최근 직장인들의 부수입과 노후자금 대책으로 원룸 투자가 주목받고 있다. 초기 비용이 적게 들고 쉽게 시작할 수 있으며, '연 소득〇〇만 원으로도 가능하다', '절세 효과가 있다' 등으로 홍보되어 부동산 투자 초보자들에게도 인기가 높다. 하지만 한편으로는 인터넷이나 전문가들로부터 '원룸투자는 하지 말라', '초보자에게는 추천할 수 없다'는 목소리도 많이 들린다. 실제로 국민생활센터에 접수된 20대 젊은 층의 원룸 투자 상담은 2013년도 160건에서 2018년도 405건으로 2.5배 증가해 많은 사람들이 계약 후 후회하고 있는 실태를 알 수 있다. 이번 기사에서는 원룸 투자에 대해 왜 '하지 말라'고 하는지, 실패하기 쉬운 리스크와 문제점(공실 위험, 임대료 하락, 수리비 증가, 출구전략의 어려움 등)에 대해 자세히 설명한다. 또한 신축 원룸과 중고 원룸의 차이점, 전대차 계약 및 과도한 영업권유에 대한 사회적 문제, 실제 실패 사례와 전문가 및 공공기관의 견해도 소개합니다. 초보자는 위험과 현실을 정확히 이해하고 자신의 판단에 따라 투자에 임하시기 바랍니다.
원룸 투자에는 간편하고 안정적인 수익을 얻을 수 있는 매력이 있지만, 실제로는 다음과 같은 대표적인 리스크가 존재합니다. 초보자가 충분히 이해하지 못하고 시작하면 실패하기 쉬운 점을 확인해보자.
원룸은 1인 가구를 대상으로 하는 소규모 물건이기 때문에 공실이 발생하기 쉽다는 리스크가 있다. 특히 학생이나 1인 가구가 많은 지역에서는 졸업, 전근 등 생활상의 이유로 퇴거가 발생하기 쉬워 세입자 교체가 잦다. 따라서 한 번 공실이 생기면 다음 입주자를 찾을 때까지 임대료 수입이 끊기게 된다. 대출금 상환과 관리비, 재산세 등의 지출은 계속되기 때문에 공실 기간이 길어지면 적자를 볼 수 있다. 실제로 부동산 투자 실패 이유 중 '공실이 지속되어서'가 가장 높은 비중을 차지하고 있어, 임대료 수입이 없는 경우의 타격이 크다는 것을 알 수 있다. 공실 리스크를 줄이기 위해서는 입지 선정이 중요한데, 초보자에게는 판단이 어려워 수익 악화의 큰 요인이 될 수 있다.
임대경영에서는 건물이 오래될수록 임대료가 하락하는 점도 주의해야 한다. 일반적으로 원룸의 임대료는 연간 약 1%씩 하락하는 것으로 알려져 있으며, 3~10년까지는 연간 약 2.2%, 10~20년은 약 0.9%, 20년 이후는 약 0.7%의 속도로 서서히 하락하는 경향이 있습니다. 즉, 신축 구입 직후부터 임대료가 계속 하락하여 당초 예상했던 수입을 얻지 못할 위험이 높다는 뜻입니다. 구입 시점에 손익이 많이 혹은 조금이라도 적자인 경우, 임대료가 하락함에 따라 손익은 더욱 악화될 수밖에 없다. 특히 신축 원룸은 분양가가 높은 만큼 처음부터 수익률이 낮게 책정되어 있기 때문에 임대료 하락의 영향으로 대출금 상환과 경비를 뺀 실질수지가 마이너스로 돌아서기 쉽다고 할 수 있습니다. 임대료 하락 리스크는 장기 보유 시 피할 수 없으므로 낙관적인 손익 시뮬레이션은 금물이다.
건물이 오래되면 건물 노후화가 진행되어 수선비 및 유지관리비 부담이 증가하게 됩니다. 원룸형 아파트에서도 정기적인 대규모 수선(외벽 보수, 설비 교체 등)은 피할 수 없으며, 매월 납부하는 수선충당금도 향후 인상될 가능성이 있습니다. 오래된 물건일수록 새 물건에 비해 경쟁력이 떨어지고, 입주자 모집 시 리모델링이나 설비 업데이트가 필요한 경우도 많아집니다. 이러한 노후화에 따른 비용 증가는 수익을 압박하고 예상 수익률을 크게 낮추는 요인입니다. 또한 구입 초기에는 고장 나지 않았던 설비(온수기, 에어컨 등)의 교체 비용도 연차가 쌓이면서 발생하게 됩니다. 초보자들 중에는 '구분소유이기 때문에 수선비가 크게 부담스럽지 않다'고 생각하는 사람들도 있지만, 원룸 투자에서도 설비 고장 시 실비 부담과 관리비, 세금 등 유지비용은 반드시 발생한다. 그 결과 '생각보다 비용이 많이 들어 적자가 났다'는 실패 사례도 많으며, 노후에 따른 비용 증가 리스크도 무시할 수 없다.
부동산 투자에서는 향후 부동산을 매각(엑시트)하여 차익을 확정하거나 손절매를 하는 경우가 있는데, 원룸은 매각 시 매수자를 찾기 어렵다는 유동성 문제가 있습니다 . 특히 지방 도시나 비인기 지역일수록 시장 수요가 제한적이어서 적정 가격에 팔지 못할 가능성이 높아진다. 원룸은 주거용으로 가족 단위의 수요층이 아닌 투자자들이 주로 구매하기 때문에 시황의 영향을 받기 쉽다. 또한 신축으로 구입한 경우에도 구입 직후부터 중고로 취급되어 자산가치가 크게 하락한다. 신축 원룸은 '사는 순간 20~30% 가격이 떨어진다'는 말이 있을 정도로, 팔려고 해도 대출 잔액이 부동산 가치를 초과해 오버론 상태로 팔지 못하는 경우도 있다. 이처럼 출구전략을 세우기 어려운 점도 원룸 투자의 리스크이며, 장기적으로 자금이 묶여버릴 수 있다. 유동성 부족은 원룸 투자 초보자에게는 유동성 부족이 큰 단점으로 작용할 수 있다.
한 마디로 원룸 투자라고 해도 '신축 원룸'과 '중고 원룸'은 사정이 다르다. 각각 장점도 있지만, 투자 효율성이나 리스크 측면의 문제점이 지적되고 있다.
신축 원룸의 문제점: 신축 원룸은 최신 시설과 높은 입주 수요를 기대할 수 있는 반면, 가격이 비싸 게 책정되어 있다. 분양사의 이익이 더해져 표면 수익률은 낮고(도심 신축의 경우 평균 3~4% 정도), 대출을 받아 구입하면 처음부터 손에 쥐는 수익이 거의 남지 않는 경우도 있다. 게다가 앞서 언급한 바와 같이 구입 직후부터 자산 가치가 급락하기 쉬워, 팔려고 해도 구입 가격보다 훨씬 낮은 가격에 매수자가 나타나지 않는 경우가 많다. 세일즈 토크에서는 '신축이기 때문에 공실 리스크가 적다', '시설 보증이 있다'는 점을 강조하지만, 그보다 가격적인 단점이 더 커서 장기 보유를 전제로 해도 투자 효율성이 떨어지는 경향이 있습니다. 또한 신축 분양 시 제안되는 '0년 임대료 보장'의 전대차 계약도 주의해야 한다(자세한 내용은 후술). 이처럼 신축 원룸은 초보자에게는 매력적으로 보이지만, 실제로는 고가의 투자로 실패하기 쉽다는 점을 염두에 두어야 한다.
중고 원룸의 문제점: 중고는 신축에 비해 가격이 저렴하고 표면적인 수익률(도심 중고의 경우 4~5% 정도)이 높기 때문에 언뜻 보기에 유리해 보인다. 실제로 '신축보다 중고가 임대료 하락률이 완만해 안정적 운용이 가능하다'는 지적도 있다. 하지만 중고의 경우에도 공실 리스크는 여전히 존재하며, 지은 지 오래될수록 설비 고장이나 수리비용이 커지기 쉽다는 단점이 있다. 또한 오래된 원룸은 금융기관의 대출이 어려워 구입 시 자기 자금을 더 많이 준비해야 하는 경우도 있습니다. 또한, 일정 기간이 지난 아파트의 경우, 향후 건물 재건축 문제(노후화로 인한 철거 및 대규모 수선 여부) 등 부동산 자체의 리스크도 무시할 수 없다. 중고물건 특유의 주의점으로는 관리 상태를 파악하는 것도 중요하다. 과거 수선 이력이나 관리조합의 운영 상황에 따라 추후 예상치 못한 지출이 발생할 수 있다. 대체로 중고 원룸은 신축에 비해 가격적인 면에서는 불리한 점이 적지만, 공실 및 노후화 리스크에 대한 대책, 대출 조건의 까다로움 등 초보자에게는 판단하기 어려운 점이 많다.
두 경우 모두 '신축이면 괜찮다', '중고면 안심'이라고 단순하게 생각하는 것은 위험하다.
원룸 투자를 이야기할 때 전대차 계약 (임대료 보장)과 과도한 영업권유에 대한 사회적 문제도 짚고 넘어갈 필요가 있다. 이는 투자 방식 자체의 문제라기보다는 주변 업계 관행으로 인해 초보자들이 쉽게 빠지기 쉬운 문제다.
'공실이 있어도 ○○사가 임대료를 보장한다'는 식의 일괄 임대(전대) 계약은 언뜻 보기에 소유주에게 매력적으로 보일 수 있습니다. 일정 기간 동안 임대료 수입이 보장되고, 관리의 번거로움을 덜 수 있다는 장점이 있다. 하지만 최근 들어 이 서브리스를 둘러싸고 임대료 감액 문제가 빈번하게 발생하고 있다. 계약 시 높은 보증금을 제시해놓고 몇 년 후 '공실이 늘었다', '시장 임대료가 하락했다'는 등의 이유로 일방적으로 감액을 요구하거나, 최악의 경우 계약 해지를 통보하는 사례도 보고되고 있다. 실제로 국민생활센터 상담 사례에서도 '임대료 수입을 보장해준다고 설명했지만, 실제로는 보증기간이 만료되어 중도에 해지되어 수지 적자가 발생했다'는 실패사례가 소개되고 있다. 전대업자가 부도나 경영난에 빠지면 임대료는커녕 계약 자체가 무효가 되어 건물주는 갑작스럽게 수입을 잃을 위험까지 있다. 이를 방지하기 위해 2020년에는 이른바 '전대차 신법'이 시행되어 업체에게 향후 임대료 변동 위험을 서면으로 설명할 의무가 부과되었다. 한국소비자원도 "계약 내용 및 임대료 감액 리스크를 충분히 이해하고 계약해야 한다"고 경고하고 있다. 전대차 계약은 결코 '공실보장=안심'이 아니며, 보장 내용의 한계와 리스크를 감안한 냉정한 판단이 필요하다.
원룸 투자의 또 다른 사회적 문제 중 하나는 강압적인 분양권 권유 영업이다. 전화나 방문을 통해 집요하게 계약을 강요하거나 심야까지 영업 연락이 이어지는 등 악질적인 사례가 끊이지 않고 있다. 국토교통부도 "최근 투자형 아파트 분양과 관련한 집요한 전화권유 민원이 증가하고 있다"며 공식적인 주의를 당부하고 있다. 택지건물거래업법에서는 불확실한 미래 이익을 단정적으로 내세우는 행위(예: '절대 수익이 난다', '원금 보장' 등)나 상대방이 거절했음에도 불구하고 계속 권유하는 행위는 불법으로 규정하고 있다. 하지만 현실은 법령을 무시한 영업행위가 횡행하고 있으며, 특히 지식이 부족한 초보자들이 피해를 입기 쉽다. '지금 계약하지 않으면 손해다', '연소득 ◯◯만 원이면 누구나 집주인이 될 수 있다'는 달콤한 말로 계약을 종용해 그 자리에서 냉정하게 판단하지 못하고 계약했다는 상담도 많이 접수되고 있다. 예를 들어 한 사례에서는 영업 담당자가 음식점으로 불러내어 계약할 때까지 돌려보내지 않고 고가의 아파트를 사게 한 사례도 보고되고 있다. 이러한 악덕 업체는 일부이지만, 초보자에게는 구분하기 어려운 것이 사실이다. 대책으로는 부동산 중개업자의 면허번호를 확인하거나 집요하게 권유하는 경우 소재지 지자체나 국토교통부에 신고하는 방법도 효과적이다. 중요한 것은 '돈 되는 이야기'에 쉽게 현혹되지 말고, 일단 집에 돌아와서 전문가나 공공기관에 상담하는 냉정함이다. 소비자원이나 국민생활센터에서도 조금이라도 의심스러우면 계약하지 말고 상담할 것을 거듭 당부하고 있다. 초보자라면 무리한 영업에 현혹되지 말고 스스로 충분한 정보 수집을 통해 판단하는 것이 무엇보다 중요하다.
원룸 투자는 '불로소득으로 안정적 수입', '저위험으로 장기적으로 임대수익을 얻을 수 있다'고 선전하는 경우가 있다. 하지만 실제 수익률(수익률)은 결코 높지 않아 투자 효율성에 의문이 남는다.
우선 표면수익률 (연간 임대료 수입÷부동산 가격)로 보면 평균이 그리 높지 않다. 도쿄 도심의 경우 신축 원룸의 경우 평균 3~4% 정도, 중고의 경우 4~5% 정도가 일반적인 기준이다. 지방의 경우 수익률이 조금 더 높은 경우도 있지만, 그만큼 공실 리스크도 높아진다. 표면 수익률이 5% 내외라는 것은 자기 자금으로 구입해도 연 5%의 투자 수익에 그친다는 계산이 나온다. 여기에 관리비, 수선충당금, 고정자산세, 화재보험료 등의 비용을 빼고 나면 실질 수익률(실수령액 기준 수익률)은 3%대에 머무는 경우도 적지 않다. 이는 다른 금융상품(주식 배당이나 채권 수익률 등)과 비교했을 때 결코 높은 수치가 아니며, 오히려 위험에 비해 수익률이 낮을 수 있습니다.
또한 많은 초보자들이 전액 대출(자기 자금은 거의 0)로 구입하는 경우가 많은데, 이 경우 월세 수입에서 대출 이자를 공제하는 경우도 있습니다. 현재와 같은 저금리 상황에서도 대출금리가 1~2% 정도 소요되기 때문에 실질 수익률에서 대출금리를 더 빼고 나면 손에 남는 순이익은 극히 미미하다. 앞서 언급했듯이 조금이라도 공실이 생기거나 임대료가 떨어지면 순식간에 적자로 돌아서게 된다. 반면 투자자 자신은 수천만 원 규모의 부채 리스크를 떠안고 있기 때문에 리스크와 수익이 맞지 않는 상태라고 할 수 있습니다.
또한 절세 효과에 대한 과신도 주의해야 합니다. 영업사원이 '감가상각으로 절세할 수 있다', '생명보험을 대신할 수 있다'는 등의 말을 하는 경우가 있습니다. 그러나 구분소유 아파트는 건물 가격 비율이 그리 높지 않아 감가상각비를 많이 계상하기 어렵기 때문에 소득세 압축 효과(절세 효과)는 적은 것이 현실입니다. 설령 감가상각으로 적자를 기록하여 소득세 환급을 받았다고 하더라도 이는 본업 수입으로 손실을 보전하는 것에 불과하여 본말이 전도된 것이라고 할 수 있습니다. 실제로 앞서 언급했듯이 원룸 투자의 수익성이 너무 낮아 '세금 환급으로 적자를 메꾸는' 상황이 되어 나중에 후회하는 투자자들도 있다. 금융당국도 "투자용 부동산 취득자는 부동산 임대업이라는 사업임을 인식하고 장기적인 손익 계획의 타당성 및 리스크를 면밀히 검토하는 것이 중요하다"고 지적하고 있다. 수익률만 보고 쉽게 투자에 뛰어들지 말고 순이익 기준으로 본 투자 효율성과 리스크 관리의 중요성을 강조하고 있는 것이다.
결론적으로 원룸 투자는 저수익 중 위험 중위험 투자라고 할 수 있다. 결코 '초보자를 위한 안전한 투자'가 아니며, 현실을 모르고 시작하면 비효율적인 운용이 되기 쉽다.
실제로 원룸 투자에 실패한 사람들이 적지 않다. 한 조사에 따르면 부동산 투자 경험자 중 약 40%가 '실패한 경험이 있다'고 답했다. 실패 이유로는 '예상보다 비용이 많이 들었다', '가격이 오르지 않았다', '공실이 계속됐다' 등이 많았는데, 앞서 언급한 리스크가 현실화된 경우가 많다. 다음은 자주 발생하는 실패 사례를 소개한다.
사례① 월세 부담으로 후회: 투자자 H씨는 지인의 소개로 도심의 신축 원룸을 몇 채 구입했다. 연소득이 2000만 원이 넘는 고소득자였기 때문에 '감가상각으로 인한 절세로 적자(부족분)를 메울 수 있다'는 영업 담당자의 말에 그 자리에서 납득하고 계약했다고 한다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 역시 수익성이 낮아 임대료 수입만으로는 대출금 상환에 부족한 상황이 되어 매달 수십만 엔의 외출(자부담)이 발생했다. 게다가 기대했던 절세 효과도 미미해 적자 보전에는 턱없이 부족하다는 것을 깨달은 H씨는 "영업사원의 말을 믿었던 것을 후회하고 있다"며 현재 부동산을 재검토해 현금 흐름이 흑자가 나는 투자로 재편했다고 한다. 이 사례는 고소득자라도 원룸 투자에서 적자가 발생하는 현실을 보여주며, 절세 목적의 무분별한 매입이 얼마나 위험한지를 잘 보여준다.
사례② 투자금액에 비해 낮은 수익률: 또 다른 투자자 K씨는 '이렇게 많은 자금을 투자하고도 수익이 너무 적은 것이 아닌가'라는 불안감에 부동산 구입 후 다시 한 번 정보 수집을 시작했다. 그 결과 역시 원룸 투자는 예상보다 비용이 많이 들고 수익률이 너무 낮으며, 출구에서 큰 시세차익을 기대할 수 없다는 사실을 알고 깜짝 놀랐다고 한다. K씨는 결국 조기 매각도 고려했지만, 대출 잔금과 맞물려 생각대로 되지 않아 고민에 빠졌다고 한다. 그렇습니다. 이렇듯 '내 집 마련을 위한 투자'가 '손해'라는 생각에 철수를 고려하는 경우도 적지 않다.
사례③ 여러 채를 사서 빚이 불어 움직일 수 없다: '원룸은 소액으로 시작할 수 있다'는 말을 듣고 연달아 부동산을 사들인 결과, 총 억 단위의 빚을 지게 된 투자자 O씨도 있다. 월세 수입은 대출금 상환으로 빠져나가 수중에 남지 않을 뿐 아니라 공실 발생 시 자기 자금으로 충당할 수밖에 없는 상황입니다. 부동산을 팔려고 해도 빚이 더 많이 남아 쉽게 정리할 수 없는, 그야말로 '부동산 대출 지옥'이 되어 버렸다. 극단적인 사례로 보이지만, 여러 개의 원룸을 대출을 받아 구입하는 방식 자체는 영업상 자주 사용되는 방식이기 때문에 자신도 모르게 위험을 감수하는 사람들도 존재한다.
이러한 실패 사례에서 얻을 수 있는 교훈은 사전 리스크 이해와 손익 계획의 허술함이 치명적일 수 있다는 것이다. 일부 전문가들은 "원룸투자는 추천하지 않는다"고 단언하는 전문가들도 있다.
공공기관에서도 주의를 당부하고 있다. 앞서 언급했듯 국민생활센터와 소비자원은 젊은 층을 중심으로 피해가 늘고 있는 실태를 보고했고, 금융당국도 무분별한 대출을 통한 투자에 경종을 울리고 있다. 즉, '원룸 투자는 초보자도 안전하다'는 광고 문구와는 달리 실제로는 많은 사람들이 실패와 후회를 경험하고 있는 것이다.
지금까지 '원룸 투자를 하지 말라'는 말을 듣는 주요 이유에 대해 알아보았다. 공실 위험, 임대료 하락, 수선비 증가, 퇴거의 어려움 등 손익 악화의 위험부터 신축과 중고 각각의 문제점, 전대차 계약, 악덕 임대차 계약과 같은 사회적 주의 사항까지 초보자가 알아야 할 사항은 매우 다양하다. 분명 원룸 투자는 소액으로 시작할 수 있는 매력적인 투자법으로 보이지만, 그 이면에는 앞서 언급한 여러 가지 단점이 숨어 있다.
부동산 투자는 결코 쉽게 돈을 벌 수 있는 것이 아니며, 작은 원룸이라 할지라도 '임대업'이라는 사업을 영위하는 것에 다름 아니다. 이러한 자각 없이 권유하는 말만 믿고 시작하면 실패할 확률이 높습니다. 특히 부동산 투자 초보자라면 '하지 말라는 이유'를 진지하게 받아들이고, 장점뿐만 아니라 위험과 비용까지 포함한 종합적인 판단을 하는 것이 중요합니다. 꼭 관심이 있는 경우에도 한 번쯤은 멈춰서서 전문가와 상담하거나 다른 투자 상품과 비교 검토해 보는 것이 좋다. 소중한 자산을 지키기 위해서라도 무분별한 원룸 투자는 피하고 신중한 판단을 하는 것이 좋다.