부동산 투자는 최근 들어 자산 형성의 효과적인 수단으로 점점 더 많은 관심을 받고 있다. 특히 부유층 개인 투자자들에게 부동산 투자는 자산 형성, 절세, 상속대책 등 다양한 목적으로 선택되는 투자 수단이다. 안정적인 임대수익( 인컴수익 )과 자산가치 상승에 따른 매각차익( 자본이득 )을 모두 얻을 수 있으며, 인플레이션에 대한 내성과 리스크 헤지 효과도 기대할 수 있기 때문이다. 이번 기사에서는 많은 사람들이 부동산 투자를 선택하는 구체적인 이유에 대해 다음과 같은 관점에서 자세히 설명하고자 한다.
부동산 투자는 다른 투자 방식에 비해 장기적인 자산 형성에 있어 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 주식투자나 외환과 같은 고위험 고수익 상품에 비해 가격 변동이 적고, 경기 상황에 영향을 덜 받는 실물자산이기 때문에 시간이 지나면서 꾸준히 자산을 늘릴 수 있습니다. 반면 예금이나 채권과 같은 저위험 저수익 상품에 비해 수익률이 높고, 인플레이션 대비에도 효과적이라는 점에서 자산 형성에 유리한 투자처라고 할 수 있다.
또한 부동산 투자는 금융기관에서 대출을 받아 시작하는 경우가 많아 레버리지를 활용할 수 있다는 점도 큰 매력이다. 적은 자기 자금으로도 은행 대출을 활용하면 보다 고가의 부동산을 취득해 운용수익을 얻을 수 있다. 대출을 활용해 부동산을 매입하고, 장기적으로 임대수익으로 대출을 상환하는 구조는 일종의 강제저축 효과를 가져와 꾸준한 자산 형성에 도움이 된다. 실제로 투자용 부동산을 장기 보유하면 일시적으로 시세가 하락하더라도 월세 수입으로 충당할 수 있기 때문에 궁극적으로 수익이 발생할 가능성이 높아진다고 한다. 장기 운용을 통해 부동산을 '일하게' 함으로써 지속적인 자산 증식을 기대할 수 있는 것이다.
부동산 투자는 절세 측면에서도 효과를 발휘합니다. 일본 세제에서는 부동산 임대로 인한 소득이 적자(지출이 수입을 초과하는 상태)가 되면 그 적자분을 다른 소득과 상계할 수 있는 '손익통산' 제도가 있다. 예를 들어 부동산의 감가상각비나 대출이자 등을 비용으로 계상한 결과, 임대 경영상 적자가 발생하면 그 금액을 급여 소득 등에서 차감하여 소득세를 감면받을 수 있습니다. 고소득자일수록 세율이 높기 때문에 이 절세 효과의 혜택은 임대수익과 함께 수취 기준 수익률 향상으로 이어집니다.
또한, 부동산 투자로 인한 절세 효과는 소득세에만 국한되지 않는다. 부동산 구입 시 등록면허세와 부동산 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는 경우가 있으며, 보유 중에도 고정자산세 특례를 적용받을 수 있습니다. 특히 신축 부동산이나 일정 요건을 충족하는 주거용 부동산의 경우, 몇 년간 고정자산세 감면 혜택이 적용되는 경우도 있어 중장기적인 비용 절감에 도움이 됩니다. 또한 향후 부동산을 매각할 때에도 장기 보유 시 부동산 양도소득세율이 우대(단기보다 장기 보유 시 세율이 낮다)되기 때문에 매각 차익에 대한 세금 부담을 줄일 수 있다. 이러한 구조로 인해 부동산 투자는 종합적인 절세 대책으로 작용하여 투자 수익률을 높이는 데 일조하고 있다.
부동산 투자가 인기를 끄는 가장 큰 이유 중 하나는 안정적인 인컴 수익과 미래의 자본 이득 이라는 두 가지 수익을 균형 있게 노릴 수 있다는 점이다. 임대 부동산의 임대수익을 통한 수익은 인컴 게인이라고 불리며, 부동산을 보유하고 있는 동안 매월 정기적으로 얻을 수 있는 안정적 수익이다. 반면, 부동산을 매각할 때 매입 시보다 비싸게 팔았을 때의 차익을 캐피탈 게인이라고 하며, 부동산 매매로 인한 일시적인 이익이 됩니다. 부동산 투자에서는 이 인컴 게인과 캐피탈 게인의 '쌍끌이'로 수익을 얻을 수 있으며, 여기에 다른 금융상품에는 없는 매력이 있습니다.
첫째, 인컴 게인의 안정성인데, 부동산의 임대수익은 경기의 영향을 잘 받지 않고, 크게 감소하거나 갑자기 제로가 되는 경우는 드물다. 에서도 알 수 있듯이 주식의 배당금과 달리 임대료가 급격하게 하락할 가능성은 낮고, 한 건물이나 아파트의 경우 입주자 전원이 한꺼번에 퇴거하는 사태가 발생하기 어렵기 때문에 미래 수입을 예측하기 쉽다는 장점이 있습니다. 이 안정적인 수입을 통해 대출금 상환과 유지관리비를 충당하면서 매월 일정한 현금 수입을 손에 쥐고 생활과 사업 안정에 도움을 줄 수 있다.
한편, 자본 이득에 대해서도 부동산 시황이나 부동산의 희소성에 따라 큰 수익을 창출할 수 있습니다. 특히 토지 신화가 강한 일본에서는 좋은 입지의 부동산을 장기간 보유함으로써 취득 당시보다 높은 가격에 매각할 수 있는 경우도 적지 않다. 물론 부동산 가격은 경기와 수급에 따라 변동이 있지만, 인컴 수익을 얻으면서 타이밍을 잘 맞춰 매각 차익을 노리는 등 유연한 전략을 구사할 수 있는 것은 부동산 투자만의 장점입니다. 실제로 많은 투자자들은 매각을 통한 시세차익을 최종 목표로 삼고, 매각 전 기간 동안은 임대를 통해 인컴수익을 얻는 2단계를 운용하는 경우가 많다. 이처럼 안정적인 수입과 자산가치 상승이라는 두 가지 측면에서 수익을 추구할 수 있다는 점이 부동산 투자를 선택하는 가장 큰 이유입니다.
자산가들이 자산운용에서 중요하게 생각하는 전략 중 하나는 '분산투자'이다. 자산을 주식, 채권, 현금, 부동산 등 다양한 자산군에 분산 투자함으로써 일부 자산이 하락하더라도 다른 자산으로 만회하고 전체 자산을 안정적으로 늘리는 것을 목표로 한다. 실제로 순자산 수억 엔 규모의 부자들은 한 자산에 집중 투자하는 경우가 드물고, 부동산도 중요한 포트폴리오의 일부로 자리매김하고 있다. 한 조사에 따르면 전 세계 초부유층(순자산 30억 엔 이상)의 자산 배분에서 부동산 투자 비중은 평균 14.6%에 달하는 것으로 보고되고 있다. 일본의 부유층은 특히 부동산에 대한 비중이 높은 것으로 알려져 부동산이 자산 방어와 분산투자에 있어 중요하게 여겨지고 있음을 알 수 있다.
부동산이 자산 분산에 있어 중요한 역할을 하는 것은 부동산의 가격 변동 특성입니다. 앞서 언급했듯이 부동산 가격은 주식시장처럼 하루가 다르게 급등락하지 않으며, 경기변동에 따른 영향도 완만하다. 주식이나 환율이 하락 국면에 접어든다고 해서 부동산이 즉각적으로 동반 하락하는 것은 아니며, 오히려 장기적으로는 독자적인 사이클을 가지고 가치를 추이합니다. 따라서 주식 중심의 포트폴리오에 부동산이라는 다른 가격변동 자산을 편입하면 전체 변동성(변동성 리스크)을 낮추고 안정적인 운용성과를 얻을 수 있습니다. 실제로 금융자산 1억 엔 이상 고액자산가의 약 86%가 부동산뿐만 아니라 주식, 채권 등 여러 자산에 분산투자를 하고 있다는 조사 결과도 있다. 이처럼 부동산은 자산가들이 선호하는 자산배분 방법 중 하나이며, 포트폴리오의 안정성 향상과 위험 분산에 기여하는 중요한 역할을 하고 있다.
부동산은 '인플레이션에 강한 자산', '유사시 리스크 헤지 수단'으로도 높은 평가를 받고 있다. 일반적으로 인플레이션(물가상승)이 진행되면 현금, 예금 등 금융자산의 가치는 떨어지지만, 부동산과 같은 실물자산은 물가상승 국면에서도 가치가 떨어지기 어렵다고 알려져 있습니다. 실제로 경기가 과열되어 물가(소비자물가지수)가 상승하는 국면에서는 부동산 가격이나 임대료도 그에 따라 상승하는 경향이 역사적으로도 확인되고 있다. 예를 들어 과거 일본과 미국의 고인플레이션 시기에는 주택가격과 물가의 상관관계가 높게 나타나 부동산이 우수한 인플레이션 헤지 효과를 발휘한 것으로 나타났다. 이 때문에 많은 자산가 및 투자자들이 인플레이션 리스크에 대비하기 위해 부동산과 같은 실물자산을 포트폴리오에 편입하고 있는 것이다.
또한, 부동산은 리스크 헤지 측면에서도 든든한 자산이다. 주식시장이 기업 실적이나 세계 정세의 영향으로 급락하더라도 부동산 가격이 하루아침에 폭락할 가능성은 극히 낮고, 하루하루의 가격 변동폭도 크지 않다. 예를 들어 큰 경제 충격이나 기업 스캔들이 보도되더라도 주가만큼 즉각적으로 반응하지 않으며, 임대 부동산의 경우 월세 수입이 당장 없어지는 것도 아니다. 오히려 부동산은 '방어 자산'으로서 경기 침체기에도 일정한 가치와 수익을 지속적으로 창출한다는 점이 매력적이다. 또한, 지가나 임대료가 인플레이션에 연동하여 상승하는 국면에서는 보유 자산의 가치가 실질적으로 줄어들지 않고 오히려 자산 전체의 가치 상승으로 이어질 수 있습니다. 이처럼 부동산 보유는 인플레이션으로부터 자산을 보호하고 시장 변동 위험을 완화하는 일종의 리스크 헷지가 될 수 있다. 장기적인 관점에서 볼 때, 많은 투자자들은 현금을 대량으로 보유하는 것보다 부동산 등 실물자산으로 대체하는 것이 자산보전에 더 효과적이라는 것을 인지하고 있다.
부동산은 다음 세대에게 재산을 물려줄 때에도 유용한 도구가 될 수 있다. 상속 대책의 관점에서 현금이나 상장 주식은 상속 평가액에서 100% 시가로 평가되는 반면, 부동산은路線価(노선가)이나 고정자산세 평가액을 기준으로 하기 때문에 실거래가보다 낮게 평가되는 특성이 있습니다.
사업주 입장에서도 부동산은 사업승계 대책으로 활용할 수 있습니다. 자사주 평가액이나 사업용 자산의 평가액이 높으면 후계자에게 주식을 양도하거나 상속할 때 막대한 상속세 및 증여세 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 사업승계에 앞서 법인이나 개인이 부동산을 매입하여 자산 구성에 포함시켜두면 전체 자산의 평가액을 낮추는 효과를 기대할 수 있습니다. 앞서 언급한 토지의路線価(노선가액) 평가방식을 법인 자산에도 적용하는 것으로, 현금과 예금을 부동산으로 대체함으로써 기업 오너의 주식평가액(순자산평가액)이 낮아져 결과적으로 승계 시 세금 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다. 또한 일정 요건을 충족하면 적용할 수 있는 '소규모 택지 등의 특례'라는 제도도 있다. 이는 사업용 또는 주거용 토지를 상속받을 때 그 평가액을 50~80% 감액할 수 있는 특례제도로, 자산을 많이 보유한 부유층일수록 적극적으로 활용할 가치가 있습니다. 예를 들어 사전에 임대용 부동산으로 활용하면 상속 발생 시 해당 토지가 임대사업용 택지 등으로 특례가 적용되어 상당한 절세 효과를 얻을 수 있습니다.
이처럼 부동산은 향후 상속이나 사업승계에 대비할 수 있는 수단으로 매우 효과적입니다. 생전에 부동산으로 자산을 전환해 두면 유가족에게 현물자산을 물려줄 수 있을 뿐만 아니라 상속세 평가액을 낮춰 재산을 원활하게 승계할 수 있습니다. 실제로 부동산 투자를 하는 부자들 중에는 자산보존과 후손에게 원활하게 물려주기 위해 부동산을 구입하는 경우도 적지 않다. 상속과 승계는 전문적인 지식이 필요한 분야이지만, 부동산을 잘 활용하면 세금 부담과 리스크를 관리하고 소중한 재산을 지키면서 다음 세대에 물려줄 수 있습니다.
위에서 살펴본 바와 같이 부동산 투자가 선택되는 이유로는 자산 형성의 효율성, 절세 효과, 인컴 게인과 캐피탈 게인 모두 얻을 수 있다는 점, 자산 분산 효과, 인플레이션 대책 및 리스크 헤지 기능, 그리고 상속 및 사업승계 대책에서의 유용성 등 다양한 이유가 있습니다. 각 항목에서 언급했듯이 부동산 투자는 단순한 수익 추구뿐만 아니라 자산을 지키고 키워서 다음 세대로 물려줄 수 있는 종합적인 수단으로 기능할 수 있다는 점에서 큰 매력을 가지고 있다. 초부유층뿐만 아니라 미래를 내다보고 자산 포트폴리오를 구축하는 데 있어 부동산을 편입하는 것은 충분히 의미가 있다고 할 수 있습니다.
물론 부동산 투자에는 부동산의 유동성, 관리의 번거로움, 경영 리스크 등 유의해야 할 점도 존재합니다. 하지만 적절한 부동산을 선정하고 전문가의 조언을 받아 운용한다면 그 위험은 충분히 통제할 수 있다. 장기적인 관점에서 견실하고 분산된 자산운용을 목표로 한다면 부동산 투자는 유력한 대안이 될 수 있습니다. 자산 규모와 운용 목적에 따라 부동산이 가진 다양한 장점을 최대한 활용하시기 바랍니다.