiras o mais rápido possível.
Se você quiser levantar fundos por meio de uma venda, mas deseja continuar morando no imóvel, considere um leaseback. No entanto, você deve considerar totalmente a viabilidade econômica de longo prazo.
Vários custos e impostos são incorridos na venda de uma propriedade. É importante entendê-los com antecedência e planejar suas finanças adequadamente.
No caso de venda por agência, uma taxa de intermediação é paga à empresa imobiliária. O valor máximo estabelecido por lei é o seguinte.
| Preço de venda | Teto da taxa de intermediação |
|---|---|
| Menos de 2 milhões de ienes | Preço de venda × 5% + imposto sobre consumo |
| Mais de ¥2 milhões - ¥4 milhões ou menos | Preço de negociação x 4% + ¥20.000 + imposto sobre o consumo |
| Mais de ¥4 milhões | Preço de venda x 3% + ¥60.000 + imposto sobre o consumo |
Se um lucro (renda de transferência) for gerado pela venda da propriedade, o imposto de renda de transferência será cobrado.
Fórmula para a renda de transferência
Renda de transferência = preço de transferência - (custos de aquisição + despesas de transferência)
A alíquota do imposto sobre a renda de transferência depende do período de propriedade do imóvel.
| Período de propriedade | Taxa de imposto de renda | Taxa de imposto residencial | Imposto de renda especial para reconstrução | Taxa total de imposto |
|---|---|---|---|---|
| Menos de 5 anos (curto prazo) | 30 por cento | 9 por cento | 0,63% (zero vírgula sessenta e três por cento) | 39,63% (trinta e nove vírgula sessenta e três por cento) |
| Mais de 5 anos (longo prazo) | 15% 15 | 5% 5 | 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315 | 20,315% (longo prazo) |
Uma dedução especial de 30 milhões de ienes pode ser aplicada para a venda de imóveis residenciais. Essa dedução permite a dedução de 30 milhões de ienes da renda de transferência, reduzindo a carga tributária em muitos casos.
Taxas especiais de imposto reduzidas podem ser aplicadas a imóveis residenciais de propriedade por mais de 10 anos.
É importante compreender com precisão a taxa de mercado e definir um preço de venda adequado. Definir um preço muito alto leva a um período prolongado de venda, enquanto definir um preço muito baixo leva a uma perda.
Obtenha avaliações de várias agências imobiliárias e defina um preço com base nas tendências do mercado.
Para causar uma boa impressão durante as visitas, preste atenção aos seguintes pontos
O sucesso da venda de uma propriedade depende da escolha de uma agência imobiliária como parceira. Faça sua escolha com base nos seguintes pontos
Para facilitar a venda, os seguintes documentos devem ser preparados com antecedência
Há quatro métodos principais de venda de imóveis: agência, compra, venda voluntária e lease-back. Cada um tem suas próprias características, e é importante selecionar o método mais adequado de acordo com a situação e as prioridades do vendedor.
A mediação é adequada quando o objetivo é vender por um preço alto ao longo do tempo, e a compra é eficaz quando se deseja vender com segurança e rapidez. A venda voluntária é uma opção quando é difícil pagar uma hipoteca, e o leaseback pode ser considerado quando você deseja levantar fundos enquanto continua morando na propriedade.
Para que a venda do imóvel seja bem-sucedida, é importante definir o preço certo, melhorar a atratividade do imóvel, escolher uma agência imobiliária confiável e preparar os documentos necessários. Também é essencial conhecer antecipadamente os custos e impostos envolvidos na venda e planejar adequadamente suas finanças.
A venda de um imóvel é uma decisão importante na vida. Recomendamos que você reúna informações e preparação suficientes e prossiga com a orientação de um especialista.
Como próxima etapa, comece obtendo avaliações de várias agências imobiliárias para determinar o valor de mercado atual. Com a preparação e a estratégia corretas, você deve conseguir obter um resultado de venda satisfatório.
R1: Depende muito do método de venda. No caso de venda por agência, geralmente leva de três a seis meses. No caso de compra, pode levar de uma semana a um mês. Como o período de tempo varia de acordo com as condições do mercado e a condição da propriedade, é recomendável estabelecer um cronograma com tempo suficiente.
A2: Os principais custos incluem imposto de selo, imposto de registro e licença, honorários do escrivão judicial, honorários de vistoria e custos de limpeza da casa. Além disso, se for gerada renda de transferência, o imposto de renda de transferência também será cobrado. Recomenda-se que você espere pagar entre 5% e 10% do preço de venda como despesas diversas.
R3: Sim, é possível vender. Se o empréstimo puder ser pago com os recursos da venda, os procedimentos normais de venda serão executados. Se o empréstimo não puder ser pago com os recursos da venda, você terá que compensar o déficit com seus próprios recursos ou considerar uma venda voluntária. Recomenda-se que você consulte sua instituição financeira com antecedência.
A4: Em geral, a primavera (fevereiro a abril) e o outono (setembro a novembro) são as épocas em que as transações imobiliárias são mais ativas. Entretanto, o momento ideal varia de acordo com as condições do mercado e as circunstâncias individuais. É importante tomar uma decisão abrangente, levando em conta as condições sob as quais as isenções fiscais especiais se aplicam.
R5: Sim, recomendamos solicitar uma avaliação de várias empresas imobiliárias. Ao comparar preços e propostas de avaliação, é possível tomar uma decisão mais adequada. No entanto, é prático limitar o número de empresas a cerca de três a cinco, pois fica difícil lidar com elas se você solicitar muitas empresas.