부동산을 구입하거나 건물을 지을 계획을 세울 때 반드시 확인해야 할 중요한 지표가 바로 용적률이다. 용적률은 토지 대비 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지를 결정하는 기준이 되며, 부동산의 가치와 활용 방식에 큰 영향을 미친다.
용적률이란 쉽게 말해 '대지면적 대비 건물의 연면적 비율'을 의미한다. 이 수치에 따라 해당 토지에 얼마나 큰 규모의 건물을 지을 수 있는지가 결정된다. 예를 들어 100㎡의 토지에 용적률이 200%라면 연면적 200㎡까지 건물을 지을 수 있다.
이번 기사에서는 부동산 거래나 건축 계획에서 빼놓을 수 없는 '용적률'에 대해 그 의미부터 계산 방법, 용도지역과의 관계, 부동산 가치에 미치는 영향까지 전문가의 시각으로 알기 쉽게 설명해드립니다. 앞으로 부동산 구매나 건축을 고려하고 있는 사람은 물론 부동산 투자를 고려하고 있는 분들에게도 유용한 정보를 전달한다.
용적률이란 대지면적 대비 건물 연면적의 비율을 나타내는 수치입니다. 건축법에서 정한 이 지표는 도시계획에서 토지의 합리적 이용과 적정 건축밀도를 확보하기 위해 중요한 역할을 하고 있습니다.
용적률은 다음 계산식으로 구할 수 있습니다.
용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100
여기서 말하는 연면적은 건물의 각 층의 바닥 면적을 합산한 것이다. 예를 들어 1층이 80㎡, 2층이 80㎡인 2층 주택이라면 연면적은 160㎡가 된다. 대지면적이 100㎡라면 용적률은 160㎡÷100㎡×100=160%로 계산됩니다.
용적률은 해당 토지에 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 중요한 지표로, 부동산 거래나 건축 계획 시 반드시 확인해야 할 항목입니다.
용적률과 혼동하기 쉬운 개념으로 '건폐율'이 있다. 둘은 비슷해 보이지만 다른 개념이므로 명확하게 구분하는 것이 중요합니다.
건폐율은 '대지면적 대비 건축면적(건물의 수평투영면적)의 비율'을 나타냅니다. 즉, 토지에 대해 건물이 평면적으로 얼마나 많은 면적을 차지하는지를 나타내는 지표입니다. 반면 용적률은 건물의 총 바닥면적(입체적인 크기)에 관한 지표입니다.
예를 들어, 같은 대지면적 100㎡의 토지에 1층이 50㎡인 단층 건물과 1층과 2층 모두 50㎡인 2층 건물을 짓는 경우를 생각해 보자.
이처럼 건폐율은 같지만 용적률은 다를 수 있다. 건폐율은 주로 일조, 통풍, 방재성 확보를 목적으로 하는 반면 용적률은 인구 밀도 및 도시 환경 조정을 목적으로 한다.
용적률이 법으로 규정된 주된 목적은 도시의 과밀화를 방지하고 양호한 주거환경을 유지하기 위함이다. 용적률의 제한이 없다면 한정된 토지에 지나치게 큰 건물이 들어서 일조 및 통풍 문제, 교통체증, 기반시설에 대한 과도한 부하 등 다양한 도시문제가 발생할 수 있다.
또한 용적률은 지역별 특성에 맞게 설정되어 있다. 상업지역은 높은 용적률이 설정되어 고층건물 건설이 가능한 반면, 주거지역은 상대적으로 낮은 용적률이 설정되어 조용하고 차분한 주거환경이 유지될 수 있도록 하고 있다.
이처럼 용적률은 단순한 건축 제한이 아니라 계획적인 도시개발과 양호한 생활환경 유지를 위한 중요한 도시계획 도구인 것이다.
항목 | 용적률 | 건폐율 |
---|---|---|
정의 | 대지면적 대비 연면적의 비율 | 대지면적 대비 건축면적(건물의 수평투영면적)의 비율 |
계산식 | 용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100 | 건폐율(%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 |
규제 대상 | 건물의 총 바닥면적(입체적 크기) | 건물의 수평투영면적(평면적 크기) |
목적 | 인구밀도 및 도시환경 조정 | 일조-통풍-방재성 확보 |
완화조건 | 종합설계제도, 특정가로구역 제도 등 | 코너지, 방화지역 내 내화건축물 등 |
용적률 계산은 기본적으로 매우 간단합니다. 앞서 소개한 계산식 '용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100'에 따라 계산합니다. 하지만 실제 계산에서는 여러 가지 요소를 고려해야 합니다.
먼저 대지면적은 일반적으로 등기부상 면적을 사용하지만, 전면도로에 일부가 포함되는 경우 등 실제 계산에서 사용하는 대지면적이 달라질 수 있습니다. 특히 건축법 제42조 제2항에 해당하는 도로(이른바 '제2항 도로'에 접해 있는 경우, 도로 중심선으로부터 2m 부분은 대지면적에서 제외하여 계산해야 합니다.
연면적은 건물의 각 층의 바닥면적의 합계입니다. 단, 모든 부분이 연면적에 포함되는 것은 아닙니다. 건축법 시행령 제2조 제1항 제3호에 따라 다음과 같은 부분은 연면적에 포함되지 않을 수 있습니다.
또한, 지하에 대해서는 지자체나 조건에 따라 취급이 다르다. 일반적으로 용적률 계산에 포함되지 않는 경우가 많지만, 지자체에 따라서는 일부 포함되는 경우도 있다.
용적률 계산에서 건물의 모든 부분이 연면적에 포함되지 않는 경우가 있습니다. 이는 삶의 질을 향상시키는 요소를 가진 부분에 대해서는 일정 범위에서 용적률 계산에서 제외함으로써 보다 나은 주거환경의 실현을 촉진하기 위함입니다.
예를 들어, 발코니는 주거환경의 질을 높이는 중요한 요소인데, 이를 모두 용적률에 포함시키면 발코니 설치가 억제될 수 있습니다. 따라서 일정 조건을 충족하는 발코니는 용적률 계산에서 제외된다.
또한, 엘리베이터 샤프트나 기계실 등 건물의 기능을 지원하는 설비공간에 대해서도 일정 조건 하에서 용적률 계산에서 제외되는 경우가 있습니다. 이를 통해 필요한 설비의 설치가 용적률에 의해 제한되는 것을 방지하고 있습니다.
이처럼 용적률 계산에는 다양한 예외 규정이 있으며, 이를 정확히 이해하는 것이 토지의 최대 활용으로 이어집니다.
대지면적 | 연면적 | 용적률 계산 | 결과 |
---|---|---|---|
100㎡의 경우 | 200㎡ | 200㎡ ÷ 100㎡ × 100 | 200% |
150㎡ | 300㎡ | 300㎡ ÷ 150㎡ × 100 | 200㎡ ÷ 150㎡ × 100 |
200㎡ | 300㎡ ÷ 200㎡ × 100 | 300㎡ ÷ 200㎡ × 100 | 300㎡ ÷ 200㎡ × 100 |
300㎡ ÷ 300㎡ × 100 | 600㎡ | 600㎡ ÷ 300㎡ × 100 | 200% 적용 |
용도지역은 도시계획법에 따라 정해진 지역 구분으로 주거, 상업, 공업 등 용도에 따라 13가지로 분류되어 있다. 각 용도지역에는 건축할 수 있는 건물의 종류뿐만 아니라 용적률의 상한도 정해져 있다.
예를 들어, 조용한 주거환경을 유지하는 제1종 저층주거전용지역은 용적률 상한이 50%~200% 정도로 제한되어 있다. 반면 상업활동이 중심이 되는 상업지역에서는 용적률 상한이 1300%에 달하는 경우도 있습니다.
용도지역별 용적률 상한은 해당 지역의 특성과 도시계획 정책에 따라 설정됩니다. 주거지역은 낮게, 상업지역은 높게 설정되는 것이 일반적입니다.
용도지역에서 정해진 용적률과는 별도로 전면 도로의 폭에 따라 용적률이 제한되는 경우가 있습니다. 이는 건물의 규모와 도로 폭원의 균형을 맞추고, 교통체증이나 재난 시 대피로 확보 등의 문제를 방지하기 위함이다.
전면 도로 폭에 따른 용적률 제한은 아래 계산식으로 구할 수 있다.
전면도로 폭에 따른 용적률 제한 = 전면도로 폭(m) × 계수 × 100(%)
여기서 계수는 주거지역은 0.4, 그 외 지역은 0.6이 적용된다. 예를 들어 폭 6m 도로에 접한 상업지역의 경우 6m × 0.6 × 100 = 360%가 된다. 만약 도시계획에서 정한 용적률이 400%라도 전면 도로 폭에 따른 제한이 360%라면 실제 적용되는 용적률은 360%가 된다.
이처럼 실제 적용되는 용적률은 용도지역에서 정한 용적률과 전면도로 폭에 따른 제한 중 더 작은 수치를 적용하게 됩니다. 따라서 토지 활용을 검토할 때 용도지역뿐만 아니라 전면도로 폭원도 중요한 확인 포인트가 됩니다.
용도지역 | 건폐율 (%) | 용적률 (%) |
---|---|---|
제1종 저층주거전용지역 | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
제2종 저층주거전용지역 | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
전원주거지역 | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
제1종 중층주거전용지역 | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
제2종 중-고층 주거전용지역 | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
제1종 주거지역 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
제2종 주거지역 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
준주거지역 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
근린상업지역 | 60, 80 | 200, 300, 400, 500 |
상업지역 | 80 | 200, 300, 400, 500, 600, 700, 800, 900, 1000, 1100, 1200, 1300 |
준공업지역 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
공업지역 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400 |
공업전용지역 | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
용적률에는 다양한 완화제도가 마련되어 있는데, 대표적인 것이 '종합설계제도'이다. 이는 일정 규모 이상의 부지에 공개공지(일반에 개방된 공터)를 설치하는 조건으로 용적률의 할증을 받을 수 있는 제도이다.
종합설계제도를 이용하면 일반 용적률 대비 최대 1.5배 정도까지 완화되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 일반 용적률이 400%인 지역에서 종합설계제도를 적용하면 600%까지 완화될 수 있습니다.
이 제도는 도시환경 개선에 기여하는 건축계획을 촉진하기 위한 것으로, 공개공지 설치를 통해 보행자 공간 확보 및 도시녹화에 기여하도록 하고 있습니다.
'특정가구역 제도'는 양호한 도시환경 형성을 목적으로 하는 제도로, 특정 가구역에서 용적률 등 건축규제를 완화하는 제도이다. 이 제도가 적용되면 일반 용적률을 초과하는 건축이 가능해집니다.
특정가로구역으로 지정되기 위해서는 광장, 공원 등 공공공간의 정비, 우수한 디자인의 건축물 건설 등 도시환경 개선에 기여할 수 있는 계획이어야 한다. 특정가구역 내 용적률은 개별적으로 설정되어 주변 환경과 조화를 이루면서 보다 고도의 토지이용이 가능해집니다.
용적률 완화에는 종합설계제도와 특정가구역 제도 외에도 다양한 제도가 있습니다.
'고도이용지구'는 토지의 합리적이고 건전한 고도이용을 위한 지구로 용적률의 상한과 하한이 정해져 있습니다. 이 지구 내에서는 일반 용도지역에 따른 용적률을 초과하는 건축이 가능한 경우가 있습니다.
'재개발 등 촉진지구'는 도심지 재개발 사업 등의 촉진을 목적으로 하는 제도로, 이 구역 내에서는 용적률 등 건축 규제가 완화될 수 있습니다.
'지구계획'은 지구의 특성에 맞는 마을 만들기를 위한 계획으로, 이 계획에서 용적률 완화가 규정될 수 있습니다.
이러한 완화 제도는 단순히 건물을 크게 짓기 위한 것이 아니라 도시 환경 개선과 지역 특성에 맞는 도시 조성을 촉진하기 위한 것입니다. 따라서 완화를 받기 위해서는 공공공간의 정비, 양호한 경관 형성 등 도시환경에 대한 기여가 요구된다.
완화제도 | 개요 | 완화율 예시 | 적용 조건 |
---|---|---|---|
종합설계제도 | 공개공지 설치로 용적률 완화 | 최대 1.5배 정도 | 일정 규모 이상의 부지에 공개공지 확보 |
특정가로구역 제도 | 양호한 도시환경 형성을 위한 제도 | 개별적으로 설정 | 특정가로구역으로 지정된 구역 내 |
고도이용지구 | 토지의 합리적이고 건전한 고도이용을 도모 | 개별적으로 설정 | 고도이용지구로 지정된 구역 내 |
재개발 등 촉진지구 | 도심지 재개발사업 등의 촉진을 목적으로 하는 제도 | 개별적으로 설정 | 재개발 등 촉진지구로 지정된 구역 내 |
지구계획 | 지구의 특성에 맞는 마을만들기를 위한 계획 | 개별적으로 설정 | 지구계획이 정해진 구역 내 |
용적률은 부동산 가치에 큰 영향을 미치는 요소 중 하나이다. 일반적으로 용적률이 높은 토지일수록 더 큰 건물을 지을 수 있기 때문에 토지의 이용가치가 높아져 가격도 높아지는 경향이 있다.
특히 상업지역이나 역세권 등 편의성이 높은 지역에서는 용적률의 차이가 토지가격에 직접적으로 반영되는 경우가 많다. 예를 들어, 같은 입지 조건에서 용적률이 400%인 땅과 800%인 땅이 있다면 후자가 2배의 바닥 면적을 확보할 수 있기 때문에 땅의 가치도 높아집니다.
하지만 용적률이 높다고 해서 반드시 가치가 높은 것은 아닙니다. 주택지 등에서는 오히려 적당한 용적률로 양호한 주거환경이 유지되는 지역이 주거용 부동산으로서의 가치가 더 높은 경우도 있습니다.
부동산 투자에 있어 용적률은 중요한 판단 요소 중 하나입니다. 투자용 부동산을 검토할 때 현재 건물이 용적률을 어느 정도 소화하고 있는지를 확인하는 것이 중요하다.
예를 들어 용적률 400%인 토지에 용적률 200%만 소화하고 있는 건물이 세워져 있다면, 향후 재건축을 통해 바닥 면적을 늘릴 수 있는 가능성이 있습니다. 이는 해당 부동산의 잠재적 가치를 보여주는 것이라고 할 수 있다.
또한 용적률 완화가 예상되는 지역이나 재개발이 계획되어 있는 지역에서는 향후 부동산 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 따라서 장기적인 투자 판단에 있어서는 도시계획의 흐름을 포함하여 용적률을 평가하는 것이 중요하다.
용적률을 최대한 활용한 부동산 개발 사례로는 다음과 같은 것들이 있다.
이러한 사례에서 알 수 있듯이 용적률은 단순한 규제가 아니라 창의적인 부동산 개발을 위한 중요한 요소라고 할 수 있다. 용적률을 이해하고 적절히 활용하면 부동산의 가치를 극대화할 수 있다.
용적률을 정확하게 확인하는 가장 확실한 방법은 해당 토지가 위치한 시군구 도시계획과나 건축지도과 등에서 직접 확인하는 것이다. 관공서에서는 도시계획도나 용도지역도를 열람할 수 있어 대상 토지의 용도지역과 용적률을 확인할 수 있다.
관공서에서 조사할 때는 대상 토지의 주소와 지번을 알 수 있는 자료(등기부등본, 공도 등)를 지참하면 원활하게 조사할 수 있다. 또한, 전면 도로 폭에 따른 용적률 제한이나 기타 건축 규제에 대해서도 동시에 확인하는 것이 좋다.
일부 지자체에서는 창구 조사뿐만 아니라 건축허가 신청 전 사전 상담도 받고 있다. 복잡한 조건이 있거나 용적률 완화를 고려하고 있는 경우에는 이러한 사전 상담을 이용하는 것이 좋다.
최근에는 인터넷을 통해 용적률을 조사하는 것도 가능해졌다. 많은 지자체에서 공식 홈페이지를 통해 도시계획 정보를 공개하고 있으며, 지도상에서 용도지역과 용적률을 확인할 수 있는 시스템을 제공하고 있다.
또한 국토교통성에서 운영하는 '국토 수치정보 다운로드 서비스'에서는 전국의 용도지역 데이터를 무료로 얻을 수 있다. 단, 이러한 온라인 정보는 최신으로 업데이트되지 않는 경우도 있으므로 중요한 판단을 할 때는 관공서에서 확인하는 것을 추천한다.
민간 부동산 정보 사이트에서도 부동산 정보의 일부로 용적률이 기재되어 있는 경우가 있지만, 이러한 정보는 참고용으로만 활용하고 정확한 정보는 공적 기관에서 확인하도록 하자.
부동산 구입이나 활용을 고려하고 있는 경우, 부동산 회사에 문의하는 것도 용적률을 알아보는 효과적인 방법이다. 특히 해당 지역에 정통한 부동산업체라면 용적률뿐만 아니라 실제 토지 활용 가능성과 제한사항에 대해서도 전문적인 조언을 받을 수 있다.
부동산 회사에 상담할 때는 단순히 용적률 수치뿐만 아니라 전면 도로 폭에 따른 제한, 용적률 완화 가능성, 주변 개발 동향 등을 포함하여 종합적으로 상담하는 것이 좋습니다. 또한, 여러 부동산 회사에 상담을 받으면 보다 다각적인 관점에서 조언을 얻을 수 있다.
단, 부동산업체에서 얻은 정보도 최종적으로 공공기관을 통해 확인하는 것이 좋다. 특히 중요한 거래나 대규모 개발을 고려하고 있다면 건축사나 부동산 감정평가사 등 전문가와 상담하는 것도 고려해 볼 수 있다.
용적률은 대지면적 대비 건물 연면적의 비율을 나타내는 중요한 지표입니다. 이 글에서는 용적률의 기본적인 의미부터 계산 방법, 용도지역과의 관계, 부동산 가치에 미치는 영향까지 폭넓게 살펴보았습니다.
용적률의 주요 포인트를 정리하면 다음과 같다.
부동산 거래나 건축 계획을 세울 때 용적률을 정확히 파악하여 해당 토지가 가진 잠재력을 최대한 활용하는 것이 중요합니다. 특히 전면 도로 폭에 따른 제한이나 용적률 완화 가능성 등 단순한 수치뿐만 아니라 다양한 요소를 종합적으로 고려하는 것이 좋습니다.
INA&Associates는 부동산 전문가로서 용적률을 포함한 건축규제를 조사하고, 이를 바탕으로 최적의 토지 활용을 제안하고 있습니다. 부동산 구매 및 활용에 대한 고민이 있으시면 언제든지 상담해 주시기 바랍니다.
용적률과 건폐율은 둘 다 중요하며, 어느 하나만 중요시하는 것이 아닙니다. 건폐율은 건물의 수평적 확산을 제한하고 일조, 통풍, 방재성 확보와 관련된 지표입니다. 반면 용적률은 건물의 총 바닥 면적을 제한하고 인구 밀도 및 도시 환경 조정과 관련된 지표입니다.
건물의 용도나 계획 내용에 따라 어느 쪽이 더 제약이 되는지는 달라질 수 있다. 예를 들어 넓은 대지에 저층 건물을 지을 때는 건폐율이, 좁은 대지에 고층 건물을 지을 때는 용적률이 더 중요한 제약이 되는 경우가 많다.
부동산 거래나 건축 계획 시 두 지표를 모두 확인하고 계획에 미치는 영향을 종합적으로 판단하는 것이 중요하다.
원칙적으로 용적률 제한을 초과하여 건축할 수 없습니다. 다만, 다음과 같은 예외적인 경우가 있습니다.
이러한 예외를 제외하고는 용적률 제한을 초과하는 건축은 허용되지 않으며, 위반 시 시정명령 및 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다. 용적률 제한을 초과하는 건축을 고려하는 경우 반드시 사전에 행정기관이나 건축사와 상담하는 것이 좋습니다.
기존 부적합 물건이란 건축 당시에는 건축기준법 등 법령에 적합하였으나, 이후 법 개정이나 도시계획 변경으로 인해 현재 기준에 적합하지 않게 된 건축물을 말합니다. 예를 들어, 건축 후 용적률 상한이 하향 조정된 경우 해당 건물은 기존 부적합 물건이 될 수 있습니다.
기존 부적합 물건은 현재 상태 그대로라면 불법이 아니므로 계속 사용할 수 있다. 다만 증축이나 개축, 대규모 수선 등을 하는 경우에는 원칙적으로 현행 기준에 적합하도록 해야 합니다.
다만, 일정 조건을 충족하는 경우에는 기존 부적합 부분을 그대로 두고 증축 등을 할 수 있는 특례도 있습니다. 예를 들어, 증축 부분이 기존 부적합 부분과 분리되어 있거나, 증축 후에도 전체적으로 부적합 정도가 확대되지 않는 경우 등입니다.
기존 부적격 건물을 소유하고 있거나 매입을 고려하고 있는 경우, 향후 증개축 가능성도 포함하여 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
일반적으로 지하실은 용적률 계산에 포함되지 않는 경우가 많지만, 지자체나 조건에 따라 취급이 달라질 수 있습니다. 건축법 시행령 제2조 제1항 제3호에 따르면, 지하층에 주택이나 요양원 등의 용도로 사용하는 부분의 바닥면적은 해당 바닥면적의 1/3을 용적률 계산에 산입하도록 되어 있습니다.
다만, 많은 지자체에서는 지하층의 용적률 산정을 완화하는 조례를 마련하여 완전히 산입하지 않거나 일정 조건을 충족하면 산입하지 않는 경우도 있다. 예를 들어, 도쿄도 일부 지역에서는 지하실의 일부 또는 전부를 용적률 계산에서 제외하는 '지하실 완화 제도'가 적용되고 있다.
지하층 용적률 산정에 대해서는 지역에 따라 취급이 크게 다르므로 구체적인 계획을 세울 때는 해당 토지가 위치한 지자체의 건축지도과 등에 문의하는 것이 좋습니다.
용적률이 낮은 땅과 높은 땅 중 어느 것이 더 좋은지는 토지의 용도나 목적에 따라 다릅니다. 어느 쪽이 더 낫다고 단언할 수 없습니다.
용적률이 높은 토지의 장점
용적률이 낮은 토지의 장점
토지 선택 시 용적률뿐만 아니라 입지조건, 주변 환경, 교통 접근성, 향후 개발계획 등 다양한 요소를 종합적으로 판단하는 것이 중요하다. 또한 같은 용적률이라도 전면 도로의 폭이나 모퉁이 땅인지 여부 등의 조건에 따라 실제로 지을 수 있는 건물의 크기는 달라질 수 있다.
부동산 구매 및 토지 활용을 고려할 때 전문가의 조언을 받아 자신의 목적에 가장 적합한 토지를 선택하는 것이 좋다.
INA&Associates에서는 용적률을 포함한 부동산 관련 상담을 진행하고 있습니다. 전문적인 지식과 풍부한 경험을 바탕으로 고객의 부동산 활용을 도와드립니다. 자세한 내용은 당사 홈페이지를 참조하시거나 전화 또는 이메일로 문의해 주시기 바랍니다.