오늘은 부동산 전문가로서 인구 감소 사회에서의 '가치 있는 입지'라는 주제에 대해 설명해드리겠습니다.
일본의 총 인구는 2025년 5월 1일 기준으로 1억 2,334만 명으로 전년 동월 대비 60만 명이 감소했다고 보고되고 있습니다. 이러한 인구 감소라는 큰 흐름은 부동산 시장에도 큰 영향을 미치기 시작했고, 많은 분들이 미래의 자산 가치에 대해 불안감을 느끼고 계시지 않을까 싶습니다.
하지만 인구가 감소한다고 해서 모든 부동산의 가치가 똑같이 하락하는 것은 아니다. 오히려 이러한 사회구조의 변화 속에서 가치를 유지하거나 향상시키는 부동산과 그렇지 않은 부동산의 양극화가 더욱 뚜렷해질 것입니다. 그리고 그 가치를 좌우하는 가장 중요한 요소는 바로 '입지' 입니다.
이번 기사에서는 인구 감소 시대의 부동산 시장 현황을 데이터에 근거하여 설명하고, 향후 자산 가치를 유지 및 향상시킬 수 있는 '가치 있는 입지'를 파악할 수 있는 7가지 구체적인 포인트를 전문가적 관점에서 알기 쉽게 설명합니다. 이 글을 끝까지 읽는다면 미래를 내다보고 현명한 부동산 선택에 필요한 지식을 습득할 수 있을 것이다.
인구 감소가 부동산 시장에 미치는 영향을 제대로 이해하기 위해서는 먼저 일본의 인구 통계와 그에 따른 시장의 변화를 객관적으로 파악하는 것이 필수적이다.
일본 총무성 통계국의 발표에 따르면 일본의 총인구는 16년 연속 감소하고 있으며, 특히 일본인 인구는 2025년 5월 기준 전년 동월 대비 89만 2천명 감소하여 감소폭이 확대되고 있다. 더욱 심각한 것은 경제활동의 핵심인 생산연령인구(15~64세)의 감소다. 국립사회보장-인구문제연구소의 추산에 따르면 2040년까지 많은 지방도시에서 생산연령인구가 30% 이상 감소할 것으로 예측된다. 이러한 인구구조의 변화는 특히 지방권에서 주택 수요 감소와 직결되어 부동산 시장의 구조를 크게 바꾸고 있다.
인구 감소가 전국적으로 일률적으로 부동산 가치를 하락시키는 것은 아니다. 오히려 부동산 시장의 양극화를 가속화하고 있습니다. 한편, 인구 유입이 지속되고 있는 도쿄 등 대도시권에서는 활발한 주택 수요를 바탕으로 부동산 가격이 계속 상승하고 있다. 반면, 인구 감소가 두드러진 지방에서는 수요 감소로 인해 부동산 가격 하락이 지속되고 있다.
이러한 양극화를 상징적으로 보여주는 것이 전국적으로 증가하는 빈집 문제다.
최근 도시 지역에서도 '도시의 스펀지화'라는 현상이 문제시되고 있다. 도시 중심부임에도 불구하고 빈집과 공터가 우후죽순으로 생겨나 마치 스펀지처럼 빈틈이 많아지는 현상을 말한다.
이러한 스펀지화는 행정서비스의 비효율과 생활 편의성 저하를 초래하고, 결국 지역 전체의 매력을 떨어뜨리는 결과를 초래한다. 이러한 상황에서 자산 가치를 유지하기 위해서는 미래에도 '선택받을 수 있는' 입지를 파악하는 전략적 관점이 필수적이다.
인구 감소 사회라고 해서 모든 부동산의 가치가 하락하는 것은 아닙니다. 오히려 특정 조건을 충족하는 입지는 희소성으로 인해 가치를 유지하거나 향상시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 여기서는 자산 가치가 높은 '가치 있는 입지'를 파악하기 위한 7가지 핵심 포인트를 설명합니다.
부동산의 가치를 측정하는 데 있어 교통 편의성은 가장 기본적인 요소다. 특히, 가장 가까운 역과의 거리가 중요하며 일반적으로 도보 10분 이내를 기준으로 평가한다. 여러 철도 노선을 이용할 수 있는 역이나 도심 접근성이 좋은 역은 출퇴근 및 통학 편의성이 높아 안정적인 수요를 기대할 수 있다. 향후에도 그 가치가 크게 변동할 가능성은 낮다고 할 수 있습니다.
생활에 필수적인 상업시설, 의료시설, 교육시설 등이 도보권 내에 얼마나 잘 갖춰져 있는지도 입지 가치를 크게 좌우한다. 이러한 생활서비스 시설이 지속적으로 운영되기 위해서는 일정한 상권 인구가 필요합니다.
| 시설 유형별 | 표준 상권 인구 기준 |
|---|---|
| 도시형 편의점 | 약 3,000명 |
| 식품 슈퍼(2,000~3,000㎡ 규모) | 1만명~3만명 |
| 드럭스토어(1,000~1,500㎡ 규모) | 1만 명~3만 명 |
인구가 감소하는 상황에서도 이들 시설이 유지될 수 있을 정도의 인구밀도를 기대할 수 있는 지역은 생활 편의성이 높고, 자산가치도 유지되기 쉽다고 볼 수 있다.
현재 일본의 많은 지자체에서는 국토 교통성이 추진하는 '콤팩트 시티 정책'에 따라 입지 적정화 계획을 수립하고 있다. 이는 인구감소 사회에 대응하기 위해 주거지역과 도시기능(상업, 의료, 복지 등)을 특정 구역에 집약시켜 지속가능한 도시를 형성하고자 하는 계획입니다.
이 계획은 크게 다음 두 가지 구역으로 나뉜다.
자신이 고려하고 있는 부동산이 지자체에서 정한 이들 구역 내에 위치해 있는지 여부는 향후 자산 가치를 예측하는 데 매우 중요한 정보다. 계획구역 내라면 향후에도 행정서비스와 생활편의시설이 유지될 가능성이 높아지기 때문이다.
역세권 재개발이나 대규모 인프라 구축이 계획되어 있는 지역은 향후 도시의 매력과 편의성이 향상되어 부동산 가치 상승을 기대할 수 있다. 재개발을 통해 새로운 상업시설이 생기고, 도로망이 정비되는 등 지역의 잠재력이 높아지기 때문이다. 지자체가 발표하는 도시계획 정보 등을 확인하고 재개발 동향을 예의주시하는 것이 중요하다. 특히 용적률 완화가 수반되는 재개발은 토지의 이용가치가 크게 향상될 가능성이 높습니다.
앞서 언급한 바와 같이 생활서비스 시설을 유지하기 위해서는 일정한 인구밀도가 필요합니다. 입지적정화계획의 주거유도구역은 바로 이 인구밀도를 유지하는 것을 목적으로 한다. 인구가 희박해지는 지역에서는 점포의 철수나 행정서비스의 축소 등이 발생하기 쉽다. 향후 안정적인 인구밀도가 유지될 수 있는지는 그 지역의 지속가능성을 가늠할 수 있는 척도라고 할 수 있다.
입지뿐만 아니라 건물 자체의 품질도 자산 가치에 큰 영향을 미친다. 특히 2025년부터 신축 주택에 대한 에너지 절약 기준 적합성이 의무화되는 등 에너지 효율 성능에 대한 관심이 높아지고 있다. 현행 기준인 단열성능 4등급을 충족하는 것은 물론, 향후 표준이 될 수 있는 5등급 이상의 성능을 갖춘 주택은 자산 가치 유지에 유리하다. 또한, 이는 주택담보대출 공제 적용 조건과도 관련이 있기 때문에 구입 전 반드시 확인해야 할 사항이다.
분양 아파트의 경우 관리조합의 운영 상황, 단독주택의 경우 정기적인 유지보수 실시 등 적절한 유지관리가 이루어지고 있는지도 자산 가치 유지에 필수적이다. 건물의 수선 이력이나 향후 수선 계획이 명확하고, 이러한 정보가 '주택 이력 정보'로 보관되어 있으면 매각 시 유리하게 작용할 수 있다. 양호한 관리 상태는 매수자에게 큰 안도감을 줄 수 있기 때문입니다.
부동산을 자기 주거용뿐만 아니라 미래의 임대 자산으로 보는 관점도 인구 감소 사회에서는 매우 중요합니다. 여기서는 미래의 임대 수요를 고려한 입지 선정 전략에 대해 설명합니다.
일본의 총인구는 감소하고 있지만, 가구 수로 눈을 돌리면 다른 움직임을 볼 수 있다. 국립사회보장-인구문제연구소의 추계에 따르면 일본의 가구 수는 2023년을 정점으로 감소세로 돌아서지만, 1인 가구의 비율은 계속 증가해 2040년에는 전체 가구의 약 40%에 달할 것으로 예측되고 있다. 또한 65세 이상 고령자 가구도 마찬가지로 증가하는 추세다.
이러한 가구 구성의 변화는 임대시장 수요의 질적 변화를 의미한다. 기존 가족 중심의 수요에서 독신자 및 고령자를 위한 소형 주거로의 수요 전환이 가속화될 것으로 보인다.
이러한 수요 변화에 대응하기 위해서는 타깃층의 니즈에 맞는 평면과 설비를 갖추는 것이 중요하다. 독신자나 고령층은 기능적이고 관리하기 쉬운 콤팩트한 주거공간을 선호하는 경향이 있다.
| 타겟층 | 권장되는 평면 및 설비 |
|---|---|
| 독신자 | 원룸, 1LDK 인터넷 무료 설비 택배 박스 보안(자동 잠금장치, 방범 카메라)이 잘 갖추어져 있습니다. |
| 고령자 | 1LDK, 2DK 배리어프리 설계(난간, 단차 해소) 엘리베이터 긴급 신고 시스템 인근 의료-복지시설과의 연계 |
이러한 시설들은 입주자 만족도를 높여 안정적인 임대 경영을 가능하게 한다. 특히, 보안과 배리어프리에 대한 배려는 향후 임대시장에서 중요한 차별화 요소가 될 것이다.
향후 임대용 부동산으로 활용을 염두에 둔다면, 역시 인구가 감소하기 어려운 도시 지역이나 그 근교, 교통이 편리하고 생활 편의성이 높은 입지를 선택하는 것이 철칙이다. 앞서 언급한 '가치 있는 입지의 7가지 포인트'는 임대수요가 높은 입지의 조건과 그대로 겹친다.
또한 고령화가 진행됨에 따라 방문간호 등 재택 서비스를 받기 좋은 입지도 높은 평가를 받는다. 요양시설이 인근에 있어 서비스 제공자가 쉽게 접근할 수 있는 지역은 고령자가 안심하고 살 수 있는 주거 환경이라고 할 수 있다. 장기적인 관점에서 이러한 사회구조 변화에 대응할 수 있는 입지를 선택하는 것이 부동산의 자산가치를 유지, 향상시키는 현명한 전략이다.
이번 기사에서는 인구감소라는 큰 사회변동 속에서 어떻게 하면 자산가치 유지 및 향상을 기대할 수 있는 '가치 있는 입지'를 파악할 수 있는지에 대해 7가지의 구체적인 포인트를 바탕으로 설명해 보았습니다.
교통의 편리성,생활서비스 시설의 충실도 등 기존의 중요한 요소에 더해, 앞으로는 국가나 지자체가 주도하는 컴팩트시티 정책과의 정합성, 재개발의 미래성을 읽어내는 관점이 필수적이다. 또한, 건물 자체의 품질과유지관리 상태도 장기적으로 그 가치를 담보하는 데 필수적인 요소다.
인구가 감소한다고 해서 부동산 시장 전체가 비관적인 것은 아니다. 오히려 사람들이 '어디에 살고 싶은지'에 대한 선택 기준이 더욱 명확해지고, 선택받는 입 지와 그렇지 않은 입지의 차이가 더욱 뚜렷해지는 시대다. 이 글에서 소개한 7가지 포인트를 나침반 삼아 미래를 내다보는 현명한 부동산 선택이 여러분의 소중한 자산을 지키고 가꾸는 데 도움이 될 것이라 확신합니다.
부동산을 사고 파는 것은 많은 사람들에게 인생에서 가장 큰 결정 중 하나입니다. 자신의 상황에 맞는 최적의 선택을 하기 위해서는 전문가의 객관적인 조언이 매우 중요하며, INA&Associates 주식회사는 부동산 전문가로서 고객 한 분 한 분의 상황에 맞는 최적의 제안을 드리고 있습니다. 부동산에 관한 고민이나 상담이 있으시면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.
Q1. 인구가 감소해도 부동산 투자는 유효한 자산 형성 수단이 될 수 있나요?
A1. 네, 가능합니다. 다만, 입지 선정이 그 어느 때보다 중요해집니다. 인구 감소에도 불구하고 도시로의 인구 집중과 1인 가구 증가 등의 추세는 지속될 것으로 예상됩니다. 이러한 수요가 예상되는 지역에 양질의 부동산을 선별하여 투자한다면 안정적인 수익과 자산가치 유지를 기대할 수 있습니다.
Q2. 지방에 있는 부동산은 예외 없이 가치가 떨어질까?
A2. 반드시 그렇지는 않습니다. 지방이라 하더라도 도청 소재지나 지역 중심도시, 교통의 요충지 같은 곳은 주변 지역으로부터의 인구 유입을 기대할 수 있기 때문에 가치가 유지되기 쉬운 경향이 있습니다. 또한 지자체가 입지적정화계획에서 '주거유도구역'으로 지정한 지역도 향후 생활편의성 유지를 기대할 수 있어 주목할 만하다.
Q3. 지자체의 '입지 적정화 계획'은 어디서 확인할 수 있나요?
A3. 각 지자체(시구정촌) 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. '(지자체명) 입지 적정화 계획'이라는 키워드로 검색해 보세요. 계획도에는 도시기능유도구역과 주거유도구역이 색으로 구분되어 있는 경우가 많으므로, 검토 중인 부동산이 어느 구역에 포함되는지 확인할 수 있습니다.
Q4. 주택의 '에너지 절약 성능 등급'이란 무엇인가요?
A4. '단열 등 성능등급'과 '1차 에너지 소비량 등급'의 두 가지로 평가되는 건물의 에너지 절약 성능을 나타내는 지표로, 2025년 4월 이후 건축허가를 받는 모든 신축 주택은 단열 등 성능등급 4등급 이상, 1차 에너지 소비량 등급 4등급 이상에 적합하도록 의무화됩니다. 등급이 높을수록 단열성과 에너지 절약 성능이 뛰어나 광열비 절감에 도움이 될 뿐만 아니라 자산 가치 평가에도 유리합니다.
Q5. 현재 보유하고 있는 부동산의 자산가치를 유지하기 위해 개인이 할 수 있는 일은 무엇인가요?
A5. 우선 적절한 유지관리를 하는 것이 중요합니다. 단독주택이라면 정기적인 외벽과 지붕 점검 및 보수, 아파트의 경우 관리조합 활동에 적극적으로 참여하여 장기수선계획이 제대로 실행되고 있는지 확인해야 합니다. 또한, 리모델링이나 리노베이션을 통해 현대인의 라이프스타일에 맞는 평면과 설비로 업데이트하는 것도 자산 가치 유지 및 향상에 도움이 된다.