요코하마시는 수도권을 대표하는 대도시로서 투자 부동산에 있어 매력적인 시장 특성을 가지고 있습니다. 도쿄 도심과의 좋은 접근성, 다양한 지역 특성, 그리고 지속적인 재개발 프로젝트로 인해 안정적인 투자 환경을 제공하고 있습니다.
요코하마 부동산 투자 시장의 특징 중 특히 주목해야 할 점은 JR 각 노선, 사철, 시영 지하철이 집중되어 있는 교통의 요충지로서 출퇴근, 통학, 관광의 거점이 되고 있다는 점입니다 . 또한, 미나토미라이 지구를 비롯한 활발한 재개발 프로젝트가 진행 중이어서 지역 가치의 향상을 기대할 수 있습니다. 또한, 개항 이래의 역사를 가진 국제도시로서의 매력도 투자 메리트의 하나이다.
시장 동향으로 2024년 요코하마 부동산 시장 보고서에 따르면, 오피스 공실률은 일부 지역에서 개선되고 있으며, 임대료도 점차 회복세를 보이고 있다. 주거용 부동산의 경우, 특히 1인 가구를 대상으로 한 원룸에 대한 수요는 견조하며, 수익률은 도쿄 23구보다 약간 높은 수준을 유지하고 있다.
투자용 부동산을 검토할 때는 지역마다의 특성과 향후 발전 가능성을 파악하는 것이 중요합니다. 이번 기사에서는 요코하마 시내의 투자적합 지역 분석과 실패하지 않는 부동산 선택 포인트를 자세히 소개한다.
요코하마시의 부동산 시장은 지역마다 다른 특징과 동향을 보이고 있다. 요코하마시가 발표한 '지가 수준-임대료-수익률 동향 보고서'에 따르면 주요 비즈니스 지구의 상황은 다음과 같다.
오피스 공실률: 요코하마역 서쪽 출구, 기타니시구치
임대료 동향: 상승
투자 수익률: 요코하마 시내의 거래 수익률은 투자자들의 강세 자세를 반영하여 전반적으로 하락하는 추세입니다. 이는 시장의 호전 및 향후 성장에 대한 기대감을 반영하는 것으로 볼 수 있다.
요코하마 시내에는 여러 대형 재개발 프로젝트가 진행 중이며, 이는 부동산 가치에 큰 영향을 미치고 있다.
미나토미라이 21지구: 해안가 개발이 가장 활발하여 고층 빌딩, 호텔, 상업시설의 건설 러시가 계속되고 있으며, 2024년에는 '요코하마 심포스테이지' 등 대규모 빌딩이 준공되어 신규 공급량은 약 3.1만 평에 달할 것으로 예상되며, 2025년은 잠시 주춤하지만 2026년 이후에도 개발은 계속될 계획입니다.
요코하마역 주변 지구: '국제도시의 관문'에 걸맞는 도시를 만들기 위해 역 빌딩과 상업시설, 오피스 빌딩의 재정비가 진행되고 있다. 특히 서쪽 출구 지역은 높은 편의성으로 인해 임대 수요가 안정적이어서 투자 적성이 높은 지역으로 주목받고 있다.
관내-마차도 지역: 역사적 건축물과 최신 시설이 공존하는 지역으로 비즈니스 기능과 관광 기능 양면으로 발전하고 있다. 기업 집적지이기 때문에 1인용 부동산에 대한 수요가 높은 특징이 있다.
| 지역 | 개발 특성 | 투자적합성 | 기대수익률 |
|---|---|---|---|
| 미나토미라이21 | 대형 신규 개발 중심 | 높음(미래성) | 3.5%～4.5 |
| 요코하마역 주변 | 재정비・기능 강화 | 높음(안정성) | 4.0%～5.0 |
| 관내・마차길 | 기존 갱신・관광 융합 | 중~고 | 4.5%～5.5 |
| 신요코하마 | 교통 결절점 강화 | 중 | 4.5%～6.0 |
미나토미라이 지구는 요코하마 중에서도 특히 주목도가 높은 투자 지역이다. 그 투자 포인트는 다음과 같습니다.
장점: 장점: 관광객 수요를 활용한 단기 임대 수요
주의점: 주의점
요코하마역 주변은 안정적인 임대수요를 기대할 수 있는 지역으로 평가되고 있다.
장점: 장점
유의사항: 주의점
간나이-마차도 지역은 오피스 거리로서의 면모와 관광지로서의 매력을 겸비한 지역이다.
장점: 장점
주의점: 주의점
요코하마 시내에서도 다소 외곽에 위치한 가나자와구・하치케이지마 주변은 다른 투자 특성을 가지고 있다.
장점: 장점
주의점: 주의점
투자 부동산 선택의 첫 번째 단계는 지역 특성과 미래성을 파악하는 것이다.
체크 포인트
요코하마시에서는 특히 미나토미라이 지구와 요코하마역 주변의 재개발 동향을 확인하는 것이 중요하다. 이러한 재개발은 주변 부동산의 가치 상승으로 이어질 가능성이 높기 때문이다 .
투자 성공의 열쇠는 수요와 공급의 균형을 정확하게 파악하는 것입니다.
체크 포인트
부동산을 선택할 때는 입주자 타겟을 명확히 하는 것이 중요하다.
체크 포인트: 1인가구용: 역세권, 역세권, 역세권, 역세권, 역세권
요코하마 시내에서는 1인용 부동산에 대한 수요가 특히 높은 것으로 알려져 있다. 요코하마시의 생산연령인구(15~64세)는 향후 감소 추세에 있지만, 1인 가구 수는 증가 추세에 있어 임대 수요는 안정적으로 유지될 것으로 예측된다.
투자 판단의 기본이 되는 수익률 계산과 손익 시뮬레이션을 제대로 하는 것이 필수적이다.
표면수익률과 실질수익률
| 항목 | 계산 방법 | 요코하마시 평균치 |
|---|---|---|
| 표면 수익률 | 연간 임대료 수입÷부동산 가격×100 | 4%～6.5 |
| 실질 수익률 | (연간 임대료 수입 - 제경비) ÷ 부동산 가격 × 100 | 3.0%~4.5% 정도 |
손익 시뮬레이션의 포인트: 공실률을 적절히 추정한다.
요코하마 시내의 원룸 아파트의 수익률은 입지에 따라 차이가 있지만, 표면 수익률은 4%~6.5% 정도, 실질 수익률은 3.0%~4.5% 정도가 일반적입니다. 수익률이 현저하게 높은 부동산(7% 이상)은 입지나 건물 상태에 문제가 있을 수 있으므로 주의가 필요하다.
투자용 부동산을 구입하기 전에 철저한 실사를 하는 것이 실패를 방지하는 중요한 단계입니다.
체크 포인트
특히 중고 매물의 경우, 건물의 내진성이나 시설물 노후화 상태는 전문가에게 조사 의뢰하는 것이 좋다. 표면적으로는 문제가 없어 보여도 숨겨진 결함이 나중에 큰 수리비용으로 나타날 수 있기 때문이다.
경쟁 매물이 많은 요코하마 시내에서 안정적인 입주율을 확보하기 위해서는 매물의 차별화 포인트를 파악하는 것이 중요합니다.
차별화 요소: 입지적 우위(역에서 걸어서 갈 수 있는 거리)
요코하마 시내의 1인용 부동산에서는 특히 '보안', 'IT 환경', '수납공간'을 중시하는 경향이 있다. 이러한 니즈에 대응하는 설비를 갖추면 경쟁 부동산과의 차별화를 꾀할 수 있다.
부동산 투자의 장기적인 성공을 위해서는 신뢰할 수 있는 관리회사의 존재가 필수적이다.
선정 기준
특히 요코하마 시내와 같이 경쟁이 치열한 시장에서는 지역 특성을 잘 알고 있는 관리회사를 선택하는 것이 입주율 유지와 적절한 임대료 설정 등의 측면에서 이점을 얻을 수 있다.
사례: 미나토미라이 지역 재개발 지역 근처라는 좋은 입지를 강조한 부동산을 구입했으나, 실제로는 대규모 공사로 인해 장기간 소음 문제가 발생하여 입주자 확보에 어려움을 겪은 사례.
해결방법: 해결방법: 반드시 평일과 휴일에
사례: 표면적인 수익률만 보고 부동산을 구입했으나, 실제로는 오래된 건물로 수선비가 많이 들고 공실기간이 예상보다 길어지면서 현금흐름이 마이너스가 된 사례.
해결방안: 해결방법
사례: 넓은 가족용 부동산을 구입했으나, 1인 가구가 많은 지역 특성과 맞지 않아 입주자 확보가 어려워 임대료를 대폭 낮춰야 했던 사례.
해결방안: 사전 조사.
사례: 외형과 저렴한 가격으로 판단하여 중고 매물을 구입했으나, 입주 후 단열 및 방음 문제가 발견되어 입주자의 민원이 다수 발생함. 결과적으로 조기 퇴거 및 평판 하락을 초래한 사례.
해결 방법: 예방법.
사례: 관리비만 보고 관리회사를 선정했으나, 입주자 대응이 미흡하여 평판이 나빠져 공실률 상승과 임대료 하락을 초래한 사례.
해결방안: 관리비뿐만 아니라
요코하마시에서 성공적인 부동산 투자를 위해서는 다음과 같은 점이 특히 중요하다.
지역 특성 파악 요코하마 시내 각 지역의 특징과 장래성을 이해하고 투자 목적에 맞는 지역을 선택한다.
수요와 공급의 균형 분석 현재 공실률과 향후 공급 계획을 바탕으로 안정적인 수요가 예상되는 지역 및 부동산을 선정한다.
타겟층 명확화 입주자 타겟을 명확히 하고, 그 니즈에 맞는 물건 선택과 리노베이션을 실시한다.
적절한 손익 계획 표면적인 수익률뿐만 아니라 실질 수익률과 장기적인 현금흐름을 중시하여 투자 판단을 한다.
철저한 실사 법적 , 물리적, 경제적 관점에서 부동산을 면밀히 조사하여 숨겨진 리스크를 발견한다.
차별화 전략 경쟁 부동산과의 차별화 포인트를 명확히 하여 안정적인 입주율과 적정 임대료를 유지한다.
관리 체계 구축 지역 특성을 잘 알고 있는 신뢰할 수 있는 관리회사와 협력하여 장기적인 자산 가치 유지 및 향상
요코하마시의 부동산 투자 시장은 도쿄 23구에 비해 수익률이 다소 높은 편이고, 재개발을 통한 미래 가치 상승을 기대할 수 있어 적절한 부동산을 선택하면 매력적인 투자처가 될 수 있다. 특히 현재 2024년 이후 재개발 계획이 다수 진행 중이어서 시장의 미래성이 주목받고 있다.
실패를 피하고 안정적인 수익을 얻기 위해서는 '싸다', '좋아 보인다'는 이유만으로 판단하지 말고, 이 글에서 소개한 포인트를 바탕으로 종합적인 판단을 하는 것이 중요하다. 또한, 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 단기적인 시세차익을 노리기보다는 꾸준한 현금흐름을 중시하는 투자 전략이 성공의 지름길이라고 할 수 있습니다.
A: 투자 목적에 따라 최적의 지역은 다릅니다. 안정적인 수익을 원한다면 요코하마역 주변, 향후 자산가치 상승을 기대한다면 미나토미라이 지구, 초기 투자금액을 줄이고 높은 수익률을 원한다면 간나이・마차도 지역을 추천합니다. 두 지역 모두 역세권 부동산에 대한 수요가 높고 공실 리스크가 낮은 경향이 있습니다.
A: 초기 투자금액과 운용의 번거로움을 고려하면, 요코하마 시내에서는 구분소유(특히 역세권 원룸형 아파트)가 투자하기 쉬운 투자 대상입니다. 표면 수익률은 구분소유가 4~5%, 단독주택이 5~7% 정도이지만, 단독주택은 관리의 번거로움이나 리스크 분산 측면에서 경험이 필요합니다. 투자 초보자는 구분소유부터 시작해 경험을 쌓은 후 단독 건물로 단계적으로 올라가는 것이 일반적입니다.
A: 양쪽 모두 장단점이 있습니다. 신축은 초기 수리비용이 적고 입주자 확보가 쉽지만, 가격이 비싸고 수익률이 낮습니다. 중고 매물은 가격이 상대적으로 저렴하고 수익률이 높은 편이지만, 수선 비용과 공실 위험을 잘 따져봐야 한다. 초보자라면 관리하기 쉬운 신축을, 경험자나 부동산에 대한 안목이 있는 분이라면 수익률이 높은 중고가 적합할 것입니다.
A: 주요 차이점은 ① 부동산 가격(요코하마시는 도쿄 23구보다 20~30% 정도 저렴한 경향), ② 수익률(요코하마시는 0.2~0.5% 정도 높은 경향), ③ 임대료 수준(도쿄 23구가 더 높음), ④ 장래성(요코하마시는 재개발로 인한 발전 여지가 많음) 등을 들 수 있습니다. 투자 예산이나 중시하는 요소에 따라 선택하는 것을 추천합니다.
A: 요코하마 시내에서는 특히 언덕이 많은 지역이나 역에서 도보 15분 이상 걸리는 물건은 임대 수요가 약한 경향이 있습니다. 또한 해안가에는 쓰나미・해일 위험, 구릉지에는 토사재해 위험이 있는 지역도 있기 때문에 해저드 맵 확인은 필수입니다. 또한, 공장이나 선로에 인접한 부동산은 소음 문제로 인해 경쟁력이 떨어질 수 있다. 이러한 위험요소를 고려한 입지 선정이 중요하다.