일본에서는 '신축'에 큰 가치를 두는 문화가 있다. 부동산 광고에서는 '신축'이라는 단어가 빛나고, 많은 주택 구매자들이 신축을 동경의 대상으로 삼고 있다. 하지만 의외로 세계의 초부유층은 그 반대의 선택을 하고 있다. 그들은 왜 '신축'이 아닌 '중고'를 선호하는 것일까?
이번 기사에서는 가구 연소득 1억 엔 이상의 초부유층의 부동산 투자 전략과 그들이 중고 부동산을 선택하는 이유에 대해 알아본다. 일본과 구미의 부동산 가치관의 차이를 풀어가며, 중고 부동산의 숨겨진 자산가치와 부자들이 실천하는 부동산 선택의 본질을 알려드립니다 . 일반 주택 구입자도 배울 수 있는 '현자의 선택'의 비결을 소개합니다.
일본과 서양은 부동산에 대한 가치관이 크게 다르다. 데이터로 보면 그 차이는 분명하다.
| 국가・지역 | 중고주택 유통 점유율 | 신축주택 유통 점유율 |
|---|---|---|
| 미국(2017년) | 82%(2017년) | 18%(2017년) |
| 영국 | 88%(2017년) | 12%(2017년) |
| 프랑스 | 66% | 34%(2013년) |
| 일본(2013년) | 14%(2013년) | 86%(2013년) |
유럽과 미국에서는 주택 유통 시장의 80% 이상이 중고주택인 반면, 일본에서는 그 비율이 역전되어 있습니다. 이 차이는 어디에서 비롯된 것일까?
일본에서 신축이 선호되는 이유에는 다음과 같은 배경이 있다:
반면, 유럽과 미국에서는 중고 부동산의 가치가 적정하게 평가되는 시장이 형성되어 있다 . 특히 건축 연한이 오래되어도 건물 자체의 자산 가치가 거의 떨어지지 않는 미국이나 영국에서는 100년 이상 된 주택도 고가에 거래되는 경우도 드물지 않다.
부유층이 많은 지역에서는 역사적으로 오래된 전통 건물이 그 가치를 인정받아 신축보다 더 높은 가격에 거래되기도 한다.
전 세계 부자들, 특히 미국의 부자들이 중고 부동산을 선호하는 이유는 무엇일까? 초부유층이 중고 부동산을 선택하는 배경에는 다음과 같은 6가지 이유가 있다.
신축 부동산은 과거 거래 실적이 없기 때문에 적정 가격인지 아닌지 판단하기 어려운 측면이 있다. 반면, 중고 매물은 과거 거래 가격이나 같은 건물 내 다른 호실의 매매 이력을 통해 적정 가격을 판단할 수 있다.
부동산의 자산 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 '입지'이다. 중고 부동산은 이미 입지가 잘 구축된 우량 입지에 있는 경우가 많다. 부자들은 '90%는 입지가 결정한다'는 부동산의 기본 원칙을 잘 알고 있으며, 입지가 좋은 중고 부동산을 선택함으로써 미래 가치의 안정성을 확보한다.
중고 매물은 매입 후 리노베이션을 통해 원하는 공간으로 자유롭게 커스터마이징할 수 있다는 장점이 있다. 가구 연소득 3,000만 원 이상의 상류층에서는 이 '높은 자유도'가 중요한 선택 이유가 되고 있다.
초부유층은 현금, 보험, 주식, 채권, 금 등에 더해 인플레이션에 강한 부동산을 포트폴리오에 추가해 자산의 안전성을 높이고 있다. 특히 도심의 중고 아파트는 인플레이션 속에서도 실물자산을 보호하는 방파제 역할을 한다.
일본 중고 부동산의 평가는 시세보다 낮게 평가되는 경향이 있다. 이러한 특성을 활용하여 부유층은 상속세 대책으로 중고 부동산을 구입하고 있다.
초부유층은 투기적인 단기 매매가 아닌 장기 보유를 전제로 부동산을 선택한다. 이러한 관점에서는 신축 시점의 가치보다 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않는 부동산의 특성이 중요하게 작용한다.
중고 부동산을 구매할 때 그 자산 가치를 좌우하는 요소는 크게 세 가지가 있다. 초부유층은 이 세 가지를 파악해 부동산을 선택한다.
입지는 중고 부동산의 자산 가치를 좌우하는 가장 중요한 요소입니다 . 입지의 우수성은 다음과 같은 사항으로 판단한다:
실제로 도쿄 도심의 중고 아파트 시세는 역에 따라 크게 달라지는데, 2019년부터 2024년까지 5년간 '가미야초' 역 주변의 중고 아파트 가격은 약 3.13배(상승률 +213%)로 치솟았다. 이는 뛰어난 입지의 희소성과 이를 찾는 부유층의 수요가 만들어낸 결과입니다.
출처: 건비가
부동산이 위치한 도시의 브랜드 파워도 중고 부동산의 자산 가치에 큰 영향을 미친다. 초부유층은 자신과 비슷한 부유층이 많이 사는 지역을 선호하는 경향이 있다. 이는 단순한 지위 지향이 아닌 주변 구매력과 자산 가치의 안정성을 중요하게 생각하기 때문이다.
"도시가 가진 브랜드 파워는 중고 아파트의 자산 가치에 큰 영향을 미칩니다. 브랜드 파워란 주민들에게 좋은 이미지로 인식되고 인기 있는 도시라는 뜻입니다. 예를 들어 고급 주택가나 경관이 아름다운 동네, 재개발이 진행되고 있는 동네 등은 브랜드 파워가 높아 해당 지역 중고 아파트의 자산가치도 유지되기 쉽습니다." 출처: Aid My Bank
중고물건이라 하더라도 건설사(건설사)나 디벨로퍼의 브랜드 파워는 중요하다. 신뢰도가 높은 기업이 시공한 물건은 설계와 시공의 질이 높고, 노후화가 적은 경향이 있다.
또한, 관리조합의 운영 상황이나 대규모 수선 이력 등도 부동산의 자산 가치를 좌우하는 중요한 요소다. 초부유층은 관리비나 수선충당금이 적절하게 책정되어 있고, 정기적인 유지보수가 이뤄지는 부동산을 선택한다.
중고 부동산을 구입한 초부유층은 자신이 원하는 공간으로 커스터마이징하기 위해 고급 리노베이션을 하는 것이 일반적이다 . 그들이 중시하는 리노베이션의 포인트는 다음과 같은 특징이 있다.
부유층은 벽을 최대한 줄이고 거실을 최대한 넓게 사용할 수 있는 개방형 평면을 선호한다. 인접한 방을 통합해 넓은 LDK로 만드는 등 대대적인 레이아웃 재구성을 통해 개방감과 고급스러움을 동시에 추구한다.
대리석, 원목 등 자연 소재를 사용하여 공간 전체의 소재감을 높이는 것은 부유층 리노베이션에서 특히 중요하게 여겨지는 부분이다 . 고급스러움과 따뜻함을 겸비한 이들 소재는 시간이 지나도 변질되지 않고 오히려 세월의 흐름에 따라 질감이 더해지는 점 또한 높이 평가받고 있다.
다기능 시스템 주방, 빌트인 가전, 와인셀러, 바이오에탄올 벽난로 등 국내외 유명 브랜드 제품을 도입해 삶의 질을 높이고 있다. 특히 '밀레(Miele)', 'GAGGENAU', 'LIEBHERR' 등 고급 브랜드 제품들은 부자들의 지위를 상징하기도 한다.
그레이, 모노톤, 화이트 등 차분한 색조로 전체를 통일하고, 대리석이나 몰딩으로 포인트를 주는 디자인이 인기다. 이러한 시크한 인테리어는 시대를 초월한 보편적인 아름다움을 가지고 있어 향후 자산 가치 유지에도 도움이 된다.
| 부동산 유형 | 비용 시세(㎡당) |
|---|---|
| 아파트 고급 리노베이션 | 35만엔 이상/㎡당 |
| 단독주택(외벽 포함) | 40~50만엔/㎡당 |
일본과 서양에서 중고 부동산에 대한 가치관이 크게 다른 배경에는 문화적, 역사적 차이가 있다.
일본에서는 고도성장기 이후 '주택은 짓고 나면 끝'이라는 생각이 지배적이었다. 이는 다음과 같은 요인에 기인한다:
반면, 유럽과 미국에서는 다음과 같은 문화적 배경에서 중고 부동산의 가치를 높게 평가하고 있다:
이러한 문화적 배경의 차이는 부동산 시장에서 중고 부동산의 가치 평가의 차이로 나타나고 있다.
초부유층의 부동산 투자 전략에는 일반인들에게 잘 알려지지 않은 '현자의 선택'이 있다. 그것은 다음과 같은 특징을 가지고 있다.
초부유층은 단기적인 시세차익보다 장기적인 자산 가치의 안정성을 중시한다. '좋은 물건이 나올 때까지 기다린다'는 자세로 무리하게 신축 부동산에 투자하지 않는다.
초부유층은 금융자산뿐만 아니라 부동산을 포트폴리오에 포함시켜 자산의 안정성을 높인다. 특히 인플레이션 시대에는 실물자산인 부동산이 자산 방어 역할을 한다.
부자들은 감가상각을 통한 절세 효과를 최대한 활용한다. 특히 해외 중고 부동산의 경우 더 큰 절세 효과를 얻을 수 있다.
초부유층은 부동산 구입 후 계획적인 리노베이션을 통해 자산 가치를 높인다. 고급스러운 인테리어와 최신 설비를 도입해 향후 재판매나 임대 시 가치를 높이는 전략을 취한다.
지금까지 초부유층이 신축이 아닌 중고 부동산을 선택하는 이유를 살펴보았는데요, 일반 부동산 구매자들이 배울 수 있는 점이 많습니다.
부동산의 가치는 건물의 신축성보다 '입지'에 의해 크게 좌우된다. 좋은 입지는 시간이 지나도 변하지 않는 가치이며, 오히려 희소성이 높아지기도 합니다. 중고물건이라도 입지가 좋으면 자산가치가 유지될 가능성이 높아집니다.
신축 매물은 가격 설정의 적정성을 판단할 수 있는 데이터가 적은 반면, 중고 매물은 과거 거래 내역을 통해 적정 가격을 판단하기 쉽다는 장점이 있습니다. 정보의 비대칭성이 적고 가격 협상의 여지가 크다는 점은 현명한 구매자에게 중요한 포인트다 .
중고 매물은 리노베이션을 통해 원하는 대로 커스터마이징할 수 있는 자유도가 높다는 점도 큰 매력이다. 신축에서는 불가능한 개성 있는 공간 연출이 가능하다. 비용적인 측면에서도 양질의 중고 리노베이션은 신축 구입보다 합리적인 선택이 될 수 있다.
초부유층은 항상 장기적인 관점에서 부동산을 선택한다 . 단기간의 유행이나 건물의 최신성보다는 미래에도 가치가 유지될 수 있는 입지와 품질을 중시하는 태도는 일반 구매자에게도 참고할 만한 사고방식이다.
중고 매물 구입을 고려할 때는 다음 세 가지 사항을 중점적으로 고려해야 한다:
초부유층의 부동산 선택법을 배우고, 신축 우월주의에 얽매이지 않고 부동산의 본질적 가치를 파악하는 안목을 기르는 것이 현명한 부동산 투자의 첫걸음이 될 것이다.
A. 중고 부동산 구매 시 가장 주의해야 할 위험은 '숨겨진 결함'입니다. 겉으로 보기에는 문제가 없어 보여도 누수나 구조적인 문제가 숨어 있을 수 있습니다. 이를 피하기 위해서는 전문가의 홈인스펙션(건물 상태 조사) 을 실시하여 객관적으로 매물의 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 관리조합의 회의록과 수선 이력을 확인하는 것도 중요하다. 아파트의 경우 수선충당금 액수나 관리조합의 운영 현황도 조사해 보자.
A. 자산가치 유지를 위한 효과적인 유지관리 방법은 '예방적 정기점검과 적절한 수선'이다. 특히 지붕, 외벽, 수배전반 등 노후화가 진행되기 쉬운 부분은 문제가 커지기 전에 조기에 대응해야 한다. 아파트의 경우 관리조합의 운영에 적극적으로 참여하여 적절한 대규모 수선 계획이 시행될 수 있도록 노력하는 것도 중요하다 . 또한, 시대적 요구에 맞는 시설물 업데이트를 주기적으로 실시하여 자산 가치 하락을 방지할 수 있다.
A. 부유층과 일반인의 부동산 선택의 주요 차이점은 '시간축의 길이'와 '품질에 대한 투자 태도'이다. 부자들은 50년, 100년이라는 초장기적인 관점에서 부동산을 평가하기 때문에 단기적인 유행이나 트렌드에 쉽게 흔들리지 않는 특징이 있습니다. 또한 초기 비용을 아끼지 않고 고품질 자재와 설비에 투자하는 경향이 있다 . 일반인들은 주택담보대출 상환기간(30~35년)을 기준으로 생각하는 경우가 많아 초기 비용의 절감을 우선시하는 경우도 있다. 하지만 장기적으로 봤을 때 입지나 품질에 대한 투자는 자산 가치 유지로 이어지기 때문에 예산 범위 내에서 이를 극대화하는 것이 현명한 선택입니다.
A. 미래성이 있는 중고 부동산을 구별하는 포인트는 다음 세 가지입니다.
또한, 인구구조의 변화, 근무형태의 다양화 등을 고려하여 장기적으로 수요가 지속될 수 있는 지역을 선택하는 것도 중요합니다.
A. 리노베이션의 비용 대비 효과를 극대화하는 비결은 '자산 가치와 직결되는 부분에 집중 투자하는 것'입니다. 구체적으로는 다음과 같은 점에 주목해야 합니다.
반면 지나치게 개성적인 디자인이나 특수한 설비는 향후 매각 시 호불호가 갈릴 수 있다. 범용성을 염두에 두고 질 좋은 자재와 설비를 선택하는 것이 장기적인 자산 가치 유지와 향상에 도움이 될 것이다.
INA&Associates에서는 초부유층의 부동산 투자전략을 참고하여 중고물건 선택에 관한 무료 상담회를 정기적으로 개최하고 있습니다. "입지」「자산가치」「리노베이션」의 관점에서 최적의 부동산 투자 플랜을 제안해 드립니다. 자세한 내용은 당사 홈페이지를 참조하시거나 전화 및 이메일로 문의해 주시기 바랍니다.