부동산 매매 시 필수 체크리스트: 접도 의무 완벽 해설

작성자: Daisuke Inazawa | 2025. 7. 2 오전 6:45:28

부동산 매매를 고려하고 있는 분들에게접도 의무는 피할 수 없는 중요한 법적 요건입니다. 이 의무를 이해하지 못한 채 토지 거래를 할 경우, 건축허가 신청이 통과되지 않아 어렵게 구입한 토지에 건물을 지을 수 없는 심각한 문제에 직면할 수 있습니다.

접도 의무란 건축법 제43조에 규정된 법적 요건으로, 건물을 지을 때 부지가 도로에 일정 이상 접해 있어야 한다는 규정이다. 이 요건을 충족하지 못하는 토지는재축불가 물건이 되어 기존 건물의 재건축이나 신축이 원칙적으로 금지됩니다.

최근 도시지역을 중심으로 땅값이 급등하면서 시세보다 저렴한 토지에 매력을 느끼는 사람이 많을 것이다. 그러나 그 저렴함의 배경에는 접도 의무 위반이라는 심각한 문제가 숨어있는 경우가 있습니다. 특히 협소한 땅이나 골목 안쪽의 땅, 오래된 주택가 한 귀퉁이 등에서는 접도 의무를 지키지 않는 물건이 산재해 있습니다.

본 기사에서는 INA&Associates의 오랜 부동산 업계 경험을 바탕으로 접도 의무의 기본적인 구조부터 실무상 유의사항까지 일반 소비자들도 쉽게 이해할 수 있도록 설명해 드립니다. 토지 매입 시 확인사항,세테이크백의 필요성,43조 단서 허용 등 예외규정에 대해서도 자세히 설명하여 여러분의 부동산 거래가 안전하고 적절하게 이루어질 수 있도록 도와드립니다.

부동산 투자나 주택 구입은 인생에서 중요한 결정입니다. 접도 의무에 대한 올바른 지식을 습득함으로써 향후 발생할 수 있는 문제를 예방하고 안심하고 부동산 거래를 진행할 수 있을 것입니다.

접도 의무의 기본 지식

접도 의무의 정의와 법적 근거

접도 의무는 건축법 제43조 제1항에 명확하게 규정된 법적 요건이다. 동 조항에서는 '건축물의 대지는 도로에 2미터 이상 접하여야 한다'고 규정하고 있으며, 이 규정은 도시계획구역 및 준도시계획구역 내 모든 건축물에 적용된다.

이 법적 요건의 배경에는 전후 복구기의 도시계획 정비와 급속한 도시화에 따른 주거환경 개선이라는 중요한 정책적 목적이 있다. 건축기준법은 1950년(쇼와 25년)에 제정되었는데, 당시 일본은 전후 복구의 와중에 무질서한 건축행위로 인한 도시환경의 악화가 심각한 사회문제로 대두되고 있었다. 접도 의무의 도입으로 최소한의 도시 기반 정비와 주거 환경의 확보가 이루어지게 된 것이다.

구체적인 요건으로는 부지는 건축법 제42조에서 정의하는도로 폭 4m 이상의 도로에 2미터 이상 접해있어야 한다. 이 '2m 이상'이라는 수치는 긴급차량 통행과 재난 시 대피로 확보를 고려하여 설정된 것으로, 단순한 형식적 요건이 아닌 주민의 생명과 재산을 보호하기 위한 실질적인 안전기준으로 작용하고 있다.

다만, 접도 의무에는 예외 규정도 존재한다. 건축법 제43조 제2항 제2호에 따른 '43조 단서 허가'에 따라 특정 행정청이 교통, 안전, 소방, 위생상 지장이 없다고 인정하는 경우에는 접도 의무의 완화가 인정되는 경우가 있습니다. 이 예외규정은 기존 시가지에서의 현실적인 대응책으로 마련된 것으로, 건축심의위원회의 동의를 얻은 후 개별 사정을 고려하여 적용된다.

접도 의무가 필요한 이유

접도 의무가 법적으로 의무화되어 있는 이유는 주로 공공의 안전 확보와 도시 기능의 유지에 있다. 이 요건은 단순히 건축 행정상의 절차가 아니라 주민의 생명과 재산을 보호하기 위한 중요한 안전장치로 작용하고 있다.

첫 번째 이유는긴급 차량의 통행 확보입니다. 화재나 응급환자 발생 시 소방차나 구급차가 신속하게 현장에 접근할 수 있는 것은 피해 확대 방지와 인명 구조에 결정적으로 중요하다. 소방펌프차의 차폭은 약 2.0미터, 구급차는 약 1.9미터, 대형 사다리차는 약 2.5미터이며, 접도 의무로 규정된 최소 2미터의 앞폭은 이러한 긴급 차량이 통행할 수 있는 최소 폭으로 설정되어 있다.

긴급차량의 종류	차량 폭	주요 용도
소방 펌프차	약 2.0미터	소방 활동, 구조 활동
구급차	약 1.9미터	부상자 이송, 응급처치
대형 사다리차	약 2.5미터	고공구조, 고층건물 화재 대응
화학 소방차	약 2.3미터	위험물 화재 대응

두 번째 이유는재난 시 대피로 확보입니다. 지진, 태풍 등 자연재해가 잦은 일본에서 주민들이 안전하게 대피할 수 있는 경로 확보는 매우 중요합니다. 특히 밀집된 도심지에서는 건물 붕괴나 화재 연소로 인해 피난 경로가 차단될 위험이 높기 때문에 접도 의무로 확보된 도로 공간이 생명줄이 됩니다.

동일본 대지진이나 한신・아와지 대지진의 경험에서 알 수 있듯이, 재난 시 피난 경로의 중요성은 이루 말할 수 없습니다. 접도 의무로 확보된 2미터 이상의 도로 폭은 휠체어 이용자나 노약자를 포함한 다양한 주민이 안전하게 대피할 수 있는 최소한의 폭으로 작용한다. 또한, 재난 시 대피뿐만 아니라 구호물자 반입과 복구 작업을 위한 접근로로도 활용되기 때문에 그 사회적 의미는 매우 크다고 할 수 있다.

건축법상의 도로란?

접도 의무를 이해하는 데 있어 중요한 것은 건축법 제42조에서 정의하는 '도로'의 개념이다. 일상적으로 사용하는 도로와 건축법상의 도로는 반드시 일치하지 않기 때문에 이 차이를 정확하게 이해하는 것이 부동산 거래에 있어 매우 중요합니다.

건축기준법 제42조에서는 도로를 '폭 4미터 이상의 것'으로 정의하고 있으며, 특정 행정청이 지정하는 구역 내에서는 6미터 이상이 요구된다. 이 너비 요건은 앞서 언급한 긴급차량의 통행 확보와 더불어 차량 간 교행 및 보행자의 안전 확보를 고려하여 설정되어 있습니다.

건축기준법상의 도로는 다음과 같은 6가지 범주로 분류된다.

도로의 종류	건축기준법 제42조	설명	관리주체
제1호 도로	제1항 제1호	도로법에 의한 도로(국도, 지방도, 시도 등)	국가, 도도부현, 시군구
제2호 도로	제1항 제2호	개발행위 등에 의해 건설된 도로	개발자, 지자체 등
제3호 도로	제1항 제3호	건축법 적용 당시 기존 도로	각종
4호 도로	제1항 제4호	2년 이내에 사업시행 예정인 도로	사업주체
5호 도로	제1항 제5호	위치지정 도로(차도)	민간인
제2항 도로	제2항	간주도로(폭 4m 미만)	각종

이 중 특히 주의가 필요한 것은제2항 도로(간주도로)이다. 이는 건축기준법 적용 당시 이미 건축물이 들어서 있는 폭 1.8미터 이상 4미터 미만의 도로로 특정 행정청이 지정한 것으로, 2항 도로에 접한 부지에서 건축행위를 할 경우 도로 중심선으로부터 2미터 후퇴하는세트백(Setback )이 의무화되어 있어 토지 구입 시 중요한 확인사항입니다. 중요한 확인사항입니다.

접도 의무 위반의 위험과 대책

재건 불가 부동산이란?

접도 의무를 충족하지 못한 토지는재축불가 물건으로 분류되어 기존 건물의 재건축이나 신축이 원칙적으로 금지됩니다. 이 제한은 부동산의 자산 가치에 중대한 영향을 미치기 때문에 토지 구입 전 충분한 조사가 필수적입니다.

재건축 불가 부동산의 전형적인 사례로는 다음과 같은 상황을 들 수 있다. 첫째, 도로에 전혀 접하지 않은 토지, 이른바 '무접도지'가 있다. 이는 다른 토지로 둘러싸인 내륙의 토지로, 공도에 접근하기 위해서는 타인의 토지를 통과해야만 하는 상황입니다. 이러한 토지에서는 건축허가 신청이 접수되지 않기 때문에 새로운 건축 행위가 전혀 허용되지 않는다.

다음으로 도로에 접한 면적이 2미터 미만인 토지가 있다. 이는 '깃대지'나 '대지연장'이라고 불리는 형태의 토지에서 많이 볼 수 있는 문제로, 안쪽 부분에 건물이 세워져 있지만 도로에 접한 부분의 폭이 좁아 접도 의무를 충족하지 못하는 경우입니다. 이런 땅은 대지 폭을 넓히지 않는 한 재건축이 불가능합니다.

또한, 건축법상의 도로 외의 도로에 접한 토지 역시 재건축 불가 대상입니다. 예를 들어 농로나 임도, 하천관리도로 등에 접한 토지는 건축법 제42조의 도로에 해당하지 않는 경우 접도 의무를 충족하지 못한 것으로 판단됩니다. 이러한 토지에서는 인접한 도로가 건축법상의 도로로 인정되지 않는 한 건축행위가 허용되지 않는다.

재건축 불가 부동산의 부동산 가치에 미치는 영향은 심각하다. 일반적으로 재건축 불가 부동산의 시장 가격은 같은 조건의 건축 가능 토지에 비해 30%~50% 정도 낮게 형성되는 경향이 있다. 이는 향후 재건축 불가로 인한 이용 제한과 금융기관으로부터의 대출을 받기 어려운 것이 주요 요인이다. 주택담보대출의 담보가치가 낮게 평가되기 때문에 구매 희망자의 선택권이 크게 제한될 수밖에 없다.

다만, 재건축이 불가능한 물건이라도 리모델링이나 수선은 가능하다. 건축법에서는 기존 건물의 유지보수를 위한 공사는 제한하지 않기 때문에 내부 개보수나 설비 교체, 외벽 보수 등은 가능하다. 그러나 증축이나 구조 변경을 수반하는 대규모 개축은 허용되지 않기 때문에 건물의 근본적인 개선에는 한계가 있다.

셋백의 구조

세테이크백은 이면도로에 접한 부지에서 건축행위를 할 때 의무적으로 설치해야 하는 도로 후퇴를 말한다. 이 제도는 향후 도로 폭을 4m 이상으로 확장하기 위한 목적으로 마련된 것으로, 도시계획상 중요한 역할을 하고 있다.

도로 중심선으로부터 2미터의 범위를 도로로 간주하고 건물이나 공작물 설치를 금지하는 것이 기본 구조다. 예를 들어 현재 도로 폭이 3m인 경우 도로 중심선으로부터 1.5m씩이 기존 도로 부분이지만, 세테이크백 이후에는 중심선으로부터 2m씩, 총 4m의 도로 폭이 확보되는 것이다.

세테이크백이 필요한 범위의 토지 소유권은 후퇴 후에도 원래의 토지 소유자에게 남게 된다. 하지만 이 부분은 건축법 상 '도로'로 간주되기 때문에 건물이나 담장, 대문 등의 공작물을 설치하는 것은 금지되어 있다. 또한 주차장으로의 이용도 제한될 수 있어 사실상 사유지이면서 공공적 성격을 지닌 특수한 땅이 된다.

후퇴에 따른 경제적 부담도 고려해야 할 중요한 요소입니다. 후퇴로 인해 사용 가능한 부지면적이 감소하기 때문에 건축 가능한 건물의 규모가 제한됩니다. 또한, 기존 담장이나 대문, 식재 등이 후퇴 범위 내에 있는 경우 이를 철거하는 비용이 발생한다. 또한, 후퇴 부분의 포장이나 정비에 대해서도 지자체마다 대응이 다르기 때문에 사전 확인이 필요하다.

한편, 후퇴는 지역 전체의 이익 향상이라는 측면도 있다. 도로 폭이 넓어짐에 따라 긴급 차량의 통행이 개선되고, 재난 시 대피 경로로서의 기능도 향상된다. 또한 일조 및 통풍 개선, 경관 개선 등도 기대할 수 있어 장기적으로 지역 부동산 가치 향상에 기여할 수 있다.

43조 단서 허가

건축법 제43조 제2항 제2호에 근거한 '43조 단서 허가'는 접도 의무의 예외 규정으로 특정 조건 하에서 건축을 가능하게 하는 중요한 제도입니다. 이 허가제도는 기존 시가지의 현실적인 상황에 대응하기 위해 마련된 것으로, 적절히 활용하면 재건축 불가 부동산의 문제를 해결할 수 있는 경우가 있습니다.

43조 단서 허가의 기본 요건은 특정 행정청이 '교통, 안전, 소방, 위생상 지장이 없다'고 인정하는 것이다. 이 판단은 건축심사위원회의 동의를 얻어 이루어지며, 개별 부지 상황과 주변 환경을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 허가 심사에서는 피난통로 확보, 긴급차량 접근 가능성, 주변 영향 등을 면밀히 검토한다.

허가 대상이 되는 대표적인 사례로는 다음과 같은 상황이 있습니다. 첫째, 부지 주변에 넓은 공터가 있어 실질적으로 피난이나 긴급 차량의 통행에 지장이 없는 경우이다. 예를 들어, 공원이나 하천, 철도부지 등에 인접한 토지에서는 이러한 공간이 피난통로 역할을 하기 때문에 허가가 인정될 수 있습니다.

다음으로 진입로나 농로 등 도로형 공간에 접해 있는 경우가 있습니다. 이러한 도로가 건축법상의 도로에 해당하지 않지만 실질적으로 도로로서의 기능을 수행하고 있고 폭원이나 구조가 적절한 경우에는 허가 대상이 될 수 있습니다. 단, 이 경우 도로형 공간의 유지관리 및 통행권 확보에 대한 관계자들 간의 합의가 필요합니다.

허가 신청 절차는 복잡하고 전문적인 지식과 경험이 요구된다. 신청 서류에는 부지의 상세 측량도, 주변 상황을 보여주는 도면, 교통안전 및 소방상 검토서, 관계자의 동의서 등이 필요하다. 또한, 건축심의위원회 심의에 수개월이 소요되는 경우가 많으며, 허가 여부도 확실하지 않은 경우가 많다.

허가를 받은 경우에도 일정한 조건이 붙는 경우가 있다. 예를 들어, 건물의 용도를 주택으로 제한하거나, 층수를 2층 이하로 제한하거나, 피난 통로의 유지 관리를 의무화하는 등의 조건이 부과될 수 있습니다. 이러한 조건은 허가의 전제가 되므로 향후 토지 이용 계획을 검토할 때 주의가 필요합니다.

토지 매매 시 유의사항

구매 전 확인사항

토지 매입 시 접도 의무 확인은 향후 발생할 수 있는 문제를 피하기 위해 매우 중요합니다. 성공적인 부동산 투자 및 주택 건축을 위해서는 계약 전 단계에서 철저한 조사를 통해 접도 상황을 정확하게 파악하는 것이 필수적입니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 대상 토지가 접하고 있는 도로의 종류입니다. 건축법 제42조에 따른 도로의 분류를 정확히 파악하여 해당 도로가 건축허가 신청 시 유효한 도로인지 확인해야 합니다. 이 확인은 각 지자체 건축지도과나 도시계획과에서 열람할 수 있는 '지정도로도'를 통해 확인할 수 있습니다. 지정도로도에는 도로의 종류, 폭원, 지정일자 등의 상세 정보가 기재되어 있어 접도 의무를 판단하는 데 결정적인 자료가 됩니다.

도로 폭원의 실측도 중요한 확인 사항입니다. 지정도로 도면상의 폭원과 현황 폭원이 일치하지 않는 경우가 있으므로 전문 측량사의 실측조사를 실시할 것을 강력히 권장합니다. 특히 오래된 주택가나 협소한 도로의 경우 도로의 일부가 사유지로 되어 있거나, 반대로 사유지의 일부가 도로로 사용되고 있는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서는 등기부상 경계와 현황이 다를 수 있으므로 경계확정측량 실시도 고려해야 합니다.

접도면적을 측정하는 것도 빼놓을 수 없는 확인 사항입니다. 도로에 접한 부분의 폭이 2미터 이상인지 실측을 통해 확인하여 향후 건축계획에 지장이 없는지 검증해야 합니다. 특히 깃대지나 불규칙한 지형에서는 겉으로 보이는 것보다 더 좁은 경우가 있기 때문에 정확한 측량을 통한 확인이 중요하다. 또한, 인접 대지와의 경계에 설치된 담장이나 구조물이 실제 대지 경계를 넘어 설치되지 않았는지도 함께 확인해야 합니다.

건축허가 신청의 사전 상담도 효과적인 확인 수단입니다. 구체적인 건축계획이 있는 경우 설계도서를 작성한 후 건축주사나 지정 확인검사기관에 사전 상담을 통해 접도 의무를 포함한 건축법상의 문제가 없는지 확인할 수 있습니다. 이 사전 상담을 통해 구매 후 건축이 불가능한 것으로 판명되는 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

권리관계 조사도 중요한 요소입니다. 접도 부분이 차도인 경우, 해당 차도에 대한 통행권이나 굴착권이 확보되어 있는지 확인해야 한다. 차도 소유자나 관리조합과 통행 협정이 체결되어 있는지, 향후 유지관리 비용의 부담 방법이 명확한지 등 권리관계에 대한 상세한 조사가 필요합니다. 또한 차도의 일부가 제3자 소유인 경우, 해당 소유자와의 관계도 확인해야 한다.

매각 시 대응책

접도 의무에 관한 문제가 있는 토지의 매각은 일반적인 부동산 거래에 비해 복잡한 대응이 필요합니다. 그러나 적절한 대응책을 강구하면 문제가 있는 토지라도 적정 가격에 매각할 수 있는 경우가 있습니다.

재건축 불가 부동산의 매각에 있어서는 우선 정확한 현황 파악이 중요합니다. 접도 의무 위반의 구체적인 내용, 43조 단서 허가 취득 가능성, 인접 토지 매입을 통한 해결 가능성 등을 전문가와 연계하여 상세히 조사하여 매각 전략을 수립해야 합니다. 이 조사 결과는 매수자에게 설명 자료로 활용할 수 있을 뿐만 아니라, 적정 매각 가격 설정에도 중요한 정보가 됩니다.

매수인에 대한 설명의무는 매도인에게 매우 중요한 법적 책임입니다. 택지건물거래업법에서는 중요사항 설명 시 접도 의무 상황을 명확히 설명하도록 의무화하고 있으며, 이를 소홀히 할 경우 계약 불이행 책임을 물을 수 있습니다. 설명해야 할 내용에는 접도 의무 위반 사실, 재축 여부, 43조 단서 허가 가능성, 세테이크백의 필요성 등이 포함됩니다.

가격 책정 시 접도 의무 위반으로 인한 제약 사항을 적절히 반영해야 합니다. 일반적으로 재축불가 물건은 같은 조건의 건축 가능 토지에 비해 30%~50% 정도의 가격 인하가 필요하지만, 입지조건, 주변 환경, 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여 적정 가격을 설정하는 것이 중요합니다. 지나치게 낮은 가격 설정은 매도자에게 불이익이 될 수 있고, 반대로 너무 높은 가격 설정은 매각 기간의 장기화를 초래할 수 있습니다.

매각 방법의 선택도 중요한 전략적 판단입니다. 일반적인 중개에 의한 매각 외에도 부동산 매입업체에 매각, 인접 토지 소유자에게 매각, 43조 단서 허가 후 매각 등 다양한 선택지를 검토할 필요가 있습니다. 특히, 인접 토지 소유자에게는 부지 확장 및 형질 개선의 이점이 있기 때문에 시세보다 높은 가격에 매각이 가능한 경우가 있습니다.

계약 조건 설정 시 접도 의무에 관한 특약 조항을 적절히 포함시키는 것이 중요합니다. 예를 들어, 43조 단서 허가 취득을 정지 조건으로 하는 특약, 셋백 비용의 부담 구분을 명확히 하는 특약, 인접지 매입을 통한 문제 해결을 전제로 하는 특약 등을 들 수 있습니다. 이러한 특약을 통해 매매 당사자 양측의 위험을 적절히 분담하여 문제 발생을 방지할 수 있습니다.

또한, 매각 후의 사후관리도 중요한 요소입니다. 특히 43조 단서 허가 신청이나 인접지와의 협상 등 매각 이후에도 지속적인 대응이 필요한 경우, 매수인과 적절한 협력 체제를 구축하는 것이 중요합니다. 매도인으로서 가능한 범위 내에서 정보 제공 및 절차 협조를 함으로써 원활한 문제 해결과 좋은 관계 유지를 도모할 수 있습니다.

마무리

접도 의무는 부동산 거래에서 피할 수 없는 중요한 법적 요건이며, 이에 대한 이해와 적절한 대응이 성공적인 부동산 투자 및 주택 구입의 핵심입니다. 이 글에서 설명한 내용을 바탕으로 다음과 같은 중요한 사항을 다시 한 번 확인해 보시기 바랍니다.

첫째, 접도 의무의 기본 요건으로 건축법 제42조에서 정의하는 도로에 2미터 이상 접해 있어야 한다. 이 요건을 충족하지 못하는 토지는 재건축 불가 물건이 되어 재건축이나 신축이 원칙적으로 금지되기 때문에 토지의 자산 가치에 심각한 영향을 미칩니다. 특히 도심의 협소지나 오래된 주택가에서는 접도 의무 위반 매물이 산재해 있어 구매 전 충분한 조사가 필수적이다.

이격거리도 2항 도로에 접한 토지는 도로 중심선으로부터 2미터의 이격이 의무화되어 있어 가용부지 면적의 감소와 기존 구조물 철거 비용 등 경제적 영향을 충분히 고려해야 한다. 한편, 43조 단서허가에 의해 접도 의무의 예외가 인정되는 경우도 있으므로 전문가와 연계한 면밀한 검토가 중요하다.

토지 매입 시에는 지정도로도를 통한 도로종별 확인, 실측을 통한 폭원 및 대지경계 확인, 건축허가 신청의 사전 협의, 권리관계 조사 등을 철저하게 실시하여 향후 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다. 또한 매각 시에는 정확한 현황 파악, 매수자에 대한 적절한 설명, 가격 설정의 적정화, 계약 조건의工夫 등을 통해 문제가 있는 토지라 할지라도 적정한 거래가 이루어질 수 있습니다.

INA&Associates는 접도 의무와 관련된 복잡한 문제도 풍부한 경험과 전문지식을 바탕으로 고객 개개인의 상황에 맞는 최적의 솔루션을 제공합니다. 부동산 거래는 인생에서 중요한 결정이며, 성공적인 거래를 위해서는 전문가의 도움이 필수적입니다. 접도 의무와 관련하여 궁금하신 점이나 상담이 있으시면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다.

우리는 '인재'와 '신뢰'를 경영의 핵심으로 삼고, 모든 고객이 안심하고 부동산 거래를 진행할 수 있도록 지속적인 지원을 제공할 것입니다. 기술과 사람의 힘을 융합하여 기존 부동산 산업의 틀을 뛰어넘는 가치 창출에 도전하며, 고객의 풍요로운 미래 실현에 기여하겠습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 접도 의무를 충족하지 못하는 토지는 절대 건축할 수 없나요?

접도 의무를 충족하지 않는 토지라도 건축법 제43조 제2항 제2호에 따른 '제43조 단서 허가'를 통해 건축이 가능한 경우가 있습니다. 이 허가는 특정 행정청이 교통, 안전, 소방, 위생상 지장이 없다고 인정하고 건축심의위원회의 동의를 얻은 경우에 허용됩니다.

허가 요건은 지자체마다 다르지만, 일반적으로 부지 주변에 넓은 공터가 있는 경우, 차도나 농로 등 도로형 공간에 접해 있는 경우, 통로에 접한 모든 권리자의 동의를 얻을 수 있는 경우 등이 대상이다. 다만, 허가 신청에는 전문적인 지식과 시간이 필요하며, 반드시 허가를 받을 수 있는 것은 아니기 때문에 사전 면밀한 검토가 중요하다.

Q2. 세트백한 부분의 토지는 누구의 소유인가요?

후퇴한 부분의 토지 소유권은 후퇴 후에도 원래의 토지 소유자에게 남습니다. 등기부상 소유자 변경은 없습니다. 하지만 이 부분은 건축법 상 '도로'로 간주되어 건물이나 담장, 대문 등의 공작물 설치가 금지되어 있습니다.

또한, 세테이크백 부분은 도로로 기능하는 것을 전제로 하고 있기 때문에 주차장으로의 이용도 제한될 수 있다. 지자체에 따라서는 세테이크백 부분의 포장 정비를 하는 경우도 있지만, 그 비용 부담과 유지관리에 대해서는 사전에 확인이 필요하다. 사실상 사유지이면서 공공적 성격을 지닌 특수한 토지라는 점을 이해하는 것이 중요합니다.

Q3. 차도에 접해 있는 경우 접도 의무는 어떻게 되나요?

차도에 접한 경우에도 해당 차도가 건축법 제42조 제1항 제5호의 '위치지정도로'로서 특정 행정청으로부터 지정을 받았다면 접도 의무를 충족할 수 있습니다. 위치지정도로는 차도로서 폭 4m 이상, 적절한 구조기준을 충족하고 특정행정청의 지정을 받은 도로를 말합니다.

반면, 위치지정을 받지 않은 차도의 경우 건축법상의 도로에 해당하지 않아 접도 의무를 충족하지 않는 것으로 판단됩니다. 이 경우 43조 단서 허가를 받거나 인접 토지를 매입하여 건축법상의 도로에 접도 확보 등의 조치가 필요합니다. 사도의 경우 통행권 및 굴착권 확보, 유지관리 비용 부담 등도 중요한 확인사항입니다.

Q4. 접도 의무 위반 건물을 상속받은 경우 어떻게 대처해야 하나요?

접도 의무 위반 부동산을 상속받은 경우 우선 정확한 현황 파악이 중요합니다. 접도 상황의 상세 조사, 43조 단서 허가 취득 가능성, 인접 토지 매입을 통한 해결 가능성 등을 전문가와 연계하여 검토할 필요가 있습니다.

대처 방법으로는 현 상태 그대로 리모델링하여 활용하는 방법, 43조 단서 허가를 받아 재건축하는 방법, 인접 토지를 매입하여 접도 의무를 이행하는 방법, 재건축 불가 부동산으로 매각하는 방법 등을 생각해 볼 수 있습니다. 각각의 방법에는 장단점이 있으므로 상속인의 상황과 미래 계획을 종합적으로 고려하여 최적의 대안을 결정하는 것이 중요합니다.

Q5. 접도 의무를 이행하기 위해 인접 토지를 매입할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?

인접지 매입으로 접도 의무를 충족하기 위해서는 먼저 매입 대상인 인접지가 건축법상의 도로에 적절히 접하고 있는지 확인해야 합니다. 또한, 매입 후 부지 전체가 접도 의무를 충족할 수 있도록 2미터 이상의 접도 면적을 확보할 수 있는지도 확인해야 합니다.

이웃 토지 소유자와의 협상에서는 상대방의 이익도 고려한 제안을 하는 것이 성공의 열쇠입니다. 가격 협상뿐만 아니라 경계 확정, 등기 절차, 세무상 처리 등을 포함한 종합적인 검토가 필요합니다. 또한, 인접 토지의 일부만 매입하는 경우, 잔여 토지의 형태와 이용 가능성에 대한 고려를 통해 상대방에게 불이익을 주지 않도록 주의하는 것이 중요합니다.