최근 국내외에서 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있는데, JLL에 따르면 일본에서는 2024년 부동산 투자금액이 전년 대비 약 63% 증가한 약 5.5조 엔에 달할 것으로 예상되며, 세계적으로도 주목을 받고 있다. 또한 닛세이 기초연구소의 보고서에서도 '2024년 국내 부동산 거래액은 전년 대비 20% 증가해 리먼 쇼크 이후 최고치를 기록할 것'으로 전망하고 있다. 저금리 환경이 지속되면서 예적금 저금리 시대가 지속되고 있는 가운데, 부동산은 임대료 수익이라는 안정적인 수익을 기대할 수 있어 초보자를 포함한 투자자들의 관심을 받고 있다.
투자상품에는 주식, 채권, 투자신탁(펀드) 등이 있으며, 각각 위험과 수익의 특징이 다르다. 일반적으로 주식은 기업의 성장에 따른 가격 상승 이익(자본 이득)과 배당이라는 큰 수익을 노릴 수 있지만, 기업 실적이나 경기 변동에 따라 주가가 크게 오르내리는 고위험-고수익의 투자이다. 반면 채권은 국가나 기업에 돈을 빌려주는 구조로 만기까지 정해진 이자율의 이자를 받을 수 있고, 원금은 상환 시 원금을 돌려받을 수 있어 비교적 안전하지만 그만큼 수익률은 낮다. 표면상의 가격 변동은 주식보다 완만하다. 투자신탁은 주식, 채권 등 여러 자산을 묶은 상품으로 소액부터 전문가가 운용하기 때문에 손쉽게 분산투자를 할 수 있는 반면, 운용수수료가 발생한다. 각각의 특징을 고려해 자신의 위험 감수 능력에 맞는 투자처를 선택해야 합니다.
| 투자 상품 | 예상수익률 (연율) | 가격 변동 위험 | 유동성 | 인플레이션 내성 | 레버리지 활용 | 초기 투자금액 기준 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식 | 5~8% 정도 | 높은 | 높음 | 낮은 | (신용거래 등) | 수만엔~ △ △ △ (신용거래 등) |
| 채권 | 1~3% △ △ △ (신용거래 등) | 낮음 | 중 | △ △ | × | 수만 원~수십만 원 |
| 투자신탁 | 3～6% 중 | 중 | 고 | △ | × | 1만원~1만엔 |
| REIT | 4～6% | 중 | 높음 | 중상위권 | (CFD 등) | 수만엔~ △ △ (CFD 등) |
| 부동산(현물) | 4~7% ○ △ △ (CFD 등) | 저~중 | 저조한 | 중저가 | (금융기관 대출) | 수백만엔~(금융권 대출) |
수익률은 일반적인 예상치이며, 시장 상황 및 상품에 따라 변동될 수 있습니다.
안정적인 수익(인컴수익) - 부동산 투자는 아파트나 아파트를 구입하여 '임대료'라는 형태로 지속적인 수익(인컴수익)을 얻는 투자 방법이다. 임차인이 있는 한 매달 임대료 수입이 들어오고, 금융상품과 달리 가격 변동에 일희일비하기 어려운 '현물 수익'을 기대할 수 있습니다. 예를 들어, 입주율이 높은 부동산은 안정적인 수입이 지속되기 때문에 월급이나 연금을 보완하여 미래 자산 형성에 도움이 됩니다. 반면 공실이 발생하면 수입이 끊길 위험도 있으므로 수요가 많은 입지나 입주 관리에 주의가 필요하다.
자산 보존성 및 인플레이션 저항성 - 부동산은 실물자산이기 때문에 인플레이션에도 가치를 유지하기 쉽다고 알려져 있다. 부동산의 가치 자체가 눈에 보이는 형태이기 때문에 물가 상승 시 임대료 수입을 올리기 쉬워 장기적으로 실질적인 자산 가치를 지키는 효과를 기대할 수 있다.
레버리지 활용 - 부동산 투자에서는 금융기관의 대출을 활용하여 자기 자금보다 더 큰 규모의 투자를 할 수 있다는 점도 특징입니다. 이를 레버리지 효과라고 하는데, 적은 자기자금으로도 고가의 부동산을 매입하여 높은 수익률을 얻을 수 있다면 투자 효율을 크게 높일 수 있습니다. 예를 들어 자기자금 1,000만 원으로 5,000만 원짜리 부동산을 구입하여 연 6%의 수익률을 얻는다면 본래보다 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 계산이 나옵니다. 단, 레버리지를 활용하면 할수록 대출 상환과 이자 부담도 커진다는 점에 유의해야 합니다.
레버리지를 사용할 경우, 이자 부담이 수익보다 커지는 '역(음의) 레버리지 효과'가 발생할 수 있습니다. 즉, 대출금리가 투자수익률보다 높을 경우, 임대수익에서 대출이자를 빼면 적자가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 대출금리가 5%, 부동산 수익률이 3%일 때, 이자가 더 많이 발생해 손실이 발생한다. 최근 금리가 상승 추세에 있기 때문에 대출 시 금리 동향에 유의하고, 예상 수익률과 상환 부담을 미리 시뮬레이션 해보는 것이 중요하다. 공실이나 임대료 하락도 마이너스 레버리지를 유발하는 원인이 되므로 여유를 가지고 자금 계획을 세워야 한다.
| 항목 | 포지티브 레버리지 | 마이너스 레버리지 |
| 매입 가격 | 5,000만 원 | 5,000만 엔 |
| 자기자금 | 1,000만 엔 | 1,000만 엔 |
| 차입금리 | 1.5 | 4.0 |
| 예상 표면수익률 | 6.0% (예정) | 3.0% |
| 연간 임대수익 | 300 만엔 | 150 만엔 |
| 연간 이자지급 | 60만엔 | 160만 엔 |
| 순이익 (세전) | 240만 엔 | -10 만엔 |
| 자기자본수익률 | 24.0 | -1.0 % -1.0 |
부동산 투자는 단기적인 성과를 쫓는 것이 아니라 장기적인 자산 운용을 전제로 생각해야 한다. 부동산 구매에는 중개수수료, 세금, 수선비 등 다양한 비용이 들기 때문에 10년, 20년 등 긴 안목으로 손익을 확인하면서 운용 계획을 세워야 한다. 특히 초보자는 입지 선정과 손익 시뮬레이션이 중요하다. 부동산이 위치한 지역의 임대 수요와 미래 인구 통계, 건축 연한, 주변 환경을 직접 확인하고, 부동산 가격에 맞는 임대수익을 기대할 수 있는지 신중하게 판단해야 한다. 또한, 초기 비용 준비와 공실 위험에 대비한 예비자금 확보, 신뢰할 수 있는 관리회사 활용 등도 초보자를 위한 기본적인 대책이다.
위와 같이 부동산 투자는 주식이나 채권에 비해 안정적인 임대수익 (인컴수익)을 얻기 쉽고, 부동산을 계속 보유함으로써 자산가치를 유지하기 쉽다는 특징이 있다. 적절한 레버리지를 활용하면 자기 자금 이상의 운용이 가능해 노후 연금 대체 및 수익의 한 축으로 기대할 수 있다. 반면 공실이나 금리 상승에 따른 마이너스 레버리지 등의 리스크도 있기 때문에 장기적인 관점에서 신중한 물건 선택과 손익 관리가 필수적이다. 초보자들은 특히 기본을 익히면서 부동산을 투자 포트폴리오의 한 축으로 자리매김한다면 중장기적인 자산 형성의 수단으로 효과적으로 활용할 수 있을 것이다.