2025년 4월부터 시행된 트럼프 행정부의 관세 정책은 일본 물류 부동산 시장에 복잡하고 광범위한 영향을 미치고 있다. 미국이 일본산 자동차에 25%의 관세를 부과하고 한시적으로 10%의 '보편적 관세'를 적용하는 정책(협상 기간 동안 원래의 24%에서 인하)은 일본의 수출 부문과 물류 수요를 빠르게 변화시키고 있다. 이러한 정책으로 인해 일본의 GDP는 2025년 0.6~0.8% 감소할 것으로 예상되지만, 물류 부동산 시장에서는 방어적인 국내 소비와 공급망 재편이 새로운 기회를 창출하고 있다.
최근 트럼프 관세가 일본 물류시설에 미치는 영향
무역 패턴의 변화는 일본 물류 부동산 시장의 근본적인 재구성을 촉진하고 있으며, 지역별 수요 차이, 시설 사양의 진화, 투자 전략의 변화로 구체화되고 있다. 수출 지향적인 기업들이 충격을 흡수하기 위해 노력하는 가운데, 재고 관리의 '적시성'에서 '적시성'으로의 전환이 진행되면서 더 많은 저장 공간에 대한 수요가 발생하고 있다. 2019년 4분기부터 2023년 4분기까지 제조업 재고는 60% 증가했으며, 특히 자동차 제조 원자재 재고는 105% 증가했다.
트럼프 행정부의 최신 관세 정책 및 개요
트럼프 행정부는 2025년 4월 대규모 관세 정책을 시행하고 있다:
- 보편적 기본관세: 2025년 4월 5일부터 사실상 모든 미국 수입품에 10%의 관세를 부과한다.
- 국가별 관세: 당초 2025년 4월 2일 발표, 미국이 무역적자 국가에 대해 더 높은 개별 관세율을 부과할 예정이었으나, 4월 9일 중국을 제외한 모든 국가에 대해 90일간의 유예 발표
- 중국 특정관세: 현재 중국산 수입품 대부분에 대해 145%(125%의 호혜관세와 펜타닐 관련 20% 관세)
- 232조 관세(국가안보): 모든 수입 자동차 및 자동차 부품에 25% 관세 부과 (2025년 4월 3일 발효)
- 일본에 미치는 영향: 90일간의 유예 기간 동안 10%의 기본 관세가 적용되며, 특히 자동차와 자동차 부품에는 25%의 관세가 부과된다(특히 자동차가 일본 대미 수출의 약 28%를 차지하기 때문에 특히 중요함).
일시 중단 전, 일본은 24%의 관세를 부과받았다. 이 높은 관세율은 양국 간 무역 협정이 체결되지 않는 한 일시 중단 기간 종료 후 재개될 가능성이 있습니다.
관세가 미일 및 국제 무역에 미치는 영향
2024년 일본과 미국의 상품 무역 총액은 2,279억 달러로 일본의 대미 수출은 797억 달러(전년 대비 5.4% 증가), 수입은 1,482억 달러(전년 대비 0.7% 증가)에 달할 것으로 예상됩니다. 자동차 부문은 일본의 대미 수출에서 가장 큰 품목으로 약 28%(415억 달러)를 차지한다.
트럼프의 관세, 특히 자동차에 대한 25% 관세는 이 중요한 무역 관계에 큰 영향을 미치고 있다:
- 경제적 영향: 다이와종합연구소는 트럼프의 일본에 대한 24%의 호혜적 관세가 2025년 일본의 실질 GDP를 0.6% 감소시킬 수 있다고 추정했다.
- 자동차 부문에 미치는 영향: 국제무역센터는 일본이 대미 자동차 수출에서 170억 달러의 잠재적 손실을 입을 수 있다고 예측했다.
- 시장 반응: 관세 발표 후 닛케이 평균 주가는 2.77% 하락하여 18.7조 엔(1,270억 달러)의 시가총액이 사라졌다.
- 제조업에 미치는 영향: 일본 건설기계 제조업체 코마츠(Komatsu)는 관세로 인해 영업 이익이 27% 감소할 것으로 전망
이러한 관세에 대응하기 위해 일본 기업들은 다음과 같은 전략을 추구하고 있다:
- 생산 이전: 관세가 부과되지 않는 국가나 미국 시장으로 직접 생산 전환
- 지역무역협정 활용: RCEP(역내포괄적경제동반자협정)과 CPTPP(환태평양경제동반자협정)를 통해 다른 시장에 대한 접근성 개선
- 재고 관리: 관세 부과 전 미국 내 재고 구축 및 적시 재고 관리 강화
- 지역 통합 강화: 아시아 지역 내 무역 통합 가속화, 특히 한중일 3국간 무역의 성장
관세로 인한 무역 패턴 변화가 일본 물류 부동산 시장에 미치는 영향
트럼프의 관세 정책은 일본 물류 부동산 시장에 다음과 같은 구체적인 영향을 미치고 있다:
1. 물류 수요의 변화
- 조기 출하 행동: 일본 수출업체, 특히 전자부품(35.8% 증가), 의약품(29.7% 증가), 자동차(4.1% 증가) 부문의 일본 수출업체들은 2025년 3월 관세 시행 전 대미 출하를 가속화할 것으로 예상된다.
- 제조업의 국내 복귀/인근 국가로의 전환: 2020년 5월부터 2022년 3월까지 일본 경제산업성은 439개의 국내 복귀 프로젝트에 보조금을 제공했으며, 동시에 JETRO는 104개의 인근 국가로의 전환 프로젝트를 승인했다.
- 새로운 재고 요건: 미국 관세로 인해 일본 수출업체들이 안전 재고 수준을 높이고 더 많은 재고를 유지하게 되어 창고 공간 수요가 증가한다.
2. 지역별 취약성
- 도쿄권: 2024년 3분기 대규모 멀티테넌트 물류시설의 공실률이 10.1%로 상승, 무역 혼란으로 인해 공급과잉 문제가 악화될 수 있음을 시사함.
- 오사카권: 공실률이 크게 낮아(2024년 3분기 기준 약 4.0%) 관세의 영향을 덜 받는 지역이다. 제조업의 다변화와 아시아 시장과의 근접성 덕분이다.
- 나고야 권역: 자동차 제조업의 집중으로 인해 취약성이 증가하고 있으며, CBRE에 따르면 제조업 재고가 나고야 권역의 물류 수요의 주요 동력이 되고 있으며, 특히 자동차에 대한 관세에 민감하다고 한다.
- 후쿠오카 권역: 역사적으로 낮은 공실률(CBRE는 2023년 1.8%)을 보이고 있으며, 반도체 제조의 성장과 아시아 시장과의 근접성으로 인해 미국 관세의 영향으로부터 어느 정도 보호받고 있다.
3. 개발업체와 투자자의 적응 전략
- 테넌트 기반 다양화: 개발업체들은 리스크 완화를 위해 단일 테넌트 시설보다 멀티 테넌트 시설에 집중하고 있다.
- 지역 다각화: '2024년 문제'(트럭 운전사의 노동시간을 제한하는 규제)와 관세의 영향으로 지역 물류시설의 개발이 가속화되고 있다.
- 기술 투자 증가: 관세로 인한 잠재적 비용 증가를 상쇄하기 위해 창고 자동화 및 첨단 재고 관리 시스템 우선순위 상승
- 콜드 스토리지에 대한 집중: 개발업체들이 콜드 스토리지 시설에 투자하고 있으며, 이는 무역 긴장에 영향을 덜 받는 현대화 기회를 제공한다.
4. 시장 지표에 대한 측정 가능한 영향
- 공실률의 차이: 전국 평균은 지역별로 큰 차이를 숨기고 있다. 도쿄 지역의 공실률은 2024년 3분기 10.1%로 상승하는 반면, 오사카 지역의 공실률은 4.0%에 그쳐 무역에 대한 노출의 지역적 차이를 반영하고 있다.
- 임대료 조정: 공실률 상승에도 불구하고 2024년 3분기 도쿄권의 유효 임대료는 전년 동기 대비 0.2% 상승한 평당 4,500엔으로, 무역의 불확실성에도 불구하고 우량 입지의 안정성을 시사한다.
- 투자금액의 변화: 2024년 일본 상업용 부동산 투자 총액은 4조엔을 넘어설 것으로 전망, 관세 우려에도 불구하고 국내외 투자자들이 물류부동산에 큰 관심을 보이고 있다.
일본 물류 부동산 시장 현황과 향후 전망
현재 시장 상황
- 도쿄권: 3분기 공실률 10.1%(전년 동기 대비 0.4%p 상승)
- 오사카권: 3분기 공실률 4.0%(전분기 대비 0.3%포인트 상승)
- 나고야권: 3분기 공실률 13.7%(전분기 대비 0.9%포인트 하락)
- 후쿠오카권: 3분기 공실률 5.4%(전분기 대비 2.2%포인트 상승)
주요 트렌드
- 전자상거래 성장: 일본의 전자상거래 시장 규모는 2024년 2,580억 달러에 달하며, 2033년까지 연평균 11.02%의 성장률로 6,928억 달러로 성장할 것으로 예측된다.
- 자동화 및 기술: 일본의 물류 자동화 시장은 2023년 10억 5,710만 달러의 수익을 창출하고 2030년까지 연평균 14.8%의 성장률로 27억 8,160만 달러에 달할 것으로 예상된다.
- 라스트마일 배송의 진화: 라스트마일 배송은 전자상거래 수요 증가와 '2024년 문제'로 인한 인력 부족으로 빠르게 변화하고 있다.
- '2024년 문제'의 영향: 2024년 4월부터 트럭 운전사의 연간 초과 근무 시간이 960시간으로 제한되어 물류 운영에 큰 영향을 미치고 있다.
시장의 미래 전망
- 일본 물류 부동산 시장은 2025년 3,358억 4,000만 달러에서 2030년까지 연평균 3.90%의 성장률로 4,067억 달러에 달할 것으로 예상된다.
- 전국적인 순흡수량은 향후 몇 년 동안 연간 약 100만 평에 달할 것으로 예상되며, 이는 일본의 대규모 멀티테넌트 물류 시장이 지속적으로 확대될 것임을 보여준다.
- 건설 비용 상승과 무역의 불확실성으로 인해 물류 개발 파이프라인이 둔화될 것으로 예상되며, 2027년까지 수요와 공급이 균형을 이룰 것으로 예상된다.
- 30년 이상 된 오래된 물류 시설(54%는 30년 이상 경과)은 공급망 재편에 따른 테넌트 요구 사항의 변화로 인해 현대화 또는 전환 압력에 직면할 것으로 보인다.
부동산 투자자와 업계 관계자가 고려해야 할 전략적 관점
투자 전략
- 방어적 포지셔닝: REIT와 기관투자자들은 수출 의존도가 높은 지역에 대한 노출을 줄이기 위해 일본 내에서 지리적 포트폴리오를 다각화한다.
- 리스크 조정 수익률에 집중: 투자자들은 무역 혼란을 견딜 수 있는 다양한 비즈니스 모델을 가진 우량 임차인과 안정적인 장기 임대차 계약을 맺은 자산을 선호하고 있다.
- 리쇼어링 지원 시설: 투자자들은 특히 반도체, 전자부품 등 일본 정부가 보조금을 지급하는 재국산화 제조업을 지원하는 물류 시설에 주목하고 있다.
최적의 투자 분야
- 현대식 멀티테넌트 물류시설: 가장 강력한 성능 프로파일을 제공하며, 구형 시설에 비해 공실률이 현저히 낮은 것으로 나타났다.
- 냉장/온도 관리 시설: 일본이 글로벌 공급망 혼란에 대응해 국내 식량 안보를 강화하는 가운데, 식품 보관 및 의약품을 지원하는 시설은 관세의 영향에 대한 강한 회복력을 보여주고 있다.
- 전자상거래 물류센터: 일본 내 전자상거래의 성장세가 가속화되는 가운데 전자상거래 물류센터는 관세로 인한 수출 둔화에 대한 헤지 역할을 하고 있다.
지역별 투자 전략
- 오사카-간사이 지역: 우수한 펀더멘털(공실률 3.7%, 수익률 4.2-4.5%)과 제조업 및 국내 소비에 대한 근접성을 제공한다.
- 후쿠오카-규슈 지역: 아시아 무역 흐름(공실률 3.2%)과 성장하는 반도체 산업을 위한 전략적 위치
- 도쿄 지역의 선택적 기회: 높은 공실률(공실률 9.7%)에도 불구하고, 지바현 내륙 지역과 같은 특정 하위 시장은 수출보다 내수를 지원하는 시설에 대한 기회를 제공한다.
- 신중하게 접근해야 할 지역: 나고야 시장은 높은 공실률(14.6%)과 관세의 영향을 받는 자동차 제조업에 대한 높은 의존도를 보이고 있다.
리스크 완화 접근법
- 고정금리 부채 구조: 업계 전문가들은 관세로 인한 경제적 불확실성으로 인한 금리 변동성에 대비하여 장기 고정금리 대출을 확보할 것을 권고했다.
- 테넌트 다각화: 전문가들은 관세의 영향을 가장 많이 받는 수출 지향적 테넌트나 특정 분야(예: 자동차)에 지나치게 집중되는 것을 경계한다.
- 위험조정 수익률에 집중: 투자자들은 무역 혼란을 견딜 수 있는 다양한 비즈니스 모델을 가진 양질의 임차인과 안정적인 장기 임대차 계약을 맺은 자산을 선호한다.
결론
트럼프의 관세 정책은 일본 물류 부동산 시장에 큰 도전을 불러일으키고 있지만, 투자자들에게는 중요한 기회도 제공하고 있다. 관세로 인한 시장 변화는 특히 공실률이 낮고 수익률이 높은 오사카, 후쿠오카 등 지역 시장에서 현대적이고 입지가 좋은 물류 시설에 대한 수요 증가 추세를 가속화하고 있다.
성공적인 투자 전략은 변화하는 공급망 패턴에 대응하는 사양을 갖춘 부동산에 초점을 맞추고 지역 특화 전략을 적용함으로써 장기적인 성공을 위해 행동할 수 있습니다.