최근 도쿄 도심의 부동산 가격이 고공행진을 이어가며 연일 언론을 통해 그 동향이 보도되고 있다. 한편으로는 '언제까지 이 가격 상승이 지속될 것인가', '언젠가는 거품이 꺼지지 않을까'라는 불안한 목소리도 심심찮게 들을 수 있다. 부동산이라는 고가의 자산을 다루다 보니 가격 전망에 대한 우려를 갖는 것은 당연하다.
하지만 우리 부동산 전문가들은 현재 도심 프리미엄 지역의 가격 형성이 단순한 투기적 호황에 의한 것이 아니라고 분석한다. 여기에는 가격을 지지하고 오히려 상승을 견인하는 견고한 '구조적 요인'이 존재한다는 것이다.
본 기사에서는 저, INA&Associates 주식회사가 도심 프리미엄 지역의 땅값이 왜 떨어지지 않는지, 그 구조적 메커니즘을 데이터에 근거하여 전문가의 시각으로 철저하게 설명해 드리겠습니다. 부동산 매매나 투자를 고려하고 있는 분들에게 본질적인 가치를 파악하는 데 도움이 되었으면 합니다.
부동산 시장 뉴스나 보고서에서 '도심 3구', '도심 5구'라는 단어가 자주 등장합니다. 이는 도쿄에서도 특히 가치가 높다고 여겨지는 지역군을 지칭하는, 말하자면 부동산 업계의 공통된 언어입니다. 이들 지역이 왜 '프리미엄'으로 불리는지, 그 정의와 특징을 이해하는 것이 지가 구조를 파악하는 첫 번째 단계입니다.
이들 지역은 일본의 비즈니스, 상업, 문화, 정치의 중심 기능이 집중되어 있으며, 교통망의 결절점이기도 하다. 그 편리함과 브랜드 가치는 다른 지역과 차별화되는 특별한 가치의 원천이 되고 있다.
| 용어 | 해당 구역 | 특징 |
|---|---|---|
| 도심 3구 | 지요다구, 츄오구, 미나토구 | 일본 정치-경제의 중심 기능이 집중되어 있다. 황궁, 국회의사당, 대기업 본사, 일본은행 등이 밀집해 있으며, 마루노우치, 긴자, 니혼바시, 아카사카 등 역사와 브랜드 가치를 겸비한 지역이다. |
| 도심 5구 | 도심 3구 + 신주쿠구, 시부야구 | 도심 3구의 기능에 더해 상업과 교통의 요충지로서의 성격이 강한 지역이다. 세계 최대 규모의 터미널 역인 신주쿠역과 젊은 문화와 최신 트렌드의 발신지인 시부야역이 있어 다양한 비즈니스와 문화가 집적되어 있습니다. |
| 도심 6구 | 도심 5구 + 분쿄구 | 도심 5구의 편리함과 더불어 도쿄대를 비롯한 국내 최고 수준의 교육기관이 모여 있고, 조용하고 양호한 주거환경이 유지되고 있는 분쿄구를 포함한 구분입니다. |
도심 프리미엄 지역의 지가가 경기변동에 영향을 받지 않고 장기적으로 상승세를 이어갈 수 있는 배경에는 크게 세 가지 구조적 요인이 존재한다. 이들은 서로 영향을 주고받으며 견고한 가격 유지 메커니즘을 형성하고 있다.
부동산 가격의 기본은 수요와 공급의 균형이다. 도심 프리미엄 지역은 이 원칙이 가장 극명하게 드러나는 곳이라고 할 수 있다.
먼저 수요 측면을 살펴보면, 기업의 활발한 오피스 수요와 더불어 직주근접을 원하는 국내 부유층과 실수요층(최근에는 맞벌이 부부의 고소득 '파워커플'의 존재감이 커지고 있다)의 탄탄한 주택 수요가 존재합니다. 또한, 2022년 이후 급격한 엔저를 배경으로 저평가된 일본 부동산, 특히 가치가 안정된 도심 프리미엄 지역의 부동산은 해외 투자자들에게 매우 매력적인 투자처가 되고 있습니다. 이처럼 국내외에서 다양하고 왕성한 수요가 지속적으로 도심에 집중되고 있습니다.
반면 공급 측면으로 눈을 돌리면 상황은 전혀 다릅니다. 도심은 물리적으로 토지가 매우 한정되어 있어 신규로 대규모 토지를 확보하는 것이 거의 불가능하다. 특히 주거환경이 좋은 지역이라면 그 희소성은 절대적입니다. 이 '압도적인 수요'와 '절대적 희소성'이라는 극단적인 수급 불균형이야말로 도심 프리미엄 지역의 가격을 구조적으로 떠받치고 강력한 상승 압력으로 작용하는 근본적인 요인이다.
도심 프리미엄 지역의 가치를 더욱 높이고 있는 것은 끊임없이 이어지는 대규모 재개발 프로젝트다. 이들 프로젝트는 단순히 낡은 건물을 새로 짓는 것뿐만 아니라 도시의 기능 자체를 업데이트하고 미래 가치를 창출하는 역할을 하고 있다.
예를 들어, 2023년 개장한 '아자부다이 힐즈'나 현재 진행 중인 '다카나와 게이트웨이 시티' 등이 그 상징이다. 이들 재개발은 최첨단 오피스, 세계 최고 수준의 상업시설과 호텔, 그리고 친환경적인 주거 환경을 통합적으로 창출한다. 동시에 새로운 역의 개업과 인프라 정비도 함께 진행되어 지역 전체의 매력과 편의성이 비약적으로 향상될 것입니다. 이러한 미래에 대한 기대감이 현재 부동산 가격에 반영되면서 지가는 더욱 상승할 것으로 보인다.
| 주요 재개발 프로젝트 | 지역 | 주요 특징 |
|---|---|---|
| 도라노몬-아자부다이 프로젝트(아자부다이 힐스) | 미나토구 | '녹지에 둘러싸여 사람과 사람을 연결하는 '광장'과 같은 도시'를 콘셉트로 오피스, 주택, 상업시설, 문화시설, 국제학교 등이 어우러진 복합개발, 2023년 개교. |
| 다카나와 게이트웨이 시티 | 미나토구 | JR 야마노테선 신역 '다카나와 게이트웨이 역'을 중심으로 약 9.5헥타르에 이르는 대규모 국제교류 거점 형성. 최첨단 기술을 도입한 차세대 스마트 시티를 목표로 2025년 개장을 목표로 하고 있다. |
| 니혼바시 재생 계획 | 츄오구 | 역사적 건축물을 보존-활용하면서 새로운 오피스 빌딩과 상업시설을 정비한다. 수도고속도로 지하화에 따른 니혼바시 강변의 수변 공간 재생도 추진되고 있다. |
마지막 요인은 보다 거시적인 관점, 즉 일본 전체 부동산 시장에서 일어나고 있는 구조적 변화이다. 현재 일본 부동산 시장은 '삼극화'라는 현상이 진행되고 있다. 이는 부동산의 가치가 다음 세 가지 그룹으로 명확하게 나뉘어진다는 개념이다.
그리고 이 삼극화의 정점, 즉 '가치를 유지・향상시키는 지역'의 대표격이 바로 도심 프리미엄 지역입니다. 인구 감소가 본격화되고 있는 일본에서는 사람과 기업이 보다 편리하고 브랜드 가치가 높은 도심으로 집중하는 경향이 강해지고 있다. 그 결과 지방과 교외의 자금과 수요가 도심으로 흡수되어 도심 프리미엄 지역의 가치가 상대적, 절대적으로 높아지는 구조가 만들어지고 있습니다. 이 큰 흐름은 앞으로 더욱 가속화될 가능성이 높다고 우리는 보고 있다.
본 글에서는 도심 프리미엄 지역의 지가가 하락하지 않는 이유를 세 가지 구조적 요인으로 설명하였다.
요점을 정리하면 다음과 같습니다,
이러한 요소들이 단단히 얽혀서 도심 프리미엄 지역의 부동산 가치는 일시적인 호황이나 단기적인 경기 변동에 흔들리지 않는 매우 안정적인 구조로 유지되고 있는 것입니다. 따라서 이들 지역의 부동산은 단순한 주거공간이나 비즈니스 거점으로서 뿐만 아니라 장기적으로 가치를 유지, 향상시킬 수 있는 우수한 자산으로 평가할 수 있다.
부동산 구매나 투자를 고려할 때, 눈앞의 가격 변동이나 표면적인 정보에 현혹되지 말고, 그 자산이 가진 본질적인 가치와 그 가치를 뒷받침하는 '구조'를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 저희 INA&Associates 주식회사는 고객 개개인의 자산 배경과 목표에 맞춰 전문적인 지식을 바탕으로 최적의 부동산 전략을 제안해 드립니다. 부담 없이 상담해 주시기 바랍니다.