부동산 투자나 임대 경영을 고려할 때 '전대차 계약'이라는 말을 많이 들어보셨을 것입니다.
전대차 계약은 부동산 소유자에게 안정적인 수입과 관리의 번거로움을 줄일 수 있는 매력적인 구조인 반면, 최근 문제 사례도 증가하고 있어 신중한 검토가 필요한 계약 형태입니다.
본 기사에서는 INA&Associates 주식회사가 서브리스 계약의 기본적인 구조부터 장단점, 그리고 문제 해결의 포인트까지 부동산 전문 지식을 알기 쉽게 설명해 드립니다.
앞으로 전대차 계약을 고려하고 있는 분이나 이미 계약 중이거나 재계약을 고려하고 있는 분들에게 적절한 판단 재료가 될 수 있는 정보를 전해드립니다.
전대차 계약은 부동산 소유자(임대인)가 부동산 회사(전대차 회사)에 부동산을 일괄적으로 임대하고, 그 전대차 회사가 입주자(전차인)에게 재임대하는 계약 형태입니다.
이 구조는 '일괄 임대'라고도 불리며, 두 개의 독립적인 임대차 계약으로 구성된다.
첫 번째 계약은 부동산 소유자와 서브리스 회사 사이에 체결되는 '마스터 리스 계약'이다. 이 계약에 따라, 서브리스 회사는 건물 소유주로부터 건물 전체를 임대합니다.
두 번째 계약은 전대차와 실제 입주자 사이에 체결되는 '전대차 계약'이다. 임차인은 전대차 회사에 임대료를 지불하고, 전대차 회사는 건물주에게 임대료를 지불하는 구조입니다.
전대차 계약을 이해하기 위해서는 기존의 관리위탁계약과의 차이점을 명확히 파악하는 것이 중요하다.
관리위탁계약은 부동산 소유주가 임차인과 직접 임대차 계약을 체결하고, 관리업무만 부동산 회사에 위탁하는 계약이다. 이 경우 임대차 계약의 당사자는 건물주와 임차인이며, 부동산 회사는 관리업무를 대행하는 위치에 있습니다.
반면, 전대차 계약에서는 부동산 소유자와 임차인은 직접적인 계약 관계를 맺지 않는다. 전대차회사가 중간에 위치하여 부동산 소유자에게는 임차인, 임차인에게는 임대인 역할을 합니다.
이러한 구조로 인해 부동산 소유자는 임차인의 유무에 관계없이 안정적인 임대료를 서브리스 회사로부터 받을 수 있는 구조로 되어 있습니다.
법적인 관점에서 볼 때, 전대차 계약에서 전대차회사는 건물주에게 임대차법상의 '임차인'의 지위를 갖는다.
이는 매우 중요한 사항으로, 임차건물임대차법 제32조에 따라 전대차 회사는 임대료 증감 청구권을 인정받고 있습니다.
이러한 법적 지위에 따라, 전대차회사는 경제 상황의 변화나 부동산의 노후화 등을 이유로 부동산 소유주에게 임대료의 감액을 청구할 수 있습니다. 또한 계약의 해지에 대해서도 일반적인 임대차 계약과 마찬가지로 정당한 사유가 필요합니다.
| 계약 형태 | 계약 당사자 | 임대료 지불 | 관리 책임 | 공실 리스크 |
|---|---|---|---|---|
| 관리위탁계약 | 소유자⇔임차인 | 임차인 → 소유자 | 관리회사가 대행 | 소유자 부담 |
| 전대차 계약 | 소유자⇔서브리스 회사⇔입주자 | 전대회사→소유자 | 서브리스 회사→소유자 | 서브리스 회사가 부담한다. |
전대차 계약의 가장 큰 특징 중 하나는 공실 보증과 체납 보증입니다.
기존 임대 경영에서는 공실이 발생하면 임대료 수입이 끊기고, 임차인의 임대료 체납이 발생하면 회수에 어려움을 겪을 수 있는 리스크가 있었다.
전대차 계약에서는 전대차 회사가 건물주에게 일정한 임대료를 보장해준다. 설령 실제 세입자가 없는 기간이 있거나 세입자가 임대료를 체납하더라도, 서브리스 회사는 계약에 따라 건물주에게 임대료를 계속 지급한다.
이 보증을 통해 부동산 소유주는 안정적인 수입을 확보할 수 있습니다.
단, 이 보증에는 '면책 기간'이 설정되어 있을 수 있습니다. 면책기간이란 신축 시 입주자 모집 개시부터 입주자 결정까지 또는 퇴거 후 다음 입주자 결정까지 일정 기간 동안 임대료 지급 의무가 면제되는 기간을 말합니다.
계약 전에 이 면책기간의 유무와 기간을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
전대차 계약의 가장 큰 장점은 안정적인 수입을 확보할 수 있다는 점입니다.
일반 임대경영은 공실이 발생하면 임대료 수입이 끊기지만, 전대차 계약은 공실 유무에 관계없이 전대차 회사로부터 일정한 임대료를 받을 수 있다.
이러한 안정성은 특히 부동산 투자 대출을 이용하는 부동산 소유주에게 큰 이점이 된다. 월별 대출 상환액이 고정되어 있고, 임대료 수입도 안정적이기 때문에 현금흐름을 예측하기 쉬워져 자금 계획을 확실하게 실행할 수 있다.
또한, 임대 시장의 변동이나 경제 상황의 영향을 직접적으로 받지 않는다는 특징도 있다. 경기 악화로 인해 공실률이 높아져도 서브리스 계약이라면 계약 기간 동안 안정적인 수입을 유지할 수 있기 때문에 부동산 투자 리스크를 크게 줄일 수 있다.
전대차 계약에서는 임대관리와 관련된 모든 업무를 전대차 회사에 일임할 수 있습니다.
구체적으로는 다음과 같은 업무가 포함됩니다:
관리위탁계약의 경우, 시설의 수선이나 입주자 문제 대응에 대한 최종 판단은 건물주가 해야 합니다.
그러나 서브리스 계약에서는 서브리스 회사가 임차인으로서 임차인과 직접 계약을 맺기 때문에 이러한 판단도 모두 서브리스 회사가 한다.
이러한 완전한 업무 위탁을 통해 부동산 소유주는 복잡한 임대관리 업무에서 벗어나 본업에 집중할 수 있다. 특히 해외 거주자나 고령의 부동산 소유자, 여러 채의 부동산을 소유한 투자자에게는 이러한 편리함이 매우 유용하다.
부동산 투자나 임대관리 경험이 많지 않은 사람들에게 서브리스 계약은 안심하고 시작할 수 있는 구조이다.
임대관리에는 입주자 심사, 임대료 책정, 문제 발생 시 대응 등 전문 지식과 경험이 필요한 업무가 많다.
전대차 계약에서는 이러한 전문적인 업무를 모두 경험이 풍부한 전대차 회사가 담당하기 때문에 초보자도 안심하고 임대경영을 시작할 수 있습니다. 또한 임차인과 직접적으로 교류하지 않기 때문에 문제 해결에 대한 스트레스에서 벗어날 수 있다.
또한, 서브리스 업체는 지역 임대 시장에 대해 잘 알고 있기 때문에 적절한 임대료 설정과 효과적인 모집 활동을 할 수 있다. 개인 부동산 소유주가 단독으로 하는 것보다 더 효율적이고 효과적인 임대 경영을 기대할 수 있다.
임대경영에서 가장 골치 아픈 문제 중 하나가 바로 입주자와의 트러블이다.
임대료 체납, 이웃 주민과의 분쟁, 시설물 부적절한 사용, 퇴거 시 원상복구를 둘러싼 분쟁 등 다양한 문제가 발생할 수 있다.
전대차 계약에서는 입주자와의 계약 당사자가 전대차 회사이기 때문에 이러한 문제 해결도 모두 전대차 회사가 담당하게 됩니다. 건물주는 세입자와 직접적으로 관여하지 않기 때문에 정신적 부담을 크게 줄일 수 있다.
또한, 서브리스 업체는 다수의 부동산을 관리하고 있기 때문에 트러블 대응에 대한 노하우와 경험이 풍부하다. 법적 문제가 발생하더라도 적절한 대응을 기대할 수 있다.
전대차 계약은 상속세 대책 으로도 효과적인 수단입니다.
임대용 부동산은 자투리땅에 비해 상속세 평가액이 낮아지기 때문에 상속세 감면 효과가 있습니다.
전대차 계약을 통해 안정적인 임대경영을 할 수 있다면 상속 시까지 지속적으로 임대용 부동산으로 평가받을 수 있다. 또한, 상속인이 임대경영 경험이 없는 경우에도 서브리스 계약을 통해 안심하고 상속재산을 승계할 수 있습니다.
| 서브리스 계약의 장점 | 구체적인 효과 | 특히 유효한 대상자 |
|---|---|---|
| 안정적인 수입 | 공실-체납 리스크 회피 | 대출 이용자, 연금생활자 |
| 관리업무 위탁 | 시간과 노동력 절약 | 본업으로 바쁜 직장인, 원격지 거주자 |
| 초보자도 안심 | 전문지식 불필요 | 부동산 투자 초보자 |
| 트러블 회피 | 정신적 부담 감소 | 스트레스 회피 중시자 |
| 상속세 대책 | 평가액 경감 효과 | 고액자산 보유자 |
전대차 계약의 가장 큰 단점은 높은 수수료 이다.
전대차 계약의 수수료는 일반적으로 임대료의 10~20% 정도로 책정되어 관리위탁계약의 수수료(5~10% 정도)와 비교하면 2배 정도의 부담이 된다.
예를 들어 월 임대료 10만원짜리 물건의 경우, 관리위탁계약은 월 5,000~10,000원의 수수료로 끝나지만, 전대차계약은 10,000~20,000원의 수수료가 발생한다. 연간으로 따지면 60,000~120,000엔의 차이가 발생한다.
이 수수료 차이는 장기간에 걸쳐 누적되면 매우 큰 금액이 됩니다. 투자수익률(ROI)을 중시하는 투자자에게는 이 수익성 하락이 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.
서브리스 계약에서는 건물주가 임차인 선정권을 가질 수 없습니다.
임차인의 심사 및 선정은 전적으로 전대차회사가 수행합니다. 이로 인해 건물주의 의도와는 다른 세입자가 입주할 가능성이 있습니다.
예를 들어, 가족 단위의 거주를 목적으로 설계한 경우에도 서브리스 회사의 판단에 따라 쉐어하우스로 운영될 수 있습니다. 또한, 건물주가 원하지 않는 속성(반려동물 양육자, 흡연자 등)의 세입자가 입주하는 경우도 있습니다.
이 문제는 부동산의 장기적인 가치 유지와 이웃과의 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 신중하게 검토할 필요가 있다.
전대차 계약의 임대료 보증은 영구적인 것이 아닙니다.
많은 계약에서 2~3년마다 임대료 보증금에 대한 재검토가 이루어지며, 시장 시세의 변동이나 부동산의 노후화를 이유로 보증금이 감액될 수 있습니다.
임대차법 제32조에 따라 전대차 회사는 임대료 감액 청구권이 인정되어 있기 때문에, 건물주가 이 감액 요구를 거부하기는 어렵습니다. 실제로 많은 전대차 계약에서 계약 갱신 시 보증금이 단계적으로 감액되고 있는 것이 현실입니다.
이러한 재검토로 인해 당초 예상했던 수익 계획이 크게 흔들릴 수 있으므로, 계약 시 향후 감액 리스크를 충분히 고려하여 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
많은 전대차 계약에는 면책기간이 설정되어 있습니다.
면책기간이란 다음과 같은 기간 동안 전대차회사가 임대료 지급 의무가 면제되는 기간을 말합니다:
면책기간은 보통 1~3개월 정도이지만, 입지조건이나 물건의 조건에 따라 더 길어질 수 있습니다. 이 기간 동안은 임대료 수입이 완전히 중단되기 때문에 대출금 상환이나 고정비 지불에 지장을 초래할 수 있습니다.
서브리스 계약을 체결하더라도 부동산의 수선 비용과 리폼 비용은 부동산 소유주가 부담해야 한다.
노후화로 인한 설비 교체, 외벽 및 지붕 수리, 실내 리모델링 등 부동산 유지에 필요한 비용은 모두 부동산 소유자가 부담해야 합니다.
특히 오래된 건물일수록 이러한 비용은 해마다 증가하는 경향이 있습니다. 서브리스 회사에 따라서는 수선 공사를 지정 업체에서 하는 것을 조건으로 하는 경우가 있어 공사비가 비싸질 가능성도 있습니다.
또한, 서브리스 회사가 입주자 모집을 위해 필요하다고 판단한 리폼 공사에 대해 건물주에게 비용 부담을 요구하는 경우도 있습니다. 이러한 비용은 사전에 예측하기 어렵기 때문에 충분한 자금 준비가 필요합니다.
전대차 계약은 쉽게 해지할 수 없습니다.
전대차회사는 임대차법상 임차인이기 때문에 건물주의 일방적인 계약해지를 위해서는 정당한 사유가 있어야 합니다.
정당한 사유로 인정되는 것은 다음과 같은 경우에 한정됩니다:
이러한 정당한 사유 외에도 많은 경우, 퇴거비용을 지불해야 하는 경우가 많습니다. 퇴거료의 시세는 잔여 계약기간의 임대료 상당액, 전대차 회사의 이전 비용 등을 고려하여 결정되기 때문에 고액이 될 수 있습니다.
| 단점 | 영향도 | 대책 가능성 | 주의해야 할 계약자 |
|---|---|---|---|
| 고액의 수수료 | 높음 | 계약 전 비교 검토 | 수익 중시 투자자 |
| 입주자 선정권 없음 | 중 | 계약조건에 따른 제한 | 부동산 가치 중시자 |
| 임대료 재검토 | 높음 | 재계약 조건 확인 | 장기 보유 예정자 |
| 면책기간 | 중 | 기간 단축 협상 | 대출 이용자 |
| 수선비 부담 | 높음 | 수선계획 수립 | 노후물건 소유자 |
| 해약 어려움 | 높음 | 해지 조건 확인 | 단기 보유 예정자 |
가장 빈번하게 발생하는 문제가 전대차 업체로부터의 임대료 감액 요구입니다.
계약 초기에는 '30년 임대료 보장' 등 매력적인 조건으로 계약했음에도 불구하고, 몇 년 후 대폭적인 임대료 감액을 요구하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
한 건물주는 신축 아파트를 서브리스 계약으로 월 80만 엔의 임대료를 보장하는 조건으로 계약했습니다. 그러나 3년 후 계약 갱신 시 '주변 시세 하락'을 이유로 월 65만 엔으로 인하를 요구하여 연간 180만 엔의 수입 감소가 발생하였습니다.
상가임대차보호법 제32조에 따라, 전대차 회사의 임대료 감액 청구권은 법적으로 인정되고 있습니다. 과거 판례에 따르면, 건물주가 이 감액 요구를 거부하고 소송을 제기해도 대부분의 경우 전대차 회사 측이 승소하고 있습니다.
대처법:
부동산 소유자가 서브리스 계약 해지를 원해도 서브리스 회사가 응하지 않는 문제가 증가하고 있습니다.
상속으로 부동산을 취득한 사람이 자기 거주를 위해 서브리스 계약 해지를 신청하였으나, 서브리스 회사로부터 '정당한 사유가 없다'는 이유로 거절당하고 위약금으로 잔여 계약기간의 임대료 상당액(약 500만 엔)을 요구받았습니다.
전대차회사는 임차주택법상의 임차인이므로, 건물주로부터의 계약해지를 위해서는 정당한 사유와 퇴거료가 필요합니다.
대처법:
서브리스 회사의 경영 파산으로 인해 임대료 지급이 중단되는 문제도 발생하고 있다.
2018년에 발생한 '호박마차 문제'는 전대차 회사의 파산으로 인해 다수의 부동산 소유주가 임대료 수입을 잃어 대출금 상환에 어려움을 겪게 된 사건이다.
예방책:
파산 시 대응:
계약 전 중요사항 설명이 불충분하여 건물주가 계약 내용을 충분히 이해하지 못하여 발생하는 문제도 빈번하게 발생하고 있다.
'임대료 보증'이라는 말에서 영구적인 보증으로 이해했던 건물주가 계약 후 정기적인 재검토가 있다는 사실을 알고 '설명이 부족했다'며 소송으로 발전한 사례가 있다.
수선공사의 실시와 비용 부담을 둘러싼 분쟁도 빈번하게 발생하고 있습니다.
서브리스회사가 '입주자 확보를 위해 필요하다'며 실내 리모델링을 실시하고, 추후 건물주에게 200만 엔의 비용을 청구한 사례가 있습니다. 건물주는 사전 승낙을 하지 않았다며 지불을 거부하여 문제가 발생하였습니다.
| 트러블 종류 | 발생 빈도 | 해결 난이도 | 주요 대책 |
|---|---|---|---|
| 임대료 감액 | 매우 높음 | 높음 | 계약조건 상세 확인 |
| 계약해지 어려움 | 높음 | 매우 높음 | 해지 조건의 사전 명확화 |
| 회사 파산 | 낮음 | 매우 높음 | 회사 선정 신중화 |
| 설명 부족 | 중 | 중 | 제3자 점검 |
| 수리비용 | 중 | 중 | 승낙 절차의 명확화 |
전대차 계약은 적절히 활용하면 부동산 소유주에게 매우 효과적인 임대관리 방법이다. 하지만 그 이면에는 많은 위험과 단점이 존재하기 때문에 신중한 검토와 적절한 대책이 필수적이다.
다음과 같은 조건에 해당되는 분이라면 전대차 계약이 적합할 수 있습니다:
1. 임대경영 초보자
전문 지식이나 경험이 없어도 전문 전대차 업체에 관리를 맡기면 안심하고 임대 경영을 시작할 수 있습니다.
2. 본업이 바쁜 분
임대관리 업무에 시간을 할애하기 어려운 분들에게 전적인 업무 위탁은 큰 장점이 될 수 있습니다.
3. 원거리에 부동산을 소유하고 있는 경우
부동산과 멀리 떨어진 곳에 거주하고 있는 경우, 현지에서 관리업무를 수행하기 어렵습니다. 전대차 계약을 통해 거리의 문제를 해결할 수 있습니다.
4. 안정적 수입을 중시하는 사람
약간의 수익성 저하를 감수하더라도 안정적인 수입을 확보하고자 하는 분들에게 적합합니다.
전대차 계약을 검토할 때 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다:
1. 임대료 검토 조건
2. 면책기간의 세부내용
3. 해지 조건
4. 수선비용의 처리
5. 전대차 업체의 신뢰성
전대차 계약을 고려하고 있다면, 다음 단계에 따라 진행할 것을 추천합니다:
1. 여러 업체로부터 제안서 받기
최소 3곳 이상의 서브리스 회사로부터 제안서를 받아 조건을 비교 검토해 보시기 바랍니다.
2. 전문가 상담
부동산에 정통한 변호사나 세무사에게 계약 내용을 점검받으면 리스크를 최소화할 수 있다.
3. 자금 계획 검토
향후 임대료 인하를 예상하여 보수적인 자금 계획을 수립해야 한다.
4. 정기적인 계약 검토
계약 후에도 정기적으로 조건을 검토하고, 필요시 협상이나 계약 변경을 고려해야 한다.
전대차 계약은 제대로 이해하고 적절히 활용하면 안정적인 임대경영을 실현할 수 있는 효과적인 수단이다. 하지만 섣부른 판단은 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
충분한 검토와 준비를 통해 만족스러운 계약을 체결할 것을 강력히 권고합니다.
INA&Associates주식회사에서는 서브리스 계약에 대한 상담도 가능합니다. 고객의 상황에 맞는 최적의 임대 경영 방식을 제안해 드리고 있으니 부담 없이 문의해 주시기 바랍니다.
A1.아니요, 영구적이지 않습니다. 대부분의 전대차 계약에서는 2~3년마다 임대료 보증금에 대한 재검토가 이루어집니다.
임대차법 제32조에 따라 전대차 회사에는 임대료 감액 청구권이 인정되기 때문에 시장 시세의 변동이나 부동산의 노후화를 이유로 보증금이 감액될 가능성이 있습니다.
계약 시 '임대료 보증'이라는 말에 현혹되지 말고, 재검토 조건을 자세히 확인하는 것이 중요하다.
A2. 중도해지가 가능하지만 매우 어렵습니다.
전대차회사는 임대차법상 임차인이기 때문에 건물주의 일방적인 계약해지를 위해서는 정당한 사유가 있어야 합니다. 정당한 사유로 인정되는 것은 자기 사용의 필요성, 건물의 노후화로 인한 재건축, 계약 위반 등에 한정됩니다.
또한, 많은 경우 퇴거비용을 지불해야 하는 경우가 많기 때문에 해지에 따른 고액의 비용이 발생할 수 있습니다.
A3. 전대차 계약의 수수료는 일반적으로 임대료의 10~20% 정도입니다.
이는 관리위탁계약의 수수료(5~10% 정도)와 비교하면 약 2배 수준입니다. 예를 들어 월세 10만 엔의 물건의 경우 연간 12~24만 엔의 수수료가 발생한다.
이 수수료 차이는 장기간 누적되면 큰 금액이 되기 때문에 수익성을 중시하는 경우 신중하게 검토할 필요가 있다.
A4. 수 선비용이나 리모델링 비용은 원칙적으로 건물주가 부담해야 합니다.
노후화로 인한 설비 교체, 외벽 및 지붕 수리, 실내 리모델링 등 부동산 유지에 필요한 모든 비용은 부동산 소유자가 부담합니다. 단, 입주자의 고의-과실로 인한 손상에 대해서는 입주자가 부담해야 하는 경우가 있습니다.
계약 전에 수선공사에 대한 동의 절차 및 비용 부담 범위에 대해 명확히 규정하는 것이 중요합니다.
A5. 전대차회사가 파산한 경우, 임대료 지급이 중단될 수 있습니다.
이 경우, 건물주는 임대료 미납을 이유로 전대차 계약을 해지하고 임차인과 직접 계약을 체결할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 계약 전환에 시간이 소요될 수 있으며, 그 기간 동안 수입 확보가 어려울 수 있습니다.
이러한 리스크를 피하기 위해서는 계약 전 전대차 업체의 재무상태를 충분히 조사하여 신뢰할 수 있는 업체를 선택하는 것이 중요하다.